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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

以前少し告知をいたしましたが、
来月からサンテレビさんでCMを流すのですが、
先日撮影に行ってきました。

はじめて撮影現場に入ったのですが、
ロケハンメンバーの段取りの良さに
とても関心しました。

分単位で撮影スケジュールが組み込まれ、
その時に必要な備品は想定されるネックと
代替え案が完璧に用意されていました。

また、撮影監督の方の映像完成度のこだわりに
プロを感じました。
(今回は私も出演しており、何度も撮り直ししました)


おかげで面白いCMが出来たと思います。


6/7(火)から毎週火曜日中心に阪神戦で協賛し
CMが流れますので楽しみにしていてください。
(HPでもアップします)


また、今回初めてCMを流すということで、
サンテレビさんの過分なご配慮を賜り、
甲子園球場ロイヤルスイート席にて阪神中日戦に
ご招待いただきまして社員数名と行ってきました。

試合には負けてしまいましたが、
通常では体感できない空間で
野球観戦させていただくことができました。


今後も会社規模拡大を図り、
お客様にスケールメリットを提供出来るよう
業務にあたってまいります。



さて、本題です。

前回の続きで、


【Q&A】赤字でも融資は受けられるか? パート2


についてです。




不動産投資では融資を継続的に受けれるかが、
規模拡大のために必要不可欠ですが、
赤字の場合融資にどのように影響するかという話です。


前回はパッケージ型アパートローンの話でしたが、
今回はプロパーローンの場合です。


プロパーローンは法人で受けるケースが多いため、
法人前提で話を進めます。


金融機関からみて、
法人にも目的別に2種類あります。

 ①一般事業法人
  
 ②資産管理法人


①一般事業法人…
 営利を目的として事業を行う法人のことで、
 一般的な会社全体を差します。

②資産管理法人…
 金融資産や不動産などの資産管理を目的とする会社で、
 一個人や一族の資産を法人で持つことで、
 税金面や相続時のメリットを目的とします。


金融機関は法人の種類によって融資姿勢を変えてきますが、
結論からいえば、どちらも赤字は融資に大きくマイナスですが、
赤字だから即融資NGかといえばそうとも言えないです。


①の一般事業法人で赤字ということは、
本業自体がうまくいっていない可能性が高く、
融資はかなり厳しくなります。

一部例外があるとすれば、一過性の赤字で
今期は黒字化が見込まれている場合で、
過去の利益の蓄積が今回の物件購入債務に比べ
十分にある場合は融資が出る可能性があります。


例としては、
業歴が長く利益余剰金の蓄積があるものの、
業界自体が斜陽産業で赤字決算が続いており
賃貸経営事業に本業を転換しようする場合は
融資を受けられることが多いように見受けられます。

実際当社のお客様でも、
地元で長年事業を行われてきた法人で、
経営者の代替わりを契機に、
賃貸業に転換された方がいらっしゃいます。



一般事業法人は一部の方が対象になると思いますので、
②の資産管理法人での融資についてはどうでしょうか。


資産管理法人の場合、
もともと利益を出すことを目的としていないため、
赤字であっても融資を受けられます。

しかしその場合は、
資産管理法人自体の資産というよりは、
法人代表者やその一族の方の資産
(奥向資産といいます)が債務に比べ
どのくらいあるかということが重要になります。


言い換えると、資産が潤沢にあれば赤字決算であっても
追加で融資が受けられますが、
資産の積み上げがない一般的な方の場合は、
赤字の場合は追加融資が直ぐには受けられない
ということになります。


もちろん、物件を購入した年度は損金がかさむため、
赤字になることが多いのですが、
その場合は購入費用等の一過性の支出が発生しないと
想定した場合で、黒字になっていることが重要です。


事業規模を拡大していくには、
黒字を確保し適切に税金を払っていくことが大切となります。

(節税も大切ですが、
実は融資を継続して受けるための必要コストが
税金という側面もあるように感じています。)



【まとめ】

プロパー融資の場合、
一部の資産を潤沢に持っている方を除き、
赤字決算では追加融資を受けることは難しい



特別の多くの資産を持たない方が
その年度に物件を購入すると、
追加で物件を購入できるのは
1年以上先の話となっています。

投資家の方によっては、
良い物件があればどんどん買っていきたいという方針を
お持ちの方もいらっしゃると思います。
その場合の買い増し方法は次回に解説します。
(あまり勧められた方法ではないのですが)



本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

初夏を感じる季節になってきました。

私は取引する物件はほぼすべて
実際に見にいっておりまして、
この時期は実査しやすく好きです。

個人的に収益物件というそのものがとても好きで
この世に同じものが一つとないこと、
良い物件であれば自動的にお金が入ってくること、
などがその理由です。

つまり趣味(好きなこと)が仕事になっている状態です。

サラリーマンの方や経営者の方、専業主婦の方であれ
人生の大部分は仕事をすることになります。

仕事が楽しくないと、人生が楽しくないとの
同じだと思っておりますので
こうして大好きな収益物件を扱うことを
仕事にできていることに
とても幸せを感じております。

(お客様や取引先、
社員のおかげでこの仕事を続けられています)

当社では急激に人数が増えた関係もあり、
こういった仕事観を共有することに力を入れています。
古参社員は私が直接指導してきましたが、
徐々に組織も階層化していっていますので、
個人商店的な内部統制手法では価値観の共有が
出来ないと思うからです。

私をふくめ、社員みんなが今まで以上の
高いレベルで仕事が出来るようにしていき、
お客様のご期待に応えてまいりたいと考えております。


さて、本題です。

本日は、

 「赤字でも融資は受けられるか?」

についてです。

最近の投資相談で質問を受けましたので
Q&Aとして書きます。

不動産投資で規模を拡大していくには、
継続して融資をうけられるかどうかが肝となります。

その時に、
確定申告または決算書上赤字になっている状態で、
追加の融資が可能かどうかという話です。

結論から言えば、ケースバイケースとなります。
アパートローンを利用している場合は可能、
プロパーローンを利用する場合は金融資産次第となります。

サラリーマンの方が個人属性を利用し
アパートローンで融資を受ける限りにおいては、
確定申告上赤字であっても基本的には
問題なく融資を受けられます。

これは、担保の考え方が物件そのものよりも
本業の給料に重きを置いているからです。

よって、年収にもよって融資金額は変わってきますが、
アパートローンだけの利用で目標を達成できる場合は、
不動産所得を赤字にして、本業などのほかの所得と
損益通算し所得税の還付、住民税の圧縮を
図ったほうが税引き後CFが最大化するので
良いという判断となります。

(どこまで損金計上するかは、
税理士によっても見解が分かれますし、
税務当局に否認されないように相談が必要です。)

このときの注意点は、
減価償却費をどうするかです。
単純に考えれば、売買時に建物金額を高くするよう
売主に交渉できれば多くの減価償却費を計上できます。

しかし、減価償却費を計上するということは、
簿価が下がることですので、最終的に売却時に
累計減価償却費相当が売却益として課税対象になります。

(もっと厳密に言えば、土地を取得するための利息部分は
損益通算できません)

よって、保有期間中の総合課税時の税率が
売却時の税率より高くなければ、
最終的に損をするということになります。
不動産譲渡益にかかる税率は、
5年以上の保有で約20%となりますので、
総合課税時の税率がそれより下の年収の方は
最終的にはまったく節税にならないということを
良く理解してください。

個人的は話になりますが、
私自身は個人名義で1棟だけアパートを保有しています。
ほぼ満室稼働していますが
不動産所得はマイナスになっています。
これは、減価償却費の計上によることが大きいのですが、
結果として損益通算することが出来ています。


最近はパナマ文章がマスコミをにぎわしていますが、

私個人的な意見では公職についていない民間人は、
法に基づいた方法であればそれほど
非難されるものではないと感じています。
個人資産を守れるのは自分次第だと思いますし、
もしこれで非難されるなら、地主の方が相続税対策として
マンションを建築し相続税評価額を圧縮し
相続税を免れ得る古典的土地活用方法も
非難されるのと同じような感じだと思うからです。


話が大分それてしまいました。


次回、プロパーローンの場合をご紹介します。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今年のGWは暦の並びがよかったため、
長期連休を取られた方が多かったと思います。
(当社のあるオーナー様は10連休取得できたとのこと)

当社も4/29~5/5まで会社全体としては休みにしましたが、
シフト制により毎日会社に社員がいる状態は作っておりました。

去年もそうだったのですが、
今年もこの連休中に新居探しを
したいという方が一定数おり、
問い合わせや申し込みも
多くいただくことが出来ております。


最近は社員が増えてきたため、
社員にも休みを取らせつつ、
管理会社として仲介業者様や入居者様に
切れ目のない対応をすることが出来ております。

(社員の満足度を高めることが、
いい仕事につながりますので)


管理会社としては、

事業規模の拡大=お客様の利益

になると考えておりますので、
今後も管理戸数の増加、社員の質の向上、
仕事の質の向上を目指していきます。

(ただし、事業エリアは関西圏に限定します。
地域密着、地域深耕を強化することは
管理事業以外にも売買事業にもメリットがあるためです)


これまでは、私のアイディア中心に会社事業を
行ってきましたが、最近は社員からも良い提案が
上がってきていますのでで、
この流れを加速させより良い業務改善を進め、
お客様の利益になるようにしてまります。


さて、本題です。

本日は、

「物件と管理会社の距離は気にする必要があるか」

についてです。


当社には、毎日様々なお問い合わせや相談を頂きます。

不動産購入以外でこの数か月で多い相談事は


 ・売却相談

 ・管理会社変更相談

です。

今回は管理会社変更相談についてです。


当社の会社の立ち位置上、
管理に関する相談で多いのは
不動産投資家の方々からです。
(地主層の方ではない方)


当たり前ですが現在の収益物件の流通は、
不動産業者が売り物件情報を入手し、
それを不動産投資家に提供し
売買が成立するという形が一般的です。
(売買取引か仲介取引かは問わず)


売買成立後の管理会社については、
売主が委託していた管理会社が継続することは少なく、
最近は売買したときの仲介会社や
売買契約上の売主である不動産会社が
管理を請け負うことが多いように見受けられます。


完全なる個人的意見ですが、
何か特別にそのエリアで力のある
管理会社を知らないのであれば、
以前から管理されていた会社にとりあえず継続管理を
お願いするほうが良い場合が多い気がします。。


こういった流れを受けて当社に多い相談は、
購入後1年近く経過するが空室が埋まらず困っている
という内容が多いです。


当社に寄せられるケースで言えば、
関西圏エリア以外の不動産会社が
関西圏の物件を投資家に紹介し、
そのまま管理を請け負っているパターンです。


なぜ空室が決まらないのか、
その原因は相談される物件によって異なるのですが、
上記のような場合には次のような理由が多いです。


 ・周知不足

 ・活動量不足

 ・物件の問題点を踏まえての提案力不足


全て、距離の問題があると考えられます。


結論を言えば、
物件最寄りの駅前に事務所を構える必要はないのですが、
時間距離で1時間くらいまでが
物件と管理会社事務所の距離として
限界

だと私は考えます。


以前ご相談いただいた例では、
東京の管理会社が兵庫県内の物件を管理していたのですが、
購入後1年間空室が埋まらないという内容でした。


当社にて調べてみると、
距離的にビハインドがあるにも関わらず、
最低限やるべき業者間のネット媒体である
レインズ・ATBBに一切情報が載っていませんでした。


地元業者に賃貸マーケット調査をかけたところ、
そのエリアの仲介店舗で1箇所だけが、
数か月前にマイソクがFAXDMとして送られてきたのを
覚えていました。

つまり、この1年間で空室があること自体
ほとんど周知できていなかったということです。


当社が考える効果的なリーシング手法は、
ネット媒体、各種DMを行ったうえで
当社営業マンが各仲介店舗担当者と密な関係を構築し、
空室を優先的に埋めていくというものです。


このような複合的な取り組みによって
空室が埋まると考えております。
(もちろん、人気物件はレインズ掲載程度で決まりますが)


ここまで話をすると、
「では物件から離れた管理会社は全てだめなのか」
という疑問がわきます。

そうとも言い切れません。

というのは、この管理業界は建築業界同様に
元請けと下請け、孫請けというのが存在しています。


つまり、遠方地の管理会社が管理を受けた場合、

オーナーとの窓口業務は元請けのこの管理会社が行いますが、
管理事業の基幹業務であるリーシング実務は
その物件近くの地場管理会社が
下請けとして業務を行うというものです。

(下請けが管理手数料3%、元請け管理会社が5%という感じ)


このような体制の場合は、
距離による影響はほぼないと言い切れます。
(実態は物件に近い管理会社が実務代行しているので)


投資家の皆様が管理会社を選ぶ際には、
(とくに初めての投資エリアの場合)
上記のようなことも考えてパートナーを
選定することを強くお勧めします。


本日は以上です。


※ちなみに当社は京阪神エリアの管理は
絶対の自信がありますが、
その他エリアはまったく対応できません。



大和財託株式会社 藤原正明



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