恐怖の全室空室からの入居付け
私は住宅ローンならゼロ円マイホーム推しなのですが、不動産融資が引ける方は土地探しから新築アパート建築もお勧めです。
ゼロ円マイホームも新築アパートも同じなのですが、最初は全部空室から始まりますよね。
建築完了のタイミングがとても大事です。
というのも、賃貸の入居付けはシーズンがあるからです。
一般的に１月、２月、３月の春先は進学や就職、転職など多くの人の異動があるため入居付けしやすい時期と言えます。
逆に言うと、既に入居している方が退去するのもこの時期が多いですね。
あとは秋の9月、１０月の転勤時期も需要が増えますね。
それ以外の時期はいわゆる閑散期で、あまり入居の動きはありません。
閑散期は異動とは無関係に引越しなどする方も、少数ですが居ますので「運が良ければ少しずつ埋まっていく」、という感じですね。
だから、新築する場合には12月、1月くらいまでには完工し、入居できる状態にすることが望ましいです。
3月までの入居時期を逃すと、秋まで動きがほとんどなく空室が埋まらない状態が続きます。
最悪、次の１～３月まで待つ必要があり満室にするまで丸１年間かかるということもあり得ます。
私はその点を考慮して12月、1月頃の完工スケジュールだったのですが、実際には2か月も遅れてしまいました。
銀行の融資条件も余裕をみて3月末完工が条件だったので、ほんとギリギリでとても焦りました！
これは大きな反省点です！
まぁ、スケジュールには余裕をもっておく必要がありますね。
はい、それではお待たせしました。
こちらが、その入居率の推移です。
11戸ですので、1戸が9％程度に相当します。
二つ入居率の線がありますのでご説明しますね。
オレンジ色の「現時点入居率」というのは、その名前の通りその時点での入居率です。
青色の「累計入居率」というのは、新築時からある時点までの入居率のことです。
もう少し噛み砕いて説明すると、例えば新築から1年間（2021年3月末～2022年3月末）の累計入居率は84.5％となっています。一方、2022年3月末の「現時点入居率」は100％です。
これは、最初の1年間は100から84.5％を差し引いた15.5％が空室だったという事を示しています。
これが、新築時から2年後の2023年3月末までとすると、90％まで上昇します。新築直後の1年間よりも2年目の入居率の方が高いので、少しずつ累計入居率は上がっていくことになります。
いきなり27％くらいから始まっているのは、建築途中に3件入居申込が入ったからです。
完成タイミングは3月下旬だったのですが、もう少し早く完成していれば初期入居率も高かったはずです。
実際に3月下旬の完成・引越しでは新生活に支障があるとして申込を頂けなかったケースが3件ほどありました。
本当に、残念です。
まぁ、幸いにもそのあと4月以降の閑散期にもポツポツ入居が決まり、9月末には11戸全室入居頂く事が出来ました！
3月末から9月末まで半年かかりました！
もし物件の完成タイミングがもう少し早かったら、つまり繁忙期の１～３月の入居チャンスをとらえることができていたら１～２か月で満室達成できたのではないかと思います。
スケジュールはギリギリでなく、かなり（２～３か月）の余裕はもって進めたいですね。反省ですね。
もし新築プロジェクトを手掛ける場合には、賃貸の入居付けたタイミングを考慮した建築スケジュールのコントロールをお勧めします。
まぁ、コントロールといっても施主ができることはあまりないので、建築会社にスケジュールをいちいち確認したり、賃貸仲介の不動産会社に建築中から入居付けの依頼をすることくらいしかできないんですけどね。