海外不動産2件目購入！
海外不動産2件目買っちゃいました。
1件目の話
最初UAEに引越してすぐに不動産業者をめぐって物色していた時のこと。
あと一週間で購入を決断すれば4割引きの投資家プランが適用される、ということでした。
がしかし、引越しして間もない状況でまだEmirates IDも銀行口座も開設できていない状況だっため泣く泣く断念したことを思い出します。
その2か月後、Emirates IDもや銀行口座の準備が整ってから4割引きの投資家プランではなく、20％の初期費用（Down Payment）・80%の完成時の支払いプランでStudioを購入しました。
Studioとは、日本でいうところのワンルームです。
ワンルームとはいえ、海外なので35平米程度の大きさで一人で住む分にはゆったりサイズです。
そして、今回の2件目の話
そして、今回2件目の海外不動産の物件は、１Bed Room。
こちらリリースからすぐに購入できたこともあり、さらに1件目とは違い、既に準備万端だったのですぐに行動に移せました。
十分な収支シミュレーションをして、また将来の値上がりも期待できるとは思いつつ、プラスの振れ幅は考慮せずインカムゲインを将来長期的に得ることを想定しました。
現在日本円が円安に向かっている状況で、個人的にはまだまだ円安が進んでいくのではないかと思っているので、将来外貨（UAEはディルハムという通貨ですが、USDに固定のレートで連動している）が稼げるのは魅力です。
さらに、地理的にもUAEは地震が起こりにくい土地であるためリスク管理の面からも優秀です。
中東の中でも経済発展が目覚ましく、日本よりも国民一人当たりのGDPは上です。
さらに王様の国なので、国王が決断すれば相当スピーディに物事が進みます。
自国民のエミラティという人達は、全体の１０００万人の人口のうち約１割しか居ないため、外国人の労働力や投資が不可欠であることを理解し、外国人にとってもよい投資環境が整備されています。
英国法に基づく投資環境の整備という意味では、先進国並みの投資家保護があるという意味でも安心できます。
さらに、今後も外国人と共存・共栄を図っていくことが国の方針として決められていますので、この点も安心できます。
中国、インド、ロシアを始めとして自国の投資環境や資産管理の面で難ありの国の人達がUAEを魅力的な投資対象として見ています。
欧米諸国の投資家にも、一定の金額を超える物件を購入した場合に付与されるゴールデンビザなどの制度も物件購入を促進させる材料になっています。
さらに、治安も世界でもトップクラスによいというデータもあり、その面でも安心です。
ということで、海外といえど、日本よりも高い成長性が期待でき、東南アジア諸国よりもリスクが低い。リターンもそれなりに低いものの、リスクが相当低い事を考えるとリスクリワードとしてはかなり魅力的です。
さらに一番大事な部分として、所有権（Free Hold）ですからね。
借地権（Lease Hold）というものもありますが、海外の不動産投資家に転売したり、将来的に売却することを想定すると所有権の方が圧倒的に魅力的なわけです。
全部の物件が所有権ではないですが、経済特区のような部分の物件に対しては外国人にも所有権が認められているんですよね。
このような条件をいくつも満たしているUAEの物件というのはとても魅力的に感じ、投資することにしました。
信頼できる不動産業者さんとも繋がれたし、日本に帰国してからも物件の賃貸管理や建物の管理などお任せできると思っています。
長い付き合いをしていくべく、業者さんにも実入りがあるようにしてWin-Winの関係を築くことができればいいと思っています。
捕らぬ狸の皮算用ではありますが、
最初の物件の7割の金額は銀行融資を受け、
2物件目は全額自己資金による購入として、
自己資金は1件目：820万円（3割）+2件目：2680万円（10割）の、合計3,500万円。
借入は1件目の7割に相当する1920万円の予定。
2物件の合計金額は5420万円。
月々の賃貸収入は（グロス利回りは8.85%）、
Studio： 55K/year(=4,580AED/month)
１Bed Room： 65K/year(=5,420AED/month)
合計で、10,000AED/month ❶
２つの物件の賃貸収入が年間120KAED（480万円）。
借入が480KAED（1920万円）。
借入は金利4％、借入期間12年くらいを想定すると
月々の返済は4.2KAED（＝4,200AED）❷
諸経費が賃料の15%と多めに見積もって、
経費は、1,500AED/month ❸
そうすると、月々の収支（キャッシュフロー）は、返済中の12年間は、
＝❶ ‐ ❷ ‐ ❸
＝10,000 ‐ 4,200 ‐ 1,500
＝4,300AED/month
(これは日本円に換算すると172,000円です)
さらに、13年目以降は、銀行返済が無くなるので、
月々の収支は、
＝❶ ‐ ❸
＝10,000 ‐ 1,500
＝8,500AED/month
(これは日本円に換算すると340,000円です)
となります。
さらに、控えめに想定してこの２つの物件が値上がりすることなく、販売価格と同じ値段で売れると仮定して、
20年間賃貸運用の上、21年目入ってすぐに売却をした場合、
（日本だと物件年数が経過することによって物件価格はさがりますが、海外だとインフレに引っ張られる形で物件価格自体が上昇する傾向にあり、私の選択した土地はUAEの中でも限られた好立地のため価値は上昇していくと見込んでいます。）
当初12年間の収支は、17.2万円×12年×12カ月＝2477万円
13～20年目の8年間は34万円×8年×12カ月＝3264万円
さらに、21年目の売却で、物件購入額の5420万円で売れるとすると、
20年間で儲かる金額は、
＝2477万円 + 3264万円 + 5420万円
＝1億1161万円 （A）
20年間で1億1161万円なので、
年間平均すると、558万円の儲けとなります（経費等考慮なしケース）。
まあ、帰国したら日本の税金がかかることになりますし、20年も賃貸運営を行っていればテナント入れ替え時の修繕費や大規模修繕なども見ておく必要があります。
それらの費用を賃貸収入の20%とかなり多めに見積もっても、（2477+3264）×0.2＝1149万円 （B）
さらに、日本の税金ですが、日本の居住者が海外不動産を所有している場合、日本の不動産と同様に不動産所得として計上し、給与収入などと併せて計算する事になっています。
自分の収入次第ですが、自分の収入は役員報酬としていくらに設定するかは自分で決定できるので、法人に内部留保させることも考えると、年間の家賃収入が480万円から諸経費を引いて不動産所得が計算されます。
経費としては銀行返済の金利分。これは4％とお高めなので12年間で2420万円と結構な金額になります。元利均等とすると思うので、各年の金利は変動しますが、1年目は75万円。2年目は70万円、3年目は64万円、、、、最後の12年目は5万円という感じなので、所得が最も多くなる年は、修繕費が一緒であれば最後の年ですよね。
さらに、物件維持管理費として1500AED/month×12カ月×40円／AED＝72万円。
また、鉄筋コンクリートの減価償却は47年間で割るので、
年間減価償却費＝5420万円÷47年間
＝115万円
480万円から経費（金利+72万円+115万円）を引くと、
最大で288万円（12年目）。最小で218万円が不動産所得となりそうです。
そうすると上の図に示した、課税される所得の195～329.9万円の税率10％の所に入りそうです。
個人の給与はその時、会社を辞め、自分がオーナーの法人で給与金額を調整すればいいので、最低限とします。例えば、役員報酬額が300万円くらいとすると、海外不動産の合算の金額は218+300～288+300
の、518～588万円くらいに収まりそうです。
そうすると、多くても20%に所得税は収まりそうです。
不動産単体の所得でいうと、12年間の中央値は
＝（218+288）÷２
＝253万円
この20%（控除額42.75万円）として、
12年間の平均的な税金は
＝（253-42.75）×20%
＝42万円となります。
これが12年間ですから、504万円。（C-1）
13～20年目の8年間は、銀行返済が減る分所得が増えます。
不動産所得は、
＝（売上480-維持費72-減価償却115）
＝293万円。
役員報酬が300万円と仮定して、593万円で、これまた税率20%に収まります。
13年目以降、20年目までの8年間の税金は
＝（293-42.75）×20%
＝50万円となります。
これが8年間ですから、400万円。（C-2）
最後、売却時の税金ですが、20年保有しているので、5年以上の長期譲渡の20%程度が適用されます（ちなみに短期譲渡であれば倍の40%程度）。
売却益にかかる税金ですが、
売却金額から（売却時簿価と手数料）を差し引いて算出される金額に税率20%を乗じて計算されます。
売却時の会計価値は物件取得価格から保有中に償却した金額を差し引いたものになります。
つまり、課税対象金額は
＝（売却価格）ー（売却時簿価）ー（手数料）
となります。
ざっくり仮定として、売却価格を5420万円、売却時簿価は（5420-115×20年間＝）3120万円、手数料はよく知らないですが（後で不動産業者さんに聞いておこうっと！）、ざっくり物件価格の3％程度と見積もって163万円とすると、
課税金額は、
＝5420 ー 3120 ー 163
＝2137万円（課税金額）
売却時の長期譲渡税は、この課税金額に20%を乗じたものなので、
売却時の長期譲渡税
＝2137万円 × 0.2
＝427万円。（C-3）
いや～、ながかったですね。
もしこれを最後まで読んでいる方がいたらかなり忍耐強いですね！
この忍耐強さは、もはや変人レベル。
お仲間です。私は仲間が出来て嬉しいので連絡下さい！
すみません。
脱線しました。
では、税金等もざっくりですが考慮した最終的な20年間の利益総額を計算してみます。
上記で出てきた
1億1161万円 （A）
1149万円 （B）
504万円。（C-1）
400万円。（C-2）
427万円。（C-3）
＝（A）－（B）－（C-1）－（C-2）－（C-3）
＝1億1161万－1149万－504万－400万－427万
＝8681万円。。。。。ようやくでた！
この8681万円を20年間で得たとすると、1年あたりの利益は434万円となります！
結構でかいですね。
ただ、今回自己資金を3500万円つっこんだので、20年間で
年平均4.7％のNet Returnという事になりました。
不動産は長期でやればやるほど負けにくい。
根気強く運用していきたい、そう思いました。
お付き合いくださりありがとうございました！
また、海外不動産ネタがあれば投稿しますね。