タイのヨシダ不動産 コンドミニアム販売

ヨシダホールディングスグループ(ヨシダ不動産、小林株式会社)によるタイのコンドミニアム投資に関するブログ

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

3月末からつい先日までタイ国外にいることが多く、ヨーロッパの某国にいた4月初めには時間を見つけちょこちょこと書けていたのですが、その後はあちこちへと移動が続きすっかり当ブログから離れてしまいました。

 

つい先日のバンコク不動産マーケットに関する英文記事を見つけました。ニュースソースは外資系不動産大手コリヤーズで、2017年第一四半期のコンドミニアム着工件数が2016年の同時期に比べ若干の伸びを見せたとの事。

 

2016年中、ディベロッパー大手は積み上がった在庫を掃く事に集中し、新規プロジェクトの発表を控えていたが、様々なプロモーションが功を奏し在庫一掃に目処がついた為、新規プロジェクトの開始に舵を切っているようです。

 

昨年は3期連続で新規プロジェクト発表が減少したものの、その間販売達成率が順調に推移したため、今年に入ってディベロッパー間での景況感が改善された事がこの結果に繋がったようです。

 

因みに販売達成率は、2016年第1四半期:55%、2016年第4四半期連続:57%、2017年第1四半期:60%と上昇が続いているとの事。

 

「バンコクのコンドミニアムの営業達成率はこんなものなの?」とつい思ってしまいます。新規プロジェクトがプリセールになる度に、初日2日間で完売とか80%販売とかいう話をよく耳にするので、大きく違和感を抱いてしまいますが、考えて見れば人気プロジェクトが大きな話題となっている影で、それ程でもないプロジェクトがやはり相当数存在するようです。

 

このコリヤーズのレポートもGreater Bangkok、すなわちバンコク首都圏を全般的に捉えている為、バンコク中心部のみを見ている僕の数値感とは大きく異なって来ます。

 

考えて見れば在庫が積み上がったのも郊外のプロジェクトのみに言える事であり、バンコク中心部のプリセールでそのような話はついぞ聞いた事がありません。そもそも回復基調という言葉自体に対して「不調だったの?」とつい疑義を抱いてしまいます。

 

その反面、この市場の動きに僕はある種の安堵感を覚えます。在庫が積み上がればディベロッパーはプロジェクトを手控えるといった堅実さをわきまえている点が見て取れるからです。

 

過去10年間のコンドミニアム市場を見ても、販売動向を見ながら供給のコントロールをして来た事が見て取れます。特に暴動や洪水などで景況感が下がった2011年前後にも昨年以上にプロジェクトを手控える動きがありました。そしてその後市場は大きな痛手を被る事なく着工数も販売価格も上昇に転じています。

 

タイの不動産市場はバブルでは無いかという意見を耳にする事があります。特に1990年に日本で起きたバブル経済崩壊を記憶している日本人から発せられるケースがほとんどなのですが、実際の市場は上記の通り十分に理性的な動向となっています。

 

参考までにCBREから発表された、2016年第4四半期時点での、バンコクコンドミニアムの竣工ユニット数の推移、バンコク中心部のハイエンドコンドミニアムのリセール価格の推移、2点のグラフをご覧下さい。

 

※バンコクコンドミニアムの竣工ユニット数の推移

 

※バンコク中心部のハイエンドコンドミニアムのリセール価格の推移

 

郊外では上位中間所得層の実需買い、中心部では富裕層やアジア近隣諸国の投資、という流れは全く衰えを見せておらず、2017年のバンコクコンドミニアム市場は予測通りの上昇を継続するものと思われます。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

前回賃貸利回り投資物件としてキーン・シラチャを紹介しました。シラチャの賃貸投資はもう魅力が無いと感じている投資家の方も多いと思いますが、実際は正しい投資物件を選択する事によりバンコク以上の賃貸利回りを容易に得る事が可能です。

 

2年程前までの異常な程の供給不足といった状況が緩和され、需給バランスが取れてきているのは事実ですが、日本人が満足して居住できる水準の物件に限定して考えれば未だ足りていないのが現実です。

 

今回はそこら辺の事情を説明したいと思います。

 

シラチャの現状として、日本人が居住する水準にあるコンドミニアム物件はほぼ片手で数えられるぐらいしかなく、中には築10年以上になる古めの物件や新しいものの狭くてクオリティが低いなどの問題を抱えた物件も含まれます。

 

前者の古めの物件は100平米以上と広くていいのですが、天井が低かったり、ハーバーフロントの立地で眺望はいいものの買物などには不便だったりと何らかのマイナス要素を抱えています。

 

後者の新しいものの〜に該当する物件は、日本人駐在員の急増による供給不足を背景に地場のディベロッパーが建築したものばかりで、率直に評価してバンコクで日本人が居住する最低グレードのコンドミニアムよりも見劣りします。

 

2年程前までは近隣工業団地に勤務する駐在員の急増、2009年の日本人学校開校による家族世帯の急増などにより、シラチャでは日本人が居住するに堪えうるレベルの住居の不足が常態化していました。従来の住居供給の中心にいたのは、コンドミニアムではなくサービスアパートや賃貸アパートでしたが、コンドミニアムよりも先に満室となっていた為、空きを待っているウエイティング数が3桁に届くといった異常な事態に陥っていました。

 

バンコクに比較して会社により支給される平均家賃補助額が低めとなっているシラチャでは、サービスアパートなどに住むには予算が足りない方も多く、そういった方々を中心にコンドミニアムを選択するケースもありましたが、それ以上にサービスアパートやアパートが空いていないために、コンドミニアム住まいを余儀なくされる方の方が割合的に多かったと思います。

 

先述した通り選択肢の少ない中で、多くの日本人がクオリティの見合わないコンドミニアムに住んでいました。しかもそのクオリティに見合わない高額の家賃で・・・。

 

供給不足を背景に中古コンドミニアムの価格も高騰し、中には築後価格が3倍近くに高騰した物件も有りました。高騰後の価格で購入しても、賃貸客を付ければ利回りが10%近く得られる市場環境でしたので、当初の売り出し価格で購入したオーナー達は利回り30%近くを享受し、3年ちょっとで投資額を回収するといった夢のような利益を手にしていたわけです。

 

そういった物件はバンコクの最低グレードに比しても見劣りするレベルでしたが、それでも他に選択肢がなかった為に高利回りをもたらしてくれました。

 

そしてこの状況は昨年から大きな変化を見せ始めました。

 

その先陣を切ったのはマリナ・ベイフロント。ロケーション的には中心部からはずれているものの、物件クオリティはバンコクのラグジュアリーコンドに決して見劣りしません。その辺の下りは前回ブログを参照ください。(過去ログ;キーン・シラチャ プリセール開始!

 

現在プロジェクト販売されているナイツ・ブリッジ・オーシャン・シラチャは、バンコクでは準大手ディベロッパーに数えられタイ証券取引所に上場しているオリジン社による開発です。こちらもマリナ・ベイフロントに続きハイグレードコンドとして定着するものと思われますが、こちらもシラチャ中心部を微妙に外れています。但し、トップス・スーパー(トゥクコム内)や日本飲食店へのアクセスには便利ですので、生活利便性は決して悪くありません。

 

 

※ナイツブリッジ・オーシャン・シラチャ

 

そして前回ご紹介したキーン・シラチャ。こちらは物件クオリティ、ラグジュアリー感、立地といった全ての条件を満たしており、2020年の完成後には賃貸物件として圧倒的な存在感を示すことになると確信します。

 

予算のある単身、ご夫婦世帯の駐在員市場では無類の強さを発揮し、既存のコンドミニアムを賃貸市場から引退させる程の人気を得るものと推測します。

 

日本人居住者数が下降していると思われているシラチャですが、それは事実ではありません。今年4月の時点での日本人学校の生徒数は443人で、昨年よりも10%弱増加しています。家族よりも圧倒的に単身世帯の多いシラチャですので、単身者はそれを上回って増加しているものと推測します。

 

まさにゴールドラッシュで濡れ手に粟といった圧倒的な貸し手市場は既に消失しましたが、間違いない物件選びをする事によりシラチャではまだまだバンコク以上の賃貸利回りが得られるのです。

 

キーン・シラチャに興味のある方は、コチラからお問合わせ下さい。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

さかのぼること1ヶ月前、シラチャでプリセール開始となったKeen Sriracha(キーン・シラチャ)のショールーム会場へ見学に行ってきました。

 

※キーン・シラチャ

 

1ベッド、2ベッドのモデルルームを見て抱いた印象は、「シラチャもやっとバンコクに追いついたな。」です。

 

シラチャ既存のコンドミニアムは、バンコクと比較すると見劣りするものがほとんどでしたが、昨年暮れに完成したMarina Bayfront(マリナ・ベイフロント)がその状況に風穴を空けました。

 

※マリナ・ベイフロント・シラチャ

 

建築クオリティの高さも然ることながら、シラチャハーバーフロントの立地、間取の良さ、ラグジュアリー感の高い内装、豪華な共益施設等々、ハイエンドコンドミニアムとして申し分の無い条件を備えています。

 

難点としては、ハーバーフロントの立地がお部屋からの素晴らしい眺望に寄与しているのはいいのですが、反面旧市街のエリアとなる為、買い物や食事などの日常生活には決して便利ではありません。

 

せっかくベイエリアにいるのだから日本では味わえない海を見ながらのリゾートライクな生活を満喫したい、という気持ちは誰にもあるかと思いますが、その為に日常生活の利便性を犠牲にしてもいいという人はやはり少数派となります。

 

飽くまで駐在員として生活する場になるわけですから、リゾートライフの満喫以前に、通勤、通学、買い物、食事等々のもっと優先順位の高い現実的な条件が横たわっています。

 

今回登場したプロジェクトが冒頭で紹介したキーン・シラチャ。ロケーションはシラチャで最も買い物に利用されているトップス・スーパーのあるロビンソンデパートの真迎えという便利な立地です。ロビンソン内には大戸屋、CoCo壱番屋等の日本飲食店などもある為、食事にも便利です。シラチャオフィスから徒歩1分と便利な為、実は僕もランチはここで食べる事が多いです。

 

完成予定は2020年ですのでまだ先ですが、プロジェクト概要やショールームから、完成後はシラチャトップクラスのコンドミニアムに君臨するものと推測されます。

 

先ずはロケーション。先述した通りロビンソンの向かい側となり、スクムビット通りをまたぐ歩道橋を超えればすぐです。スクムビット通りに面していますので、専用車通勤の駐在員、スクールバス通学のお子様に便利です。

 

ビルは地上38階、シラチャのコンドミニアムでは一番の高さとなる予定です。

 

ファシリティとして、温泉スタイルの大浴場が37階に完備。その他にも畳部屋、禅庭など日本人居住者を意識した内容となっています。38階にはシラチャを一望する大型スイミングプール。ゴルフ好きの方にはうれしいゴルフシュミレーター。他にもサウナやフィットネスルーム等も当たり前に備えています。

 

※大浴場イメージ

 

ユニットレイアウトはこれまでのシラチャには無かった出色の出来栄え。先ずは天井高。正確に測りませんでしたが、2.7~2.8メートルはありそうです。そして、全室バスタブ完備。しかも強化ガラスで間仕切されたスペースにシャワー付きの洗い場とバスタブが併設する、最近のバンコクではほぼスタンダードとなりつつあるレイアウトにアップデートされています。

 

※バスルームイメージ1

 

※バスルームイメージ2

 

一番小さな34.5㎡の1ベッドルームからこのタイプのバスルームが完備します。この1ベッドルーム、寝室の間仕切が引き戸の為、開放しておけばサイズ以上の開放感が得られます。又、バスルームは寝室とホールからのマルチアクセスですので、来客があった場合も寝室を見せなくて済み便利です。

 

※1ベッドルーム34.5㎡イメージ

 

※1ベッドルーム34.5㎡間取図

 

賃貸投資を目的とした場合、40㎡以上の1ベッドルームがお勧めですが、この34.5㎡の小さな方も様々な工夫が見られ、「これでも十分行けるかも?」との印象を持ちます。

 

※1ベッドルーム40㎡間取図

 

家族向け物件が未だ不足気味のシラチャにおいては、賃貸投資の場合2ベッドルームの方が賢明なチョイスとなります。もうすでにかなり売れてしまっていますが、予算が許すのであれば角部屋に配置されている65㎡~の2ベッドルームで眺望のいい10階以上がこのプロジェクトのベストチョイスとなります。

 

※2ベッドルーム65㎡間取図

 

※2ベッドルーム67㎡間取図

 

賃貸客付けが過去の活況時よりも難しくなっている環境にはありますが、現在ラグジュアリーコンドとして位置付けられるのは、この物件以外には前述のマリナ・ベイフロントと2018年完成予定ナイツブリッジ・オーシャン・シラチャしかありません。

 

そしてこのキーン・シラチャはその中でも圧倒的な立地の良さを誇ります。

 

2020年の完成後は、日本人駐在員のコンドミニアム選択肢としては間違いなく最高位に位置するはずです。

 

プロジェクト詳細は、コチラでご覧頂けます。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

前回の話で触れましたが、何故完成間際になって既に30%以上も価格が上昇してしまったコンドミニアムをリセールで購入するのか?について説明したいと思います。

 

バンコクのコンドミニアム投資有段者黒帯の方には説明するまでも無いかも知れませんが、初心者の方にも分かり易く、を目指しておりますので悪しからず。

 

理由は非常にシンプルです。価格は既に上がっているものの、他の選択肢よりは得だと判断したからです。

 

過去ログ:バンコクのコンドミニアム需給バランス 不都合な真実でも掲載した、次のグラフを参照願います。

 

※バンコクラグジュアリーコンドミニアム(平米単価12万バーツ以上)の価格推移

 

暴動等による政治的不安定、大洪水等の影響で市場に変調を来した2011-2012年を除き、平米単価12万バーツ以上のコンドミニアムプリセール価格(上記グラフではOff-Planにて表記)は、2013年10%、2014年10%、2015年10%、2015年17.5%上昇しました。2016年第3四半期に作成されたデータを基にしておりますので、2016年以降は予測値となっていますが、2016年7.5%、2017年6.5%、2018年7.5%の上昇が見込まれています。

 

ですので、2011年に売りされたプロジェクトの価格が2016年に30~40%上昇していても、人気プロジェクトであれば、それは市場価格を反映しているだけであり何ら不思議はないわけです。

 

次の資料はアソーク周辺での主要プロジェクトを地図上で記したものです。2016年9月に作成したものですので、プロジェクトにより若干の違いはあるもののその頃に比べて価格が5-10%は上昇している点をご留意願います。

 

※アソーク周辺の主要プロジェクトマップ

 

ディベロッパー名、完成時期、現行の平米単価をまとめると次のようになります。

 

-Edge Sukhumvit 23(エッジ・スクムビット23) サンシリ社 2017年(完成済み)20万バーツ~

-Muniq Sukhumivt23(ムニク・スクムビット23) メジャー・ディベロップメント社 2020年 22万バーツ~

-Ashton Asoke(アシュトン・アソーク)アナンダ・ディベロップメント社 2018年 28万バーツ~

-Noble Be 19(ノーブル・ビー19) ノーブル・ディベロップメント社 2020年 23万バーツ~

-The Esse Asoke(ジ・エッセ・アソーク) シン・エステート社 2020年 23万バーツ~

 

物件のグレードに違いはありますが、どれもタイ証券取引所に上場している大手ディベロッパーによる開発プロジェクトとなっています。

 

先々月と先月は、弊社もエッジ・スクムビット23の売買仲介を数件行いました。購入目的は、投資、自己居住でした。上記一覧では平米単価20万バーツ~としていますが、これは最低価格で、実際の平均価格は22~24万バーツとなります。

 

ご理解頂けるように既に売り出し価格から30~40%の価格上昇を遂げたプロジェクトでも、他の進行中プロジェクトに比べて値ごろ感があります。

 

又、完成が2020年を予定しているプロジェクトは、価格上昇によるキャピタルゲイン狙いのみで、当たり前の事ですが完成していないので家賃収入は得られません。

 

一方、エッジ・スクムビット23は既に完成していますので、家具家電類を揃えてすぐ賃貸に出し家賃収入を得る事ができます。又、上記のグラフで示しているように、完成済み中古物件の転売価格もプリセールと同様に毎年上がっていますので、購入後のキャピタルゲインも同時に望めます。

 

購入者の目的は個々違いますので、そこが判断の分かれ道となりますが、完成が先のプリセール物件を買っている人にとって、物件価格の20~30%の支払いで完成するまで残金を支払わなくていい、といった支払いプランは、投資効率を高める為には非常に魅力的なものとなっています。又、物件管理や客付け等の煩わしさが無い、転売での諸税を負担しなくてもいい(厳密にはグレーゾーンですが・・・)等々も更なるプラス要因として働いていることは間違いないでしょう。

 

物件を所有して即賃貸投資をする、自分で住むと決めている人は別にして、完成前の転売によるキャピタルゲイン、又はその後も登記して賃貸投資にまわし投資利回りを得るといった目的の人にとっては、できるだけ安く買うのが最良の策となります。

 

その為には、プリセール初日、又は事前のVIPセール等で購入する必要があります。しかしながら、日本在住の投資家の皆様にとってそれは至難の業の筈です。

 

実は、先月3月4日にプリセール開始となったThe Esse Singh Complexは、7フロア分の全ユニットを限定してVIPプリセールが実施しました。

 

ディベロッパーのSingha Estate(シン・エステート)社が数社の不動産仲介会社をアポイントしての事前限定セールだったのですが、弊社もその内の1社として加わっており、2月の後半に弊社のお得意様や過去に問合わせを頂いたお客様を対象に販売を実施致しました。

 

反応は上々で、数名のお客様がプリセール開始の3月4日前に購入予約を決めております。プリセールで即日完売した、1ベッドルーム角部屋47.5㎡(南向き)の高層階を確保されたお客様にはご満足を頂き、弊社もうれしい限りです。

 

今後このようなプリセールの事前情報等をご希望の方は、コチラからメール願います。要望・質問事項等の欄に“プリセール情報希望”とのみ記入頂ければ結構です。

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プリセールから完成までのコンドミニアム価格の動き (その4)

 

こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

このテーマに関して3回に渡り書きましたが、その内容がタイトルにある価格の動きという事よりも、その内幕的な部分に偏っている点に気付きました。

 

その方が面白いかな?と思い、良かれと思って書きましたが、バンコクのコンドミニアム投資に対する習熟度が高い方にはそうでも、初心者の方には???といった印象だったかも知れません。

 

それでは、改めて…。プリセール開始から完成に至るまで、人気プロジェクトはどのような価格変化を辿ったのか?現在登記引き渡しが進行中(ほぼ完了に近い)の人気大型プロジェクトであるNoble Ploenchit(ノーブル・プルンチット)を例にとって見て行く事にします。

〈参照過去ログ:大型プロジェクト、ノーブル・プルンチット完成(その1)ノーブル・プルンチット完成(その2)

 

このプロジェクトのプリセールは、2011年の後半だったと記憶しています。

 

某有名サイトで価格の動きがグラフで示されていたので、転載させて頂く事にしました。このサイトは先進的なコンセプトを持ちながらも、更新が非常に遅い、間違いが多い等の大きな問題を抱えており、理想に作業が追い付かないといったイメージの強い残念な現状なのですが、価格動向を履歴として見せている適当なものが他で見つからなかったので、妥協と共に利用するとします。

 

※Noble Ploenchit価格の動き

 

価格は売りに出されている転売価格の平均値であり、全て売り手が勝手気ままに決めた価格がベースとなっている点を先ずは留意下さい。特にタイでは、市場価格を顧みず、一攫千金とばかりにぼり過ぎだろ?と思えるような値付けをする人が多いので、同じような条件のユニットでも大きな価格差を目にする事が一般的です。

 

プリセール開始後程なく人気ユニットは完売し、間髪おかずリセール市場に登場。不人ユニットも含め2013年頃には完売したプロジェクトです。

 

グラフでは売出し価格が約20万バーツとなっています。

 

コンドミニアムですので低層階で間取りが悪いのは平米単価が安く、高層階の人気の間取りは平米単価が高い、これは説明する必要はありませんよね?

 

実際最低価格のユニットは平米単価17~18万バーツぐらいがファーストハンド価格だったようです。正確な資料が手元にありませんので推測の域を出ませんが、最高価格のユニットは25万バーツを超えたはずです。

 

そして最新の平均売出し価格は、平米当たり271,196バーツとなっています。

 

20万バーツ/㎡(2011年) → 27万バーツ(2017年)

 

5年強で7万バーツも平米単価が上昇した事になります。価格上昇率は、何と35%。

 

従って、ファーストハンドプリセール価格で購入して登記直前で売り抜いた人は、平米当たり7万バーツを儲けたわけです。

 

50㎡の1ベッドルームも転売したケースを例にとると、

購入価格 10ミリオンバーツ

転売価格 13.5ミリオンバーツ

利益 3.5ミリオンバーツ

になります。

 

登記前に支払った合計を30%とすると3ミリオンバーツになりますので、3ミリオンバーツを投資して、5年程で3.5ミリオンバーツを儲けた事になります。ROIは117%になります。

 

3ミリオンバーツも投じたのですが、それなりにリスクはあったと思います。バンコク中心部の超一等地、プルンチット駅に直結、プライベートエレベーターの豪華仕様等々の条件が揃っていたのだから成功は約束されていた、と思う人も多いでしょうが、それは飽くまで結果論なのです。どんなに目利きに自信がある人でも、リーマンショックやバブル崩壊のような事が起こったらどうしようという不安を100%拭い去れる人はいないはずです。

 

リスクと期待できる結果を考え抜き実行した人だからこそ、この大きな利益を手にしたわけです。中にはあまり深く考えずに、「こりゃいいぞ。」と飛びついて幸運を手にした人もいると思います。投資とギャンブルは人類史から消える事は無くなりそうもありませんね?

 

弊社では、このような転売物件もお客様にお勧めし購入頂いております。

 

「既に値段が上がった物件を買えば損するだろ?」と思われる方もいるでしょうが、必ずしもそうでもありません。それどころか、実際、「プリセール価格で買えば良かった。」と思いながらも、お客様には納得してご購入頂いております。

 

そこら辺の説明に関しては、是非次の機会にしたいと思います。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

前回のブログでも記しましたが、The Esse Singha Complex(ジ・エッセ・シン・コンプレックス)の支払いプランは、

予約金     10万バーツ(1ベッドルーム)、20万バーツ(2ベッドルーム)

7日以内     ユニット価格の15%

3ヶ月以内   ユニット価格の15%

完成後        残金

となっております。

 

この支払いプランが、人気物件のリセール市場の活性化に一役買っていると見て間違いありません。

 

このプロジェクトの完成引き渡しは2020年となっていますので、ファーストハンドプリセールで購入した人は、最初の3ヶ月ほどでユニット価格の30%+予約金を支払ってしまえば、後は完成までは支払いはありません。

 

その後、転売目的で買った購入者は、転売市場の動きをモニターしながら売出しの機会を待ちます。

 

そして、そこでは転売目的購入者の様々な思惑が交差します。

 

完成ギリギリまでゆっくり待ちキャピタルゲインをマックスにして売りたい、ある程度の利益目標を置きそこに到達した時点で売りたい等々です。

 

前者はハイリスクハイリターン型ギャンブラーといった感じですが、ラグジュアリーコンドミニアムを転売目的で購入する人は、残金を支払い登記する手元資金は十分に持ち合わせている富裕層ですので、「売れなかった登記所有し賃貸投資に回す。」は当初からプランの範囲内となっています。稀に手元資金もローンプランも用意していない自爆型インベスターもいるようですが、そのような損切りファイヤーセールを外国人がキャッチする事はほぼ不可能です。

 

一方、後者に属するのは計画性の高い不動産投資家に属し、無謀に欲をかくことはありません。ある程度の利益目標を達成すれば、手仕舞いをして次の投資に駒を進めます。

 

僕の個人的印象になりますが、タイの転売市場を見ていると前者が多いような気がします。大半のプロジェクトで、完成後でも登記期限を引っ張って転売を試みている人を多く目にします。かと言って、「これは掘り出し物じゃないの?」といったリセール物件もあまり目にする事も無いのですが…。

 

但し、登記所有する資金を持ち合わせている転売希望者でも、「どうしても転売したい。」という人は値下げに応じる場合も多いので、個々の取引ではそれなりに交渉が行われているものと推測します。

 

現在登記引き渡しが進行中のEdge Sukhumvit23(エッジ・スクムビット23)やNoble Ploenchit(ノーブル・プルンチット)といったプロジェクトも、4~5年前のファーストプリセール価格から20~40%程のキャピタルゲインゲインが乗せられて転売されています。

 

ファーストハンド価格で購入して希望価格で転売した人は大きなリターンを手にしています。

 

お客様にこういったリセール物件を仲介する際に気付くのは、必ずしもファーストハンドで購入した人から転売されておらず、2人目、多くなると3~4人目の購入者から転売を受ける場合も少なからずあるという事実です。

 

転売で購入した場合、必ずファーストハンドの購入者が締結したディベロッパーとの売買契約書、そして2人目に転売された際のファーストハンド購入者とセカンドハンド購入者の間で締結された売買契約書等が付帯されますので、勿論直ぐにわかります。

 

これを見ていると面白いのは、ファーストハンド購入者は先述した“後者”(計画的不動産投資家)で着実な利益を手にし、セカンドハンド購入者は“前者”(ハイリスクハイリターン型ギャンブラー)で登記直前になってあまり利益を手にする事なく転売しているケースや、セカンドハンド購入者が多く利益を得ているケース、予約直後に転売されたケース等々、様々なドラマを垣間見ることでできる点です。

 

そこにはプロジェクトの滑り出しの人気度、社会経済的背景、果ては世界的景気の流れ等々、様々な事が要因になっており、妙に納得して共感をおぼえたり、「これちょっと急ぎすぎじゃないの?」といった疑問を呈したりします。一つのコンドミニアムユニットの転売といったイベントの中に多様なストーリーが展開した事が見て取れて、不謹慎ながら「面白いなー。」と思ってしまいます。

 

尚、話は戻りますが、バンコクの大手ディベロッパーは通常転売手数料をチャージする事はありません。購入予定者がディベロッパーのリストでAさんからBさんに変更されるだけですので、自ら申告でもしない限り所得税やキャピタルゲイン税(タイでは無かったかな?)等もかかりません。タイ人で申告している人は先ずいないでしょうね~。

 

こういったシステムが、支払いプランと相まってコンドミニアムの転売市場を活性化している要因となっており、勿論ディベロッパーの思惑がそこに強く働いていることは言うまでもありません。

 

先述したコンドミニアムの支払いプランは、プロジェクトによって異なりますので、その点はご留意願います。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

ファーストハンドプリセールで予約金の支払いと共にユニット購入の成約後、次は予約後7~14日程で頭金の支払いと共に売買契約の締結と進みます。頭金は通常ユニット価格の10~20%になります。

 

この時点(プリセール開始後2週間前後)でそのプロジェクトの大方の趨勢は見えてきます。人気度のバロメーターを成約率の割合で見ると、

0~3割未満     失敗

3~5割           今一つ、今後に期待としたいが転売は困難

5~7割           まあまあ、今後の売れ行き次第では転売有望

7~8割           成功、転売希望者は安堵

8割以上         大成功、早々に転売市場(リセール・マーケット)は活況

ざくっと、こんな感じの評価となるでしょうか?

 

人気ユニット、不人気ユニットでは当然売れ行きに差が出ます。そこにはどのような基準があるのかについては、話が長くなるので今回は省略しますが、お国柄や文化的背景等が反映される部分でもあり、興味深いと思いますので次の機会に是非ご紹介する事にします。

 

成約率7割以上となると、大抵の場合人気ユニットは完売となりますので、そういったユニットは売買契約締結後に早速転売市場に登場してきます。

 

3月4日にプリセールが開始となったThe Esse Singha Complex(ジ・エッセ・シン・コンプレックス)は、初日で8割がた売約済みとなり、人気プロジェクトとしての位置付けを決定付けています。(参照過去ログ:The Esse Singha Complexプリセール開始!

 

このプロジェクトでは、プリセール開始と共に1ベッドルーム角部屋47.75㎡のタイプに人気が集中。瞬く間に全ユニット成約となりました。先々会のブログでこのユニットを紹介していますので、ご参照ください。(参照過去ログ:The Esse Singha Complexプリセール開始 その2

 

因みに、次点としては、北又は南向きの1ベッドルーム37.75㎡が売れています。10ミリオンバーツ前後で買える値頃感、オフィスビル併設といった賃貸利回りへの期待、又ファーストプリセールで売れるだろうとの予想の下でのリセール目的等々の思惑が働いた結果であると予測します。

 

完売となったユニットのリセール価格は、売り手も強気となりますので、それなりのキャピタルゲインが反映されてきます。その状況がまさに現在始まろうとしている最中です。因みに、1ベッドルーム角部屋47.75㎡のユニットは、ファーストプリセール価格が12.5~14ミリオンバーツ(平米単価26.1~29.3万バーツ)でした。

 

今後少しずつプリセール市場に登場してきますが、果たしてどのくらいの価格が付くのでしょうか?

 

実際のマーケットプライスに関しては今後折を見てご紹介する事として、価格の予測はここではしません。外れると恥ずかしいですし…。

 

但し、予約直後の頭金を支払う前に転売された際の価格とは違い、最初の購入者の十分な利益が価格に計上される、と言う点だけは明確に言えます。

 

価格を13ミリオンバーツと仮定した場合、

キャピタルゲイン5%        転売価格13.65ミリオンバーツ

キャピタルゲイン10%      転売価格14.3ミリオンバーツ

となります。

 

尚、このユニットの支払い条件は次の通りです。

予約時              10万バーツ

7日以内             ユニット価格の15%

3ヶ月以内           ユニット価格の15%

完成後                残金

 

ファーストハンドの購入者が売買契約締結までに実際支払ったのは、

予約金10万バーツ+頭金1.95ミリオンバーツ(15%)=合計2.05ミリオンバーツ

ですので、2回目の15%の支払い前に転売した場合、

キャピタルゲイン65万バーツ(5%)    ROI 31.7%

となり、抜群の投資効率を叩き出します。

 

キャピタルゲイン10%といったリセール価格までの上昇には1年はかかると思われます。その場合は、ユニット価格の15%を追加で支払わねばなりませんので、合計4ミリオンバーツを転売時に支払い済みとなります。

 

キャピタルゲイン1.3ミリオンバーツ(10%)    ROI 32.5%

 

1年で32.5%のリターンを得られる投資は、昨今簡単にお目にかかる事はできません。

 

更に、キャピタルゲイン15% 1.95ミリオンバーツ 転売価格14.95ミリオンバーツの場合は、ROIは48.75%となります。

 

そんなうまい話があるのかよ?と疑われる方もいらっしゃるかと思いますが、現在引き渡しが進行中のEdge Sukhumvit23(エッジ・スクムビット23)、Noble Ploenchit(ノーブル・プルンチット)といったプロジェクトは、上記のストーリーを地で行っており、買ったタイミングにもよりますが、転売した人はユニット価格の10~30%程のリターンを手にしています。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

完成後の引き渡しが進行中のNoble Ploenchit(ノーブル・プルンチット)、Edge Sukhumvit 23(エッジ・スクムビット23)、そして3月4日に販売開始となったThe Esse Singha Complex(ジ・エッセ・シン・コンプレックス)といったプロジェクトを紹介してきました。

 

この3件はどれもお勧め投資物件となりますが、そのお勧めする理由と投資手法の内容は異なっています。

 

但し、そこら辺の説明を始めると複雑且つ多岐に渡りますので次の機会に回すことにして、今回はプロジェクトのファーストセールから完成後登記前の売買価格に関して説明したいと思います。

 

これまで何度か説明してきましたが、人気物件のプリセールともなると、アイフォンの新型モデル販売開始カウントダウンの如く、いいユニットを確保すべく売り出しの先日から購入希望者が並び始め、販売開始の頃には文字通り「黒山の人だかり」となります。(参照過去ログ;コンドミニアムプリセールの現場風景

 

VIPセールと銘打ち、告知したプリセール開始日前よりお得意様に限定先行販売といった販売手法も一般的であり、そうなると厳密に言えば既に販売は始まっていたりするのですが、一般消費者にとってはこの告知された開始日がファーストハンドプリセールとなります。

 

人気プロジェクトともなれば、眺望が悪い、間取りが悪い、等といったユニットを除き、瞬く間に成約していきます。そして、完売したユニットタイプは、プロジェクトの完売も待たずにリセール市場(転売市場)に登場します。

 

このような早いタイミングでリセール市場に出てくるものは、もともと転売目的で購入予約された物件であり、購入価格に10~20万バーツほど加えた価格となっています。

 

列に並んだ労賃とちょっとしたリスクが価格にプレミアを付けた、といったところでしょうか?すぐ売れるような人気プロジェクトとならなければこの技は使えませんので、そこがちょっとしたリスクとなるわけです。

 

最近のラグジュアリープロジェクトの予約購入権の確保は、プロジェクトによって多少の開きはあるものの、1ベッドルームで10万バーツ、2ベッドルームで20万バーツぐらいが一般的です。ババを引いたとしても損失はその程度で収まりますので、バンコクのコンドミニアム市場を多少なりとも理解し、販売先を熟知している人にとっては、カジノで賭けるよりもずっとリターン率の高い金儲けとなるわけです。

 

こういったマーケット参加者の存在は、購入➡登記➡賃貸投資又は自己居住を目的とした購入者にとっては、市場価格を吊り上げる邪魔な存在以外の何者でもないように思えてしまいますが、必ずしもそうとも言い切れない部分もあります。

 

こういった参加者がいればこそ、ディベロッパーは「プロジェクトセールス絶好調。完売間近!」といった宣伝文句が堂々と使えますし、マーケットでは「今買わなければ。」といった焦燥感が生まれ、そしてプロジェクトが順調に進めばキャピタルゲインに繋がっていくからです。

 

詭弁的な要素を感じる方もいらっしゃるでしょうが、プロジェクトセールス初期にちょっとしたまやかしがマーケット内にあったとしても、プロジェクトに実力が備わっていれば、そんな些細な現実は吹き飛ばしてしまいます。

 

人気アーティストのコンサートでダフ屋が暗躍し、1~2千円抜いたところで大勢に影響はないのと同じです。

 

実際プリセール会場に行くと、「50番の整理券持っているけど、1,000バーツで買わない?」などと持ち掛けてくるタイ人をよく目にします。つまり、実際のダフ屋もいるわけです。しかもこちらは並ぶだけで元手はタダ。

 

面白いですね?

 

こんな風にコンドミニアムのプリセール会場もアジアならでは怪しさが漂っており、僕自身は結構好きなのですが、慣れない人は引いてしまうのではないでしょうか?

 

話が脱線しましたが、人気プロジェクトはファーストハンドプリセールからどのような価格の動きを見せて行くのでしょうか?

 

次回に続きます。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

エッセシリーズの第1弾となったThe Esse Asoke(ジ エッセ アソーク)は、ユニット、共益施設共に豪華仕様が際立っていましたが、この第2弾The Esse Singha Conplex(ジ エッセ シン コンプレックス)は、それを更に上回る内容となっています。

 

1ベッドルームは37.75㎡と47.75㎡の2タイプが設定されておりますが、47.75㎡は角部屋タイプとそうでないタイプの2種類があり、角部屋タイプが圧倒的な人気を博しほぼ完売に近い結果となっています。

 

ここでは1ベッドルーム47.75㎡角部屋をご紹介します。

 

※フロアプラン

 

フロアプランで分かる通り、各フロアの北東角と南東角に配置されています。開口部は北又は南側に集約されており、東側は寝室からの一部と浴室の窓のみとなります。浴室に窓があるのはポイントが高いと思います。というのも、内廊下が一般的なタワーマンションでは、浴室に開口部が設けられないのが一般的だからです。換気良好、気分良好ですね。

 

ユニット間取り図も参照ください。

 

※間取図、1ベッドルーム角部屋47.75㎡

 

キッチン

 

※キッチン

 

このエッセシリーズが他の豪華コンドと徹底的な差別化を図られている点として、先ずキッチンが挙げられます。50平米以下の1ベッドルームながら十分な広さが確保されています。キャビネット内は使い易いようにお皿、ナイフ・フォーク等を置く仕切りが付けられています。日本では当たり前の仕様が、遅れているタイの住宅では備わっていないのは一般的なので、日本スタンダードに近付いているといったところでしょうか?

 

面白いのはビルトイン冷蔵庫が標準仕様となっている点です。これもエッセアソークと同じ設定なのですが、キャビネットの扉を開けると実は冷蔵庫という仕組みです。冷蔵庫そのものは大型なので安心です。暑いタイでは、悪くならないように何でもかんでも冷蔵庫に入れますので、大きいに越したことはありません。

 

IHクッキングコンロも標準仕様となっており、ドイツ製の高級品が使われています。IHもタイではまだまだ珍しく、普及率は5%にも及ばない状況です。セラミックトップのものを見て、「IHだな?」と勘違いしている日本人が多いのですが、実際は電熱コイル式で調理に時間がかかります。

 

他にはビルトインのオーブンレンジも標準仕様となっています。

 

リビング

 

※リビング&ダイニング1

 

天井高3メートルはエッセアソークのスペックを引き継いでおり、開放感が高く実際の平米数よりも広く感じます。

 

エアコンはダイキン製のビルトインタイプで、室内がすっきり見えます。

 

特筆事項としては、スマートホームテクノロジーなるものが備わっており、お部屋のライティング、エアコンの調整、電動カーテンの開閉などが、スマホやタブレットでコントロールできる点が挙げられます。実際カーテンや照明を試してみましたが、カーテンが電動で動く様子を見ると、それだけで庶民の僕はハイソ感に浸る事ができ何ともいい気分でした。

 

ダイニング

 

※リビング&ダイニング2

 

ダイニングは壁際コーナーに配置されており、プライバシー感があります。タイのコンドミニアムの間取りでは、玄関を開けるとリビング・ダイニングを一望できるのが一般的ですが、このユニットであれば、食事中に来客があっても何を食べているのか見られることはありません。窓にはバルコニーが設定されています。

 

写真にあるショールームでは壁に大理石が張られていますが、こちらは付いてきませんので悪しからず。壁紙が張られた状態での引き渡しとなります。普通は白壁がディフォルトのタイですから、それだけでもワンランク上かと。

 

寝室

 

※寝室

 

十分な広さが確保されており、キングサイズベッドが楽々置けます。又、浴室前のコーナーに大ぶりのビルトインクローゼットがあり、タイでは珍しく生活動線への配慮が見られます。

 

このクローゼットは曇りガラス扉(引き戸)となっており、中が見えるようになっています。えっ?と思う方もいらっしゃるでしょうが、見た感じは悪くありません。

 

浴室

 

※浴室

 

ガラス壁に沿って十分なサイズのバスタブが備えられており、シャワーブースは別途設けられています。暑いタイではほとんどの場合シャワーのみとなるのですが、「やはりお風呂に入りたい。」と思う人には打って付けです。シャワーは大ぶりのレインシャワーとハンドシャワーのデュアルタイプとなっていますので、「髪を濡らしたくない。」といった女性にも便利かと思います。因みに僕はいつもレインシャワーでざっと浴びています。

 

このガラス壁は最近のコンドミニアムではディフォルト的な人気となっており、実際よく目にするのですが、「トイレまで見えちゃうじゃない!」と異を唱える人は少なくありません。

 

ここでスマートホームテクノロジーの出番です。スイッチオン、一瞬で素通しのガラス壁が白くなり、中が(中からは外が)見えなくなります。一挙解決ですね!テクノロジーの進化恐るべし!

 

といった具合で、エッセ第2弾エッセシンコンプレックスは、第1弾から更なる進化を遂げたことがお分かり頂けたかと思います。

 

価格の方もそれなりに上がっており、発売当初の価格ながら平米単価は27万バーツ弱からとなっています。エッセアソークの売り出し価格は平米単価20万バーツ~でしたので、かなり強気の価格設定と言えます。

 

そのエッセアソークも既に9割がた売約済みとなっており、既に2回の値上げを行いました。

 

エッセシンコンプレックスの価格は、駅直結の利便性、敷地内に商業モール、敷地内のオスィスによる賃貸需要、ユニット内設備のランクアップを織り込んだものと見て間違いないでしょう。

 

そして今回ご紹介した1ベッドルーム角部屋を始め、37.75平米の小さい1ベッドルームもほぼ売約済みとなっており、順調なセールス状況が伺えます。

 

興味のある方は、コチラからお問い合せ願います。

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こんにちは。ヨシダ不動産の吉田です。

 

去る3月4日に話題のプロジェクトThe Esse Singh Complex(ジ エッセ シン コンプレックス)がプリセール開始となりました。

 

※The Esse Singha Complex

 

数年前まで日本大使館が置かれていた場所で(現在はワイヤレス通りのルンピニ公園向い)、アソーク通りとペッブリー通りの角地といった立地。日本人居住地と呼ばれるスクムビット中心部からは若干離れますが、この敷地の真向かいにはMRTペッブリー駅があり、駅のホームと敷地内に計画されているショッピングモールが直結する計画となっています。

 

MRTペッブリー駅の次はMRTスクムビット駅があり、BTSアソーク駅との乗り換駅でもありますので、機動力の高いロケーションである事は間違いありません。加えて、MRTペッブリー駅から300メートルの地点には、エアポートリンク線マッカサン駅がありますので、空港やサイアム地区、日本人にはあまり馴染みの無いランカムヘン地区へのアクセスにも便利です。

 

※ロケーション

 

都市開発計画を見ると、マッカサン駅付近ではオフィス、商業施設等の大開発計画が進行中で、隣駅のMRTラマ9世駅では数年前にグランドセントラルラマ9といったデパートを含む大型ショッピングモールが開店済み、間もなく大型オフィスブロックGタワーが開業予定、その隣には地上125階、完成後はバンコク1の高さとなるスーパータワーが計画されています。

 

The Esse Singha Complexの周辺では、ここ3年程で5~6件の大型タワーコンドミニアムが完成しており、2件の大型プロジェクトが建設中となっています。

 

このプロジェクトの敷地内には、コンドミニアムの他に先述した大型商業施設と42階建てのオフィスタワーが建設中となっています。完成後はこのエリアの風景も大きく変貌を遂げるでしょう。

 

MRTペッブリー駅周辺は、レジデンスこそ揃ってきてはいるものの、スーパー等の商業施設が無い点が大きなアキレス腱となっていましたが、進行中のマッカサンの大開発とこのシンコンプレックスの完成で問題は解消される見込みです。当然周囲には追随する形で様々なリテールショップのオープンが見込まれますので、街の状況が一変するものを思われます。

 

プロジェクトの完成が見込まれる2020年、東京オリンピックの開催される年に、このエリアは新しい街に生まれ変わっている、と言っても過言ではありません。

 

そんな将来像を的確に受け止めているタイ人富裕層、バンコクに精通している外国人投資家で3月4日のプリセールは大盛況だった模様。

 

売れ行きを示す電光掲示板を見ると8割がたが売約済みとなったようです。

 

※プリセール会場(3月4日売り出し初日)

 

※ユニット販売掲示板

 

次回はこのプロジェクト詳細をレポート致します。お楽しみに。

 

このプロジェクトに興味のある方は、コチラからお問合わせ下さい。

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