Ｑ．住宅ローンの残高があるマイホームを売却して損失が生じた場合における特別な取り扱いは、何かありますか？
Ａ．住宅ローンの残高があるマイホームをローン残高より低い値段で売却し、損失が生じた場合は、一定の要件に当てはまるものに限って、その損失をその年の給与所得等と損益通算することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰越控除することができます。
マイホームを新たに取得しない場合でも、この制度の適用を受けることが可能です。
住宅ローンの残高があるマイホームを平成25年12月31日までにローン残高より低い値段で売却し、譲渡損失が生じた場合は、一定の要件に当てはまるものに限って、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得等から控除することができます。さらに、それらの損益通算によっても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰越控除することができることになっています。
なお、買換資産を取得しない場合でも、これらの特例の適用を受けることができます。
1.特例の適用要件
・ご自分が居住しているマイホームの譲渡を行うこと。なお、以前に居住していたマイホームの場合には、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡を行うこと。
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームで日本国内にあるものの譲渡を行うこと。
・譲渡を行ったマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに関する償還期間10年以上の住宅ローンの残高が存在すること。
・マイホームの譲渡価額が住宅ローン残高より低額であること。
2.特例の適用を受けることができない場合
(1)損益通算及び繰越控除の適用を受けることができない場合
ア．配偶者や直系血族、同一生計親族、内縁関係にある人等の特別な関係にある者への譲渡であるとき
イ．マイホームを売却した年の前年及び前々年に、次の特例の適用を受けているとき
・居住用財産に係る軽減税率の特例
・居住用財産に係る3,000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの場合における課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合における課税の特例
ウ．マイホームを売却した年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額に関して、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けているとき
エ．マイホームを売却した年又はその年の前年以前３年内における資産の譲渡に関して、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けるとき又は受けているとき
(2)繰越控除の適用を受けることができない場合
・合計所得金額が3,000万円超である年が存在するとき(その年だけ適用不可)
3.特例の適用手続き
(1)損益通算
次の書類を確定申告書に添える必要があります。
ア．特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
イ．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
ウ．売却したマイホームに関する次の書類
・登記事項証明書や売買契約書の写し等で所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
・マイホームを売却した日より2か月を経過した後に交付された除票住民票の写し又は住民票の写し
・売買契約日の前日におけるそのマイホームの住宅ローンの残高証明書
(2)繰越控除
次のことが必要とされます。
・損益通算の適用を受けた年分に関して、上記(1)の全ての書類の添付がある期限内申告書の提出をしたこと。
・損益通算の適用を受けた年分の翌年分より繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)の提出をすること。
Q.父に相続が生じた。母は既に他界しており、相続人は私と妹となっている。父の財産は自宅の不動産（相続税評価額８０００万円）と保険金（３０００万円）となる。妹との遺産分割において、自宅は父と同居していた私が相続することで合意することができた。ただし、保険金の受取人も私であったため、妹は全く財産を相続することが不可能となっている。不動産を共有にしたくはないが、何かいい方法はないか。
A.＜解答＞
代償分割という方法が存在する。代償分割とは遺産分割の方法のひとつである、相続人の１人あるいは数人が相続財産を取得し、その相続財産を取得した人が他の相続人に対して代償金などを支払う方法となっている。
自宅の不動産の全てと保険金を取得する見返りとして、あなたの場合、妹に代償金を支払う方法が考えられる。
＜解説＞
１、 不動産を共有で相続する場合
相続財産が不動産のみの場合は、遺産分割において、その不動産を共有持分で相続することが考えられる。しかし、兄弟で不動産を共有した場合、売却等の処分に関しても共有者の同意が必要になるし、加えて、将来財産が細分化されていく可能性がある。
仮に、あなたが妹とご自宅の不動産を共有で相続した場合において、ご自宅の建替えや買換えをされるときは、全て妹の同意が必要となる。
２、 小規模宅地等の特例
相続税の計算上、小規模宅地等の特例の適用に関しては、その不動産の取得者ごとに判定をするため、要件を満たさない相続人がその不動産を相続しても適用が受けることが不可能になることが考えられる。また、同居している親族がご自宅を相続した場合、一定の要件を満たせば、２４０平方メートルまで８０％の減額を受けることが可能となる。
仮にあなたが妹とご自宅の不動産を１／２ずつ共有で相続し、一定の要件を満たした場合、あなたが相続する持分のみが８０％減額の対象となり、妹が相続する持分については特例の適用は存在しない。
具体的には以下のような計算となる。
（１） 全てあなたが相続した場合の相続税評価額の計算
８０００万円×（１－８０％）＝１６００万円
（２） あなたと妹が１／２ずつ共有で相続した場合の相続税評価額の計算
あなたの持分：８０００万円×１／２×（１—８０％）＝８００万円
妹の持分：８０００万円×１／２＝４０００万円
合計：４８００万円
３、 代償分割
あなたがご自宅の不動産の全てを相続することで、将来の処分のご自身のみの判断で実行することが可能になり、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能となる。
妹にはその見返りとして、保険金やご自身の現預金などから代償金を支払うことで円滑な遺産分割を進めることが可能である。
留意点は以下の通りとなる。
（１） 相続により取得した不動産を売却してその代金を分割した場合、換価分割と考えられ、売却に関する所得税等の負担が発生する可能性がある。
（２） 代償分割を予定している場合には、生命保険金などで代償金に見合う財産を生前に準備しておくべきだろう。
（３） 代償財産として交付する財産が、その交付する相続人の所有不動産の場合には、その交付したときにおける時価でその不動産を売却したことになり、所得税等が課税される。
A.＜解答＞
代償分割という方法が存在する。代償分割とは遺産分割の方法のひとつである、相続人の１人あるいは数人が相続財産を取得し、その相続財産を取得した人が他の相続人に対して代償金などを支払う方法となっている。
自宅の不動産の全てと保険金を取得する見返りとして、あなたの場合、妹に代償金を支払う方法が考えられる。
＜解説＞
１、 不動産を共有で相続する場合
相続財産が不動産のみの場合は、遺産分割において、その不動産を共有持分で相続することが考えられる。しかし、兄弟で不動産を共有した場合、売却等の処分に関しても共有者の同意が必要になるし、加えて、将来財産が細分化されていく可能性がある。
仮に、あなたが妹とご自宅の不動産を共有で相続した場合において、ご自宅の建替えや買換えをされるときは、全て妹の同意が必要となる。
２、 小規模宅地等の特例
相続税の計算上、小規模宅地等の特例の適用に関しては、その不動産の取得者ごとに判定をするため、要件を満たさない相続人がその不動産を相続しても適用が受けることが不可能になることが考えられる。また、同居している親族がご自宅を相続した場合、一定の要件を満たせば、２４０平方メートルまで８０％の減額を受けることが可能となる。
仮にあなたが妹とご自宅の不動産を１／２ずつ共有で相続し、一定の要件を満たした場合、あなたが相続する持分のみが８０％減額の対象となり、妹が相続する持分については特例の適用は存在しない。
具体的には以下のような計算となる。
（１） 全てあなたが相続した場合の相続税評価額の計算
８０００万円×（１－８０％）＝１６００万円
（２） あなたと妹が１／２ずつ共有で相続した場合の相続税評価額の計算
あなたの持分：８０００万円×１／２×（１—８０％）＝８００万円
妹の持分：８０００万円×１／２＝４０００万円
合計：４８００万円
３、 代償分割
あなたがご自宅の不動産の全てを相続することで、将来の処分のご自身のみの判断で実行することが可能になり、小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能となる。
妹にはその見返りとして、保険金やご自身の現預金などから代償金を支払うことで円滑な遺産分割を進めることが可能である。
留意点は以下の通りとなる。
（１） 相続により取得した不動産を売却してその代金を分割した場合、換価分割と考えられ、売却に関する所得税等の負担が発生する可能性がある。
（２） 代償分割を予定している場合には、生命保険金などで代償金に見合う財産を生前に準備しておくべきだろう。
（３） 代償財産として交付する財産が、その交付する相続人の所有不動産の場合には、その交付したときにおける時価でその不動産を売却したことになり、所得税等が課税される。
Q.この度、長年連れ添った妻と協議離婚をすることになってしまった。一緒に暮らしていた自宅マンション（時価３０００万円）を慰謝料として妻に手渡すことで、協議が成立させた。
慰謝料として自宅を私からもらう妻、慰謝料として自宅を妻に渡す私に何か税金はかかることがあるのか？
A.＜解答＞
離婚による財産分与を土地建物などで行ったときに関しては、分与した人に、分与した土地建物について譲渡所得税の課税が発生することになる。
また離婚により財産をもらった場合は、通常、贈与税の課税は受けることは不可能である。
従って、マンションを渡す夫には譲渡所得税が課税されることになるが、マンションをもらう妻には贈与税は課税されることはない。
＜解説＞
１、 財産分与による譲渡所得税の計算
土地建物を財産分与した場合においては、分与したときの土地建物等の時価が譲渡収入金額となる。従って、分与を受けた日に、土地建物の分与を受けた人は、分与を受けた時の時価で土地建物を取得したこととなる。
２、 離婚に基づく土地建物等による財産分与
財産分与を現金で行った場合、課税は生じることはない。しかし、土地建物のような不動産を財産分与すると、分与した人に譲渡所得税が生じることになる。ご質問の場合であれば、妻に夫が時価３０００万円のマンションを財産分与を行ったので、夫がまずマンションを３０００万円で売却し、その売却代金の３０００万円を妻に渡すことにより、妻への財産分与義務を履行したと税務はみなすことになる。マンションを直接妻への債務の弁済にあてたため、現金収入はなかったとしても、もし、譲渡所得の課税をしなかったら、資産を売却して現金で債務の弁済にあてた人とのバランスを欠くと考えているためとなっている。
３、 居住用財産の譲渡に係る課税の特例
分与した財産が夫婦の居住用土地建物である場合、一定の要件を満たしている場合においては、居住用財産の譲渡にかかる課税の特例の適用を受けることが可能となる。
居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例、そして軽減税率の特例は、譲渡した相手が、配偶者、直系血族及びその他特別の関係がある人のときは、適用は不可能になっている。離婚に基づく土地建物等による財産分与も特殊関係者である配偶者に対しての譲渡として、特例の適用が受けられないと懸念されるかもしれないが、「居住用財産の譲渡者から婚姻に伴う財産分与、損害賠償その他これらに類するものとして受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者は、上記の特殊関係者に該当しないものとする。」とされているため、離婚による財産分与の譲渡は、特殊関係者への譲渡に該当しないこととされているためである。
戸籍除籍前に譲渡をしたとしても、その後すぐに除籍をしている場合等、離婚による財産分与として認められる場合に関してのみ、適用を受けられると考えられている。
４、 財産をもらった側の課税
離婚により財産分与を受けた場合において、通常、贈与税は課税されることはない。これは、離婚による財産分与の請求額を相手方に行使した結果、取得したものであり、無償による財産の収受ではないと考えるためである。
ただし、以下のような場合には、贈与税が課税される。
（１） 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合。
この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかることになる。
（２） 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合。
この場合は、その多すぎる部分に贈与税がかかることになる。
慰謝料として自宅を私からもらう妻、慰謝料として自宅を妻に渡す私に何か税金はかかることがあるのか？
A.＜解答＞
離婚による財産分与を土地建物などで行ったときに関しては、分与した人に、分与した土地建物について譲渡所得税の課税が発生することになる。
また離婚により財産をもらった場合は、通常、贈与税の課税は受けることは不可能である。
従って、マンションを渡す夫には譲渡所得税が課税されることになるが、マンションをもらう妻には贈与税は課税されることはない。
＜解説＞
１、 財産分与による譲渡所得税の計算
土地建物を財産分与した場合においては、分与したときの土地建物等の時価が譲渡収入金額となる。従って、分与を受けた日に、土地建物の分与を受けた人は、分与を受けた時の時価で土地建物を取得したこととなる。
２、 離婚に基づく土地建物等による財産分与
財産分与を現金で行った場合、課税は生じることはない。しかし、土地建物のような不動産を財産分与すると、分与した人に譲渡所得税が生じることになる。ご質問の場合であれば、妻に夫が時価３０００万円のマンションを財産分与を行ったので、夫がまずマンションを３０００万円で売却し、その売却代金の３０００万円を妻に渡すことにより、妻への財産分与義務を履行したと税務はみなすことになる。マンションを直接妻への債務の弁済にあてたため、現金収入はなかったとしても、もし、譲渡所得の課税をしなかったら、資産を売却して現金で債務の弁済にあてた人とのバランスを欠くと考えているためとなっている。
３、 居住用財産の譲渡に係る課税の特例
分与した財産が夫婦の居住用土地建物である場合、一定の要件を満たしている場合においては、居住用財産の譲渡にかかる課税の特例の適用を受けることが可能となる。
居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例、そして軽減税率の特例は、譲渡した相手が、配偶者、直系血族及びその他特別の関係がある人のときは、適用は不可能になっている。離婚に基づく土地建物等による財産分与も特殊関係者である配偶者に対しての譲渡として、特例の適用が受けられないと懸念されるかもしれないが、「居住用財産の譲渡者から婚姻に伴う財産分与、損害賠償その他これらに類するものとして受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者は、上記の特殊関係者に該当しないものとする。」とされているため、離婚による財産分与の譲渡は、特殊関係者への譲渡に該当しないこととされているためである。
戸籍除籍前に譲渡をしたとしても、その後すぐに除籍をしている場合等、離婚による財産分与として認められる場合に関してのみ、適用を受けられると考えられている。
４、 財産をもらった側の課税
離婚により財産分与を受けた場合において、通常、贈与税は課税されることはない。これは、離婚による財産分与の請求額を相手方に行使した結果、取得したものであり、無償による財産の収受ではないと考えるためである。
ただし、以下のような場合には、贈与税が課税される。
（１） 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合。
この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかることになる。
（２） 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多すぎる場合。
この場合は、その多すぎる部分に贈与税がかかることになる。