マイホームを売却してマイホームの購入を新たに行い、マイホームの譲渡による損失が生じた場合は、一定の要件に当てはまるものに限って、その損失をその年の給与所得等と損益通算することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
マイホームを平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホームの購入を行い、マイホームの譲渡による譲渡損失が生じた場合は、一定の要件に当てはまるものに限って、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得等から控除することが可能です。さらに、これらの損益通算によっても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以降3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができるとされています。
1.特例の適用要件
・ご自分が住んでいるマイホームの譲渡を行うこと。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡を行うこと。
・譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホームで日本国内にあるものの譲渡を行うこと。
・譲渡の年の前年の1月1日から譲渡の年の翌年の12月31日までに、日本国内にあるマイホームで家屋の床面積が50㎡以上であるものを取得すること。
・マイホームの取得を行った年の翌年の12月31日までに、居住の用に供すること又は供する見込みであること。
・マイホームの取得を行った年の12月31日において、償還期間10年以上の買換資産に係る借入金が存在すること。
2.特例の適用を受けられない場合
(1)損益通算及び繰越控除の適用を受けられない場合
ア．配偶者や直系血族、同一生計親族、内縁関係にある人等の特別な関係にある者への譲渡であるとき
イ．マイホームを売却した年の前年及び前々年に、次の特例の適用を受けているとき
・居住用財産に係る軽減税率の特例
・居住用財産に係る3,000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えの場合の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合の課税の特例
ウ．マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡に関して、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けるとき又は受けているとき
エ．マイホームを売却した年の前年以前３年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額に関して、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の特例の適用を受けているとき
(2)繰越控除の適用を受けられない場合
・合計所得金額が3,000万円超である年があるとき(その年のみ適用不可)
3.特例の適用手続き
(1)損益通算
次に掲げる書類を確定申告書に添える必要があります。
ア．居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
イ．居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
ウ．売却したマイホームに関する次の書類
・登記事項証明書や売買契約書の写し等で所有期間が5年を超えること及び面積を明らかにするもの
・マイホームを売却した日から2か月を経過した後に交付された除票住民票の写し又は住民票の写し
エ．購入を行ったマイホームに関する次の書類
・登記事項証明書や売買契約書の写し等で購入年月日、家屋の床面積を明らかにするもの
・住宅借入金の年末残高証明書
・購入を行ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付された住民票の写し
(2)繰越控除
次に掲げることが必要とされます。
・損益通算の適用を受けた年分に関して、書類の添付がある期限内申告書の提出をしたこと。
・損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除の適用を受ける年分まで連続して確定申告書(損失申告用)の提出をすること。
・確定申告書に、住宅借入金の年末残高証明書を添付すること。
Q.私は、所有している不動産を６月に売却した。確定申告が必要になると聞いたが、どのように計算すればよいと考えられるか？
A.＜解説＞
不動産を売却したときの譲渡所得の金額は、次のように計算することになる。
収入金額—（取得費＋譲渡費用）—特別控除額＝譲渡所得金額
また、売却する不動産の所有期間に応じて、税率が異なることに留意しなければ成らない。
【短期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税９％、所得税３０％）
【長期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税５％、所得税１５％）
＜解説＞
土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得を譲渡所得という。土地や建物といった不動産の売却によってかかる税金は、事業所得や不動産所得、給与所得などの他の所得と分離して（分離課税という）計算することになる。
１、 譲渡費用
不動産を売却するために支出した費用を、譲渡費用という。具体的には、売買契約書、仲介手数料、測量費の印紙代などがこれにあたることになる。
２、 取得費
不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を、取得費という。
なお、不動産の取得費が不明なときや、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、収入金額の５％を取得費（これを概算取得費といいます）とすることが可能となる。
３、 収入金額
譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物などを売却したことにより買主から受け取る金銭の額となる。なお、金銭以外の物や権利で受取った場合には、その物や権利の時価が収入金額となる。
４、 特別控除額
一定の要件を満たす場合には、次のような特別控除額が認められる。
収用等により土地や建物を譲渡した場合・・・・・・・・・・・５０００万円
居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合・・・・・３０００万円
２００９年及び２０１０年に所得下国内にある
土地（所有期間５年超のもの）を譲渡した場合・・・１０００万円
５、 税率
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間※によって次のとおり区分し、税金の計算も別々に行うことになる。
※ 所有期間とは、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間をいう。
（１） 長期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超えるものに関しては、長期譲渡取得となるため、所得税１５％、住民税５％の税金がかかることになる。
（２） 短期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年以下のものは、短期譲渡取得となるため、所得税３０％、住民税９％の税金がかかることになる。
（注）２０１３年１月１日から２０３７年１２月３１日までの間は、復興財源確保法があるため、所得税に加えて、復興特別所得税がかかることになる。
・ ［長期の場合］：所得税１５％、復興特別所得税 ０.３１５％、住民税５％
・ ［短期の場合］：所得税３０％、復興特別所得税 ０.６３０％、住民税９％
となる。
A.＜解説＞
不動産を売却したときの譲渡所得の金額は、次のように計算することになる。
収入金額—（取得費＋譲渡費用）—特別控除額＝譲渡所得金額
また、売却する不動産の所有期間に応じて、税率が異なることに留意しなければ成らない。
【短期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税９％、所得税３０％）
【長期の場合】
課税長期譲渡所得金額×税率（住民税５％、所得税１５％）
＜解説＞
土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得を譲渡所得という。土地や建物といった不動産の売却によってかかる税金は、事業所得や不動産所得、給与所得などの他の所得と分離して（分離課税という）計算することになる。
１、 譲渡費用
不動産を売却するために支出した費用を、譲渡費用という。具体的には、売買契約書、仲介手数料、測量費の印紙代などがこれにあたることになる。
２、 取得費
不動産の購入代金や購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額を、取得費という。
なお、不動産の取得費が不明なときや、実際の取得費が譲渡価額の５％よりも少ないときは、収入金額の５％を取得費（これを概算取得費といいます）とすることが可能となる。
３、 収入金額
譲渡所得の収入金額は、通常、土地や建物などを売却したことにより買主から受け取る金銭の額となる。なお、金銭以外の物や権利で受取った場合には、その物や権利の時価が収入金額となる。
４、 特別控除額
一定の要件を満たす場合には、次のような特別控除額が認められる。
収用等により土地や建物を譲渡した場合・・・・・・・・・・・５０００万円
居住の用に供している家屋やその敷地を譲渡した場合・・・・・３０００万円
２００９年及び２０１０年に所得下国内にある
土地（所有期間５年超のもの）を譲渡した場合・・・１０００万円
５、 税率
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間※によって次のとおり区分し、税金の計算も別々に行うことになる。
※ 所有期間とは、不動産を取得した日から引き続き所有していた期間をいう。
（１） 長期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超えるものに関しては、長期譲渡取得となるため、所得税１５％、住民税５％の税金がかかることになる。
（２） 短期譲渡取得の場合
譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年以下のものは、短期譲渡取得となるため、所得税３０％、住民税９％の税金がかかることになる。
（注）２０１３年１月１日から２０３７年１２月３１日までの間は、復興財源確保法があるため、所得税に加えて、復興特別所得税がかかることになる。
・ ［長期の場合］：所得税１５％、復興特別所得税 ０.３１５％、住民税５％
・ ［短期の場合］：所得税３０％、復興特別所得税 ０.６３０％、住民税９％
となる。
Q.私は、現在所有している土地を売却しようと考えているため、１１月３０日に売買契約を締結し、手付金５００万円を受け取った。実際に土地を引渡し、残金４５００万円と固定資産税の精算金１０万円を受け取るのは来年の１月１５日となっている。
この場合、譲渡取得の申告はいつ行えばよいと考えられるか。
A.＜解答＞
原則として、来年の事業所得として申告することになるが、今年の譲渡所得として申告することも可能となる。
なお、譲渡所得の収入金額は、固定資産税の精算金を含めた５０１０万円となる。
＜解説＞
資産を譲渡した日の属する年の翌年３月１５日までに、譲渡所得の申告を行うことになっている。なお、資産を譲渡した日、つまり「収入すべき日」とは、原則として売買などの譲渡契約に基づいて資産を買主に引渡した日をいうことになるが、売買契約などの効力発生日（契約締結日）に譲渡があったものとして申告をすることも可能となっている。
ご質問の場合、実際に土地を引き渡し、残金を受け取るのは来年の１月１５日となっているため、原則として、来年の譲渡所得として申告が可能である。ただし、売買契約の締結が今年の１１月３０日ですので、今年の譲渡所得として申告することも可能となる。
次に、譲渡所得の収入金額は、手付金５００万円プラス残金４５００万円、さらに固定資産税の精算金１０万円に加えて、合計額５０１０万円となる。
固定資産税の清算金とは、不動産の売買の際に、売買当事者間の合意に基づき固定資産税・都市計画税の未経過分を買主が負担するものとなっているが、地方公共団体に対して、納付すべき固定資産税そのものではないことに留意しなければならない。
すなわち、固定資産税の清算金は、売買当事者間の利益を調整するために行われる金銭の授受と考えられるため、譲渡所得の収入金額の一部として、申告する必要があると考えられている（買主は、土地の取得価額に含めることになる）。
この場合、譲渡取得の申告はいつ行えばよいと考えられるか。
A.＜解答＞
原則として、来年の事業所得として申告することになるが、今年の譲渡所得として申告することも可能となる。
なお、譲渡所得の収入金額は、固定資産税の精算金を含めた５０１０万円となる。
＜解説＞
資産を譲渡した日の属する年の翌年３月１５日までに、譲渡所得の申告を行うことになっている。なお、資産を譲渡した日、つまり「収入すべき日」とは、原則として売買などの譲渡契約に基づいて資産を買主に引渡した日をいうことになるが、売買契約などの効力発生日（契約締結日）に譲渡があったものとして申告をすることも可能となっている。
ご質問の場合、実際に土地を引き渡し、残金を受け取るのは来年の１月１５日となっているため、原則として、来年の譲渡所得として申告が可能である。ただし、売買契約の締結が今年の１１月３０日ですので、今年の譲渡所得として申告することも可能となる。
次に、譲渡所得の収入金額は、手付金５００万円プラス残金４５００万円、さらに固定資産税の精算金１０万円に加えて、合計額５０１０万円となる。
固定資産税の清算金とは、不動産の売買の際に、売買当事者間の合意に基づき固定資産税・都市計画税の未経過分を買主が負担するものとなっているが、地方公共団体に対して、納付すべき固定資産税そのものではないことに留意しなければならない。
すなわち、固定資産税の清算金は、売買当事者間の利益を調整するために行われる金銭の授受と考えられるため、譲渡所得の収入金額の一部として、申告する必要があると考えられている（買主は、土地の取得価額に含めることになる）。