長期空室物件にテコ入れリフォーム

２０１３年も１か月が過ぎましたね。

今年は頻繁にブログ更新しようと思っています。

最近も相変わらず、原状回復や差別化リフォーム、仲介営業、定期清掃など

お陰様で忙しい日々を送っています。

今日は先日行いました

長期空室物件（原状回復済み）のテコ入れプチリフォームをご紹介します

まず玄関は一面アクセントクロスを貼り、得意のミラーをつけました！

インパクトがあると同時に鏡があると便利ですよね(^^)

冬は必須の暖かめのスリッパを設置！

多分スリッパおいてる空室って１０％もない気がします。

寒い部屋は特にごまかしで置いた方がいいかと笑

トイレは床がダサかったので変えて白基調にしました。

わかりにくいですが背面は玄関と色違いのアクセントクロスにしました。

写真だといまいちですが実際はキラキラしてていい感じです(^^)v

洋室は古いひも付きの照明がついたお部屋でしたが

アクセントクロス×４連スポットライトでモダンな雰囲気に！

ＴＶインターホンに交換！

居間の方もひも付きの汚い照明でしたので

リモコン付きシーリングライトにしました。

押入れには物干しポールを設置！

もともとアコーディオンカーテンがあった場所には

洗濯物干しのポールを設置しました！

場合によってはカーテンなどをつけて仕切ることもできるので

便利ですね♪

細かいですがキッチンシンクの排水カゴも交換です。

キッチン手元灯のひもも交換。

不足していた換気のやつ（名前でてこない笑）も

もちろんこれくらいはサービスで設置

費用は家賃３３０００円の物件で約２．５か月分です。

もちろんプチリフォームをしたからといって

家賃が上がるわけではありませんが

このように特徴を持たせてあとはしっかり営業（プロモーション）すれば

その分は早く入居が決まり投資としてのリターンは必ず得られます

（もちろん間違ったリフォーム、営業活動をしては逆効果ですが）

多くの管理会社さん主導のリフォームでは

ここまで細かくはやってもらえません。

何百、何千戸も管理されているので当然なんですよね。

細かい部分は大家さん自ら動く必要があります。

リーシングに関してもそうです。

ノウハウやセンスはあってもサラリーマンで忙しい方、遠方の方

時間はあるけどどんな空室対策をすれば良いかわからない方は

お気軽にご相談下さいね(^^)/

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初めての退去立ち会いで…

今日は

某管理会社さんに紛れて

退去立ち会いをしてきました。

２件行きましたが

どちらも濃い内容でしたね。

まず１件目は

１ＬＤＫの物件で

結露が原因で１年で退去との事でした。

窓側の下や横のクロスがカビだらけでした(＠_＠;)

拭いたり、換気したりとやってもらっていたようですが

どうにもならなかったようです。

基本的には結露原因のカビは入居者負担になるので

修繕費用は場合によっては折半とかになるかもしれません。

というような話しを出すと、入居者の方が怒っていました(>_<)！

そりゃそうだよな～(^_^;)　あれは建物のせいだよな…

しかもその結露が原因でお引越しなのに

短期解約違約金も取られるし…

２件目のお部屋は２ＬＤＫで

５年住んでのお引越しということで

行ってみると

見事に全部屋（玄関も）の壁天井がヤニだらけでした。

ただ、全然タバコの匂いがしないので

少し頭の中が？だったのですが

何年か前に吸うのを辞めたということでした。

なるほど、あんなにヤニだらけでも数年吸わないと匂いは消えるんですね。

まぁ当たり前か。

ガイドラインの原価割合に基づいて

負担してもらうということで話がつきました。

初めて退去立ち会いを見学して

思ったことは

こう言ってはなんですがアバウトであるということ。

もともとあった瑕疵なのか、入居者が傷つけたり汚したりしたものなのか

はっきりしないものが多いということ。

でもそれは仕方ない面もあります。

１件目は前の管理会社さんの時に入居した方（前の管理会社さんのチェックシートはあった）で

２件目は入居してから送ってもらうはずのチェックシートが

送られてきていなかったというケースでした。

あとはそもそも入居立会いの無いところが

ほとんどであるのも問題ですが

まぁこれは難しいところですね。

入居者としてできることはとにかく部屋中くまなくチェックして

写真を撮っておくこと。（本当はそれを管理会社なりとその時点から共有できるようにできればいいのですが）

大家としてできることは

洗濯機、冷蔵庫、ソファーなどの足があるものを置く際に

下に敷くようなものを入居時に渡して約束事を交わすことが大事かと。

下に敷くものとしてはホームセンターなどでゴム素材のものが安く売っていますし

同じ柄のＣＦとかでも良いかと思います。

今回、退去するお客様とのやり取りを初めて行い

とても勉強になり、発見がありました。

日々勉強ですね！

この原状回復の問題に関してはこれから

もう少し調べて入居者、大家それぞれの対策を考えたいと思います。

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埋まる車、そこに満室の神現る！

今シーズンに入り

車（４ＷＤ）が４回も埋まって（今日も埋まった・・・笑）

ビクビクしながら車に乗っています(^_^;)

前回埋まった際にはフェイスブックで

助けを求めたところ

尊敬する投資家であり、飲み仲間でもある

満室の神 がわざわざ夜に家から助けに来てくれました＼(*T▽T*)／

助けてもらったから書くというわけではありませんが

今日はそんな優しい満室の神こと山岡さんの出した

著書をご紹介します！

遠方・地方・激戦区でも満室大家になる方法！

札幌での空室対策に関しては

この本を読んでいればもうＯＫという感じじゃないでしょうか

札幌（雪国）ならではのリスクに関して詳しく説明されていたり

仲介業者（営業マン）を味方につける方法についても

細かく研究されているのでとても参考になります！

本に書いてあることをすべて実践するのは

なかなかエネルギーがいることですが

ここまでやれば、よほど家賃設定などに問題がない限り

空室期間は短くなるでしょう！

将来は私も本を出したいな～と思っていましたが

一気に難易度が上がりましたね～笑

それだけ情報盛りだくさんで濃い内容となっています。

コジローも負けないで頑張ります

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物件購入サポート始めました(^^)v

今更ですが

あけましておめでとうございます。

最近、アイディアがどんどん湧いてきて

興奮し眠れない日々が続いています笑

ただ、それを具体的にかたちにしていく

方法がわからない事も多く、悩ましいところです。

幸い周りにアドバイスを頂ける方が沢山

いらっしゃるので的確に質問をしたり、助言を求めていくのが

大事ですね。

去年の８月に法人を登記して

まだ５か月ですが

３０棟近くの会員契約を頂き

品質やスピード、価格などの面で至らない点も

多々ある中、頼っていただいている会員の方々には

感謝でいっぱいです。

確実にサービスの向上を図れる土台を

作っていっているので、もう少し見守って頂ければ幸いです。

今年はビジネスの方針も少しずつ変えていくつもりですが

目先の利益よりも

とにかく会員の方へのコントリビューション（貢献）を

意識して行動していきます。

役に立ってなんぼですからね。

その為には従来のやり方を変えつつ

どんどんレベルアップしていく必要があります。

必ず期待以上の成果を上げれるように頑張ります！

具体的には後日まとまったら

書いていきますが

やはり当社でなければできないことに

フォーカスしていこうと思います。

そんな中、最近会員の方数名に頼まれてやっている事を

具体的にサービスの一つに加えようと思っていますが

それが新規物件を購入する際の調査です。

売買の経験や大家の経験は乏しいので

その物件が買いだ！とかはよくわかりませんが

当該物件に空室があった場合は

表に出ていない情報もリサーチできますし

もちろん勝手に（笑）見に行くこともできるので

気軽に内装の状況などもチェックし

必要なリフォームなどもある程度見積もることができます。

まぁ仲介業者にヒアリングするのも大事ですが

彼らは本当に忙しいので

やり方を考えないと表面上はニコニコしていても

嫌われます笑　空室の営業活動も同じです。

そういう意味では札幌にもほとんどいない

フリーの賃貸営業マンであるコジローにしか

できない仕事なのではないかと思っています！

新築をやる際にも感覚ではなく

具体的に入居中の類似物件などの資料も

出せるので極東船長 からも

よく晩ご飯と引き換えに頼まれます笑

まぁそんな感じで今年はどんどん

新しいサービスも考えていこうと思っています。

それでは今日はこの辺で。

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事務所？ショールーム？遊び場？笑

ホームページ更新しました→　http://www.sapporo-ooya-support.com/

最近もなんだかんだと忙しく

久々のブログ更新です。

もともと住もうと思って

極東船長から

破格で借りている

マンションの一室（１ＤＫ）でしたが

ちょこちょこ手を加えて

遊んでいます

一応、事務所としても使おうと思っているのですが

お客さんとは物件での打ち合わせがほとんどなので

まだあまり活用していません・・・笑

まだダイニングしか仕上がっていませんが

極東船長も驚愕した

ビフォーアフターをどうぞヽ(ﾟ◇ﾟ )ﾉ

奥の部屋は

まだ乱雑にリフォームの部材などを

保管してますが

これから 見せる保管庫 にしようと思っています。

部材の出し入れでちょこちょこ

事務所にいますので

北の方に用事ある方いたら声かけて下さいね

次回は長い放置プレイを経て生まれ変わった

コジローハウス１号も公開しようと思います笑

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ちょっと笑っちゃいました。

最近、お部屋探しの紹介を多く頂いており

土日の案内に備えて今物件を探していたら

こんなのがありました↓

きつい案件が来たら

問い合わせてみようと思います笑

・２or３月スライド可能、約３万円以下の物件ある方連絡下さい。

・札幌駅北口徒歩圏（２０分以内）５万円以下、浴室トイレ別

・都市ガスor灯油ボイラー　１Ｌ広めｏｒ２ＤＫ～　Ｐ込８万　東区・豊平区など

・Ｐ込７万　１ＬＤＫ　全区　対面キッチン　収納広め　同棲

なども探してまーす！

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浴室に木目調シート貼り、アクセントクロスなどなど

ホームページ更新しました→　札幌大家さぽーと．ｃｏｍ

忙しくてブログランキングのルーレットを回す時間すらも

無かったのですが

ようやく今日で少し落ち着きましたので

ブログ再開です

まずは

最近差別化リフォームした部屋の

ビフォーアフターを一部公開します

↓品のあるアクセントクロス♪照明はオーナーが設置してくれました(^^)

↓シャンドレ交換、ＣＦ交換、コンクリート壁に稼働式棚設置！

↓１階なのでクールモダンに♪この部屋はリフォーム途中で申込が入り入居決定♪

↓ドア開けた瞬間のこのインパクト！最近は玄関クロス１０００番にミラー張りがマイブームです♪

↓照明交換、シングルレバーに交換、タイル目地塗装、コーキング打ちかえ、カッティングシート施工など！

↓浴室には木目調シート施工！初めての試みでしたがもう会得したので

今後定期清掃会員の方には格安で施工できるように体制を整えます♪




↓こちらもクロスアクセントクロス！本当はテレビ台も兼ねた棚を数段設置予定でしたが予算の関係で削りました。

↓じか付け照明の交換、ストーブ上部に稼働棚設置、物干しポール設置！

↓玄関のインパクトは大事です♪

↓男女問わずウケの良い落ち着いた感じに♪

↓新品で買うと数万円する照明を設置！やはりＩＫＥＡと異なり高級感があります♪

↓今度は横方向の木目！淵のコーキングが大変ですがこれだけ変われば

やる価値有りですね♪




５月で会社を辞めてから

法人設立もホームページ制作も自力で行い、

同時進行で定期清掃や美装、リフォーム、お部屋探しの仲介などを

こなし当然ほぼ休む暇もありませんでしたが

この４ヶ月間とても充実していました

思えば退社時の定期清掃契約はひろ＊さんの３棟だけで

貯蓄も法人登記する費用くらいしかないのに

よく辞めたもんだな～　と自分でも驚いてしまいます・・・笑

このままだと２カ月くらいしか生きられない（金銭的に）

と思って我武者羅に頑張った結果

ようやく定期清掃会員棟数も３０棟近くまできて

なんとか食べていけそうなレベルまできました！笑

これも他に類のない細かいサービスの価値を分かってくれて

投資してくれるオーナーさん方のおかげです

期待して投資してくれる以上、もちろんそれ以上のリターンで

貢献しなければいけません！

そこで今後の計画としては

まずリフォーム部門の責任者を育成します。

信頼でき、とても才能のある人物についてもらう予定で動いています。

これにより現在外注している

仕事もある程度、自社で対応できるようにして

コストカットと施工品質の向上とスピードアップを図ります。

また、定期清掃はチチローを責任者にして

まわらせ、私はチェックを行うようにします。

上記の体制をなるべく早く整えて

私は会社を常に進化させるための活動をしたいと思います。

具体的には内緒ですが

沢山研究して、人脈も広げ、どんどんアウトプットし

期待して会員になってくれたオーナーの方々はもちろん、

入居者、管理会社、仲介会社などにも

サプライズを提供していきたいですね！

まだまだ発展途上！これからですよ！！

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日々進化！コジローリフォーム完了！！

最近ホームページ から

お問い合わせいただき

定期清掃会員になっていただいたオーナーさんから

ご依頼いただいていました

おまかせコジロー部屋が

完成しましたので美装前ですが

ビフォーアフターを公開します！

写真だとアクセントクロスの凹凸が分かりにくいですがイイ感じです♪

ナチュラルモダンに仕上げました♪




天井は全面パテしてクロス張りに！照明も高級感のあるものに！

キッチンはカッティングシートを張り、上には棚を設置！

木部には色付きニスを塗りました！




洗濯機給水蛇口にアタッチメントを装着！

前入居者がつけた突っ張り棒は撤去し物干しポールを設置！

（キッチンの後ろ側に浴室があるので場合によってはカーテンをつけてキッチン兼脱衣所にすることも可）

押し入れ取っ手は統一

当然ここもハンガーポールに！

トイレはシックモダンな雰囲気に♪



玄関には鏡をつけて機能面とオシャレ度をアップ！！

肉眼の方が鏡が大きく見えインパクトがあります！



こんな感じですね♪

写真以外にも

浴室コーキングの打ちかえ、カーテンレール交換、押し入れ下がこするので

削ったりなど細かい作業も行っています。

明日美装を入れてワックスをかけてもらえば完了です！

打ち合わせ時に管理会社さんからは

リフォーム入れても２．５万円くらいでしょう…

という話しでしたが

これくらい気合い入れてやれば

３万円はイケるでしょ！！

もちろんビシッとリフォームをしたからといって

決まるものではありません。

これからこの部屋が早く決まるように

賃貸営業マンのネットワークをフルに使い

客付まで徹底的にフォロー致します☆

さーて次の物件だ！ドンドンいきまっせー(*＾ー＾)ノ

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札幌管理戸数ランキング２０１２

ようやく

札幌ガンバる大家の会にも

入会させていただきました

コジローです

今日は

朝からリフォームや清掃などの

見積もりを２件とって、

その後は

家具屋さんなどをまわり

オシャレ照明などを購入。

そしてホーマックとジョイフルエーケーに行って

リフォーム部材を購入し、

おまかせ部屋のリフォームの施工！

もうちょっとで完成ですので

ビフォーアフターＵＰしますね☆

さて今回は

８月６日の全国賃貸住宅新聞に載っていた

管理戸数ランキングで札幌についてまとめておこうと思います。

札幌でのランキング

　１位　常口アトム　６２３３０戸　（全国１４位）

　２位　ビッグ　２０９１０戸　（全国４２位）

　３位　タカラ　１０２３４戸　（全国８９位）

　４位　リロケーションサービス　７４５０戸

　５位　三光不動産　７０００戸

　６位　アサヒ住宅　５０１４戸

　７位　日動　４５００戸

　８位　副都心住宅販売　４２００戸

　９位　ファクターナイン　４１０２戸

１０位　ＪＨＴ　３１５２戸

１１位　マスト　３０００戸

１１位　藤井ビル　３０００戸

１１位　不動産ガイド　３０００戸

１４位　ミサワホーム北海道　２８３４戸

１５位　ウェイクアップ　２８００戸

１６位　くきつ　２５００戸

１７位　アスタ　２０４５戸

１８位　田商会　２０００戸

１８位　アウルサービス　２０００戸

２０位　ホットハウス　１９１７戸

２１位　トータルハウス　１７００戸

２２位　宮川建設　１６６０戸

２３位　賃貸管理ニックス　１５００戸

２４位　エッセ　１４６９戸

２５位　テスク　１３８０戸

２６位　オリエント建設　１３００戸

２７位　札幌オーナーズ　１２９７戸

２８位　アセットプランニング　１０６３戸

２９位　カンリーコーポレーション　９７７戸

３０位　不動産バンク　９７０戸

３１位　トム　８２０戸

３２位　サポート２４　７００戸

３３位　三世建物管理　６６８戸

３４位　イーカンリネット　６４７戸

３５位　ＭＭＳマンションマネージメントサービス　５３０戸

３６位　コンサルティングボックス　４１３戸

３７位　札幌環境サービス　３３０戸

ちょっと去年の新聞どっかやったので

はっきり憶えていませんが

やっぱあの会社は勢いあるから

ランクインしてきたかぁ～とか

いつの間にそんなに管理戸数増えたんだ？！ってとこもあれば

独立したり？で急に減ったな～ってとこもありますね～

ゼロサムゲームってやつですかね・・・

ん～来年はどうなってるんだろ～

さて明日も気合い入れてリフォームしよっと！！

お盆休みなんかないよ～笑

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画鋲はいいですよ～。ビス止めはだめですよ～。じゃあ、つっぱり棒は？

今日はアパマン時代に

大変お世話になった先輩の結婚式でした。

辞めた後もこうしてお付き合いさせてもらえるのは

ありがたいことです(・∀・)

さて、今日は賃貸七不思議のひとつである

つっぱり棒の可否に迫ろうと思います。

賃貸で暮らしていて

特に困る事と言えば

室内に洗濯物を干すところがない事です。

うちもそうなんですが

まぁー暮らしにくいです。

バルコニーがある物件でも

冬は凍っちゃうので

中に干します。

本州の方はどうなんでしょう？

そういった場合選択肢としては

下の写真のような置き型の物干しを買って置く。

これだと場所をとりますよね～。

↓他にはカーテンレールに引っ掛ける。

男女問わずこれが多いでしょう。

ただこれをやるとカーテンは開け閉めしにくいし

カーテンレールがこうなったりします。

よく原状回復前の部屋を見ると

こんな感じの部屋ありますよね？

じゃあ他には？

そりゃ～も～

無敵アイテムがあるがな～

つっぱり棒や～！！

そう言って下地があろうがなかろうが

強力なつっぱり棒をグイグイと付けます！

すると…

こうなることがあります。

ここまでならなくても

クロスごと少しへこんで

クロスが汚れていないとしても

そこを補修するためにクロスを張り替えるなんてことも…

なのでこうならないためにも

室内がクローゼットではなく押し入れで

洋服掛けがない場合。

また、室内に物を干すところがない場合は

私がリフォームを行う際には

大抵以下のような物を設置します！

ホスクリーン　着脱可能でスタイリッシュ♪

出窓などに最適！安い！

耐荷重はどの程度か知らないがオシャレでコンパクト♪

材料代は一番安い！

押し入れもね！

実際、賃貸の営業で沢山の部屋を見ていますが

こういったものが付いているところはかなり少ないです。

これは新しい古いを問わずです。

デザインよりもまずは

入居者の方が暮らし易いかどうかでしょ！

あなたの物件はどうですか？

店子さんは快適に暮らしていますか？

知らないふりしないで

アンケートでもとって下さい！

入居時に現状回復の話しをする時に

画鋲はセーフ！

釘やビスはダメよ～！

という感じだと思いますが

つっぱり棒で壁を壊される可能性を考えると

むしろビスなんかより

つっぱり棒を禁止した方がいいような気がします笑

今回はつっぱり棒が禁止されていない不思議に迫りました。

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