賃貸物件には通常、設備(備品)がある。
エアコン・給湯器・コンロ(IH)等
最近では、設備関係も時流に乗ってどんどん安くて
いいものがでてきている。
故障しない限りはオーナーさんとしては使用してもらいたいのだが
事、エアコンなどは例えば 今でも普通に15年以上前の物もついている
昔の物はそれなりに冷えない・電気代が高くつく・デザインが古すぎ等
最近では逆に敬遠傾向
エアコンは必需品で 必ず付けておかないといけない備品であったが
これからの時代は 付加価値の設備もあまり必要なし
照明・エアコン・IH等はなくてもいいような気がします。
不動産の賃貸借をメインでやっている弊社にとって
契約書関係といえば
①建物賃貸借契約書（住居・事務所・店舗）
②重要事項説明書
③駐車一時賃貸借契約書
この3点が多い
① ②はセットで
③に関しては今回のブログの内容には掲載しません
売買契約という事になると説明しないといけない内容はもっと
増えます。
こちらの内容を理解してもらう為に 一字一句漏れの無い様、理解
してもらいながら説明していくのがいいのだろうが
契約者の顔を見てみると めんどくさがっているのもわかる
ここだけはどうしてもキッチリ説明し理解しておいてもらわないといけない
内容は説明し 部分部分は省略しながらのケースが多い
生命保険・銀行関係の手続き 自分が契約の立場に立った時は
この内容 丁寧に説明受けていたらどれだけ時間かかるんって
思う。
しかし後々 契約書内容理解せず署名捺印したという事になっては
当事者同士もマズいし双方納得の上で署名捺印しないといけない
最近では個人情報に関する署名捺印・重要事項説明署名捺印
確認㊞の書類がたくさん 増えてきている
今後これからは
契約前に、事前にメールで添付して送るか、郵送して先に目を通して頂いて
いて契約に入った方が 双方にとってもいいと。
時間短縮・理解度が全然違うし 他にも色々利点がある
これからはできるだけ弊社もこのようにしたい
不動産業者として入居希望者に対してどの物件を薦めるか？
ここはやはり人間、差別する気はないがどちらかを薦めた方が
選択に迷った時、もしくは何もない状態での優先順位
１ 管理物件
２ 新築・リノベ物件等 条件が合致し 案内したら決めやすい物件
３ 家主さんから別途広告料・ＡＤ等 出していただける物件
オーナーの心理としては多数の業者に声をかけておけばひっかかる
だろうという気持ちで 不動産業者へ色々と斡旋依頼するのは逆効果
業者の心理もオーナーとしては心得ておいた方がいいです
契約時の取り決め事項
契約書に関して気をつけておかないといけない内容
１ ゴミ（民間委託）
２ 消防法
３ テナント保険（借主へ加入していただく事）
４ 造作買取り請求
５ 原状変更承諾
６ 解約時の取り決め
ａ 解約予告
ｂ 短期解約
７ 権利の譲渡に関して
８ 設備に関して
他にももちろん契約期間、支払方法・事業内容等おりこまないといけない
重要な内容もいくつか当然あるが特に上記８つの条項はきっちり
契約書には書き込んでおくようにしてください。
同業者との会話の中で
商店街のあの貸店舗なかなか決まりませんね？
もともとは飲食店
なかなか決まらず居抜き状態をスケルトンにして貸し出している。
オーナーいわく 不動産業者がスケルトンにした方がいいとアドバイス
したからお金かけてまでしたのに と文句を言われ
困っておるというような内容（業者さんのグチ）
飲食可の物件なら現況では 経費を低く抑えれて早くオープンできる
居抜きの方が不動産業者としてはお客様を付けやすいのは事実
昔は什器・備品で ２００万・300万とか言っていたが
現在ではよっぽどいい物でないと 100万超えるとムズかしいし
50万がいいとこ（もちろん飲食店舗でも業態によっては違うが－－－）
借主も 次の引き取りてが現れるまで家賃を払い続けるか
少額でも売ってお金にするかの選択 次が決まらないと通常
現在ではスケルトン渡しの条文が契約書にはうたわれている
（お金は入らない・敷金内でスケルトンできればいいが足らずは
追加 ふんだりけったりとなる）
もうひとつその中間で 造作買取り請求は無しで什器備品を放棄し
このまま解約を認めるケースもある
今回はこの中間のパターンで オーナーが前の契約者が放棄した
案件で居抜き状態をオーナー負担でスケルトン工事したケース
このあたり 解約予定の店舗経営者・この店を新たに運営予定の店子さん、
仲介業者・ビルオーナー 契約・解約の際の人間模様が何とも－－－
