Q.事業資金を知人が融通してくれることになったが、私個人所有の向上の土地について、譲渡担保の登記をすることが条件といわれてしまった。
譲渡担保の登記をすると、当該土地が、私個人の名義からこの知人の名義となるようですが、譲渡の税金はかかることはあるのか？また、借りた事業資金が返済できなくなった場合には、どうなるのか？
A.＜解答＞
譲渡担保を目的として所有権の移転登記をしても、所得税は課税されることはない。ただし、その後、借入金の返済が不可能になってしまったため、実質的に債権者のものとした場合においては、譲渡があったものとして、「その事実が生じたときに」取り扱われることになっている。従って、現時点では、譲渡の税金はかかることはない。
＜解説＞
１、 譲渡担保とは
通常、不動産を担保として借入をする際は、抵当権や根抵当権の設定登記をすることになる。この抵当権の設定登記より更に強固に担保したい場合においては、登記上だけ借主から、土地の所有者を貸主の名義に移してしまうことを譲渡担保という。
所有権が移転しても使用収益できるので、借主は質問者の場合には、土地の名義が貸主に変わっても以前と同様に工場として使用し続けることが可能となっている。
２、 譲渡担保の登記
以前は、真実は譲渡担保であっても、売買を原因とする登記が可能となっていた。改正不動産登記法により、原則、売買を原因とする登記は不可能になってしまった。
３、 譲渡担保と課税
所得税では、譲渡担保で所有権を移転登記しても、その実質は担保にすぎないということで、売買はなかったものとして課税されることはない。
ただし、以下の条件に該当しなければならないことに留意すべきであろう。
（１） 契約書において以下の全ての事項を明らかにしていること。
（一） 債務者が、担保となっている資産を従来どおり使用収益とすること。
（二） 通常支払うと認められる当該債務にかかる利子あるいはこれに相当する使用量の支払に関する定めがあること。
（２） 債務者と債権者が連署した申立書を税務署長に提出すること。
申立書には、その譲渡が債権担保のみを目的として形式的に行われたものである旨の内容を記載しなければならない。
４、 譲渡担保について課税が発生する場合。
その後上記３、（１）の要件のいずれかを欠くことになった場合において、あるいは借主が債務を弁済が不可能になってしまったため、その資産が実質的にも債権者のものとなった場合においては、これらの事実が発生したときに譲渡があったものとして取り扱われることになる。
５、 買戻条件付譲渡及び再売買の予約
担保の契約には、譲渡担保ではなく、買戻条件付譲渡や最売買の予約等の形式が存在している。これらの場合であっても、上記のような要件に合致しているものは、譲渡担保に該当するものとして、同じ取り扱いが適用されることになる。