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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


気づけば、三月最終の週末となりました。

 

早くも今年の1/4が終わりということで、
時間が経過するのは本当に早いものです。

 

 

現在の当社の動きとしては、

売買関連では自社再生物件の契約を進めているのと、

新規事業の基盤づくりをしています。

(今期予算は達成済みですので、

来期・再来期以降に向けての動きとなります)

 

賃貸管理関連では、

繁忙期のラストスパートということで、

4月を締めた状態での入居率を98%以上に

保つことを必達目標として、

社員とともに仕事に励んでいる状況です。

 

その他、平成30年卒の新卒者採用活動が

これから本格化していきます。

 

ゴールデンウィークまでは原則休みなしで

業務にあたってまいります。

 


さて、本題です。

 

本日は、

 

 「最近の融資事情 in 関西」

 

についてです。


不動産投資で資産形成をなしえるには、
融資動向を押させることが大切だということは、
皆さまご理解頂いているを存じます。


そこで、関西エリアに特化している当社で
最近感じる融資事情について少しご紹介します。

 

一つが、

一部金融機関が融資を締めてきた

ということです。

 

関東圏にくらべ関西圏の市中金融機関は
比較的融資が緩めだったのですが、
ここにきて、属性重視になってきたという感じです。

 

従来は、一般のサラリーマンの方でも、
物件担保評価が出ていれば
フルローンが当たり前でしたが、
最近は物件で保全が取れていても一定の自己資金を
求めてくるような傾向です。
(高属性の方への融資は今まで以上に積極的ですが)


当社としては、

お客様の半数がサラリーマンの方ですので、
こういった市中金融機関向けの物件は
ちょっとご紹介しにくくなった状況ではあります。

 

一方で、もう一つの変化が、アパートローンで有名な
金融機関が関西圏のエリアをある程度限定してですが、
金利を大きく引き下げる措置を
取ってきたということです。

 

これは、年収ベースで融資上限が決まる
アパートローンを提供している金融機関同士の間での
熾烈な融資競争の影響で、
こういった金融機関で融資が付く物件が
高騰したことにより、イールドギャップが
取れなくなったことで貸出先が
なくなってきたことによります。


これにより、関西圏の一部エリアでは、
関東圏の買取転売業者が、
相場もわからずかなりの高値で
アパートローン向け物件を買い取っています。


それを利回り8%台かそれ以下(7%台)で
投資用の新築区分マンションを
買ってしまう顧客層の方々に販売しています。

 

(はじめは、年収倍率10倍程度の金融機関で
新築区分を融資限度額まで買っていただいた後に、
既存借入を見ない某アパートローンで
3~5億円まで追加で販売する
ビジネスが成り立っている様子)

 

 

その他にも、これは昨年からなのですが、
関西地銀の中でエリア限定で新たにアパートローンを作り、
積極的に融資を出してきています。
(金利2%前後、最大35年とか)

 

このように、関西圏の融資事情はまだら模様の
様相を呈してきました。


私は収益不動産業界にいて早10年経ちますが、
金融機関の融資姿勢は刻々と変化していくのを
実体験として見てきています。


融資が締まる時もあれば、
緩くなる時もありますので、
焦る必要は全くありません。

 

その時々の不動産市況と融資状況をよく見て、
不動産投資の原理原則に基づき、
購入したり売却すればよいだけです。


当社としても、市況などの
外的要因に左右されないビジネスを構築し、
お客様にとってメリットのあるサービスを
今後も提供してまいります。

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社 藤原正明

 
 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
 
本日は、不動産投資ネタではなく、
会社経営についてです。
 

先日、新入社員3名・中途社員1名の
歓迎会を行いました。
 







 
こうして、新卒社員を複数名
会社に迎え入れられるようになったことは、
経営者として非常にうれしいです。

中小の不動産会社の多くは、
新卒の採用は行っていません。

不動産会社、とりわけ売買を行っている会社では、
即戦力になる社員が重宝されます。
すぐに会社に利益をもたらしてくれるわけです。
 (特に収益不動産の専門会社なら尚更です)

一方、新卒社員は、戦力にするのに、
かなりの手間と時間がかかります。
 
その間は、社員が上げる会社への利益より、
社員に支払う給料・社会保険料・間接費用などのほうが
かなり大きくなります。
(会社としては投資をしている状況です)

また、そもそも新卒社員を戦力にするためには、
指導できる人財が社内にいることが大切です。

いくら優秀な新卒社員を採用できても、
社内できちんと指導して才能を開花できる
体制がなければ、
その新卒社員にとっては不幸なことです。
 

当社では昨年、
初めて新卒社員(北村)を採用し
私をはじめ当社の幹部社員が指導した結果、
いまでは賃貸営業(リーシング)で
若さを生かした圧倒的な活動量と
頭に汗をかくことで、頭角を現しています。
 

去年の実績があり、優秀な社員の能力を
開発できる社内環境があると判断できたため、
今年は3名の新卒者を採用しました。
 
 
すでに2名は早く働きたいということで、
3月から仕事をしています。

ぜひ彼らには数年後には
会社を引っ張っていけるまでに
成長していってほしいと思います。

おそらく、

彼らはこれからの当社での社会人生活で、
多くの失敗をしたり、

社会の厳しさを痛感したり、
挫折したりと大変なことが

たくさん待ち受けています。
(私自身も、

入社1,2年目はほんとに多く失敗をし、
最初の会社を何度も

やめようと思ったものです。)

おそらく辞めたいと思うことも出てくるでしょう。

しかし、当社の事業はお客様の
お金まわりを扱う非常に重い仕事ですので、
私は社員を甘やかすつもりは一切ありません。
(生ぬるい仕事ではお客様を不幸にします)
 

そこは、徹底的にプロ意識を植え付けるしか
ないと思っています。
 

私としては、大企業ではなく
まだ創業4年目のベンチャー企業である
当社に可能性を見出し入社してくれた
新卒社員のためにも、
彼らを立派なビジネスパーソンに育て、
どこにいっても食べていける能力を
身に着けさせる責任があります。
 
 
数年後を振り返ってもらった時に、
大和財託に入社してよかったと思ってもらえるよう、
社員と正面から向き合い教育指導してまいります。
 
 
当社の社員が高いプロ意識をもち
優秀であればあるほど、

そして仕事にやりがいと誇りを持てば、
お客様に対し良い仕事ができますので、
ES(従業員満足度)を高め、
CS(顧客満足度)を最大化する経営を
今後もしてまいります。
 
ESなくしてCSなしです。
 
 
お客様におかれましては、
優秀な人財がどんどん集まってきている
当社にどうぞご期待ください。
 
本日は以上です。
 
大和財託株式会社 藤原正明
 
 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


春の兆しが日に日に

感じられるようになってきました。

 

この時期は東北出身者として、
平成23年3月11日に発生した
東日本大震災を思い出します。


私はちょうどその日は、
勤めていた大企業を辞め
独立に向けて動き出そうとして、
一度実家の岩手に帰る前日でした。

 

そして地震が発生しました。


公共交通も高速道路もすべて止まったため、
車で一般道を一日かけ実家についたことを
今でも憶えています。

 

私の親族で亡くなった方は
いませんでしたが、
この震災で18000人以上の方が亡くなられ

また今も行方が分かっていません。


生かされた者としてできることは
精一杯生きることだと思い、
第二の故郷である大阪でこうして
事業活動をして今に至っています。


今でも地元は応援していて、
先日は高校時代の友人が

東北を盛り上げるために、

地元で総合格闘技団体をやっており、
小さいながらも協賛いたしました。

 

※高校生時代、私は極真カラテの

世界チャンピオンを夢見て空手漬けの生活を、
その親友はボクシングをやっており、

二人で熱く格闘技談義をしていました


その他、寄付なども行っています。
(これは個人的にです)

 

私が事業をやるのは、

自分のお金のためではなく、

一言でいえば社会に貢献するためです。

 

今後も、事業活動を通じて、
社会のために少しでもお役に立てるよう、
頑張ってまいります。

 

 

さて、本題です。


前々回にご紹介していた、
新築物件で謳われている利回りには
嘘が潜んでいる可能性があるという話でした。


前回の記事はこちらから

 

 

新築物件のなかには
物件概要書に大きく書かれている表面利回りが
本来利回り計算でいれるべき数字を除いた
全く意味のない数字がかかれており、
それに騙されている方がかなり多い

 

と思います。


本日は、融資条件を含めて、
投資として成り立っているかの
検証をしてみたいと思います。

 

以下は、表面利回り7.46%と謳われている物件の概要です。
(これは実例です)


■総事業費
 土地価格:3500万円
 建築費:3600万円(税抜)
 建築費消費税額:267万円
 事業費合計:7367万円

 

 外構・地盤工事:200万円
 諸経費:950万円
 総事業費用:8517万円

 

■満室想定家賃:530万円
■ランニングコスト:90万円

 

この物件概要書に書かれている
表面利回り7.46%というのは、
「消費税および諸経費を控除した金額」で
満室想定家賃を除した時に算出される
利回りのことで、全く意味のない子供だましの
数字というのが実態
でした。


 530万円/(3500+3600)=7.46%


これは全く投資の実態を表していません。

 

世に出回っている新築1棟アパート・マンションには、
上記のような顧客をだまして売り出そうとしているのが
見え見えの物件が散見されます。

 

※これは地方の地場業者の話ではなく、

大手も含めてそういう会社が散見されます。

 

実際の利回りというのは、
満室想定家賃から想定される
あらゆるコスト・損失を引いた

純収益NOIを総投資金額で除した時に

算出される純利回りFCRで

表さなければなりません。


もちろん、この時の総投資金額には、
建物消費税や外構・地盤工事費用、諸経費も
すべて入れます。


とするとFCRは

 

NOI=530-90=440万円

 

FCR=NOI/総投資額

   =440/(8517)

   =5.17% ※ただし空室損失を考慮せず

 

 

では、実際の融資条件を当てはめて、
投資としてどうか検証しています。

融資条件は以下の通りとなっていました。


自己資金:1,217万円
借入金額:7,300万円
借入金利:3%
借入期間:35年

年間返済額:337万円

(ローン定数K=337万円/7300万円=4.62%)


この時の税引き前キャッシュフローは以下の通りとなります。


税引前キャッシュフロー

 =NOI  -  ローン返済

 =440 - 337 

 =103万円


思ったより出てると感じる方もいると思います。


しかし上記のキャッシュフローの半分以上は、
あくまでの自己資金投下部分から生み出されている
キャッシュフロー
です。


このパフォーマンスであれば、
キャッシュフロー目的で投資をするならば、
あえて不動産投資をする必要はなく、
他の投資(外貨建て投信・保険)で
自己資金分を運用したほうが良いということです。

 


不動産投資におけるキャッシュフローを分解すると、

自己資金(エクイティ)部分から出るキャッシュフローと、
借入金部分から出るキャッシュフローに
分けられます。

 

自己資金からのキャッシュフロー 
 =自己資金×純利回りFCR

  =1217万円×5.17%  
 =63万円


借入金からのキャッシュフロー

 =借入金×イールドギャップ

 =7300万円×(5.17% - 4.62%)

  =7300万円×0.56%

  =40万円

  

 ※純利回りFCR - ローン定数K


合計は63+40=103万円となります。

 

 

レバレッジをあまり効かせない、
あるいは逆レバレッジの投資も
相続税対策とか、
本業の多額の収益を挙げられている方にとっては、
全くダメではありませんが、


安定収入源の確保、特別の資産を持たない方が
資産を形成するには、
やはり一定水準以上のレバレッジを効かせて、
自己資金に対する投資利回りを上げることが必須
です。

 

(私的には、イールドギャップ
1.5%はないと話になりません)


上記新築物件は、新築プレミアムの賃料が高い状態で
イールドギャップがわずか0.56%ですから、
今後の賃料下落に耐えられません。


やはり言えるのは、


初期設定の段階、つまり物件購入時に

表面利回りがよいとかというイメージではなく、
きちんとNOIとFCRを出して、
そのうえで適切なファイナンスを選び、
適切なイールドギャップを取れるように
したうえで投資をする

 

これ以外、失敗を避ける方法はないということです。

(相続税対策とか、
本業で多額の収益を上げられている方の場合は
この限りではありません。)

 


ちょっと辛口の内容になりましたが、
今回ご紹介したような、
嘘の表面利回りをそのまま信じて投資をされている方が、
最近非常に多いので、警鐘を鳴らす意味で
書かせていただきました。

 

※これは上場企業の物件でも起こりえますので、

良く物件概要書を見てください。

 

 

私がこういう情報を発信することで、

少しでも被害に遭う人が少なくなったらと、

切に願っています。

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社 藤原正明

 

 

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