各種の所得の損失の額を、他の所得が黒字の際に、その所得の赤字と他の所得の黒字を、一定の流れに従って差し引いて出すことを損益通算といいます（所得税は1年間の全所得に税金を課すもの）。不動産譲渡による譲渡損失に関しましては以下を参照してください。
（１）平成15年12月31日までの個人がもっている土地や建物の譲渡
分離課税の対象となる建物や土地などの譲り渡しによる譲渡損益額の計算上損失の金額がある場合には、その損失額を一定の順序によって他の譲渡所得から差し引くことが可能で、引ききれない金額がある場合には、損益通算としてその年の中の給与所得や、事業所得など他の所得から控除できました。
（２）平成16年1月1日以降の、建物や土地などの譲渡（平成16年度に税制改正）
分離課税の対象となる建物や土地などの譲り渡しによる譲渡所得の黒字の金額から控除をします。なお、控除しきれない赤字の金額が残る場合にはその赤字はないものとされることになり、分離課税の建物や土地などの譲り渡しによる、所得以外のほかの所得の黒字の金額から控除することができなくなってしまいました。つまり、損益通算は不可能ということになります。
ただし、分離課税の対象となっている建物や土地などの譲り渡しによる所得以外の、ほかの所得の金額の計算については、赤字の金額が発生してしまった際に、分離課税の対象となっている建物や土地などの譲り渡しによる所得の黒字の金額がある際は、その赤字の金額はその黒字の金額から除くことが不可能になります。つまり、建物や土地などの譲り渡しにかかわっている譲渡所得の金額は、たとえ利益であっても損益であっても損益通算をすることはできないということです。なお、居住用の不動産譲渡では、一定要件を満たしている際には譲り渡しをした年における他の譲渡所得との通算や、他の各種所得の金額との損益通算ができます。これらの通算をしてもまだ控除しきれない損失の金額がある場合はその譲渡の年の翌年以後3年間にわたって繰越控除が可能であるという定めがあります。
Q.私は、１５年前に銀行ローンで建築した賃貸アパート（時価２０００万円、帳簿価額１０００万円）を、息子に贈与しようと考えています。ただ、残債が１４００万円残っていますので、全額息子に負担させる予定です。
この場合、贈与を受ける息子だけでなく、贈与をする私にも何か税金がかかるのでしょうか。また、私は賃借人から預かっている敷金１００万円はどのようになるのでしょうか。
A.＜解答＞
負担付贈与に該当しますので、あなたには譲渡所得に対する税金が、息子さんには贈与税がかかります。また、賃借人から預かっている敷金は、債務として息子さんに引継がれます。
＜解説＞
負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は、贈与財産の価額から負担額を控除した価額に対して、贈与税が課税されます。
なお、贈与された財産が土地や家屋などの場合、贈与税の課税価格は、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額になります。
また、資産の譲渡とは、有償無償を問わず、所有する資産を移転させる一切の行為をいいますので、通常の売買のほか、負担付贈与も資産の譲渡があったものとして課税されます。この場合、譲渡所得の収入金額は、受贈者が負担する債務の額となります。
なお、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合に、賃借人から預かっている敷金は、建物の旧所有者であるあなたから新所有者である息子さんに引継がれますので、建物の贈与後は息子さんの債務となります。
ご質問の場合、あなたの譲渡所得に対する税金と息子さんの贈与税は、次のように計算します。
贈与者（父）：譲渡所得に対する税金
収入金額１５００万円（１４００万円＋１００万円）—取得費１０００万円
＝長期譲渡所得５００万円
長期譲渡所得５００万円×税率（１５％＋５％）＝１００万円
受贈者（息子）：贈与税（暦年課税の場合）
（課税価格２０００万円—負担額１５００万円—基礎控除額１１０万円）
×税率２０％—控除額２５万円＝５３万円
（注）平成２５年１月１日から平成４９年１２月３１日までの間は、復興財源確保法により、所得税に加えて、復興特別所得税がかかります。
本問の場合は
・ 贈与者（父）の税率が、（１５％＋０.３１５％＋５％）
となります。
この場合、贈与を受ける息子だけでなく、贈与をする私にも何か税金がかかるのでしょうか。また、私は賃借人から預かっている敷金１００万円はどのようになるのでしょうか。
A.＜解答＞
負担付贈与に該当しますので、あなたには譲渡所得に対する税金が、息子さんには贈与税がかかります。また、賃借人から預かっている敷金は、債務として息子さんに引継がれます。
＜解説＞
負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与をいいます。個人から負担付贈与を受けた場合は、贈与財産の価額から負担額を控除した価額に対して、贈与税が課税されます。
なお、贈与された財産が土地や家屋などの場合、贈与税の課税価格は、その贈与の時における通常の取引価額に相当する金額から負担額を控除した価額になります。
また、資産の譲渡とは、有償無償を問わず、所有する資産を移転させる一切の行為をいいますので、通常の売買のほか、負担付贈与も資産の譲渡があったものとして課税されます。この場合、譲渡所得の収入金額は、受贈者が負担する債務の額となります。
なお、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合に、賃借人から預かっている敷金は、建物の旧所有者であるあなたから新所有者である息子さんに引継がれますので、建物の贈与後は息子さんの債務となります。
ご質問の場合、あなたの譲渡所得に対する税金と息子さんの贈与税は、次のように計算します。
贈与者（父）：譲渡所得に対する税金
収入金額１５００万円（１４００万円＋１００万円）—取得費１０００万円
＝長期譲渡所得５００万円
長期譲渡所得５００万円×税率（１５％＋５％）＝１００万円
受贈者（息子）：贈与税（暦年課税の場合）
（課税価格２０００万円—負担額１５００万円—基礎控除額１１０万円）
×税率２０％—控除額２５万円＝５３万円
（注）平成２５年１月１日から平成４９年１２月３１日までの間は、復興財源確保法により、所得税に加えて、復興特別所得税がかかります。
本問の場合は
・ 贈与者（父）の税率が、（１５％＋０.３１５％＋５％）
となります。
Q.私は、友人から８００万円を借りて事業を行っていましたが、このたび、全額返済をするようにせまられました。手持ち資金がありませんので、１０年前に父親から相続した土地（時価１０００万円、取得費は不明）を友人に渡し、借金を精算する予定です。
この場合、私に何か税金がかかるのでしょうか。
A.＜解答＞
代物弁済も資産の譲渡に含まれますので、あなたは消滅する債務の額を収入金額として、譲渡所得に対する税金がかかります。
また、友人は代物弁済によって取得する土地の時価と消滅する債権の額との差額に対して、贈与税がかかります。
＜解説＞
代物弁済とは、債務者が債権者の承諾を得て、金銭による弁済に代えて他の資産を引渡して、その債務を消滅させることをいいます。
代物弁済も所有する資産を相手に移転させる行為ですので、資産の譲渡があったものとして、譲渡所得に対する税金がかかります。なお、譲渡所得の収入金額は、原則として、消滅する債務の額となります。
ご質問の場合、あなたの譲渡所得の収入金額は、消滅する債務の額８００万円になります。
また、友人は、債権の額（８００万円）を上回る土地（時価１０００万円）を取得することに成りますので、取得する土地の価額と消滅する債権の額との差額２００万円に対して、贈与税が課税されます。
なお、上記差額について、友人があなたに清算金２００万円を支払う場合は、贈与税は課税されません。この場合、あなたの譲渡所得の収入金額は、消滅する債務の額８００万円と清算金の２００万円の合計額となります。
あなたの譲渡所得に対する税金と友人の贈与税は、次のように計算します。
債務者（私）：譲渡所得に対する税金
収入金額８００万円—取得費４０万円（８００万円×５％：概算取得費）
＝長期譲渡取得７６０万円
長期譲渡所得７６０万円×税率（１５％＋５％）＝１５２万円
※ 清算金２００万円を取得する場合
収入金額１０００万円（８００万円＋２００万円）—取得費５０万円（１０００万円×５％：概算取得費）＝長期譲渡所得９５０万円
長期譲渡所得９５０万円×税率（１５％＋５％）＝１９０万円
債権者（友人）：贈与税
（課税価格１０００万円—消滅する債権の額８００万円—基礎控除１１０万円）×税率１０％＝９万円
※ 清算金２００万円を支払う場合
代物返済による経済的利益が発生しませんので、友人に贈与税は課税されません。
（注）平成２５年１月１日から平成４９年１２月３１日までの間は、復興財源確保法により、所得税に加えて、復興特別所得税がかかります。
本問の場合は
・ 債務者（私）の税率が、（１５％＋０.３１５％＋５％）
となります。
この場合、私に何か税金がかかるのでしょうか。
A.＜解答＞
代物弁済も資産の譲渡に含まれますので、あなたは消滅する債務の額を収入金額として、譲渡所得に対する税金がかかります。
また、友人は代物弁済によって取得する土地の時価と消滅する債権の額との差額に対して、贈与税がかかります。
＜解説＞
代物弁済とは、債務者が債権者の承諾を得て、金銭による弁済に代えて他の資産を引渡して、その債務を消滅させることをいいます。
代物弁済も所有する資産を相手に移転させる行為ですので、資産の譲渡があったものとして、譲渡所得に対する税金がかかります。なお、譲渡所得の収入金額は、原則として、消滅する債務の額となります。
ご質問の場合、あなたの譲渡所得の収入金額は、消滅する債務の額８００万円になります。
また、友人は、債権の額（８００万円）を上回る土地（時価１０００万円）を取得することに成りますので、取得する土地の価額と消滅する債権の額との差額２００万円に対して、贈与税が課税されます。
なお、上記差額について、友人があなたに清算金２００万円を支払う場合は、贈与税は課税されません。この場合、あなたの譲渡所得の収入金額は、消滅する債務の額８００万円と清算金の２００万円の合計額となります。
あなたの譲渡所得に対する税金と友人の贈与税は、次のように計算します。
債務者（私）：譲渡所得に対する税金
収入金額８００万円—取得費４０万円（８００万円×５％：概算取得費）
＝長期譲渡取得７６０万円
長期譲渡所得７６０万円×税率（１５％＋５％）＝１５２万円
※ 清算金２００万円を取得する場合
収入金額１０００万円（８００万円＋２００万円）—取得費５０万円（１０００万円×５％：概算取得費）＝長期譲渡所得９５０万円
長期譲渡所得９５０万円×税率（１５％＋５％）＝１９０万円
債権者（友人）：贈与税
（課税価格１０００万円—消滅する債権の額８００万円—基礎控除１１０万円）×税率１０％＝９万円
※ 清算金２００万円を支払う場合
代物返済による経済的利益が発生しませんので、友人に贈与税は課税されません。
（注）平成２５年１月１日から平成４９年１２月３１日までの間は、復興財源確保法により、所得税に加えて、復興特別所得税がかかります。
本問の場合は
・ 債務者（私）の税率が、（１５％＋０.３１５％＋５％）
となります。