私は、これまでマンション、ホテル、オフィスビル、商業ビルと様々な不動産の開発（デベロップメント）をやってきましたが、デベロッパーは土地を仕入れて建物を建てて、それを売却して収益を上げるビジネスです。
開発期間は約１年～２年位かかりますが、投資ファンドは自ら開発しないところが多かったので、その開発をデベロッパーが担うという双方にとっていいビジネス環境でした。
自分たちも平成１０年の資産流動化法の制定、平成１３年のJリート解禁、平成１８年の金融商品取引法の制定と不動産証券化ビジネスの環境が整うにつれて、出口をファンドに想定した開発案件を手掛けました。
「出口戦略」という言葉に何か違和感を感じつつ、土地を見つけてきては出口！出口！と連呼してました。
社内の会議でも、「出口があるなら開発してもいいんじゃない？」なんて雰囲気で土地を買いにいってました。
実際、ファンドと事前に協定を結んでから、土地を購入し、ファンドの希望を取り入れた建物を建てて竣工後、１棟で売却して大きな利益を上げたことも、いまではとても懐かしい。
いまはビルの空室率の上昇、少子化による賃貸市場の減退、レンダーの減少等のマイナス要因が意識され、また外資ファンドの日本市場からの撤退等もあってこのビジネスモデルは冷え込んでいます。しかしながら、日本の不動産は長期では割安と判断する外資も一部でてきているようですが、来年はどうなるでしょうか？
昨今、社会構造の変化により年金や老後資金の不安から、収益不動産投資への個人の不動産投資が活発です。
区分所有のマンションでは表面利回り10％～15前後の物件ならすぐ買い手がつくようです。
収益不動産は購入すれば終わりではありません。「買ったらおしまい」ではなく、経営者意識をもって運営し、最終的には売却して利益を確定させて完了です。ですから買う時に、出口を想定することが大切だと思います。
出口の考え方については、また明日。。
不動産＆FP魂
