こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。
昨年竣工し現在ではすっかり転売でも賃貸でも人気物件となっている、The Base Central Pattaya(ザ・ベース・セントラルパタヤ)。ベースシリーズは、サンシリ社の開発としてはメインクラスに位置付けられるグレードなので、ユニットは1ベッドで30-35㎡、2ベッドで50-70㎡と小ぶりでこれといった高級感はありません。30階と27階の2タワーで総ユニット数1,000を超えます。平米単価も7万バーツ～ですので、中流層をターゲットとしたプロジェクトです。
※ザ・ベース・セントラル・パタヤ
同プロジェクトに関しては、以前にも紹介しておりますので、更なる詳細はそちらを読んで下さい。
過去ログ参照 6月のおすすめ物件（その１） パタヤ
実は昨年初めにほぼ予定通りに完成したのですが、当事のパタヤの不動産市場は弱いというか最悪の状態で、それを不安材料したタイ人購入者より多くの差戻しユニットが発生し、サンシリは昨年の7、8月頃は多くの在庫を抱えていました。
結構な数でしたので、「これは大変な事になるぞ」との印象を抱いていたのですが、5-10万バーツの値引き、登記料無料、修繕積立金無料、６ヶ月分の管理費無料、５ユニットまとめ買いでさらに値引き、などといったプロモーションパッケージを矢継ぎ早に打ち出し、在庫はみるみるうちに減少。結局その後８ヶ月ほどで完売。
つい先日サンシリの担当者と話をしたら、「外国人区分は無くなりました。」とのこと。49％は外国人所有となったという意味です。最近ではあまり現地に足を運ぶ事はないのですが、前回行った際には多くの中国語を耳にし、多くの欧米人の姿を目にしました。
やはりパタヤセカンドロードからの直接アクセス、人気のセントラルデパートやパタヤビーチまで徒歩わずかと行った抜群の立地の良さ、そしてファシリティの豪華感が多くのバイヤーを引き寄せたのだと思います。
そして、スーツケースを引きずりながら敷地に入ってくる、ロビーで送迎車のピックアップを待つといった旅行客の姿をいつも目にします。それも結構な人数・・・。
これは明らかに民泊でしょうね。僕も過去にこのザ・ベース・セントラルパタヤの民泊使用したビジネスを紹介しましたが、やはりこの立地の良さからでしょうか。誰もが似たようなことを考えているようです。民泊には理想的な条件が揃い踏みしている本物件では避けられない運命なのでしょうね。
管理事務所からは、以下の通り、日貸しや週貸しは法律に触れるのでご法度ですよ。罰金が取られますよ、といった警告がユニットオーナーにメールされていますが、そこは掟破りの中国人。そんな警告などどこ吹く風？といった態度です。
誰も捕まることなく、日常的に民泊ビジネスが横行しているわけです。
Currently , there are many co-owners of the condominium or other types of the resident buildings have the residential premises open for temporary rental ( Daily/ Weekly Rentals ) and earn income from the rent which is likely to be a hotel. According to the Hotel Act B.E. 2547 mentioned that any residential buildings that run their residential building for daily/ weekly rentals is failed to apply the Hotel Act B.E. 2547. Failure to comply with the provision of Hotel Act shall be punished with imprisonment not exceeding 1 year or a fine not exceeding 20 , 000 Baht or both. This also affect the security of lives and properties of others.
Therefore , the Management would like to ask for your cooperation to observe this issue in our building. If you found any cases , please inform the Management , so that we can manage and solve this issue for safety and peaceful environment in the Base Central Pattaya.
まあこのビジネス目的で購入しているわけで、その意味ではこれもまた完売に多いに寄与したのでしょう。もちろん、ディベロッパーはそんなこと一切認めませんが・・・。
サンシリ社は同プロジェクトの成功を受け、秘密裏に第2弾となるプロジェクトを推進中。やはりザ・ベース・セントラル・パタヤのような好立地になる模様です。楽しみですね。
さて一方、暗のプロジェクトは？となりますが、それはズバリ
Grand Avenue Residence（グランド・アベニュー・レジデンス）
となります。
※グランド・アベニュー・レジデンス
購入した方には心苦しい限りですが、このプロジェクトはちょっと注意が必要かと。因みに弊社は仲介しておりませんが、実際は多くの日本人が多数購入しています。
プリセール当初は、Golden Tulip Hotel & Residence（ゴールデン・チューリップ・ホテル・アンド・レジデンス）という名前だったのが、3月28日にGrand Avenue Residence（グランド・アベニュー・レジデンス）に名前が変わったとの発表がありました。ディベロッパーは継続してTulip Groupであると思いますが、もし違っていたら事情通の方教えてくださいね。
もともとオランダに本社を置く世界的ホテルチェーンのGolden TulipとパタヤのディベロッパーであるTulip Groupとは何の関係もありません。そこらへんは結構誤解している人が多いのではないでしょうか？
※Golden Tulipロゴ
※Tulip Groupロゴ
Golden Tulipが建設するコンドミニアムとホテルの複合プロジェクトのホテル部分のマネジメントをGolden Tulipが行う、といった関係でTulipの名前が重なっているのはただの偶然です。
このプロジェクトの向かい側に、既に完成したCentara Avenue Residence & Suites Pattaya（センタラ・アベニュー・レジデンス・アンド・スイーツ・パタヤ）がありますが、こちらはホテル部分のマネジメントをタイの大手ホテルグループであるCentaraが行なっていますが、それと同様の関係となります。先行したこちらのプロジェクトはまあまあの成功を収めたと言えるのではないでしょうか？
名前が変わっただけと認識するのは的を捉えておらず、Golden Tulipがホテルマネジメントから手を引いたと考えるのが妥当でしょう。どのような経緯があったのかはわかりませんが、このようにマネジメント会社が変わるのは良くあることです。シェラトンだったのがホリデイ・インになったりというのは、ホテル業界ではごくごく普通のこと。元来ヒルトン、ハイアット等はホテルマネジメント会社の名前で、一般的にはそれらがホテルを所有しているわけではありません。
こっちの方が条件がもっといいから、といってホテルのオーナーがマネジメント会社を変えたり、既にホテル人気は定着したのでもっと儲けるためにマネジメントも会社をつくって自らやったり、などというのは普通にあることです。パタヤではマリオット・ロイヤルガーデンがアヴァニホテルに名前が変わりましたが、それは後者の例となります。
但し、今回の変更にはちょっときな臭さが残ります。
その不穏な空気が漂い始めたのは、ディベロッパーであるTulip Groupがパタヤの好立地に建設していた大型プロジェクトWaterfront Suites and Residences（ウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンス）が街の景観を乱すと言う理由で、パタヤ市当局から工事差し止め命令を受けた、ことに端を発します。
発令されてから既に2年以上が経過しますが、工事は今以て止まったままです。パタヤ湾を見下ろす、ウオーキングストリートまでのアクセスの良さなどが売りで瞬く間に完売したプロジェクトだったのですが、それが丘に作られたパタヤのシンボルとも言える大型ネオンサインPATTAYAのすぐ隣にビルが建てられたのが問題視されました。「これはけしからん。」とパタヤの未来を危ぶむ有志が立ち上がったのでした、と言えば悪者退治の正義の物語といった趣ですが、多分に政治的意図が水面下で働いとことは言うまでもありません。
※建築が止まったまま放置が続くウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンス
良く遠山の金さん的な日本の時代劇で悪巧みを企てる廻船問屋が登場しますが、まあ似たような話ではないでしょうか？
またTulip Groupはジョムティエンの他の大型プロジェクトでも開発凍結があったようですし、ナクルア地域でも凍結され看板だけが朽ち果てていっている現場も目にします。
パタヤではノヴァグループ、グローバルトップグループ、ハイトホールディングなどの大型プロジェクトを多数手がける地場のディベロッパーがありますが、その中でTulip Groupはクオリティの高い開発を行う会社と目されてきました。詳しい内情はわかりませんが、ウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンスまでは順風満帆だったと思います。
タイのコンドミニアム開発には、EIAという名の環境基準認可を受けねばなりません。コンドミニアムの広告でEIA Approvedの宣伝文句を目にしませんか？それです。EIAとはEnvironmental Impact Assessment の略称です。
これはコンドミニアムディベロッパーにとっては一つの大きなハードルとなり、不思議に思うでしょうが、これを取得する前からプリセール開始となるのが一般的です。お役所仕事で認可に時間がかかるのと内々にコンセンサスが取れているので見切り発車、みたいな内情があるのかと推測します。
人気プロジェクトなどでは、EIA認可の取得を理由に値上げしたりする場合もあります。それほど大事なステップということなのでしょう。売っているコンドミニアムが認可を受けるのが当たり前なのに、何でそれで値上げするの？と理不尽感を抱く人も多いでしょう。僕もその一人なのですが、タイなのでと納得するするしかないのが現実です。
さて、それではウオーターフロント・スイーツ・アンド・レジデンスにはこの認可が下りなかったのか？
いえ、下りました。では、何で？
かなり前になりますが、パタヤの英語ラジオ放送でこの話題を取り上げていました。EIAは取得したが、それを取得する際に当局に提出したプロジェクトプランと実際の開発に食い違いがあったのではないか、とそのラジオ放送では識者が解説していました。
Golden Tulipがホテルマネジメントから手を引いたこと、名前の変わったグランド・アベニュー・レジデンスの完成が遅延をしていることなどと直接の因果関係は断定できかねますが、巷の噂に耳を傾けると関係者はそのように捉えているようです。
そう言えば１週間ほど前にCentara Azure（センタラ・アズール）という新しいホテルのパンフレットがTulip Groupの担当者からメールで届いたのですが、住所を確認するとグランド・アベニュー・レジデンスの住所でした。お向かいのCentara Avenueと同様にCentaraグループがマネジメントを行うということなのでしょうね？
そこら辺の説明が欠落しているので推測の域を出ないのですが、今度行く際に確認するつもりです。このディベロッパーは顧客志向といった言葉とは無縁のようで、対応の一つ一つにカチンと来ることが多いのですが、それは私だけでしょうか？それはスタッフレベルの話ではありません。この会社の役員と打ち合わせをしたことがあるのですが、結構不遜な態度の人物でした。正直もう一度会いたいとは思いません。
そしてこのグランド・アベニュー・レジデンスはまだかなりの在庫を抱えています。価格がリーズナブル、立地もベースほどではありませんがまあまあなので、外国人区分はひととき完売したようですが、直々差し戻し物件が出てきます。そしてタイ人区分は完成してもしばらく多くの在庫が残りそうな雲行きです。
この２つのプロジェクトを比較すると、価格はグランド・アベニュー・レジデンスの方が安いのですが、立地、高層VS低層（眺望）、大型ルーフトッププールVS大型ラグーンプール、バンコクの一流ディベロッパーVSパタヤのディベロッパー（ブランド力）などなどがその明暗を決定づけたものと思います。
時期は同じようなタイミングで売り出されたプロジェクト、これだけの差が出てしまいます。不動産はわかりやすそうで実際そうでもない、という現実がそこにはあるのです。
