Ｑ．私の所有している土地及び建物(売却価額：土地Ａ3,000万円、建物Ａ1,000万円)を、ある人の土地及び建物(売却価額：土地Ｂ3,300万円、建物Ｂ700万円)と交換しました。この場合、交換の特例の適用を受けることができるでしょうか？
Ａ．交換の特例の適用を受けるには、交換によって譲渡する資産と取得する資産が同じ種類の資産でなければなりません。それゆえ、土地と土地、建物と建物が各々交換されたものと考え、交換の特例の適用要件を満たすか否かを判断します。
土地・建物の双方が適用要件を満たしているのであれば、あなたは双方の譲渡に関して交換の特例の適用を受けることができます。そして、いずれか一方が適用要件を満たしているのであれば、満たしている固定資産の交換に関して交換の特例の適用を受けることが可能です。
1.交換の特例の適用を受けられるか
固定資産の交換の特例については、その適用を受けるための要件の一つとして、交換によって譲渡する資産と取得する資産は同一種類の資産であることが挙げられます。ゆえに、ご質問のケースでは、土地と土地、建物と建物が各々交換されたものと考え、交換の特例の適用要件を満たすか否かの判断を行います。
仮に、取引の契約金額が土地・建物一括の金額となっているのであれば、合理的な方法で土地・建物の売却価額に按分し、これらの判断をします。
(1)土地部分
土地Ａと土地Ｂの差額300万円≦3,300万円×20％
このことから、交換譲渡資産と交換取得資産の各々の時価の差額がこれらの時価の高い方の価額の20％以内であることという要件を満たすということになります。
また、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用することという要件については、土地Ａと土地Ｂが共に建物の敷地の用に供されていますので、双方が宅地であり、この要件を満たします。
ほかに、交換譲渡資産と交換取得資産はそれぞれの所有者が1年以上所有していたものであること、交換取得資産は交換の相手が交換のために取得したものではないことという要件を満たしているかを確認し、これらの要件も満たせば、土地部分に関しては交換の特例の適用を受けることが可能です。
(2)建物部分
建物Ａと建物Ｂの差額300万円＞1,000万円×20％
したがって、建物に関しては交換譲渡資産と交換取得資産の各々の時価の差額がこれらの時価の高い方の価額の20％以内であることという要件を満たしていませんので、交換の特例の適用を受けることは不可能です。そのため、建物Ａの売却だけをしたものとし、所得税の計算を行います。
なお、仮にこの要件を満たしているとすれば、上記1(1)と同じく、他の要件を満たすか否かの判断を行います。要件の一つに、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用することというものがありますので、建物Ａを居住用として用いていたのであれば、建物Ｂも居住用として用いなければなりません。
2.相手方が第三者でない場合の留意点
交換の特例については、親子間や、役員と会社の間であっても、交換の要件を満たせば、その適用を受けることが可能です。ただし、低額譲渡に留意しましょう。
(1)親子間の交換の場合
親が時価3,000万円の土地を、子供の時価2,000万円の土地と等価交換したときには、親子の土地の時価の差額は、次のようになります。
親子の土地の時価の差額1,000万円＞3,000万円×20％
それゆえ、交換譲渡資産と交換取得資産の各々の時価の差額がこれらの時価の高い方の価額の20％以内であることという要件を満たしませんので、交換の特例の適用を受けることはできません。ゆえに、親は3,000万円の土地を、子供は2,000万円の土地を売却したものとして譲渡所得に対する課税がなされます。そして、その差額1,000万円が親から子供に贈与されたものして、子供に贈与税の課税がなされます。
(2)役員と会社の間の交換の場合
役員が会社に対して時価の2分の1未満という低額により不動産の譲渡を行ったときには、時価相当額によって譲渡をしたものとみなされます。上記2(1)と同じく、交換の特例の適用を受けることはできず、かつ役員から会社に寄附があったものとして、会社に対する認定課税が行われます。