今週持ち込まれた売却不動産案件ですが、所有者は法人で会社整理のための売却です。
土地建物ですが、建物については賃貸借契約が結ばれており賃借人が使用しています。
開発用地として購入予定ですが立退きがスムーズにいくかどうかがリスク要因です。
ベストシナリオは、短期間で立退きができ解体して更地でマンションデベに転売、もしくは自社でマンション開発し分譲するケース。
ワーストシナリオは、立退き交渉が難航し開発を断念し低収益案件として保有するケース。
立退きのある物件を専門に買う業者もおりますが、儲けも大きい分リスクも大きい。
それに相応の資金力も必要となります。
立退き交渉といえば、３年ほど前に強引な交渉を依頼したス●ガコーポレーションで話題になりました。
貸主からの立退きには正当事由が必要ですが、貸主がその建物を自ら使う必要性がどの程度あるか、または貸主がほかに使用できる建物があるかの基本的な判断基準はあるものの、立退き料の額、契約の経緯や賃料やその他個別的な事情が多分に考慮されます。今回の建物は地震の影響で、借主から補修の要望がでているらしく、補修することも新貸主に引き継ぐのが条件だといいます。
この補修の額が莫大でかつ緊迫した危険状態等で貸主にとって取り壊すことが不可避の場合などは正当事由が認められて、立退き料も不要となる可能性も高いといいます。
ただ気になるのは契約を急かされていること。
「早く契約しないと、二番手に交渉権がいってしましますよ！」と・・・・
これまで急かされて契約していい事はありません。
ただ、いい物件はモタモタしているとアッという間に他社に契約されてしまします。
この部分の感とか匂いは根拠はありませんが、大事なところだと思います。
数字欲しさに、無理をして散々痛い目にあってきました。
来週建物内覧ですので、じっくり見て判断したいと思います。
不動産＆ＦＰ魂
