やぱたんのブログ

専門学校で17年講師をしている宅地建物取引士です。
また公務員対策として経済・財政、民法分野も担当しております。
宅建試験情報をはじめ、経済・財政分野の記事も書いてまいります。


テーマ:

平成29年度の宅建試験がおわりました。

受験されたみなさん、お疲れさまでした。

 

大方の予想通り「難しく」してきました。

 

1:権利関係

 従来からの出題範囲で過去問演習で

 得点できる問題もある一方、ひとつの

 問題でさまざまな分野の総合的な知識

 を問う問題などバリエーション豊かで、

 「捨てない」

 勉強をされた方にとっては有利な内容

 でした。まさかの相続が2問。

 昨年よりもやや難化。とはいえ、8点程度は

 得点したい。

 

2:法令上の制限・税・価格

 ここ数年難化傾向にある中でやはり

 難しめの出題。

 農地法は基本問題。

 都市計画法は講義で申し上げた通り、

 都市計画制限をしっかりやれと申し上げて

 的中。独学者には難問。

 開発許可もきっと出ると念を押した

 「市街化の農業は1,000㎡から許可必要」で

 難なく得点。

 一方で今年は建築基準法が難化。

 1問とれれば御の字。

 宅造は近年まれにみる難問だが、

 選択肢の構造と制度趣旨から考えて

 4の選択肢のみ「制限をゆるく」している

 のでこれがおかしいと気づくかどうか。

 土地区画整理法は「所有権者、借地権者は

 組合員に強制的にさせられる」という私の

 講義を聞いていた方にとっては易問。

 一般的にはやや難か。

 税金の2問は全滅仕方なし。

 しかし、固定資産税の審査申出については

 講義でご案内した通り。

 地価公示法は基本問題。

 11問中で7点程度ほしい。

 

3:宅建業法

 個数問題が6問。

 みたことのない選択肢も多く戸惑うが

 合格に必要な知識を正確に吐き出せたか

 どうかが合否の分かれ目。

 直前期に申し上げたように、出題内容に

 違いがあっても焦るなというアドバイスを

 思い出して平常心を保てたかどうかが重要。

 15点はほしい。

 

4:その他(免除科目)

 例年通り易問の連続。

 5点満点が必須。

 

5:総合評価

 以上より今年の合格点は

 34点

 と予想します。

 

6:足りなかった方

 基本問題を落とし過ぎです。

 「今」から全範囲の「基本事項」を一から

 学びなおすつもりで早めのスタートを切ってください。

 

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~その14~ 土地区画整理法

 

 

 

 

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~その13~ 農地法3条のまとめ -その2-

 

農地法3条の続き

 

 

 

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~その12~ 農地法3条のまとめ

 

毎年出題され、正答率も高い農地法をまとめていきましょう。

まずは3条から。

 

 

 

 

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~その11~ 地方税のまとめ

 

地方税は不動産取得税と固定資産税のどちらか。

どちらが出てもいいように下記を参考に知識を整理しましょう。

 

 

 

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~その10~ 連帯債務と連帯保証

 

これまた苦手の方の多い、連帯債務と連帯保証の比較です。

 

第四百三十四条  連帯債務者の一人に対する履行の請求は、他の連帯債務者に対しても、その効力を生ずる。
 
連帯債務者の一人に対して「(裁判上の)請求」をすれば他の連帯債務者に対しても効力が及ぶことを示しています。請求の効果としては「時効の中断」がありますので他の連帯債務者の消滅時効も中断することになります。
 
第四百四十条  第四百三十四条から前条までに規定する場合を除き、連帯債務者の一人について生じた事由は、他の連帯債務者に対してその効力を生じない。
 
上記に対して、「承認」も時効中断の効果がありますが、民放第434条から439条までに「承認」はないため、連帯債務者の一人が承認しても他の連帯債務者の消滅時効は中断しません。
 
第四百五十七条  主たる債務者に対する履行の請求その他の事由による時効の中断は、保証人に対しても、その効力を生ずる。
 
連帯保証において、主たる債務者への請求による時効の中断は連帯保証人に対しても影響が出ることを示しています。
 
第四百五十八条  第四百三十四条から第四百四十条までの規定は、主たる債務者が保証人と連帯して債務を負担する場合について準用する。
 
434条は請求についての絶対効を規定しています。これを連帯保証でも準用するため、連帯保証人への請求は主たる債務者や他の連帯保証人にも影響し、主たる債務者の時効も中断することになります。
しかしながら、承認については原則通り連帯保証人の承認については相対効の原則があてはまるため、主たる債務者の消滅時効は中断しません。
 
これらを図示すると下記のようになります。

 

【結果】

請求→「連帯~」であればとにかく全員「消滅時効の中断」

承認→「連帯~」であれば原則として「承認をした者だけが消滅時効の中断」

    ただし、「連帯保証」における「主たる債務者」の「承認」は付従性により連帯保証人にその影響が及ぶため、「主たる債務者=消滅時効中断」→「連帯保証人も消滅時効の中断」となります。

 

 

 

 

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~その9~ 連帯債務

 

連帯債務の絶対効、すなわち連帯債務者の一人に生じた事由が他の連帯債務者に影響が出るかどうかの問題点です。苦手な方も多いのでしっかり復習しましょう。

 

第四百三十七条  連帯債務者の一人に対してした債務の免除は、その連帯債務者の負担部分についてのみ、他の連帯債務者の利益のためにも、その効力を生ずる。

 

Aへの「全額免除」というXの意思表示は

1)Aに対して個人的に全額免除

2)その他の人に対しては「Aの負担部分を免除」

と分けて考えるのがいいでしょう。

1)によって、Aはもはや連帯債務者としての義務を免れ、Aの負担部分も返済不要です。

2)その他の連帯債務者の返済はXとしては期待しているため、元の通りBとCはぞれぞれ30万円の負担部分が残り、60万円の連帯債務者となります。

 

一方でAへの「半額免除」というXの意思表示は

1)Aに対して個人的に半額免除

2)その他の人に対しては「Aの負担部分の半額を免除」

と分けて考えるのがいいでしょう。

1)によって、Aは連帯債務の半額である残り45万円の支払いが残り、

2)その他の連帯債務者の返済はXとしては期待しているため、元の通りBとCはぞれぞれ30万円の負担部分が残ります。Aの負担部分の半分が返済不要なので15+60=75万円の連帯債務となります。

第四百三十六条  連帯債務者の一人が債権者に対して債権を有する場合において、その連帯債務者が相殺を援用したときは、債権は、すべての連帯債務者の利益のために消滅する。
 前項の債権を有する連帯債務者が相殺を援用しない間は、その連帯債務者の負担部分についてのみ他の連帯債務者が相殺を援用することができる。

 

436条1項の内容

Aが自分の反対債権で相殺する場合は

「A一人で全額弁済した」ことと同じ効果が起こります。

この結果Aが全債務を支払えば、立替え払いをした分、AからBとCにそれぞれ30万円ずつ求償できます。

 

436条2項の内容

一方でBかCがAの債権を使って相殺する場合は

「Aの負担部分を消すような相殺」

しかできません。

結果、相殺で消えた30万円を除く60万円の債権を

A(0万円)、B(30万円)、C(30万円)

という3人の負担で返済することになります。

 

 

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~その8~ 取得時効 解答編

 

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~その7~ 取得時効

さて、下記について選択肢の正誤を検討してください。

正しいものはいくつあるでしょうか。

 

問(2007年度 国税専門官試験)

A所有の不動産を、Bが所有の意思をもって、

善意で平穏に、かつ、公然と占有し続け、時効

に必要な期間を経過した。一方、Aは当該不動

産をCに譲渡している。

 

1)Bは当該不動産を時効取得しようとする場合、

  原則として、登記を経なくても当該不動産の

  時効取得をAに主張することができるが、A

  から当該不動産を取得したCが存在すると

  きは、Bは登記を経なければ当該不動産の

  時効取得をAに主張することはできない。

 

2)CがBの時効完成前にAから当該不動産を

  譲り受け、Bの時効完成後に登記を経た場

  合には、Bは当該不動産の時効取得をCに

  対抗することができるが、Bの時効完成前に

  Cが登記を経た場合には、Bは当該不動産

  の時効取得をCに対抗することはできない。

 

3)Bは当該不動産を時効取得しながら、登記を

  経ず、CがBの時効完成後にAから当該不動

  産を譲り受け、Cが登記を経た場合、Bは当

  該不動産の時効取得をCに対抗することは

  できないが、Bがさらに占有を継続し、改めて

  時効に必要な要件を備えた場合には、登記を

  経なくても当該不動産の時効取得をCに対抗

  することができる。

 

4)CがBの時効完成後にAから当該不動産を

  譲り受け、Cが登記を経た場合、Bは時効完成

  を自己に有利に主張するために、時効の起算

  点を任意に選択することはできない。

 

5)BはAから当該不動産を譲り受け、それ以来

  当該不動産を占有し続けたが、登記を経ず、

  その後にCがAから当該不動産を譲り受け、

  Cが登記を経た場合、BもCも共に登記を経

  ない間は時効による当該不動産の得喪に

  関する問題は生じないから、Bの時効の起

  算点は、Cが登記を経た時点を解すべきである。

 

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~その6~ 都市計画法 開発許可 解答編

 

 

 

 

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