ホームステージング

皆さんは「ホームステージング」という言葉を聞いたことがありますか？

ホームステージングとは、家を売却する時などに室内を家具や小物などで飾り付け、モデルルームのような空間にすることをいいます。

ホームステージングは1970年代にアメリカで誕生しました。現在アメリカでは家を売却する人の多くが利用しており、日本でも数年前から注目され、徐々に普及している取組みです。

それではなぜホームステージングが、近年日本で注目されているのでしょうか。

最近では物件を探す人のほとんどがインターネットを利用しています。

成約してもらうためには、まずインターネット上に数多く掲載されている情報や写真の中から、買い手に『実際に見てみたい！』と思わせることが重要です。

ここで、２枚の写真を見比べてみましょう。

①　　②　　

①の写真は、日当たりが良く開放感のあるリビングであることがおわかり頂けると思います。広々とキレイに撮影されていますが、②の写真と比べるといかがでしょうか？

②の写真の方が、家具が配置されたことにより、明るい陽射しが差し込むリビングでゆったりとくつろぐ姿や、家族との団らん、友人とのホームパーティーを楽しむ光景など、自分がこの部屋に住んだときのイメージを膨らませることができると思います。

これがホームステージングによる効果です。

イメージがしやすくなったことにより、①のような写真を掲載したときよりも、『実際に見てみたい！』という問い合わせに繋がりやすくなります。問い合わせが多くなるということは、それだけ成約に結びつきやすいということです。

実際に日本ホームステージング協会が2016年12月1日～2017年6月30日の間に実施した、「ホームステージング実態調査」の調査結果によると、ホームステージングを行なっていない部屋は、販売までに平均124日かかっているが、ホームステージングを行なった部屋は、販売までに平均40日と、約1/3の期間に短縮されていることがわかります。

以上の結果から、ホームステージングは成約に繋がる重要な手段と言えるでしょう。

また、ホームステージングを行なうと「物件の価値を高める」というメリットもあります。

「ホームステージング実態調査」では、ホームステージングにより当初の査定額より平均約23万円(約0.5％)高く売却されたという結果が出ています。

　　　　　　　

ホームステージングは売買物件だけでなく、賃貸物件でも有効な手法とされています。

部屋ごとにコンセプトを決め、それに見合う家具や物を置くことで早期に借り手が決まった例や、入居率の低迷している和室をステージングすることで入居者が決まり、稼働率が上がったという物件もあるそうです。

少しの工夫で部屋の新たな価値を引き出すことが出来るホームステージング。

これからホームステージングが当たり前になる時代も、そう遠くないかもしれません。

今年は固定資産税都市計画税の評価替えの年

　

　　　　　　　　　　横尾　健輔

不動産売買契約のご経験がある方は、イメージできるでしょうか。

これからマイホームを購入したいとお考えのお客様からよくご質問いただくのが購入してからの税金についてです。

漠然と「年間の税金っていくらくらいなの？」とか。「そもそも住宅購入してかかる税金って一体なんて言う税金ですか？」

もちろん、これまで賃貸住宅にお住まいの方はご縁がなかった訳ですから、ご存じなくて当然です。

そんな税金の名称は不動産を所有することで課税される固定資産税と都市計画税です。

ここでは長いので通称「固都税」としてご説明いたします。

当社で新築住宅をご購入いただきましたお客様から、かなりの確率で問い合わせを頂くのが、この固都税を決定すべく資産税課の家屋調査員訪問の件です。

ご新居の評価をしに来るわけですから、新築祝いでご親戚を招待するのとは訳が違います。

皆さま戦々恐々として、この訪問に立ち向かうわけです。

なぜそんなに身構えるのかといいますと、建物の評価次第では固都税が上昇しかねないからです。新築購入者様にとっては、招かれざるお客様との戦いといったところです。

例えば、外観は一見それほど高価に見えなくても、玄関入れば大理石が敷き詰められ、リビングには床暖房完備、エアコンは天井埋め込み型の高級機種なんてこと訪問して室内を見ないとわかりませんよね。こんな状況になると、評価は少なからず上昇するかもしれません。そして結果的に固都税も上がるといった具合です。

 

当社販売施工例：ﾗｲﾌｶﾞｰﾃﾞﾝ光が丘

さて、若干脱線しましたが話をもとに戻しますと、不動産売買に於いて、引渡し時にこの固都税についても一緒に精算します。

例えば、購入した住宅の引渡し日が8月1日だとします。その場合、1月1日を起算日として、１月1日から7月31日までの分を売主負担、8月1日から12月31日までの分を買主負担として案分計算して精算するのが一般的です。（※建物は既築の場合のみです。）

さて、ここで皆さんが思うのは、固都税は一体いつ決まって、いつ通知が来るのといったことではないでしょうか。そもそも固都税は地方税で1月1日現在の所有者（登記名義人）に対して、4月1日をもって評価・課税標準金額が決まり、5月1日に具体的な税額が台帳に登載され、5月下旬から6月上旬に各所有者（登記名義人）に対して当該年度の納税通知書が交付されます。前述しました通り、納税義務を負うのは納税通知書が交付された者（1月1日現在の登記名義人）となります。

ここにまず初めの注意点があるのですが、不動産売買において引渡し日の属する課税年度の納税通知書を受領していない場合です。つまり、1月から4月に不動産の引渡しがある場合の精算方法です。引渡し日に具体的税額が判明していないため、実額による精算ができないことになります。では実務上はどのように精算をしているのでしょうか。実例を挙げると以下の2通りです。

①当該年度の納税通知書の受領後に請求及び精算する。

②　前年度の税額で精算し、後日税額決定ご通知があり過不足が発生しても精算しない。

①は確かに正確な精算ができますが、引渡し後に再度通知して精算をするとなると売主買主互いに手間がかかりますね。

領収証の授受など補足する業務もあるわけですから、その内容確認作業も含めて我々宅建業者の仕事も少なからず発生してくるといった具合です。

そこで、実は実務上よく用いられるのは②の方なのです。前年度の税額を基準に精算する訳ですが、納税通知書発行後に金額の差異が多少あったとしても、そこは目を瞑って再精算は行いません。引渡し日をもってきれいさっぱり終わらせるという方法です。

しかし、ここで問題となるのが今年のように評価替えにあたる年の場合です。これは3年毎に行われ平成30年（2018年）はこの年に当たるわけです。そうしますと前年度の税額と比べてかなり乖離するケースがあり、後々問題になるので注意が必要です。売主買主双方への丁寧な説明はもちろん大切ですが、状況により精算方法①を選択することで後々のトラブル回避することがでるいというわけです。

次に注意が必要なのは、建物に対する固都税の未経過分担金（精算金）です。この分担金はなぜか消費税の課税対象とされています。「税金の精算に対してまた税金？」となるわけですが、この未経過分担金は納付する税金そのものではなく、個々の間で行う利益調整のための金銭の授受であり、建物の譲渡対価の一部を構成するものであるといった理由から課税対象と考えられています。

このように、不動産売買の引渡しにはつきものの固都税の精算ですが、時期によりその精算内容が複雑になるので不動産を購入する方、売却する方、それぞれ通知された精算書をチェックせず鵜呑みにしてしまう前に一度ご自身でも確認してみることが必要でしょう。もう既に不動産を所有している方も今年の評価替えで多少変動があるかもしれません。年に一度の納税通知書が届くまでもう少しです。内容を細かく見てみる良い機会ではないでしょうか。

賃貸借契約の電子化

2017年10月より解禁となった「ＩＴ重説（今までは宅地建物取引士（宅地建物取引主任者）が対面で行うことが義務化されていた重要事項説明を、一定の条件（テレビ電話等）のもとオンラインで行ってよいこととする制度のこと）」の動きなどもあって、賃貸住宅の契約をネット上で完結させることを目指した取り組みが広がっています。まずは、申込手続きや宅建業法にかかわらない更新契約の電子化から導入する企業もあるようです。

電子契約とはその名の通り、電子文書を利用してインターネット経由で契約をおこなうことです。認証局から発行された電子証明書に一方が署名し、もう一方が、時刻証明に当たる「タイムスタンプ」を付与する仕組みで運用されます。データ形式でのやり取りとなるため改ざんを懸念されるかもしれませんが、この電子署名とタイムスタンプがセットで付与されるため「誰が」・「いつ」署名したのかすぐにわかります。

この電子契約が普及した背景には、効率化を求める企業のニーズと、それを支える法制度の整備および関連技術の進歩があります。まず法制度については、2001年に電子署名法が施行され、電子署名にも書面と同様の効力が認められました。また、2005年に施行された

e-文書法によって、保管義務のあるすべての文書について、電子化での保存が可能となっています。

『電子契約のメリット』

1.お客様の利便性の向上　通常の紙をベースとした契約では、特に遠方のお客様は、お部屋の内覧のために上京して、再度、契約のために上京するというお客様もいらっしゃいます。郵送の契約でも、契約書類の返送作業であったりと、お客様の負担は顕著です。これが、電子契約であれば、契約締結スピードも向上し、お客様の負担も解消されます。

2.紙の契約書類には、どうしても火事・紛失・盗難・破損・劣化などのリスクが付きまといますが、無形の電子媒体ならばそのリスクはありません。

3.電子媒体では、閲覧制限を設けることができ、個人情報保護等、セキュリティの強化になります。

4.ペーパーレスになることから、森林伐採、資材運搬、製紙、印刷、宅配なのどの工程がなくなり、電力や燃料が大量に節約でき環境問題対策の貢献につながります。

賃貸契約の電子化は、メリットも多いが、世界に例を見ない速さで高齢化が進むことが予想されている今の日本で、やはり、紙と判子に慣れ親しんでこられた、ご高齢のお客様にどのように受け入れて頂けるか･･･等の工夫等が、今後の電子契約の普及の課題の一つになるのではないか。

 S.A

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東京ルールvsDIY賃貸

若山　健二郎

「DIY賃貸」が注目され始めたのは、ここ５年ばかりのこと。２０１０年代に入り、個人住宅の空き家問題が全国的に取りざたされるようになると、ストック活用の一環として、こうした公人住宅を賃貸住宅として流通させてはどうかという機運が高まった。

国土交通省も、２０１２年度に検討会を設け、取引ルール等についての検討を開始。１３年３月に公表した「個人住宅の賃貸流通を促進する為の指針（賃貸借ガイドライン）」の中で、空き家を賃貸化したくても内装の補修等にコストを避けない貸主のため、貸主が現況有姿のまま貸出し、借主自費で修繕やDIYを行う「借主負担型DIY賃貸借」の考えが初めて示された。

１３年度以降も、原状回復のあり方や借主がDIYにかけたコストの請求権といったDY型賃貸借契約の実務ルールの在り方の検討が進み、１６年３月には当事者間のトラブルを防ぐための「DIY型賃貸借契約に関する契約書式例」と貸主。借主のDIY型賃貸借への理解促進を目的としたガイドブックが作成されている。

一方、空室に悩むオーナーや管理会社も増え、民間賃貸住宅オーナーや賃貸管理会社も、ローコストな空室対策として、DIY賃貸にチャレンジ。DIY思考のユーザーにじわじわと受け入れられている。

だが、様々なメリットがあるにもかかわらず、DIY賃貸の市場での存在感はまだ弱い。

DIY型賃貸借は、賃貸借契約書に加えDIY工事の申請書・承諾書・合意書等を取り交わさなければならず、取引時の煩雑さ、工事に起因する入居中や退去時のトラブルリスクへの不安から、オーナーや管理会社が敬遠する傾向がある。

また入居者も、DIYの仕方がわからない、そもそもDIY賃貸の認知度が低いといった理由から、積極的に採用されることは少ない。

新しい試みとして、また物珍しさから、雑誌などでも取り上げられているが、原状回復の問題が大きく立ちはだかり普及するにはまだまだ時間がかかるのかもしれない。

所有者不明土地問題

嶋津　千愛美

所有者不明土地問題

突然ですが、所有者が不明な土地(連絡がすぐに取れない)はどれくらいあると思いますか？

なんと
九州より少し大きい約410万ヘクタール(2016年)あり…2040年には北海道くらいの約780万ヘクタール
になる予想があります。

この所有者不明土地が円滑な公共事業や都市開発をしばしば阻んでいます。所有者全員を把握し確認する作業に時間とコストがかかり、また最後まで特定できないケースも発生しています。
その原因として、
登記が最新ではない(相続登記は義務ではないので)、 所有者が「〜他◯名」で不明瞭な場合があります。所有者が海外におり、確認のため海外まで赴くケースもあったそうです。また、所有者不明土地の年月が経つほど、相続人の数が倍々に増えて確認作業のコストや時間が増えてしまいます。

相続、登記の問題は、
また相続してもその土地を管理や活用の仕方がわからなく、困っていても対処できないという話も耳にします。価値が見出せない土地は放棄され所有者不明土地になる可能性があります。

今後相続が増えてくることが予想されますので、相続登記を促進させる対策は急務です。また、所有者不明の土地を増やさないためにも、活用を見出せない土地の受け皿も必要です。

生産緑地の今後

有本　昇龍

弊社は板橋区に本店、練馬区に平和台店を構えるようになりましたが、これら地域（いわゆる城北地区）にはまだまだ多くの農地が点在しております。

都市部の農地は基本的には「生産緑地」と言われる農地に指定されているケースが多く、宅地並み課税といった固定資産税や納税猶予といった相続税において、多大な恩恵を受けています。但し、特段の事情がない限り、指定から30年間は「農地として維持」しなければなりません。

この生産緑地法は1992年に施行されており、実はあと4年を待たずに生産緑地の解除要件を具備することとなります。

農業を生業としている方も勿論いらっしゃるかと思いますが、大概の地主さんはサラリーマンが多く実際耕作できず、また、資産価値の高い都市部の土地をより高収益の見込める土地へと転用するのは必然と言えるでしょう。

すなわち、あと4年もすれば都市部の多くの農地が姿を消し、宅地（戸建てやマンションなど）へと変わっていくことが予想されます。

 

不動産（土地）の利用方法はそれほど多くはありません。自分で使うか人に貸すか売るかの、大きく見るといずれかです。

この場合の「貸す」はアパートやマンション経営を指しますが、地元に長くお住まいの地主さんはこのあたりを気にする方も多いと聞きます。大きな借金をこさえることの不安や建てた後の安定経営に関する不安ももちろんありまが、根底にはゴミ出しを始めとしたご近所トラブルへの不安があります。

また、「売る」場合においてですが、最近は少なくなったと思いますが、やはり先祖代々の土地を手放すことへの背徳感やこれに対する忌避感が大きいのではないでしょうか。

生産緑地の解除要件の具備は、大きな転換期とも言えますので、売るのか、貸すのか、維持するのか、今一度よく検討する時期に来ています。

それぞれの「使い道」について親身にお応えできるアドバイザーとして、是非弊社にご相談ください。もちろん相談無料です。

今後の賃貸 改正点

中島　正義

さて、この度1896年に制定された民法が約120年ぶりに大改正されることに

なりました。改正後、賃貸の契約にどのような影響が及ぼされるのか宅建業者

を初め、各オーナー様も気になるところだと思います。

今回は数ある改正内容の中で、連帯保証人について焦点を当てたいと思います。

賃貸借の契約には通常、賃借人の債務を保証してくれる連帯保証人を付けることが

一般的となります。

賃料の滞納があった際、連帯保証人はその一切の債務を負う義務がある訳ですが、

今回の民法改正に伴い、連帯保証人に想定以上の金額が請求されない為に、

書面により極度額限度を定めることになり、その極度額を定めないと無効とされる

ような規定に改正される予定です。

例えば連帯保証人が負担する極度額を※※※万円までとした場合、を頼まれた場合、

「何かあったら自分が※※※万円までを保証しないといけないのか・・・」と思い、

連帯保証人になることを躊躇して拒む件数が増えると予想されます。

そうなると、昨今増えてきた保証会社の利用率が今まで以上に増加することが予想

され、結果的に、賃借人が賃貸借契約時に支払う費用負担が増加することになりそ

うです。

しかし、連帯保証人になる方が減少して、保証会社の利用が増加する・・・で良い

のでしょうか？貸主様側の意見として、「保証会社に入っていれば安心！」との

お言葉もあるかと思います。しかし、考えてみて下さい。連帯保証人は家賃の滞納

に於ける債務を保証するだけでしょうか？

賃貸経営に於いて、家賃の滞納は切っても切れない大きな問題ですが、賃貸借の契約

期間中には、騒音トラブル・夜逃げ・孤独死等、家賃滞納以外でも様々な事由が生じ

ます。

保証会社は、なんでもかんでもやってくれるわけではありません。「保証会社＝安心」

と言う考えでは済まされず、「身内が連帯保証人で良かった」ということも賃貸経営

をしていく上で、数多くあることを知っておかなければいけないと思います。

賃貸経営をされている各オーナー様にも知っておかなければいけないこの問題を、

お付き合いのある不動産会社と一緒に話し合い、考えていくことが大切です。

そして、隣にはいつもライフアップヨコーがいることを思い出して下さい。

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Internet of Things

　森　

　IoT(Internet of Things)という言葉が今話題になっています。今回はその活用を踏まえながら紹介していきたいと思います。

　Internet of Thingsを直訳すると「モノのインターネット」となりますが、最近の大手不動産会社のＣＭなどでも、スマホを使って予め部屋のエアコンを作動させたり、遠隔で部屋の施錠をするといったシーンをよく見かけます。

簡単にいうと、私たちが日ごろ使っている家電や日用品「モノ(things)」をインターネットで操作・管理できるシステムのことです。

　最近では、後付IoT機器セットなんかも家電量販店でしばしば見かけます。

　先日、某家電量販店で見かけたのが、外出先からスマホで室内が確認できるカメラ。

安いものだと4～5千円程度で手に入ります。自宅にいるペットの状況を確認するといった目的で使用するようなのですが、使い方によっては、防犯や介護など様々な分野で役に立つと思います。

　スマホの爆発的な普及により、ほとんどの人がスマホを所有している昨今、今後の不動産賃貸においても、IoT設備を充実させることがポイントになりそうです。

　鍵の施錠、開錠をスマホで行うことができれば、鍵の閉め忘れ防止にもなり、引越時の鍵交換コストも抑えられます。

エアコンのスイッチをスマホで操作できれば、事前に室内を暖めることや、消し忘れ防止により電気代の削減にもつながります。

　又、窓閉め忘れセンサーや、室内の温度・湿度を検知するセンサー等を利用し犯罪や事故を未然に防ぐことも可能です。

自動湯張バスや防犯カメラ、オートロックなんかは当たり前。

このIoTが賃貸マンションの標準装備となる日はそう遠くはないと思います。

賃貸オーナー様は、このことを踏まえ、今後の空室のリフォームの際に、室内設備機器の見直しなど、お部屋のIoT化に取り掛かってみては如何でしょうか。

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アクティブシニア向け賃貸住宅について

 

　横尾　健輔

　日本では、少子高齢化の波が更に一段と高く押し寄せてくる中、我々不動産業界でも高齢者向けの住宅やサービスが徐々に形となって増えてきています。

　ここでは、一般的な老人ホームやサービス付き高齢者住宅ではなく、通常の賃貸住宅で暮らしながら、自立した高齢者を応援していこうという住宅に纏わる取り組みを紹介したいと思います。

　冒頭から唐突ですが、これは裏返すと上記のような高齢者施設には入りたくても経済的な事情や、近隣施設の数など様々な理由で入所できない高齢者が今後増えていくという問題も含んでいることを予測するものです。

　その前に、では実際に我々が住むこの板橋区の状況を確認してみましょう。板橋区の人口は、少し古いデータになりますが、平成22年現在、約536,000人で、世帯数は約276,000世帯です。（外国人登録を含む）ご覧の通り1世帯の平均世帯人員は1.94人と2人を割り込んでいるのがわかりますね。いかに単身の世帯が多いか、この数字をみても一目瞭然ですが、そのうち65歳以上の高齢者は約106,000人で、割合は19.7%となります。しかも8年後の平成37年には5万人増え約156,000人となる予測もあります。

近年、当社でも単身高齢者のお部屋探しが目立ってきました。それぞれいろいろな理由がありますが、やはり独身又はご夫婦暮らしで、お子様世帯が遠方にいる方や、わけあって親族とは疎遠の方など、それぞれです。更に特徴として挙げられるのは、リタイヤしている高齢者ですから、中には経済的に余裕がなく賃貸住宅自体が見つかっても、入居審査不可と言う結果になってしまう方が少なからずいるのが実情です。

ではこうした時代背景に対して、我々宅建業者がなすべき役割とはどのようことでしょう。ここではそのような取り組みをしている同業他社様の内容を取り上げてみたいと思います。ビジネスモデルと一言でいいますと、ただ営利目的の様に感じますが、これはなかなかビジネスという目線だけでは成立しないものだと思います。

【東海エリアの株式会社ニッショー様の例】

高齢者向けの見守り及び緊急駆け付けサービスとして「シニアライフサポート」を行っている会社さんです。内容はと言うと、室内に見守り装置などの専用機器を設置して仲介するサービスです。初回入居時は3万円が発生するものの、月々は6,300円となり、通常の賃貸住宅に住みながら利用できるサービスです。また、この見守り装置とはセンサーなどで人物がその前を24時間通らない場合や救急ボタンを押した場合にセコムの専任スタッフが現場へ緊急出動するというものです。その他、万が一の場合の火災保険や残置物撤去や原状回復工事に充てる保険と組み合わせてオーナーの不安をしっかり解消しているのが特徴的です。

　当初は高齢者の受け入れに消極的だった同社も調査をしてみると「このまま自宅に住み続けるには不安だが、高齢者向け住宅や介護施設に入るほどではない」という、正にアクティブシニアが想像以上に多いということでした。これは、正に我々の商売エリアの板橋区でも同様の事が言えるかと思います。この様にアクティブシニアが安心して過ごせるリーズナブルな賃貸住宅はやはり不足しているということではないでしょうか。

　最後に今後ますます高齢化社会となる日本において、空き家問題と並行して高齢者の住宅問題が発生するのは必至の様に思われます。その前に我々地域地区の不動産業者が賃貸住宅をはじめ空き家、空き室を有効的かつ貸主借主双方にメリットとなる仕組み作りが急務になるでしょう。当社も取り扱いの賃貸物件のオーナー様と連携してこの一翼を担う取り組みをしていこうと考えます。その経過については次回この豆知識でご紹介できるようにしたいと思います。

住宅セーフティネット機能強化へ。新制度スタート

　　　

若山　健二郎

【住宅セーフティネット機能の強化と空家活用を目指して】

単身高齢者については、今後１０年間で100万世帯の増加が見込まれるなど、安心して暮らせる住宅の確保を可能とする住宅セーフティネット機能の強化が重要な政策課題となっている。一方で、住宅ストックの状況については、空家等が多く存在し、引き続き増加が見込まれていることから、こうした空家等の有効活用も求められている。

そこで、空家等を活用した住宅セーフティネット機能の強化を図ることを目的に、平成29年通常国会で「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する帆瓜生の一部を改正する法律」（住宅セーフティネット法）が成立した。

【入居を拒まない賃貸住宅として都道府県等に登録】

住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度が、10月にはスタートする。物件の登録にあたっては、構造や設備、床面積などについて登録基準が設けられ、適合している賃貸住宅が登録することができる。制度スタートとともに地方公共団体は登録住宅等に関する供給促進契約を策定することができ、同計画で基準については、地方の実情に応じての強化や緩和が可能となる。またシェア型などの共同居住型住宅の面積基準なども策定される予定だ。なお基準に適合させるための改修費や家賃、家賃債務保証料などについては、国や地方公共団体から補助を受けることができ、すでに平成29年度予算にも盛り込まれている。また改修にあたっては、住宅金融支援機構の融資対象に追加されることも決まっている。

なお、登録住宅の情報は広く開示され、そして要配慮者の入居に関して都道府県等は賃貸人を指導・監督していくこと。

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Ｋ．Ｗ