No, but ...
知人にこんなことを聞かれました「ゼロ円マイホームでFIREできますか？」
妻の友人を通じて知り合った30代後半の男性からの質問です。
彼は会社員でバリバリ仕事をしているんだけど、「将来への備えを作りたい」、「子どもにいい教育儲けさせてやりたい」そのために「不動産投資を始めてみたい」、ということでした。
僕はこう答えました。
「ゼロ円マイホームだけでFIREはとても無理」
「でも、ゼロ円マイホームがきっかけとなって不動産投資を本格的に始めれば可能」
彼は不動産の知識を勉強し始めたところで、資金もそれほど潤沢にあるわけではない（500-600万円くらいと言っていました）ので、いきなり不動産投資を本格的に始めるより、ゼロ円マイホームを始めてみようと興味を持ったみたいでした。
不動産投資の実態を知ってもらうために、私の知っている具体的事例について話しました。↓
- 私の周囲の不動産投資家30人くらいのうち6人が40代～50代でFIREしている（FIREした後は、不動産投資を拡大したり思いっきり遊んだりして過ごしている人が多い）。
- 皆さん堅実な人が多いのでそう簡単にはFIREしない。
- そもそも年収1000万円以上の高年収だし、今の生活を維持するのに年間支出が600～800万円くらいは最低必要と考えているひとが多い。
- FIREするとなると、年間600-800万円の支出をまかなうだけの不動産収入が必要と考える。
- さらに、不動産のリスク（入居入れ替えの度に発生する清掃・その後の入居付けの広告費・空室率・長期的な大規模修繕）を見越して余裕を持つ必要がある。
- ある程度収入に余裕をもった状態のFIREとして、年収1000万円くらいの会社員兼業不動産投資家だと、2倍の年間キャッシュフロー、つまり年間の2000万円の純粋に手元に残るお金が必要と考える人が多いみたい。
- そうすると1割くらい頭金を入れて9割金融機関から借入をしている前提で、物件価格の3％くらいがキャッシュフローになるイメージなので、2000万円のキャッシュフローを手に入れるための物件総額は6億7000万円、もしキャッシュフロー率が2％だとすると10億円分の物件を運用している必要があるという事になります。
これを聞いてFIREも楽ではないんだなぁ、と少し落胆している感じでした。
私も不動産投資を始めてから年間２０００万円のキャッシュフローを手にするのに必要な不動産投資額を聞いて恐怖を感じたのを覚えています。
普通の会社員が６億円とか１０億円とか、ビビりますよ。
でも、借金してもきちんと返済ができるんだ、そして返済後にきちんとお金が残るんだ（この手元に残るお金がキャッシュフローです）、ということが体験として、実感として納得できると借金が怖くなくなります。
もちろん、きちんと高入居率をキープして運用できる物件であることが大前提ですが。。。
彼にも、このあたりの話をしましたが実感がないのかふーん、という感じでしたね。
しかし、今自分ができることをやりたい、とゼロ円マイホーム（賃貸併用住宅）には前向きに取り組んでみたい、と言っていました。
素晴らしい。
そうなんです。
千里の道も一歩から。
まずはできる事から少しずつはじめるべきなんです。
最初の一歩も踏み出さないと、現状を変えることはできませんから。
そこで、彼の賃貸併用住宅づくりについて相談に乗ることになりました。
さてさて、彼の話の続きはまた明日書きたいと思います。