ご利用は計画的に
最近、50年ローンが続々と出てきています。
フラット50の利用条件のページです↓（ご参考）
【フラット５０】ご利用条件：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】 (flat35.com)
この背景にあるのは、不動産価格の上昇それに金融機関・不動産業界の思惑です。
不動産価格が上がって、購入を考えているお客さんが減っている。
自分達の不動産が売れなくて困っている不動産業界。
同時に、住宅ローンを提供している金融機関も一緒に困っています。
そこで、もっと長期間の住宅ローンを提供することを不動産業界と金融機関は感が増した。
つまり、長期間のローンにすることで毎月の支払いは減り、お客さんは利用しやすくなります。
そして、金融機関にとっても長期間の利息収入が大きくなります。
もちろん不動産を売る側の不動産業界もたくさん売れることになるため大喜びです。
50年間の長期ローンは、「80歳までに完済」としているため30歳以降の方はローン期間は少しずつ減っていくことになります。
例えば30歳未満の人は、50年間のローンを組むことができますが
・35歳の人は、最長で45年間
・40歳の人は、最長で40年間
という具合ですね。
若いうちからからローンを組んだ方が月々の支払いがすくなくなってお得というわけです。
しかし、よくよく考える必要があります。
50年の借金ですよ！
10年後もなかなか見通せないのに50年間のローンを組むなんて、と思ってしまいます。
私は35年で「ゼロ円マイホーム」8000万円の住宅ローンを組みましたがそれでも相当慎重に検討を重ね結論を出しました。
借入期間が50年間になって毎月の返済額が減るからやったー、という単純な話ではありません。
そもそも、終身雇用が崩壊し人材の流動化は今よりもさらに進むでしょうね。
50年の長期ローンについては私は反対派です。
しかし、反対派なりにこの50年ローンの賢い使い方はできないものか、少し考えていました。
メリットは最大限活用し、デメリットは排除するという事です。
メリットの月々の支払が減る、ということについてはこれはそのまま利用させてもらいましょう。
もう一つのメリットである、団体信用生命保険もフル活用しましょう。
これは亡くなったり、がんになった場合に住宅ローン残債がゼロになる、つまり免除されるというものです。
これを利用するためには、できるだけ残債はゆっくり計画通りに減らしていくという事です。
メリットの次は
デメリットの低減の話です。
①60歳以降、もしくは65歳以降80歳完済までの支払いが厳しくなる
→これは退職以降80歳までの返済に備えて計画的に貯蓄なり投資なりをすすめていくことが必須ですね。
50年ローンを組むことによって手元にお金を残していけるはずなので、そのお金に働いてもらう事を考えるべきです。
住宅ローンの金利を上回る利回りのよい投資をする必要があります。
これは自分で計画して、しかも投資で実績を出すとなるとかなりハードルが高そうですね。はじめから最長35年のローンを組んで計画してもよさそうにも思います。
②残債割れする可能性が高くなり物件売却しずらい
→これは月々の支払が遅くなるため残債が減りづらくなるために起こる当然の現象ですね。
元利均等返済を多くの方は選ぶと思いますが、最初は金利負担分が大きいので返済当初は特に残債が減っていきません。
そのため残債がなかなか減らないんですね。
物件価値よりも残債の方が大きく、売る場合には借金が残る、というケースですね。
これを回避するために、市場価値を考えた自宅を作るという事です。
自宅でありながら、売ることも考えて多くの人にも喜んでもらえる設計や内装、設備にする、というイメージです。
人生長いのでその間何が起きるか分かりません。
終の棲家として購入したけど、お金の問題で自宅を売らないといけなくなる、ということもないわけではありません。
いざという時、お金を作れるような家にしておくべきです。
私が作った「ゼロ円マイホーム」は賃貸部分の収入で35年の住宅ローンを支払うことができるので非常に心強いです。
いざ売ろうとする場合にも、大きなお金を作ることができると思います。
ゼロ円マイホームは一般的ではないですが、住宅ローンゼロ円、という強烈なアピールポイントがあるので、中古で売却する場合にも残債が残るどころか、プラスになるとみています。
以上のことから、50年ローン、月々の返済が少なくてラク！
と飛びつくのではなく、計画的に使うことができるか考えましょう。
ちなみに、
All Aboutでこんな記事がありました。
怖い！住宅ローン35年返済で考えていると「老後破綻」に？ (msn.com)
●新築注文住宅：返済期間32.8年＋購入時年齢39.5歳＝完済時72.3歳
●分譲戸建て住宅：返済期間32.7年＋購入時年齢37.5歳＝完済時70.2歳
●分譲マンション：返済期間29.7年＋購入時年齢39.9歳＝完済時69.6歳
35年でも完済までこんな感じですよ！
50年の返済期間は魅力的である一方、将来にツケを回した危険な返済方法かもしれない、ということだけは頭に入れて活用する、しないを判断したいものですね。