「ゼロ円マイホーム」土地探しの方法
ゼロ円マイホーム、巷でいうところの賃貸併用住宅ですが、中古市場はほぼないに等しいです。
だから、土地を購入して自分で作ることになるのが一般的かなと思います。
私が楽待などの投資情報サイトで調べた統計によると、物件全体の総数に占める賃貸併用住宅の割合はなんと0.3%程度(著者独自調べ)しかないということが分かりました。
投資サイトの情報ですし、私の推計値ですので正しいとは限りませんが自分の肌感覚としてもそんなもんだろうな、という感触のパーセンテージです。
こんな感じで、賃貸併用住宅の中古市場はとても限られています。
自分の住みたいエリアで、いろんな条件（通勤時間、子供の学校、生活環境など）を満たす中古の賃貸併用物件はそうそうあるものではありません。
「じゃあ、やっぱり自分で作るしかないか？」という事になるわけですね。
土地から探して、さらに建築会社も探して、自分の理想の賃貸併用住宅を作るってのは、、、、、それはすこし想像しただけでも面倒な作業というのはお分かりかと思います。
実際、この面倒な作業を一手に引き受けてくれる業者さんも世の中には存在はしているのですが、建築費用の中にコンサル費用がたんまり（数百万円程度）は上乗せされていると考えられます。
それに、私が一番思うのは、そのような業者さんに任せっきりでいちど賃貸併用住宅を建ててしまうと、肝心の大家力を養う機会が失われてしまう、という事なんですね。
折角、大家力を鍛える要素盛りだくさんである、この機会を活かさない手はありません。その要素とはこちらのようなものです。
・近隣の住環境の調査
・市場の賃貸ニーズ調査
・賃貸需要を不動産会社から聞き出すコミュニケーション
・管理会社とのコミュニケーション
・建築会社とのスケジュール管理・資金管理・プロジェクト管理（コミュニケーション・リスク管理）
結局主体的に動けるかどうかが一番重要になってきますので、他人任せにするのではなく、自分でコントロールする意思の有無がその後の大家人生で大きな明暗を分けます。知り合いの不動産業者さんに聞いてみても、不動産投資仲間に聞いてみても、不動産投資で失敗する人の第一の共通点として「主体的行動ができておらず、判断を他人任せにしている」という点があります。この部分については読者さんのニーズがあれば今後書いていきたいと思いますのでコメント頂けると幸いです。
話がそれてしまいました。失礼！
中古では自分に合う賃貸併用物件がなかなかないので、自分で作る方向性は分かった！、、、、でも「どうやって探したらいいの？」という状態になるはずです。
そこで、実際に僕がやった方法を簡単に紹介しますね。
■自分でもSUUMO、Homes、アットホームなどの物件検索サイトで探します。
■また、不動産業者さんにも同時並行で探してもらいます。業者さんは近所の不動産業者を５～６件は回って、自分の条件を伝えたうえで手伝ってもらうようにしましょう。業者さんは、広い情報網を持っているので、強力な助っ人になることがあります（新築用の土地探しをしている、と伝えましょう。業者さんとの付き合い方についてはまた別途！ご希望があればコメントよろしくです）。
■土地が出てきたときにはすぐに良し悪しを判断できるように！。
極簡単なボリュームチェックでダメなものはすぐに除きましょう。最初から必要な広さの床面積を確保できない案件に関わっていると時間を浪費してしまいます。ここは迅速に！
そして、ダメなら、紹介してくれたのが不動産業者さんの場合には、「必要な床面積が確保できなさそうなのでNGです。次お願いします！」ときちんと理由も併せて、判断後３分以内にメールもしくは電話で伝えしましょう。この積み上げが業者さんとの信頼関係構築につながります。
■フローチャートとしてはこんな感じ
１．物件をとにかく収集（ここでハザードマップ・勤務先や子供の学校（少し先まで見据えて、また賃貸物件の仕様に応じてかわりますが、、、、、））
２．ボリュームチェック（ここでスクリーニングして残ったものだけを検討）
３．詳細チェック（これは自分ではできないので業者に任せる。建築基準法や地域の条例も把握した業者と組んで設計を実施する必要あり。このコツもどこかの機会で書きたいと思います！）
大きくはこんなが流れですが、
❶住宅ローンの融資相談、
❷管理会社との賃貸ニーズ調査、
❸賃貸ニーズ調査結果を考慮した設計図面への反映、
❹発注する先である建築会社の与信調査（財務基盤確認 ←建築途中で倒産しないか？）
などやることはたくさんあります。
これらをスムーズに進めることで、土地探し開始から１年後には一生使える賃貸併用住宅が手に入る、さらに、その経済的恩恵が数千万円から１億円超になる場合もある、と考えるとワクワクしますよね。
私もそんなワクワクを感じながら賃貸併用住宅（ゼロ円マイホーム）を作っていきました。
私の場合には、実は土地探しの段階で２つの土地が偶然みつかり、ひとつはゼロ円マイホーム、もう一つは投資用のアパートを同時並行で建てました。このあたりの話も読者さんニーズがあれば記載したいと思いますのでコメント等いただけると励みになります。