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男もすなる不動産投資といふものを
女もしてみむとてするなり
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■ゆめたか大家よりご挨拶
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こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。
初めのご挨拶として
ゆめたか大家の「自己紹介」と「今までの道のり」
を書かせていただきます。
私はいわゆる「給与労働者」です。
でもインターネットで調べものをしているうちに
「不動産投資」をしてみようと思うようになりました。
そして２０１２年４月に東京都葛飾区で
１４２０万円のアパートを買いました。
２Kが２部屋だけの築３４年の木造アパートですが
駅から徒歩３分という好立地でした。
この物件の購入に当たっては
途中で売主が不動産業者から
個人に代わってしまったので
瑕疵担保責任の件につき
川崎大家さんに助けを求め
「起死回生の一手」につながる
アドバイスをいただいたのでした！
また物件購入資金については
日本政策金融公庫にて
ほぼフルローンとなる
１４００万円の融資を受けました！
これは「５０００万先生」が
保証人になって下さったのが
大きかったと思っています。
以上、私が購入した物件の
買い付け・融資・契約・物件引き渡し・初期管理
をまとめた
「不動産取得編」はこちらです。
https://mailzou.com/get.php?R=56107&M=25048
「不動産取得編」では
「日本政策金融公庫について勉強になりました！」
という感想を頂きました。
そして不動産を取得してからしばらくすると
「不動産取得税」の支払い通知が来ますが
私は楽天カード（JCB）と
nanacoカードの組み合わせによる
不動産取得税のお得な支払いに挑戦しました。
しかし楽天カード(JCB)と
nanacoカードのシステムは
とても複雑でした。
そこで連載を行って
お得な支払いのための手順をまとめたのが
「楽天・nanacoカード編２０１４年２月改訂版」
です。
https://mailzou.com/get.php?R=71812&M=25048
この改訂版では
固定資産税や自動車税のお得な支払い方法
ガソリンのお得な入れ方
金券ショップ、QUOカード
Tカード、漢方スタイルクラブカード
ヤフーオークションと楽天のお得な利用法について
内容を追加しています。
楽天ダブルポイントクラブが
２０１４年８月で終わってしまったので
現在は有効性も半減なのですが
それでも「節約法」の勉強にはなると思います。
そして不動産からの収入は毎年
「確定申告」をしなくてはいけません。
私は物件の規模が小さいので
（家賃収入が少ないので）
税理士さんに頼むことができませんでした。
このため仕方なく自分で勉強をする事になるのですが
不動産の税務の情報は
「法人」もしくは
「個人」の「事業的規模（５棟１０室以上）」
を対象としているものが多く
「個人」の「業務的規模（５棟１０室未満）」
に関する情報はあまり見当たりませんでした。
そこで連載を行い、確定申告の基礎をまとめたのが
「収支管理・確定申告編１」です。
https://mailzou.com/get.php?R=60267&M=25048
「収支管理・確定申告編１」では
基礎的な事しか書いてありませんが
それでも
「勉強になりました！」という感想を頂きました。
「収支管理・確定申告編１」の最後では
「１０億マンション税理士」さん
「売り上げ２０億円社長」さん
のお話を収録したのですが
この部分についても多くの方から感想を頂きました。
ところで不動産は購入するときに諸費用がかかります。
１０００万円の物件を購入する際は
８０～１００万円の諸費用がかかってしまうのです。
この諸費用は税務処理することになりますが
その詳細および節約方法について連載を行い
「収支管理・確定申告編２」としてまとめました。
https://mailzou.com/get.php?R=62865&M=25048
連載中に大激論となった
「売買契約書のコピーによる印紙税折半」については
特に詳細な記述を行いました。
「収支管理・確定申告編２」では
「私も自分で登記をやってみます！」
という感想をいただきました。
そしていよいよ「確定申告」の本番です。
確定申告では「不動産所得」を申告するのですが
不動産の収入－不動産の経費＝不動産所得です。
だから
「不動産の収入」と「不動産の経費」がわかれば
「不動産所得」が計算できることになります。
このうち「不動産の収入」についてまとめ
さらに所得の分散による節税法について調べたのが
「収支管理・確定申告編３」です。
https://mailzou.com/get.php?R=70082&M=25048
連載の最後には
「名義変更」「借地関係」「同一生計」
を上手に活用した節税法についてまとめました。
また所得税のみならず
住民税、健康保険料、年金保険料についても
調べたのですが、この部分は多くの方より
「勉強になりました！」という感想をいただきました。
次に「不動産の経費」についてまとめ
特に「修繕費」と「資本的支出」の区別および税務と
「建物価格」と「減価償却」について調べたのが
「収支管理・確定申告編４」です。
https://mailzou.com/get.php?R=78590&M=25048
「修繕費」の部分と「減価償却」の部分は
かなりのページ数を費やしたのですが
この部分は多くの方より
「勉強になりました！」という感想をいただきました。
最後には「節税」と「融資」の関係について調べ
また税制を勉強して良かった事として
「グレーゾーン百裂拳にて確定申告？」
を書きました。
このようにして
「確定申告」と「節税」について勉強した私ですが
その後、多くの税理士さんが節税とのセットで
「小規模企業共済」を紹介している事を知りました。
そこで「小規模企業共済」ついて調べたのですが
小規模企業共済に関するインターネット上の情報は
９０％以上が不十分であったり
間違っている事がわかりました。
このため私は何度も小規模企業共済に問い合わせて
「小規模企業共済編」を書き上げたのでした。
https://mailzou.com/get.php?R=86936&M=25048
そして他には書かれていない
小規模企業共済の
とてもお得な活用法を見つけたのでした！
「小規模企業共済編」につきましても
「勉強になりました！」という感想をいただきました。
このようにして
不動産投資や税金の勉強を始めた私でしたが
その後も経験を積みながら勉強し
不動産投資のための知識を蓄積しました。
不動産投資においては
新築、中古、ＲＣ、木造など
いろいろな手法がありますが
不動産投資に失敗した人が
自分を成功者だと思い込んで
誤った情報発信をしている事があります。
そこでこれらの情報を整理して
不動産投資の成功者さんの
投資戦略をまとめたのがこちらです。
「不動産投資の初心者・初級者・中級者・上級者」
男は木造 女はＲＣ 人生と不動産の真理」
https://mailzou.com/get.php?R=107078&M=25048
そしてまた
不動産投資における実際の収支の再現を目指して
「不動産投資簡易シミュレーションソフト」
を作製しました。
http://bit.ly/yumetaka-simulation
このソフトでは
空室や経費を実際に即した形で見積もった上で
所得税や法人税を考慮した
「税引き後キャッシュフロー」を計算できます。
また
「物件保有時」と「物件売却時」の両方を踏まえて
自己資金に対する資産増加率を計算できます。
このシミュレーションソフトは
大成功した不動産投資家として名高い
椙田拓也（杉田卓也）さんから
以下のようなコメントをいただきました。
【椙田拓也さんのご著書】
「空室率７０％でもキャッシュが回る
非常識な不動産投資術」
（アマゾン）
（楽天）
「不動産投資をやるなら
絶対に活用した方が良いと
僕が太鼓判を押すこのソフト」
「早速僕も使いましたが
保有数年後の売却時点における
元本返済による残債と
減価償却費との差を考慮した
売却益ならびに譲渡税の計算という
築古土地値物件の特殊メリットまで
反映されている内容で正直驚きました。」
このソフトは
どんな物件でもシミュレーションができますので
ご活用いただければと思います。
http://bit.ly/yumetaka-simulation
ところで上記のソフトは
「投資家目線」のシミュレーションソフトですが
不動産投資家が賃貸用不動産の融資を受けるために
金融機関に物件を持ち込んだ際は
「金融機関目線」でシミュレーションがなされます。
また融資を受ける人の資産背景も審査され
・持ち家か賃貸か
・所有している現金と株と不動産
なども評価されます。
そこで私はこれらについて
東京の某金融機関にヒアリングし
重要な点をまとめました。
「東京の某金融機関の物件評価・資産評価」
（エクセルソフト付き）
https://mailzou.com/get.php?R=107259&M=25048
このように、私はブログとメールマガジンにて
「不動産にまつわる情報全般」につき
連載を行っています。
（ブログ）
http://yumetaka365.blog.fc2.com/
（メールマガジン）
https://www.mag2.com/m/0001569235.html
本文では以上の連載を行っておりますが
情報紹介では不動産に役立つものを紹介し
また編集後記では
「子育て日記」や「日々の雑感」を書いています。
２０１９年６月の時点での
メールマガジンの読者数は以下の通りです。
「まぐまぐ版」約１５０部
http://www.mag2.com/m/0001569235.html
「エキスパートメール版」約３０００部
https://sail-ex.jp/fx2485/regist1
また皆様の応援により
ブログランキングで１位になることも
できたのでした。
http://yumetaka365.blog.fc2.com/blog-entry-41.html
多くの方々に支えられて連載を続け
ここまで来る事ができました。
皆様には心より感謝しております。
最後までお読み頂きありがとうございました。
不動産関係は派手な情報が多いですが
私は初心者目線を
大切にして行きたいと思っています。
それではブログやメールマガジンにて
皆様とお会いできるのを楽しみにしております！
ゆめたか大家
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