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住宅ローンと金融商品による資産運用の並立について

愈々、欧州各国の国債格付けの格下げによる影響が波紋を広げています。
その中で日本国債と米国債は世界のリスクマネーがのリスクオフにより資金が流れ込み、バブルの様相(金利低下)です。

従い、住宅ローンだけでなく金利は低下していますので、ローンの負担感が薄くなりがちです。例えば、住宅ローンのフラット35を利用すると21年以上で、最低で2.140%です(2012年1月実行金利)。
一方、外国債ではそれを上回る利率が提示されています。これを見て、運用をしながら住宅ローンを返済した方が有利ではないかと考える方がいらっしゃると思いますが、とてもリスクが大きな資産運用になり、全くお勧めできません。

理由の一つは、住宅ローンの返済は確実に発生するものです。固定金利で有れば返済期間に合わせて、利子+元本の返済額当初から確定します。

一方の投資の世界は、期待リターンが幾らで有ろうと、期待値で確定するものではありません。実際の運用を通じて、長期的には元本割れの時期も発生する不確実なものです。
例えば外国債券の場合には、当該国の通貨と日本の通貨の強弱で、円高になれば目論見通りの運用益は得られません。あくまで、その国の通貨で償還されますので償還時の為替レートで運用実績が決まります。

また、金利については、金利平価説という原則があります。これは、二国間の金利の差は長期的には為替で相殺されるというものです。アメリカと日本の金利差が2%あれば、通常円ドルレートは2%分だけ円高に為るというものです。
この考え方のベースには実績金利で金利を測るものです。
実質金利とは
実質金利＝名目金利(通常債券等に表示されている利率です)－予想インフレ率
に為ります。
デフレは、マイナスインフレ率ですから、デフレ率分だけ名目金利に上乗せされます。
日本はこの状態ですので、名目金利がたとえ0.020%で有っても、インフレ率が－1.5%であれば、実質金利は1.520%に為ります。11月の消費者物価指数は前年比マイナスでした。

従いまして、ある国の金利5%の債券を購入すれば、住宅ローンの金利を補えると考えると失敗します。その国のインフレ率が、4%であれば実質金利は1%ですし、6%であれば、マイナス金利が発生します。現況、アメリカ、ユール圏の国債、中国、ブラジルなどは実質金利はマイナスと報道されています。

また、好調な新興国の株価上昇を期待して、投信などでの運用をお考えの場合にも、実際には損益は赤字に為ることもあり、ローン金利に勝る運用は困難ですし不確実性を増します。
変動金利で住宅ローンを組んでいる場合に、資産運用を行う場合には、可能性として、ローン金利は上昇、運用は損失が出る事態が多々発生します。

その点、繰上げ返済は、返済した額に応じた金利が減少します。リスクフリーで支払額が少なく為るのですから、確実な運用成績が残せます。
従いまして、私のお客様には、繰上げ返済に勝る資産運用はありません。とお答えしています。
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☆セミナーやご相談は根拠の明示及び実証データをもとにご説明します。
お気軽にお問い合わせください。

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宜しければご参加ください
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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者　(東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉野　充巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
http://profile.allabout.co.jp/w/c-64005/
http://mbp-tokyo.com/officemyfp/column/12298/
http://www.officemyfp.com/komonryouseiadviser.html

一般消費者へのデフレのデメリットとは

前回は、インフレーションのデメリットについて、紹介しました。インフレは、一般的に社会的弱者に厳しい結果をもたらすものとして説明しました、今回はデフレについてご紹介します。

ご承知の通り、デフレーション(デフレ)とは、インフレの反対で、持続的に物価が下落して行くことを言います。その要因は、インフレとは逆に、通貨供給量が過少で、需要が弱く、コストが下落するなどでもたらされます。

通貨供給量の現象では、お金の価値が上がり、物価が下がる分暮らしは豊かに為ります。

コストの減少も円高などで、輸入品の価格が下がる場合に引き起こされます。
また、世界的な観点で考えれば、中国の工業化進展で、工業製品の価格が下がり、世界的に物価が下がりました。これにより、多くの家計が潤ったのですが、副作用として国内の需要が、海外から入るもので充足され、結果として国内企業には需要の減少がもたらされています。

通常、預貯金だけの金融商品しか持たない人、年金生活者など収入として一定量のお金が入ってくる人には、物価の下落は大歓迎です。
物価や資産価格が下落して困るのは、その様な資産を持つ人達と金融機関等です。

ただし、デフレが総需要の減退によって、引き起こされ、長期にわたる場合、事態は深刻に為ります。このような物価の下落は不況の局面で発生します。従って単に物価が下がるだけでなく、問題は総需要不足に基づく不況が進行している事に有ります。

このような不況時は、企業がリストラクチャリングとして人員を削減して、失業が増加する可能性があります。失業に至らなくても、賃金のカット、残業減による収入の減少などが起こります。(現在の日本の姿を考えるとピンと来るかと思います)
また、個人事業主・自営業の人々も、総需要が不足しているのですから、物とサービスが売れなくなり、多くの場合その価格を下げることにより、収入の減少が生じます。

最悪のケースでは、企業業績の不振が雇用を減少させ、雇用の減少が企業所得を悪化させ、所得の悪化が総需要を減少させ、総需要の減少が企業所得の悪化に拍車をかけると言う不景気の悪循環が発生する可能性が高いのです。
従い、デフレは単に物価の下落だけでなく、全般的な大不況の問題と為ります。

ここまで、書くと、現況の日本は大不況ではありません。デフレが問題と言いながらも、何故大不況に為らないかというと、国債等の借金で事業をおこない、総需要を持ち上げていることがあります。年金や医療保険、公共事業だけでなく、失業手当、生活保護等々の事業でお金を使っているので、それが消費に回り、ぬるいデフレが続いているとも言えます。

でも、これらの施策はどこまで続けられるかは解りません。既にレッドゾーンに入り、一高いインフレに転じるかを待っているのが現況です。

インフレのデメリットとデフレのデメリット、いずれも一般消費者としての国民にとって大問題です。解決策が見えないまま、事態を見送るのではなく、積極的に情報を集め、対応策をご検討下さい。対策としておおきな効果を上げるのは、資産の管理・運用と考えます。

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一般消費者へのインフレのデメリットとは

ベテランのファイナンシャル・プランナー5名で日本国債の将来について、語り合う機会がありました。そこでの結論は、いずれ(時期は長短あり)、破綻(デフォルトから金利上昇まで)し、高いインフレ率に為るというものでした。
最悪ケースは、ハイパーインフレ(物価が何倍にも為る)で最良ケースでも、高いインフレ率(およそ2桁)を予想しています。

最良ケースの一般的なインフレの場合でも、既に30年近く日本を襲っていませんから、どのように為るかをご紹介します。

皆様もご存じのように、インフレ(インフレーション)とは、一般的に物価水準が継続的に上昇して行くこと指しています。すなわち、物やサービスを購入するのにいぜんよりも多くのお金が必要に為ね、お金の価値が下落することを言います。
逆に物価が継続的に下落して行くことをデフレーション(デフレ)と言い、一定量のお金で、より多くのもの(物やサービス等)が買えるように為ることで、通貨価値が上昇することを意味しています。

インフレの要因は、お金の料が多くなりすぎておこるもの、品物が不足して起こるもの、コストが上昇して起こるものの3つのパターンです。
国会想定しているのは、通貨(国債発行)の伸びが原因と為って物価上昇が引き起こされるケースです。現在のドルの価値低下は、リーマンショックによる金融システムの崩壊回避と景気回復を目的に米政府&FRBがドル紙幣を大量に刷って、ばらまいた影響によりまする物やサービスの価値が上がって物価が上昇したのではなく、お金の供給量を増やしたために、ドルの価値が低下したものです。

ハイパーインフレは、日本でも戦費の調達のために通貨量を増やし、そのため終戦直後の1945年に568.1%というインフレ率を記録しています(参考資料「国家は破綻する」)
まさに物価に生活が押しつぶされる事態です。

第一次世界大戦後のドイツの例では7年間に10の19乗倍という天文学的な数値を記録しています。ただ、記録による市場最大のインフレは、第二次世界大戦終了後のハンガリーで起こったもので、7年間で10の23乗倍です。原因は通貨の増発が引き起こしたものです。
日本でも現在の政府債務1,000兆円、単年度の歳入の倍以上の予算と国債での補填から考えると、戦後2回目のハイパーインフレの可能性はゼロとは言えません。

ただ、通貨の量が増加する事により、ハイパーインフレまではいかないけれど、高いインフレ率に為る場合もあります。これが現況から予想される、インフレです。

何故、インフレは問題なのでしょうか。

一つには、インフレは実質上の所得移転をひきおこして所得格差を拡大させる効果があるからです。実は、インフレは弱者に厳しい事態をもたらします。何故ならは、物価の上昇率よりも高い収入の伸びを確保できる人達は、物価が上昇しても実質的な所得は上昇します。一方固定的な所得や、物価の上昇率よりも低い率でしか収入が増え無い人達は実質的には貧しく為ります。このことを議論せずに、デフレから脱却しインフレになれば世の中が良くなるような幻想を振り撒く、報道、政治家の言動には気をつけましょう。

第二には、インフレの進行物価が上昇して)行く局面では、利子率の変化は物価上昇率を完全にはカバーできないとされています。インフレの際には、通常、不動産、株式、貴金属などの実物資産の価格も上昇するのが普通です。この場合、預貯金等の金融商品を持つ方達は、実物資産を持つ方よりも相対的に損をすることに為ります。
あなたの、資産には、株式や不動産、そして貴金属の割合がどの程度かをご確認ください。
表は、あなたの資産にどのようなものがあるのかのチェック表です。

三つ目は、利子率が物価上昇を上回らないとすると、貸し手が損をして借り手が得をすることに為ります。特に、固定金利で借りている場合には、有利です。これが、かつての高度成長時代に、住宅・不動産を住宅ローンで購入すると相対的に得をしたシステムでした。

ただ、現在の不動産価格は、単純に物価上昇率に連動するものではありません、その不動産を活用してどれだけ利益が上がるのかが、メジャーに為っています。故人の住宅も、貸すとしたら幾らに為るのかが基準ですので、立地による利便性や環境、将来の発展可能性まで含んで評価が決まります。私は、不動産を購入するのであれば、ご自身の居住用で無い場合にはREITでの不動産所有をお勧めしています。

インフレのデメリットを考えれば、多額の資産を保有されていない場合でも、資産の分散が必要に為ることが、ご理解頂けるかと思います。

次回は、デフレについてデメリットをご紹介します。

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