タイのヨシダ不動産 コンドミニアム販売

ヨシダホールディングスグループ(ヨシダ不動産、小林株式会社)によるタイのコンドミニアム投資に関するブログ


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IDEO Q SUKHUMVIT 36のプリセールのお知らせです。今ならまだいいお部屋が選べますよ~。

 

BTSトンロー駅から450メートル、徒歩約6分の立地。アナンダ社による開発で、IDEO Qシリーズは、最高ランク“アシュトン”に次ぐクラスとなります。

 

※IDEO Q SUKHUMVIT36

 

48階(タワーA)、25階(タワーB)の高層タワー物件。2020年4月の完成予定です。

 

34平米前後と45平米前後の1ベッド、50平米前後と65平米前後の2ベッドがメインの設定。

 

プロジェクト詳細は、コチラからどうぞ。

 

販売ユニット一例

 

タワーA 13階 1ベッド1バス 46平米 北向き 8,506,000バーツ

 

※タワーA 13階 1ベッド1バス 46平米、間取り図

 

タワーB 13階 2ベッド2バス 65平米 北東角 12,295,000バーツ

 

※タワーB 13階 2ベッド2バス 65平米 北東角、間取り図

 

タワーB 17階 2ベッド1バス 50平米 南西角 9,388,000バーツ

 

※タワーB 17階 2ベッド1バス 50平米 南西角、間取り図

 

タワーB 17階 2ベッド2バス 64平米 北西角 12,229,000バーツ

 

※タワーB 17階 2ベッド2バス 64平米 北西角、間取り図

 

タワーA 18階 2ベッド2バス 63平米 南西角 12,222,000バーツ

 

※タワーA 18階 2ベッド2バス 63平米 南西角、間取り図

 

タワーA 23階 2ベッド2バス 65平米 南東角 13,205,000バーツ

 

※タワーA 23階 2ベッド2バス 65平米 南東角、間取り図

 

新ブログサイトは、コチラから。

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BTSチョンノンシー徒歩5分、シーロム中心街まで徒歩5分の好立地のプロジェクト。アシュトンはアナンダ社の最高グレードです。

 

※アシュトン シーロム


プリセール価格にて販売中。
天井高3.6メートルを誇るスタックフロアのユニットもまだあります。

 

※スタックフロアユニット、イメージ
 

販売ユニット一例
・30階 1ベッド1バス 31.5㎡ 西向きリバービュー 8,404,000バーツ
・33階 1ベッド1バス 31.5㎡ 東向きシティビュー 8,604,000バーツ
・28階 1ベッド1バス 49.5㎡ 西向きリバービュー 13,096,000バーツ
・28階 2ベッド2バス 72㎡ 西向きリバービュー 19,665,000バーツ
・11階 2ベッド2バス 71.5㎡(スタックフロア) 西向きリバービュー 17,941,000バーツ
・21階 2ベッド2バス 75㎡(スタックフロア) 北東角シティビュー 19,333,000バーツ

 

プロジェクト詳細は、コチラからどうぞ。

 

新ブログサイトは、コチラから。

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シラチャ、ロビンソンデパート向い側の好立地プロジェクトKeen Sriracha(キーン シラチャ)のショールームを360度フォトで撮影しました。

コチラからご覧下さい。

 

 

新規ブログサイトを立ち上げました。

コチラからどうぞ。

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サンシリ社と東急グループの共同プロジェクト第一弾はエカマイ地区で登場します。既にVIP顧客を対象にプリセール開始となっています。ショールームはエカマイソイ12に設置されました。

 

※外観

 

※1ベッドルーム 41.5平米

 

※2ベッドルーム 67平米

 

売れ行きは良いようです。

 

プロジェクト概要に関しては、もう少々お待ちください。

 

移転先のブログは、次のリンクからどうぞ。
http://bangkokfudosan.com

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

※リニューアルしたブログサイト

 

当ブログを新サイトに移転させる為に3ヶ月ほど前から準備していたのですが、やっと完成の運びとなり、前回のブログより実は移転しております。ご連絡が遅くなりまして、お付き合い頂いている読者の方には失礼致しました。

 

新しいサイトのタイトルは、

 

タイ不動産-コンドミニアム投資で資産形成

 

です。上記タイトルのクリックをクリックして読んで下さいね。

 

今まで利用させて頂いたアメブロさん、大変お世話になりました。使い勝手はいいし、アクセス分析もしてくれるし、と何の不満もないのですが、多くの広告が付きまとうのがマイナス評価となりした。

 

フェイスブックさんにも感謝です。こちらもさすがの世界標準、大変勉強になりました。テキストと画像が呼応できるようなレイアウトができればもっと良かったです。僕が無知なだけで実はできるかも知れませんが・・・。

 

アメブロ・フェイスブックのサイトは、今後プリセール、新築・中古のお得な販売物件等を掲載して利用継続をさせて頂く事にします。タイ不動産のウンチク関連は、今後すべて 

 

タイ不動産-コンドミニアム投資で資産形成

 

に掲載しますのでよろしくお願います。

 

前回の続きとなる、年内注目の完成物件!Sell Before Transfer、狙い目のプロジェクトは?(その3)

コチラにアップしました。

 

ということで、今後とも宜しくお願い致します。

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前回のASHTON ASOKEに続いて注目物件として紹介するのは、スクムビット24で進行中の巨大プロジェクトPARK24となります。

 

※PARK24

 

全部で6棟のタワー物件から成る巨大プロジェクト(内1棟のみ低層の商業ビル)ですが、タワー2、3は間もなく完成予定で、来月には登記が開始される見込みです。

 

既に数か月前からSELL BEFORE TRANSFERの転売物件が多数出回り始めましたが、中には下記のような低価格設定のお部屋も登場したりします。

 

I have a 1BR for sale (sell down payment) at Park 24 in Soi Sukhumvit 24.

 

-          1BR, 28.58 sqm

-          6th floor, Tower 3, Unit 06, Exclusive garden view

-          Total Price THB 4,950,000

-          Sell down payment THB 1,300,000

-          Completion and ready for transfer around September 2017

 

タワー5、6のユニットはつい最近まで家具付きで販売しており、平米単価25万バーツ超えだったと記憶しています。タワー2、3のリセール物件で、もっと高層階の眺望のいいユニットが20~23万バーツ辺りで見つかれば、ソイ24の好立地物件ですのでお勧め物件となります。

 

このプロジェクトのユニット選びで留意するべき点が、2つあります。

 

ひとつ目は、5棟の高層タワーレジデンスですので相互に眺望がさえぎられるユニットが多数ある点です。又、敷地の南側にも高層コンド“プレジデントパーク”がありますので注意が必要です。

 

5棟の高層タワーの配置は下図のようになっています。

※タワーレイアウト

 

※マスタープラン

 

2つ目の留意点は間取りです。大多数のユニットは28㎡台の1ベッドルームで、玄関側にダイニングキッチン+リビングエリア、窓側に寝室が配置され、それをガラスをはめ込んだ折れ戸で間仕切るスタジオタイプ、日本で言うワンルームマンションのような間取りとなっています。又、このタイプのユニットを2つ繋げたコンバイン2ベッドルームも多数あるのですが、このタイプも1ベッドルームと同じく開口部があるのは寝室のみとなります。

 

※タワー3、1ベッドルーム(28.58㎡)間取図

 

※タワー3、1ベッドルーム(28.58㎡)イメージ1

 

※タワー3、1ベッドルーム(28.58㎡)イメージ2

 

※タワー3、コンバイン2ベッドルーム(57.16㎡)間取図

 

※タワー3、コンバイン2ベッドルーム(57.16㎡)イメージ1

 

※タワー3、コンバイン2ベッドルーム(57.16㎡)イメージ2

 

※タワー3、コンバイン2ベッドルーム(57.16㎡)イメージ3

 

※タワー3、コンバイン2ベッドルーム(57.16㎡)イメージ4

 

※タワー3、コンバイン2ベッドルーム(57.16㎡)イメージ5

 

 

全ての居室に開口部があるのは最初から2ベッドルームとして設定されている角部屋タイプのみとなります。54㎡台とコンパクトサイズですが、「リビングもやっぱり窓が欲しいよね。」という方は(大多数がそうかと想像しますが)、こちらのタイプを選択しましょう。但し人気が高いので、このタイプのユニットのリセールをリーズナブルな価格で捕捉するのは簡単ではありませんが…。

 

※タワー3、フロアプラン3-27階

 

※タワー3、2ベッドルーム角部屋(54.68㎡)

 

上記のような留意点はあるものの、それを度返ししてもあまりある魅力は何と言ってもソイ24の好立地。日本人居住区ど真ん中であるばかりでなく、タイ人や欧米人にも人気の高いエリアです。

 

BTSプロンポン駅、エンポリウム、エムクオーティエ、Kビレッジ、ベンジャシリ公園が全て徒歩圏内となるこの上ない利便性、プレステージ性は「すごい。」の一言です。ソイ24は北ではスクムビット通り、南ではラマ4世通りとつながりますので、車での移動も便利です。更に、このプロジェクトはソイ22と24からのマルチアクセスが可能。渋滞激しいバンコクでは重宝すること間違いありません。

 

※アクセスマップ1

 

※アクセスマップ2

 

スクムビット通りを挟んで向かい側となるソイ39のラグジュアリーコンドの基準相場が30万バーツに到達する中、ソイ24のプロジェクト価格も急上昇してきました。20~23万バーツの平米単価であれば非常に魅力的かと考察します。このプロジェクト全体が完成する頃は平米25万バーツ以下のユニットを確保する事は難しくなると推測します。

 

値頃感のある価格設定(平米単価20~23万バーツ)、15階以上、ブロックの無い眺望等の条件が揃えば、間違いなく買い推奨の物件です。

 

勿論買いタイミングは、SELL BEFORE TRANSFERで。

 

PARK24のリセール物件に興味のある方は、コチラから。

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今年もバンコクCBD(=City Business District、良く出てくるので覚えておきましょうね!)では、幾つかのプロジェクトが完成となりますが、今回はその中で注目しておきたいプロジェクトをご紹介します。

 

先ずはプリセール開始後即完売になったモンスタープロジェクト、ASHTON ASOKE

 

※ASHTON ASOKE

 

この物件の特徴として、先ずは抜群の立地の良さが挙げられます。目の前はMRTスクムビット駅があり、BTSアソーク駅も約230メートルの至近です。これまで何度も説明しましたが、バンコクCBDでMRTとBTSの乗り換えポイントは、ここ以外にはシーロムしかありませんので、この立地の希少性は抜群です。BTSに乗り西に進めばナナ-プルンチット-チットロム-サイアム、東に進めばプロンポン-トンロー-エカマイ~。MRTで北に進めばペッブリー-ラマ9世~、南に進めばクイーンシリキット-クロントイ-ルンピニ-シーロム~。バンコクを多少知っている人であれば、最高のロケーションである事がご理解いただけると思います。

 

※ロケーション

 

※BTS+MRT路線図

 

 

又、徒歩圏内にはターミナル21・ロビンソンデパート等の商業モール、シェラトングランデ・ウエスティン等の5スターホテル、インターチェンジビル・エクスチェンジタワー等のランドマーク的オフィスタワー、各種飲食店、クイーンシリキットレイク等があり、あり得ないほどの利便性の高さと言っても過言ではありません。

 

既に多数のリセール物件が市場に出回っていますが、何しろ3年前のプリセール時に平米単価23万バーツ~程の価格でしたのでどのユニットもそれなりに高いのですが、気長に眺めていると結構お買い得価格のユニットも目にします。

 

ユニットタイプは、32~34㎡の小さな1ベッドルームが大半を占め、46㎡の2ベッド1バスと64㎡の2ベッド2バスが各フロアの角に配置されています。ですので、フロアプランは非常にシンプルです。

 

※代表的フロアプラン

 

※1ベッドルーム間取図

 

※2ベッドルーム(46㎡)間取図

 

※2ベッドルーム(64㎡)間取図

 

最近出回ったリセール物件の料金はこんな感じです。

 

※リセール物件料金表

 

お買い得価格で登場するのは、1ベッドタイプばかりで、数少ない2ベッドはその希少性の高さの為かお買い得物件はほぼ目にする事はありません。

 

至極の立地 + ASHTONブランド(アナンダ社最高グレード) + 豪華ファシリティ

+ 数少ない2ベッド = 高いプレミアム となるのは自然の道理。2ベッドで割安なものが見つかれば買って損は無い物件です。

 

弊社とお付き合いの長いタイ人オーナー様で、49階の全9ユニットをプリセール購入した人がいるのですが、バインダーに無造作に止められたプリセール見積り書をラインで送ってきて、「3ミリオンバーツのせて売ってね。」とのメッセージ。

 

総階数50階建ての49階部分の2ベッド、ベストユニットの1つですからこんな感じでリセールに出るのは無茶でも何でもなく極めて普通の事です。見積りを確認すると、平米単価30万バーツ以上で購入していることが分かります。3年前のプリセールでこの価格で購入のジャッジをする事は、富裕層とはいえ勇気が必要だったのではないかと推察しますが、今となってはそれが英断だった事が分かります。そして購入したのは49階の全9ユニット、すごいです。

 

SELL BEFORE TRANSGERでのリセールですので、この2ベッドに支払ったのは4ミリオンバーツ弱ですが、その購入権を7ミリオンバーツで譲渡する、と言うのがその内容です。3年程で75%のリターン、単利換算で年利25%になります。

 

SELL BEFORE TRANSFERは、過去ログSell Before Transferを参照下さい。

 

そして合計9ユニット。内8ユニットが1ベッドとは言え、全部リセールに成功したらこのおっちゃん何ぼ儲けるの?と思ってしまいます。

 

でリセールできなかったらどうするの?と言えば、「そん時は全部買うから、ヨシダさんとこで全部客付けしてよ。」との事でした。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

昨年竣工し現在ではすっかり転売でも賃貸でも人気物件となっている、The Base Central Pattaya(ザ・ベース・セントラルパタヤ)。ベースシリーズは、サンシリ社の開発としてはメインクラスに位置付けられるグレードなので、ユニットは1ベッドで30-35㎡、2ベッドで50-70㎡と小ぶりでこれといった高級感はありません。30階と27階の2タワーで総ユニット数1,000を超えます。平米単価も7万バーツ~ですので、中流層をターゲットとしたプロジェクトです。

 

※ザ・ベース・セントラル・パタヤ

 

同プロジェクトに関しては、以前にも紹介しておりますので、更なる詳細はそちらを読んで下さい。

 

過去ログ参照 6月のおすすめ物件(その1) パタヤ

 

実は昨年初めにほぼ予定通りに完成したのですが、当事のパタヤの不動産市場は弱いというか最悪の状態で、それを不安材料したタイ人購入者より多くの差戻しユニットが発生し、サンシリは昨年の7、8月頃は多くの在庫を抱えていました。

 

結構な数でしたので、「これは大変な事になるぞ」との印象を抱いていたのですが、5-10万バーツの値引き、登記料無料、修繕積立金無料、6ヶ月分の管理費無料、5ユニットまとめ買いでさらに値引き、などといったプロモーションパッケージを矢継ぎ早に打ち出し、在庫はみるみるうちに減少。結局その後8ヶ月ほどで完売。

 

つい先日サンシリの担当者と話をしたら、「外国人区分は無くなりました。」とのこと。49%は外国人所有となったという意味です。最近ではあまり現地に足を運ぶ事はないのですが、前回行った際には多くの中国語を耳にし、多くの欧米人の姿を目にしました。

 

やはりパタヤセカンドロードからの直接アクセス、人気のセントラルデパートやパタヤビーチまで徒歩わずかと行った抜群の立地の良さ、そしてファシリティの豪華感が多くのバイヤーを引き寄せたのだと思います。

 

そして、スーツケースを引きずりながら敷地に入ってくる、ロビーで送迎車のピックアップを待つといった旅行客の姿をいつも目にします。それも結構な人数・・・。

 

これは明らかに民泊でしょうね。僕も過去にこのザ・ベース・セントラルパタヤの民泊使用したビジネスを紹介しましたが、やはりこの立地の良さからでしょうか。誰もが似たようなことを考えているようです。民泊には理想的な条件が揃い踏みしている本物件では避けられない運命なのでしょうね。

 

管理事務所からは、以下の通り、日貸しや週貸しは法律に触れるのでご法度ですよ。罰金が取られますよ、といった警告がユニットオーナーにメールされていますが、そこは掟破りの中国人。そんな警告などどこ吹く風?といった態度です。

 

誰も捕まることなく、日常的に民泊ビジネスが横行しているわけです。

 

Currently, there are many co-owners of the condominium or other types of the resident buildings have the residential premises open for temporary rental (Daily/ Weekly Rentals) and earn income from the rent which is likely to be a hotel. According to the Hotel Act B.E. 2547 mentioned that any residential buildings that run their residential building for daily/ weekly rentals is failed to apply the Hotel Act B.E. 2547. Failure to comply with the provision of Hotel Act shall be punished with imprisonment not exceeding 1 year or a fine not exceeding 20,000 Baht or both. This also affect the security of lives and properties of others.

 

Therefore, the Management would like to ask for your cooperation to observe this issue in our building. If you found any cases, please inform the Management, so that we can manage and solve this issue for safety and peaceful environment in the Base Central Pattaya.

 

まあこのビジネス目的で購入しているわけで、その意味ではこれもまた完売に多いに寄与したのでしょう。もちろん、ディベロッパーはそんなこと一切認めませんが・・・。

 

サンシリ社は同プロジェクトの成功を受け、秘密裏に第2弾となるプロジェクトを推進中。やはりザ・ベース・セントラル・パタヤのような好立地になる模様です。楽しみですね。

 

さて一方、暗のプロジェクトは?となりますが、それはズバリ

Grand Avenue Residence(グランド・アベニュー・レジデンス)

となります。

 

※グランド・アベニュー・レジデンス

 

購入した方には心苦しい限りですが、このプロジェクトはちょっと注意が必要かと。因みに弊社は仲介しておりませんが、実際は多くの日本人が多数購入しています。

 

プリセール当初は、Golden Tulip Hotel & Residence(ゴールデン・チューリップ・ホテル・アンド・レジデンス)という名前だったのが、3月28日にGrand Avenue Residence(グランド・アベニュー・レジデンス)に名前が変わったとの発表がありました。ディベロッパーは継続してTulip Groupであると思いますが、もし違っていたら事情通の方教えてくださいね。

 

もともとオランダに本社を置く世界的ホテルチェーンのGolden TulipとパタヤのディベロッパーであるTulip Groupとは何の関係もありません。そこらへんは結構誤解している人が多いのではないでしょうか?

 

※Golden Tulipロゴ

 

※Tulip Groupロゴ

 

Golden Tulipが建設するコンドミニアムとホテルの複合プロジェクトのホテル部分のマネジメントをGolden Tulipが行う、といった関係でTulipの名前が重なっているのはただの偶然です。

 

このプロジェクトの向かい側に、既に完成したCentara Avenue Residence & Suites Pattaya(センタラ・アベニュー・レジデンス・アンド・スイーツ・パタヤ)がありますが、こちらはホテル部分のマネジメントをタイの大手ホテルグループであるCentaraが行なっていますが、それと同様の関係となります。先行したこちらのプロジェクトはまあまあの成功を収めたと言えるのではないでしょうか?

 

名前が変わっただけと認識するのは的を捉えておらず、Golden Tulipがホテルマネジメントから手を引いたと考えるのが妥当でしょう。どのような経緯があったのかはわかりませんが、このようにマネジメント会社が変わるのは良くあることです。シェラトンだったのがホリデイ・インになったりというのは、ホテル業界ではごくごく普通のこと。元来ヒルトン、ハイアット等はホテルマネジメント会社の名前で、一般的にはそれらがホテルを所有しているわけではありません。

 

こっちの方が条件がもっといいから、といってホテルのオーナーがマネジメント会社を変えたり、既にホテル人気は定着したのでもっと儲けるためにマネジメントも会社をつくって自らやったり、などというのは普通にあることです。パタヤではマリオット・ロイヤルガーデンがアヴァニホテルに名前が変わりましたが、それは後者の例となります。

 

但し、今回の変更にはちょっときな臭さが残ります。

 

その不穏な空気が漂い始めたのは、ディベロッパーであるTulip Groupがパタヤの好立地に建設していた大型プロジェクトWaterfront Suites and Residences(ウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンス)が街の景観を乱すと言う理由で、パタヤ市当局から工事差し止め命令を受けた、ことに端を発します。

 

発令されてから既に2年以上が経過しますが、工事は今以て止まったままです。パタヤ湾を見下ろす、ウオーキングストリートまでのアクセスの良さなどが売りで瞬く間に完売したプロジェクトだったのですが、それが丘に作られたパタヤのシンボルとも言える大型ネオンサインPATTAYAのすぐ隣にビルが建てられたのが問題視されました。「これはけしからん。」とパタヤの未来を危ぶむ有志が立ち上がったのでした、と言えば悪者退治の正義の物語といった趣ですが、多分に政治的意図が水面下で働いとことは言うまでもありません。

 

※建築が止まったまま放置が続くウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンス

 

良く遠山の金さん的な日本の時代劇で悪巧みを企てる廻船問屋が登場しますが、まあ似たような話ではないでしょうか?

 

またTulip Groupはジョムティエンの他の大型プロジェクトでも開発凍結があったようですし、ナクルア地域でも凍結され看板だけが朽ち果てていっている現場も目にします。

 

パタヤではノヴァグループ、グローバルトップグループ、ハイトホールディングなどの大型プロジェクトを多数手がける地場のディベロッパーがありますが、その中でTulip Groupはクオリティの高い開発を行う会社と目されてきました。詳しい内情はわかりませんが、ウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンスまでは順風満帆だったと思います。

 

タイのコンドミニアム開発には、EIAという名の環境基準認可を受けねばなりません。コンドミニアムの広告でEIA Approvedの宣伝文句を目にしませんか?それです。EIAとはEnvironmental Impact Assessmentの略称です。

 

これはコンドミニアムディベロッパーにとっては一つの大きなハードルとなり、不思議に思うでしょうが、これを取得する前からプリセール開始となるのが一般的です。お役所仕事で認可に時間がかかるのと内々にコンセンサスが取れているので見切り発車、みたいな内情があるのかと推測します。

 

人気プロジェクトなどでは、EIA認可の取得を理由に値上げしたりする場合もあります。それほど大事なステップということなのでしょう。売っているコンドミニアムが認可を受けるのが当たり前なのに、何でそれで値上げするの?と理不尽感を抱く人も多いでしょう。僕もその一人なのですが、タイなのでと納得するするしかないのが現実です。

 

さて、それではウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンスにはこの認可が下りなかったのか?

 

いえ、下りました。では、何で?

 

かなり前になりますが、パタヤの英語ラジオ放送でこの話題を取り上げていました。EIAは取得したが、それを取得する際に当局に提出したプロジェクトプランと実際の開発に食い違いがあったのではないか、とそのラジオ放送では識者が解説していました。

 

Golden Tulipがホテルマネジメントから手を引いたこと、名前の変わったグランド・アベニュー・レジデンスの完成が遅延をしていることなどと直接の因果関係は断定できかねますが、巷の噂に耳を傾けると関係者はそのように捉えているようです。

 

そう言えば1週間ほど前にCentara Azure(センタラ・アズール)という新しいホテルのパンフレットがTulip Groupの担当者からメールで届いたのですが、住所を確認するとグランド・アベニュー・レジデンスの住所でした。お向かいのCentara Avenueと同様にCentaraグループがマネジメントを行うということなのでしょうね?

 

そこら辺の説明が欠落しているので推測の域を出ないのですが、今度行く際に確認するつもりです。このディベロッパーは顧客志向といった言葉とは無縁のようで、対応の一つ一つにカチンと来ることが多いのですが、それは私だけでしょうか?それはスタッフレベルの話ではありません。この会社の役員と打ち合わせをしたことがあるのですが、結構不遜な態度の人物でした。正直もう一度会いたいとは思いません。

 

そしてこのグランド・アベニュー・レジデンスはまだかなりの在庫を抱えています。価格がリーズナブル、立地もベースほどではありませんがまあまあなので、外国人区分はひととき完売したようですが、直々差し戻し物件が出てきます。そしてタイ人区分は完成してもしばらく多くの在庫が残りそうな雲行きです。

 

この2つのプロジェクトを比較すると、価格はグランド・アベニュー・レジデンスの方が安いのですが、立地、高層VS低層(眺望)、大型ルーフトッププールVS大型ラグーンプール、バンコクの一流ディベロッパーVSパタヤのディベロッパー(ブランド力)などなどがその明暗を決定づけたものと思います。

 

時期は同じようなタイミングで売り出されたプロジェクト、これだけの差が出てしまいます。不動産はわかりやすそうで実際そうでもない、という現実がそこにはあるのです。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

これまでエッジ・スクムビット23、エッセ・アソーク、アシュトン・アソーク等のアソーク駅周辺のプロジェクトを多々紹介してきました。

 

バンコクに詳しい方には釈迦に説法となりますが、スクムビットアソーク地区はBTS(高架鉄道)アソーク駅、MRT(地下鉄)スクムビット駅があり、バンコク中心部では乗り換えができる希少なロケーションとなっています。ここ以外では、BTSサラデーン駅とMRTシーロム駅の一箇所しかありません。

 

ですので、アソーク地区の駅近物件は今後更なる価格上昇を見込んでおります。アソーク通りには多くのオフィスビルが林立し、アソーク交差点にはエクスチェンジタワー、インターチェンジビルといったランドマークもあります。

 

又、ウエスティングランデ、シュラトングランデ、ソフィテル等の5スターホテルを始め、多数のホテルが集中しております。

 

つい先日BTSアソーク駅を利用する機会がありましたので、スマホで撮影しました。夕刻のアソーク駅の混み具合がお分かりいけるかと思います。

 


BTSアソーク駅改札

 


BTSアソーク駅ホーム

乗り切れずに見送る人も・・・。

 

アソークとはこんな場所なのです。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

先ずは写真を見て下さい。

 

※ノーブル・プルンチット

 

これは昨日7月5日の朝、BTSプルンチット駅から撮影したノーブル・プルンチットB棟の写真です。

 

過去ログ参照:大型プロジェクト、ノーブル・プルンチット完成(その1)

 

写真を良く見ると半数以上の部屋の窓に紙が貼られている事がわかります。ちょっと不思議な光景ですね?日本のテレビ番組でナニコレ珍百景というのがありましたが、つい投稿したくなります。あれまだやってたっけ?

 

ノーブル・プルンチットは昨年の暮れに完成し、購入者への登記移転が即時開始されたはずですが、窓に貼られた紙を見ても明らかなように実際住んでいるのは未だわずかです。

 

この物件はブリッジで駅に直結していますので、この光景が駅のホームから丸見えとなっています。

 

登記移転が始まり既に半年が経過してこの調子です。だらだらと物事が進む国である事はタイを知る日本人なら誰もが感じているところでしょうが、完成してからもう半年ですよ!しかも数年前には完売しており、全てのユニットは所有者がちゃんと入るわけです。

 

それではこの珍百景の謎解きです。

 

理由1 内装作業が終わっていない。

 

床と天井と壁と玄関だけ、キッチンとバスルーム付き、家具付き等、引渡し時の状態はディベロッパーによって、又そのブランドシリーズ等によって大きく事なります。

 

ノーブルは何も付けないで販売する方に属するディベロッパーで、このプロジェクトでは内装付きパッケージもあるにはありましたが、付かない方で購入した人が多かったようです。

 

そうなるとキッチン、ビルトインの洋服ダンスやシューズクロゼットなどは自分で内装業者かノーブルの別途あるパッケージを購入する必要があります。この作業は登記移転をしてからが前提となる為、次にくる2の理由で作業を開始するのがずれ込みます。

 

ベーシックな内装でもタイの内装業者は日本の業者のようなスピードはありません。又、ディベロッパーのノーブルにはオーダーが積み上がりますので、完成まで4ヶ月程要します。

 

余談になりますが、賃貸仲介でお客様をご案内するとノーブルのコンドミニアムは部屋によって極端に違いが出ています。これは何も付けないで販売するノーブルの手法に起因しています。

 

逆に既にキッチン他の内装を付けて販売するサンシリ社の物件やAP社のラグジュアリーシリーズ“アドレス”は部屋によって大きな違いが出ることはありません。特にアドレスは家具まで付けて販売しますので、違いはテレビぐらいになります。

 

どちらがいいのかは議論が分かれる事ですが、ディベロッパー側の立場では登記移転の早い“何も付けない販売”の方がキャッシュフローの観点では有利に作用するでしょう。

 

内装付き販売の方を支持する購入者も多いでしょうから、そこら辺はディベロッパーの戦略性の違いが色濃く出る部分かと推測します。

 

理由2 転売できずに移転登記を引っ張っている。

 

タイのコンドミニアム市場を知る人であればこの辺の事情は良くお分かりかと思います。

 

転売する人は勿論高く売りたいわけですが、移転登記ステージに入ると、様々な駆け引きが展開します。特にノーブル・プルンチットのようなユニット数が1000戸を超える大型で、一頭地の駅直結物件となるとその状況は混沌を極め、その中で良い取引をタイミングよく手にする人、値付けを間違え売りタイミングを逃し登記して賃貸に出す人等、様々な人間模様とドラマがそこにあるわけです。

 

その頃バンコクで売り出されていた良い立地のプリセール価格と比較して、このノーブル・プルンチットとスクムビットソイ23のエッジ・スクムビット23は買い物件として弊社では推奨し、実際エッジは相当数販売しました。ノーブル・プルンチットの方は売れ行き不調でしたが、僕自身は今以て買い物件であると確信しています。但し、両物件とも転売ユニットとなりますので、高値掴みをしないことがその前提となります。

 

この2つの物件は現在進行中のプロジェクト価格と比較しても非常にお得ですので、まさに後出しジャンケンの如く投資ゲームの勝利をおさめることができると思います。

 

過去ログ参照:プリセールから完成までのコンドミニアム価格の動き(その1)

 

エッジ・スクムビット23は既に全ユニット移転登記が終了しつつありますが、ノーブル・プルンチットは登記せずにまだ頑張っている人がいるようです。登記が終了した物件は価格が20%前後アップしますので、頑張っている人から買うのが賢明です。

 

参照過去ログ:Sell before transfer

 

BTSプルンチット駅直結、向かい側にはバンコク最高賃貸価格のオフィスビル“パークベンチャー”とその上には稼働率トップクラスのオークラホテル、駅のスカイウオークで連結された高級ブランドショッピングモール“セントラル・エンバシー”とその上にパークハイアット、といったすごい立地です。このようなレジデンスは10年に1度あるかないかといった希少性があると思います。

 

平米単価は25万バーツを切っているユニットもまだあります。スクムビット地区のラグジュアリーコンドミニアムのプリセール価格の基準値が30万バーツを超えてきている昨今、値ごろ感が高いと思います。お勧めします。

 

因みに賃貸人気も高く、平米賃貸単価1,100バーツ、賃貸利回りは5-5.5%で推移しています。

 

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