不動産未来ナビ

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都市と住まいの未来を考え 情報を発信します

「電子商取引の普及を受けてコールセンター需要拡大により地方都市のオフィス賃料やアルバイト時給が上昇している。札幌市は平均賃料9018円・空室率2.35%、福岡市は平均賃料1万294円・空室率1.71%」

 

「コールセンターを地方都市に開設するのは、三大都市圏に比較して賃料・時給が低く、人口も多く人手確保がしやすいからで、2018年7月現在の立地状況は、札幌市81拠点、那覇市62拠点、福岡市43拠点、仙台市41拠点」(日経朝刊2019年8月16日「オフィス賃料地方都市で上昇」)

 

女性スタッフとリーズナブルなスペースの確保がポイントで、今は大都市郊外よりも主要都市中心部の方が確保しやすいというビジネス。主要都市の賃料がアップしているので、今後は大都市郊外に広大なコールセンター施設を作るということもありそうです。

 

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「三菱UFJ信託は不動産投資信託(REIT)へのグループのローンのうち数百億円を証券化し、低金利で運用難の年金基金(複数)に売却」

 

「政府は現在20兆円のREIT市場を2020年までに30兆円に拡大の目標を掲げている。REIT市場では大手銀行によるローンが7割占めており、このローンを証券化して年金等に売却してオフバラすると、大手銀行はREITの追加融資がしやすくなり、資金をうまく回していくことになる」(日経朝刊2019年8月14日「REIT向け融資債権 三菱UFJ、証券化」)

 

現在J-REITが17兆円で私募REITが3兆円の資産規模を有しています。年金や地銀は平均で約4%の利回りのREITへのエクイティ投資を拡大していますが、不動産価格高騰による利回り低下でREITの新規投資はなかなか進みません。

 

そこで、REITのローン金利は1%強で利回りとしては高くないのですが、運用難に悩む年金・地銀は債券の運用よりも既存REITのローンの証券化を選択ということのようです。

 

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「金融緩和の影響で収益力がない企業や財務の弱い企業でも負債に頼って延命が出来てしまうことから、借金の利払いを利益で賄えない『ゾンビ企業』が世界各国で増加している。世界全体の『ゾンビ企業』は2018年度には約5300社となり、10年前の2倍超に拡大している」(日経朝刊2019年8月11日「ゾンビ企業、倍増5300社」)

欧米で約30%の半生半死(ゾンビ)企業を存続させているのは低金利で、金融危機が起こると金利上昇でゾンビ消滅による負のスパイラル。

 

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「PCやスマホを使って会社の許可していないウェブ上のITツールを使うことで、情報漏洩等のトラブルが発生するリスクが拡大している」日経朝刊2019年8月6日「Digital Trend/ 会社許可せぬITツール リスク大/サービス多様化 監視困難」)

上表は記事に基づくリスクと発生したトラブルですが、気になるのはメールの添付ファイルの代替として使うファイルストレージです。ストレージのサービスによっては、安全なのかどうかわかりませんが、データ容量が多いと使わざるを得ないので不安です。

 

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訪日外国人の増加によりインバウンド消費が拡大していますが、日経朝刊2019年8月4日「訪日客は西へ 消費は東で」には、エリア別の訪日客数とインバウンド消費の増加率や消費単価のランキングが掲載されています。

上表は消費単価の高い順のランキングです。ひところの暴買いは減ったものの、訪れるエリアは定番の観光コースだけではなく、新しい観光ルートや訪日外国人を呼び込むためのホテル開発やインベントの展開もあって、拡散しているのが分ります。

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大統領補佐官ピーター・ナヴァロの「米中もし戦わば」(文春文庫)を読んでみました。

 

「1党独裁の中国は経済的な市場拡大と軍拡を同時に行いながら、経済も軍事力も米国より優位になろうとしている。経済力と併せて軍事力によりアジアの覇権と米国失墜を狙う中国に対して、米国は対抗できる軍事力を維持もしくは効率的にして優位になることと、一方で割安な中国製品の米国への販売をストップさせて経済力の増大を防ぐことが必要である」というのが米国大統領補佐官ナバロの主張です。

 

確かにこの主張に基づいて、トランプ大統領は行動し、中国へ貿易戦争を仕掛けています。

 

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「2008年のリーマン危機後の量的緩和により、世界の政府債務残高は2倍まで増大し、各国中央銀行の資産規模は3.4倍まで膨張している。7月31日のFRBの10年半ぶりの利下げにより、米国の金融化政策の正常化は頓挫した」

 

「しかし、この間世界のGDPは40%しか増加していない。行き場を失ったマネーはリスク資産に流れ、世界の株式総額は2.9倍に拡大している」(日経朝刊2019年8月2日「異形の金融再緩和 中銀資産3.4倍動かぬ経済」)

 

超金融緩和の時代、政府債務残高も中央銀行の資金供給の拡大は止まらず、マネーは株式を中心にリスク市場に流れ続けているというデータです。

 

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日経朝刊2019年8月6日「米中対立 市場揺らす」、米国FRBの利下げ後、米中経済対立の影響を背景に中国人民元が7元/ドルまで下落するなか、金融市場のリスク回避はより鮮明となり、株式市場は大幅安で国債利回りも低下したが、一方で金価格は上昇となり、対ドルで円も105円まで急伸。

 

同じ日の日経夕刊「薄れる利下げの神通力」では、「米ブラックロックのETFから1日に920億円が流出し、米国債の価格上昇(金利低下)の中で社債価格は下落(金利上昇)となった。すでに金利が低く利下げの余地が少ないため消費や設備投資を喚起できなくなっている『二重の問題』に陥っている」と分析しています。

 

経済の先行きと通貨変動により株式が軟調と予測し下落したわけですが、設備投資や消費にマネーが流れないのなら、マネーは株式を初めとしたリスク資産にシフトするしかなくなります。

 

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「2019年度の経済財政白書によると、NTTドコモ系携帯の位置情報により、時間別・性別・年代別・エリア別に人の動線を分析した結果、1年前に比べると、〇昼間人口は20~50代が2.3%増加、○特に女性の伸び鮮明、○夜間人口の伸びは1.2%に留まる(前年は夜間人口>昼間人口)、○夜間人口が増えたのは西新宿・銀座・丸の内で、減少したのは西新宿・内神田・大手町という結果だった。このビックデータにより、働き方改革の進展により、〇帰宅時間が速くなった、○若年層を中心に夜繁華街に行く人が増えた等が推測できる」(日経朝刊2019年8月1日「働き方改革で若者繁華街に」)

 

携帯の位置情報を利用者の承諾もなしにデータ化していいのかなということと、位置情報データで情報化すべきなのは、退社後の動線よりも、通勤時間・テレワークの実態とかのテーマなのかなと思います。

 

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