Internet of Things

 森 渉太

 

 IoT(Internet of Things)という言葉が今話題になっています。今回はその活用を踏まえながら紹介していきたいと思います。

 

 Internet of Thingsを直訳すると「モノのインターネット」となりますが、最近の大手不動産会社のCMなどでも、スマホを使って予め部屋のエアコンを作動させたり、遠隔で部屋の施錠をするといったシーンをよく見かけます。

簡単にいうと、私たちが日ごろ使っている家電や日用品「モノ(things)」をインターネットで操作・管理できるシステムのことです。

 

 最近では、後付IoT機器セットなんかも家電量販店でしばしば見かけます。

 先日、某家電量販店で見かけたのが、外出先からスマホで室内が確認できるカメラ。

安いものだと4~5千円程度で手に入ります。自宅にいるペットの状況を確認するといった目的で使用するようなのですが、使い方によっては、防犯や介護など様々な分野で役に立つと思います。

 

 スマホの爆発的な普及により、ほとんどの人がスマホを所有している昨今、今後の不動産賃貸においても、IoT設備を充実させることがポイントになりそうです。

 鍵の施錠、開錠をスマホで行うことができれば、鍵の閉め忘れ防止にもなり、引越時の鍵交換コストも抑えられます。

エアコンのスイッチをスマホで操作できれば、事前に室内を暖めることや、消し忘れ防止により電気代の削減にもつながります。

 又、窓閉め忘れセンサーや、室内の温度・湿度を検知するセンサー等を利用し犯罪や事故を未然に防ぐことも可能です。

自動湯張バスや防犯カメラ、オートロックなんかは当たり前。

このIoTが賃貸マンションの標準装備となる日はそう遠くはないと思います。

賃貸オーナー様は、このことを踏まえ、今後の空室のリフォームの際に、室内設備機器の見直しなど、お部屋のIoT化に取り掛かってみては如何でしょうか。

 

弊社HPはこちら⇒http://www.yokoo.net/

AD

 

 横尾 健輔

 

 日本では、少子高齢化の波が更に一段と高く押し寄せてくる中、我々不動産業界でも高齢者向けの住宅やサービスが徐々に形となって増えてきています。

 ここでは、一般的な老人ホームやサービス付き高齢者住宅ではなく、通常の賃貸住宅で暮らしながら、自立した高齢者を応援していこうという住宅に纏わる取り組みを紹介したいと思います。

 冒頭から唐突ですが、これは裏返すと上記のような高齢者施設には入りたくても経済的な事情や、近隣施設の数など様々な理由で入所できない高齢者が今後増えていくという問題も含んでいることを予測するものです。

 

 その前に、では実際に我々が住むこの板橋区の状況を確認してみましょう。板橋区の人口は、少し古いデータになりますが、平成22年現在、約536,000人で、世帯数は約276,000世帯です。(外国人登録を含む)ご覧の通り1世帯の平均世帯人員は1.94人と2人を割り込んでいるのがわかりますね。いかに単身の世帯が多いか、この数字をみても一目瞭然ですが、そのうち65歳以上の高齢者は約106,000人で、割合は19.7%となります。しかも8年後の平成37年には5万人増え約156,000人となる予測もあります。

 

 

近年、当社でも単身高齢者のお部屋探しが目立ってきました。それぞれいろいろな理由がありますが、やはり独身又はご夫婦暮らしで、お子様世帯が遠方にいる方や、わけあって親族とは疎遠の方など、それぞれです。更に特徴として挙げられるのは、リタイヤしている高齢者ですから、中には経済的に余裕がなく賃貸住宅自体が見つかっても、入居審査不可と言う結果になってしまう方が少なからずいるのが実情です。

 

ではこうした時代背景に対して、我々宅建業者がなすべき役割とはどのようことでしょう。ここではそのような取り組みをしている同業他社様の内容を取り上げてみたいと思います。ビジネスモデルと一言でいいますと、ただ営利目的の様に感じますが、これはなかなかビジネスという目線だけでは成立しないものだと思います。

 

【東海エリアの株式会社ニッショー様の例】

高齢者向けの見守り及び緊急駆け付けサービスとして「シニアライフサポート」を行っている会社さんです。内容はと言うと、室内に見守り装置などの専用機器を設置して仲介するサービスです。初回入居時は3万円が発生するものの、月々は6,300円となり、通常の賃貸住宅に住みながら利用できるサービスです。また、この見守り装置とはセンサーなどで人物がその前を24時間通らない場合や救急ボタンを押した場合にセコムの専任スタッフが現場へ緊急出動するというものです。その他、万が一の場合の火災保険や残置物撤去や原状回復工事に充てる保険と組み合わせてオーナーの不安をしっかり解消しているのが特徴的です。

 

 

 当初は高齢者の受け入れに消極的だった同社も調査をしてみると「このまま自宅に住み続けるには不安だが、高齢者向け住宅や介護施設に入るほどではない」という、正にアクティブシニアが想像以上に多いということでした。これは、正に我々の商売エリアの板橋区でも同様の事が言えるかと思います。この様にアクティブシニアが安心して過ごせるリーズナブルな賃貸住宅はやはり不足しているということではないでしょうか。

 

 最後に今後ますます高齢化社会となる日本において、空き家問題と並行して高齢者の住宅問題が発生するのは必至の様に思われます。その前に我々地域地区の不動産業者が賃貸住宅をはじめ空き家、空き室を有効的かつ貸主借主双方にメリットとなる仕組み作りが急務になるでしょう。当社も取り扱いの賃貸物件のオーナー様と連携してこの一翼を担う取り組みをしていこうと考えます。その経過については次回この豆知識でご紹介できるようにしたいと思います。

 

 

 

 

AD

   

若山 健二郎

 

【住宅セーフティネット機能の強化と空家活用を目指して】

単身高齢者については、今後10年間で100万世帯の増加が見込まれるなど、安心して暮らせる住宅の確保を可能とする住宅セーフティネット機能の強化が重要な政策課題となっている。一方で、住宅ストックの状況については、空家等が多く存在し、引き続き増加が見込まれていることから、こうした空家等の有効活用も求められている。

そこで、空家等を活用した住宅セーフティネット機能の強化を図ることを目的に、平成29年通常国会で「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する帆瓜生の一部を改正する法律」(住宅セーフティネット法)が成立した。

 

【入居を拒まない賃貸住宅として都道府県等に登録】

住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度が、10月にはスタートする。物件の登録にあたっては、構造や設備、床面積などについて登録基準が設けられ、適合している賃貸住宅が登録することができる。制度スタートとともに地方公共団体は登録住宅等に関する供給促進契約を策定することができ、同計画で基準については、地方の実情に応じての強化や緩和が可能となる。またシェア型などの共同居住型住宅の面積基準なども策定される予定だ。なお基準に適合させるための改修費や家賃、家賃債務保証料などについては、国や地方公共団体から補助を受けることができ、すでに平成29年度予算にも盛り込まれている。また改修にあたっては、住宅金融支援機構の融資対象に追加されることも決まっている。

なお、登録住宅の情報は広く開示され、そして要配慮者の入居に関して都道府県等は賃貸人を指導・監督していくこと。

 

当社HPはこちら→http://www.yokoo.net/

K.W

 

AD

上板橋店チーフ 中島 正義

 

渋谷には全く行くことのない私ですが、この度、長くに渡り建替え協議されていた渋谷駅東口にある日本初の分譲マンション「宮益坂ビルディング」が建替えられることになりました。

 

宮益坂ビルディングは、2012年にオープンした複合商業施設「渋谷ヒカリエ」の隣に位置する一等地に位置しており、区分所有法が制定(昭和37年)される前の昭和28年に東京都が分譲した11階建ての超高級マンションです。

 

※宮益坂ビルディング

 

エレベーターは2基ありますが、今では考えられない白手袋したエレベーターガールが勤務しており、当時は超ハイソサエティーなマンションで注目度も高かったことが伺えます。

高級住宅ということもあり、多くの家族がここを住まいとして居住していましたが、時代が変わり、渋谷の街の変化もありマンションは賃貸化が進み、区分所有者がほぼ住んでいない状況に。

宮益坂ビルディングは建てられてから、築64年が経過し、外壁や給排水管などの老朽化が深刻化していることから、約25年も前に建替えの検討が開始しましたが、複合用途建物であり、ほとんどが賃貸利用であること、借地権や共用部の名義が残っている問題など、複雑な権利関係の整理が必要となりました。

 

マンションの建替えでは、区分所有者と議決権の4/5以上の賛成で成立しますが、当時2003年には建替え議決は可決されていました。しかし、複雑な問題から話は中々進まず、それから約10年の差月が流れ、2012年に建替えが再可決された。

 

※宮益坂ビルディングの再建築後の建物概要

 

長い年月の末、2011年に旭化成不動産レジデンス株式会社が事業協力者に選定され、

今後、解体が進み2019年には1階は店舗、2~4階に事務所店舗等を併設した地上15階地下2階建ての複合用途型マンションに生まれ変わることになります。

更に渋谷駅周辺では土地区画整理事業が進み、この先10年で、渋谷は大きな変貌を遂げることでしょう。

 

 ※2019年竣工予定の新しい複合用途型マンション

              イメージパース

 

10年後、渋谷がどのように変わったかは見に行ってみたいとは思う。

 

当社HPはこちら→http://www.yokoo.net/

M.N

 

2017不動産市場

 

「不動産市場全体」
2016年の不動産市場は全体としては好調だった。そのため、マンションの価格が高騰し売れなくなった。投資利回りが低くなったため、JREITや投資ファンドも東京都心部の割高な物件の購入を控えるようになった。16年度の為替レートを120円代と見込んでいたが、実績見込みは107円前後となり、設備投資が伸び悩み、個人消費低迷に影響を与えた。

マンション市場
東京圏内では、08年から新築マンションの供給が減少したため、好立地の既存マンションの希少性が高まった。都心3区の既存マンション価格が高騰したため、まわりのエリアにユーザーが流出する動きが見られる。また、地区イメージが向上した城東のエリアの成約件数が増加している。成約件数が減少しているなかで、千葉県の総武地区などは交通の利便性の良さが見直された模様である。

3年連続でマンション発売戸数は減少している。建築コストの高騰が収まったものの、価格が高騰し、エンドユーザーの動きが鈍くなった。
17年は価格の動きがポイントになっていくだろう。

賃貸市場
首都圏の居住用賃貸成約件数はおおむね減少した。その中で減少率が大きかったのが、カップル、ファミリー物件。この背景には住宅ローン金利の低下。賃貸検討者が購入に切り替えたケースが多かったようだ。カップル、ファミリー向けは売買物件と競合した結果、成約が減少したと言える。単身者向けの新築のアパートについては16年12月を除いて、前年より成約件数が増えている。また成約物件では徒歩5分圏内が多く、駅近思考と言える。

部屋探しで重視されるもの『設備』
新築物件においては、浴室乾燥機、温水洗浄便座、モニター付インターホンが7.8割近く設置されている。宅配ボックス、オートロックの設置についても新築のほうが中古よりも上回っている。部屋探しをする中で重視するポイントとして『設備』があげられているため、人口減少のなか、既存の物件については設備の見直し(リフォーム)をしていくのも一つの戦略だろう。
 

マンション価格の動向が、不動産全体の動きに影響を与えていくだろう。