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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

会社HPでは告知させていただきましたが、
当社ではCSRの一環として
地元球団である阪神タイガースの試合に
冠協賛することになりました。


当社は関西エリアに密着した事業を展開しておりますが、
地域社会に支えられ順調に
業容拡大をさせていただけております。

関西といえば、阪神タイガースということで、
今年から毎年冠協賛させていただくことになっています。

今年は、
阪神タイガース 対 楽天ゴールデンイーグルス 
交流戦3連戦での協賛となります。

■交流戦 楽天戦

 日程:6月16日(金)~18日(日)

 詳細はこちら

当日は私が始球式をさせていただくほか、
オーロラビジョンで当社CMを流したりします。

ちなみに、私はずっと格闘技をやってきており、
戦うことは得意なのですが、
一方で球技がほんとだめで、
始球式もまっすぐキャッチャーまで届くか不安です。
今から練習してみます。。
(若いアイドルのほうが始球式が上手くできると思われます。)
 
こういった商業的な地域社会への貢献以外にも、
大阪市内の保育園に備品を寄付したり、
先の熊本地震での義援金など、
多少ではありますが様々な活動を行っています。

私は、大和財託が本当の意味で
パブリックカンパニーになれるよう、
将来(3~4年後)の上場を視野に、
公私混同せずに内部統制を効かせた経営を
行ってまいりたいと考えております。
(会社はオーナー社長である私のものではなく、
社会のものだという意識です)

それが本当の意味で、
社会に貢献することだと考えているからです。


まずは目の前の仕事を一つ一つ
圧倒的量と質でこなしてまいります。


さて、本題です。

今ここで、改めて基本的な内容を書きたいと思います。

「物件の真の利回りであるFCRをきちんと計算しましょう」

についてです。

この数年間で、
不動産投資が一般市民権を得て、
一般のサラリーマンの方でも
投資をする時代になりました。

これは、金融機関の融資姿勢によるところが大きく、
一部融資を締めてきたところもありますが、
全体的な傾向としては、融資が受けやすい状況は
まだまだ当面続きそうです。


さて、不動産投資が身近になると、
不動産投資を簡単なものととらえ、
融資が付けばあまり考えずに投資をされている方も
多いように感じます。


当社には毎日、
投資相談でご来社いただいておりますが、
中にはすでに良くない条件で不動産投資を
スタートされている方もいます。

当社はただ物件を販売するスタンスではなく、
所有の不動産を踏まえて、
お客様の目標達成に向けてコンサルティング
しています。

しかし、良くない条件で不動産投資を開始されていると、
その物件を売却するか、あるいは一定額まで
現預金が貯まるまで新たな物件を購入できないような
ケースも多々あります。


失敗パターンはいくつかあります。
多いのが以下のようなケースです。

①某アパートローンで、地方・築古の物件を購入

②新築アパートを低利回りで購入


どちらのケースも、
一般事業会社で仕事をしている方なら、
少し落ち着いて考えれば、
危ない投資をしていることに気づきそうですが、
なぜか何の疑いもなく購入されています。


投資をする際には、
まず以下の点を抑える必要があります。

※賃貸需要がどうだとか、大規模修繕見込みはどうかとか
それ以前の大前提の話です。


◆投資総額金額
 物件価格+購入諸費用+購入後の修繕費用などを
 すべて合算したもの

◆満室想定家賃収入
 これは物件概要書に書かれています。
 ただし、その賃料が現況賃料にあっているかの
 チェックは必要

◆ランニングコスト
 固都税・水道光熱費・火災保険料・管理手数料・
 ビルメンテナンス費用(清掃、消防、受水槽、EV)
 修繕費用など

まずは、上記3点を確実に押さえることです。

利回りには、いくつかの種類があり、求め方も異なりますが、
はっきり言って表面利回りは何の意味も成しません。

重要なのはFCR(Free & Clearly Return)です。
よく言われるネット利回りとも厳密には異なります。
真の利回りを示します。


FCRを求めるには、NOI(Net Operating Income)を
求める必要があります。純収益と訳されます。

NOI=満室想定家賃収入-空室損・未回収損-ランニングコスト

となり、物件を現金で購入した時の税引き前キャッシュフローと
なります。(物件の収益力を示します)

 
ここでFCRは以下の通り求めます。

FCR=NOI/(投資総額金額:物件価格+購入諸費用+購入後修繕等)


なんだ、こんなのわかってるよ!

といわれそうですが、これを求めていないで
投資をされている方がかなり多いです。
 
そして、失敗されています。

次回、実例をご紹介します。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明
 
 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

現在賃貸の繁忙期ということと、
年度末が近づいてきたこともあり、
社内はかなり忙しくなっています。

私自身はというと、
数か月前から徐々に実務から離れていく方針で動いており、
社内体制と業務フローを変えています。

実務からは少しづつ離れていっていますが、
それ以上に様々な仕事が発生しており、
毎度のことながらMAX忙しい状況からは
当面抜け出せそうにありません。

(仕事が趣味ですので楽しんでます)

最近一定のめどが立ったのが、人財採用の件です。

当社では昨年から新卒採用を行っており、
今年の平成29年3月卒の方も3名採用できました。
(神戸大学、関西学院大学、近畿大学)

その他、現在選考中ですが、
中途の方は4名入ることがほぼ決まっています。

これで、来期の事業展開に必要な人員は
最低限確保できたと思っています。
社員総勢30名


良いか悪いかはあると思いますが、
当社はスタートアップのベンチャー企業では珍しく、
創業以来、正社員で辞めた方は一人もいません。
(離職率0%です)

もちろん、私が社員に対して甘いというわけではありません。
(むしろ厳しいです。)

これは、当社に入社してくれている社員が
高い意識をもってこの事業に取り組んでくれているからと
いうことが大きいと思います。

採用の段階で求職者に良いことばかりをいって、
入社してもらうのではなく、
当社のリアルな現状や当社の理念、方向性をきちんと伝え、
納得の上で入社してもらっています。

 
お客様の立場からすれば、当社の社員が
 
給料が良いから、
なんとなくベンチャーで急成長しているから
 
という意識で
仕事にあたっては
失礼な話だと思います。

お客様の資産形成・運用(お金回り)をトータルで
コンサルティングするのが当社ですので、
強い使命感・プロとしての高い専門性、
そして倫理観が我々には求められています。


これからも、優秀な人財をたくさん採用し、
他社を圧倒する質の高いサービスを
一人でも多くの方に提供してまいりたいと
本気で考えております。


さて、本題です。


本日は前回の続きでもあります。


「融資最新状況 パート2」

についてです。

具体的には、
 
首都圏在住の方が関西圏の物件を購入するには?
 
についてです。

前回、私の身の回りでの融資状況について
お伝えしました。

今回は追加の情報提供となります。


当社は関西圏(とりわけ京阪神エリア)の
1棟アパート・マンションのみに特化し、
資産形成と資産運用をコンサルティングする会社です。

地域に特化している影響からか、
関西在住のお客様の割合が高い傾向にはあります。


しかし、この1年くらいは、
首都圏や他のエリアに在住されている方からの
問い合わせや投資相談依頼が急増
しています。

これは、首都圏での利回り低下、
融資の引き締めなどにより
投資環境が悪くなってきていることが
影響しているのではと考えております。


しかし、関西圏外に在住されている方で、
関西の物件を購入しようとする場合、
高いハードルがあります。

それは、融資です。

原則的に、
金融機関は営業エリア内に居住している方を対象に、
営業エリア内の物件にお金を貸します。



よって、関西圏の物件購入に際し、融資を受けるには、
関西圏に在住していることが大前提となります。


(ただし、都市銀行であれば、営業支店が
全国にあるため、居住地に縛られずに
融資を受けることは可能です。)


首都圏に住みながらも、
関西圏の物件を購入できている方も一部いらっしゃいますが、
多くは関西出身であったりといったケースがほとんどです。
(実家に法人登記し、親族を役員とします)

または、荒業で、一瞬だけ住民票を移す猛者も
いらっしゃるようで。。


また、バーチャルオフィスに法人登記をし、
代表者は首都圏在住だが、
法人は関西圏にあるということで
融資を受けるスキームがあります。


実はこれは、
数年前までは普通に利用できたやり方でした。

しかし最近はこの手法も通用しなくなってきました。

 
というのも、最近の金融機関の姿勢としては、
その法人の営業実態に重きを置くことを鮮明にしています。

(これは関西圏金融機関の話ですので、
他のエリアはわかりません)


つまり、バーチャルオフィスでは営業実態がないとみなされ、
融資を受けることができなくなっています。


ここまで書くと、残念に思う方も多いと思いますが、
これにもいろいろな方法で営業実態ありとみなせる
やり方があります。
(方法というか、稟議の上げ方の問題です)

以前よりは使える金融機関は減りましたが、
うまく立て付けを行うことで上記のバーチャルオフィススキームは
まだ利用することが可能です。

(お客様の状況に依存する部分も大きいため、
万人が利用できるわけではありません。)


当社では、地元金融機関と密な取引がありますので、
担当者や支店長とどう組み立てをして
融資を取り付けるかを頻繁に打ち合わせしています。


これからも、金融機関の開拓を進め、
広域のお客様に物件を購入いただける体制を
作ってまいりますので、ご期待ください。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明

 
 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

賃貸繁忙期がスタートしてきました。
当社は万全の態勢で臨んでまいります。

この賃貸繁忙期というのは、
入居付けのチャンスと思われる
オーナーも多いと思います。

もちろんそうなのですが、
繁忙期は入居もありますが
同様に退去も多くなる時期です。

言い換えれば、入居者の入れ替え時期ということで、
他の物件に退去があるお蔭で自分の物件に入居者が
新たに入るチャンスが生まれるわけです。

(もちろん、親世帯からの独立などで新たな
賃貸需要が生まれるというのもありますが)

よって、4月下旬までに他物件退去によって
発生した転居希望の需要を
繁忙期前より一人でも多く取り組めるかどうかが
賃貸経営オーナーに求められるわけです。

当社としては、当たり前ですが、
自然退去以外での退去を発生させず、
一件でも多くの方に新たに入居いただけるよう、
機会損失を起こさないリーシング活動および
原状回復工事を行ってまいります。


さて、本題です。

本日は、

最近の融資姿勢

についてです。


私は関東圏の業者ともコネクションがあり、
様々な情報交換を行っております。

そのなかで、最近よく耳にするのが
融資が厳しくなっていっているという話です。

また、地元関西の業者さんとも良く話をしますが、
一部では厳しくなったという声が聞こえてくるようになりました。

では、全体的にそういった流れになっているのかといえば、
私の周りではそういったことは起きていません。

当社と取引のある金融機関は全く変わらない融資姿勢です。


私の現在の仕事でそれなりの割合を占めるのが、
金融機関の方々との面談・打ち合わせです。

当社自体が資金調達をする目的もありますが、
最新の融資情勢を共有していただいております。

当社の特徴として、
関西圏、とりわけ京阪神エリアに特化した事業を展開し、
独自の物件情報ルート構築、
そして独自の金融機関ルートの構築が
なされています。
(いわゆるアパートローンではなく、
地銀信金のプロパー融資がほとんどです)

金融機関側としては、当社経由でお客様と物件を
セットで紹介してもらいたいというニーズから
当社をひいきいただいております。
(ありがとうございます)


全体的には融資が厳しくなっている状況下では、
物件価格も下げトレンドに傾いていきますので、
融資を受けられる方にとってはかなりチャンスと言えます。



また、一部では借り換えも盛んにおこなわれています。

当社の事例では、
先月金利の高い某アパートローンを受けて物件購入され、
管理変更にて当社で管理を委託いただいたお客様に対し、
某地方銀行をご紹介し、金利を2%以上下げるサポートを
させていただきました。(期間は少し短くなりましたが)

当社で管理をお任せいただけるオーナー様には、
利益最大化のために借り換えというチャンネルも
ご希望であればご用意できます。
(ただし、借り換え元の金融機関からは
二度と借りれなくなるので、物件取得戦略上
不利にならないか注意する必要があります)


そういった流れを受けてか、
アパートローンで有名な金融機関が
一部地域で実行金利を下げてきました。


これにより、物件が買いやすくなったとともに、
数年前に物件を購入された方は
出口が取りやすくなったといえます。

該当する当社のお客様に対し、
今後出口提案もさせていただく予定です。


ずらずらと取り留めなく書きましたが、
まとめると、

融資は一部で厳しくなっているが、
特定のルート(コネ)を利用すると
積極的に融資を受けられるのが今の融資情勢


ということになります。

各地域で有力な不動産会社を選び
そこで物件と金融機関をセットで紹介を受けることが、
現在負けない投資ができる方法かと思います。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明



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