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不動産投資が儲かる仕組み①：インカムゲインとキャピタルゲイン
不動産投資が儲かる仕組みのひとつは、インカムゲインとキャピタルゲインの合計で利益を出せることです。それぞれ順番に解説します。
インカムゲイン ＝「家賃収入」
インカムゲインとは、資産を保有することで継続的に受け取る現金収入です。より正確に言うと、毎月の家賃収入から、ローンの返済や修繕費などの諸経費を差し引いた利益がインカムゲインとなります。
インカムゲインに相当する収入例は、以下のとおり。
- 不動産投資の家賃収入
- 銀行預金の利息
- 投資信託の分配金
- 株式の配当金
家賃収入によるインカムゲインで利益を出すには、利回りを意識する必要があります。利回りとは、投資額に対してリターン（収益）がどのくらいあるかを測る尺度のこと。一般的には、預金や株式といった金融資産を運用する場合に用いられます。
不動産投資では、物件の利回りが高くなるほどインカムゲインも増加。利回りは、どれだけインカムゲインが得られるのかを見極めるために重要な指標です。
不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
家賃収入の指標①：表面利回り
表面利回りは、年間家賃収入の総額を物件の購入価格で割った数字です。不動産業者が広告を出すときに用いられます。表面利回りは、物件購入時や家賃収入に対する諸経費を考慮に入れていません。そのため、表面利回りは実際に得られるインカムゲインより高くなることが特徴です。
- 表面利回り ＝ 年間家賃収入総額 ÷ 物件購入価格
諸経費を考慮に入れない表面利回りは、対象物件を絞り込む目安として活用するといいでしょう。
家賃収入の指標②：実質利回り
実質利回りは、年間の家賃収入総額から管理費や保険料、固定資産税といった諸経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時の諸経費を足した額で割った数字です。
- 実質利回り ＝（年間家賃収入総額 － 年間諸経費総額） ÷ （物件購入価格 ＋ 購入時の諸経費総額）
実質利回りは経費も含めて計算するため、インカムゲインに直結する現実的な指標となります。
参考【2023年最新版】不動産投資の利回りとは？注意したい物件や利回りUP方法まで完全解説！
キャピタルゲイン ＝「売却益」
キャピタルゲインとは、投資した資産を売却する際に得られる利益を指します。不動産の場合、売却額が投資額（購入額）を上回っていれば、キャピタルゲインを得ることが可能です。
キャピタルゲインの獲得方法は、不動産と株式や債券などの金融資産で異なります。例えば株式の場合、証券取引所でいつでも売却が可能。売買価格は自動的に決まります。一方、不動産の場合、売却先を自分で見つけ、相手方との交渉により売買価格を決められます。つまり、不動産のキャピタルゲインは、投資家の知識や経験を使って増やせることが大きな特徴です。
インカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的な利益
不動産投資で最終的な利益が確定するのは、不動産を売却したときです。つまり、不動産投資での最終的な利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの合計になります。不動産用語では物件を売却することを「出口」と呼びます。不動産で成功するためには、月々の家賃収入だけでなく、いつ物件を売却するかという「出口戦略」も重要になるのです。
キャピタルゲインを得るには、将来売却するときの価格を想定したうえで、物件を購入する必要があります。不動産相場は常に変動しているので、購入時に予想した価格で売却できるとは限りません。予想通りにならなくても、将来キャピタルゲインを得られそうな物件を選ぶことが、不動産投資での大切なポイントです。
高い入居率を維持してインカムゲインを得ながら、購入物件の価値が上がったタイミングで売却し、キャピタルゲインを得る。最終的に、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が購入価格を上回るようにすること。これが、不動産投資が儲かる仕組みになります。
参考不動産投資の『出口戦略』！最後に笑うための完全マニュアル
不動産投資が儲かる仕組み②：節税効果
不動産投資が儲かる仕組みとして「節税」もあります。「家賃収入を得ると所得税や他の税金が増えるのに、なぜ節税になるの？」と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資には税制面でのメリットが複数あります。ひとつずつ、詳しく解説します。
方法①：損益通算
不動産投資が節税につながるのは、損益通算が認められているためです。損益通算とは、確定申告において、個人の損失と利益をまとめて（＝ 通算して）所得を算出すること。不動産投資では、他の所得から不動産投資の損失分を控除することを指します。
不動産投資用の物件を購入すると、各種費用が経費として認められます。具体例は次のとおり。
- ローンの金利
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 修繕費
特に不動産の購入初年度は、上記の費用が年間家賃収入を上回り、計算上は不動産所得がマイナスになることがあります。このように不動産投資で損失が出た場合、損益通算により給与所得や他の所得から損失を控除可能。他の所得から不動産投資の損失を引くことで全体の所得額が減るため、納税額を減らしたりゼロにしたりすることができるのです。
参考【完全版】不動産投資で節税！不動産所得の赤字で損益通算できる仕組みを徹底解説！
方法②：各種経費の計上による所得の圧縮
不動産投資では、経費を計上することで所得を圧縮することができます。
経費として計上できる一例は、物件に対する「ランニングコスト」です。物件を運用するときに毎月かかる金額を、経費として申告できます。具体的には、以下のような費用が計上可能です。
- 共用部の水道光熱費、維持管理費
- 減価償却費
- 仲介手数料
- 租税公課
- 損害保険料
- 管理費、修繕積立金
- 修繕費
- 賃貸管理代行手数料
- 借入金金利
- 税理士費用
- 通信費
- 会議費
- 接待費
- 広告宣伝費
これらの「ランニングコスト」を正しく計上することで、申告する所得が減少。所得税や住民税など、各種税金の減額につながります。
方法③：減価償却費の計上
不動産投資の節税には「減価償却費」も大きく関係してきます。個人が不動産投資で物件を購入した場合は、購入年に全額を経費として計上せず、財務省令で定められた年数で分割して経費計上しなければいけません。この仕組みを「減価償却」と呼び、分割して計上する費用を「減価償却費」と呼びます。
減価償却費が節税対策となるのは、物件購入費用を数年に分割して計上することで、実際に支払っていなくても帳簿上の経費が増え、所得が減少するからです。
投資用の不動産物件（価格1千万円）を現金で一括購入した場合を例に挙げます。本物件の減価償却費は年間100万円だったとしましょう。この場合、毎年100万円を減価償却費として経費計上します。先述の通り、減価償却費は実際には現金支出を伴わない費用ですので、その分を手元に温存することが可能なのです。
このように減価償却費を上手く使うことにより、所得を調整することも可能となります。