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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


夏季休暇が終わり、仕事モード全開です。


今年の夏はオリンピックがありましたので、
日本のために頑張っている選手を応援しておりました。

毎年この時期は終戦記念日に重なることもあり
テレビでは反戦番組が多く放送されますが、
オリンピックシーズンは反戦ムードなどどこ吹く風、
頑張れ日本モードとなります。

各選手がインタビューでおっしゃるのは、
自分個人のために金メダルを目指すのではなく、
国家のため、日本のためということです。

これこそ愛国心の表れだと思うのです。

やはり国家というものがなければ、
自分自身のアイデンティティはないですし、
大局的な考え・仕事もできないものと思います。
(自分だけ良ければよいという人間に
大きな仕事はできないと思います)

4年後は東京オリンピックが開催され
前回の東京オリンピックとはことなり
成熟国家になった日本を国際社会にアピールする
またとない機会となります。

私もオリンピック選手に負けないよう、
事業を通じて日本のため、地域社会のために
頑張ってまいりたいと改めて感じました。


さて、前回の続きで、
孤独死対策についてです。


前回は孤独死の対策として保険加入を挙げていました。


①入居者加入の火災保険を
 借家人賠償責任保険を含むものにする


②家主費用・利益保険への加入


今回は②についてです。



②は加入者はオーナーとなる保険となります。

こちらも独居高齢者の孤独死が
社会問題として認識されはじめてから
大手保険会社も参入してきた
まだ歴史の浅い保険となります。


内容としては、戸当たり一定額の保険料を負担することで、
万が一孤独死(自殺、犯罪死なども含む)が発生した際
保険金が下りるという商品です。

保険金は保険会社によって異なるのですが、
当社で取り扱っている会社の保険内容を
紹介すると以下の通りとなります。

1.事故後の原状回復費用の補償 最大100万円 
  (1事故当たり)

2.事故後の空室、値下げの家賃保証 最大200万円 
 (1事故当たり、最長12ヶ月)

気になる保険料はこの会社の場合で、
月額300円/戸(年間3600円/戸)
となります。


注意点としては、

1.保険会社によっては最低契約戸数があることで
加入の必要のない物件でも強制加入となる恐れがあること

2.ほかに同様の保険に加入していた場合、
ケースによっては一方の保険からは
保険金が支払われない可能性があること

などがあげられます。
(2に関しては保険代理店の手腕によるところも大きいです)


もちろんこの保険のみで孤独死リスクすべてに
対応できるわけではないのですが、
当社ではオーナー様に積極的に加入を推奨しています。

実際当社でも3件の孤独死が発生しています


特に単身者向け物件で学生ニーズが弱い物件の場合は、
生活保護者や独居高齢者の割合が高くなりがちですので、
保険加入により少しでもリスク軽減につなげて頂きたい
と考えております。


資産を預かる管理会社としては、
今後もオーナー様に降りかかる賃貸経営のリスクを
少しでも軽減できるよう、常にアンテナを張り
対策をご提案してまいります。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


現在夏季休暇を取得しておりました。


会社も一応夏季休業とはなっていますが、
賃貸管理部門の社員は交代制で
賃貸業者様および入居者様の対応を行っております。


私自身は今年の夏は帰省や旅行はせず
近場でゆっくりと過ごしています。


休みといっても、常に仕事のことは考えており、
経営戦略や人財教育・人財採用戦略の策定、
新たな知識の習得と時間を有効に活用し
休み明けからより加速度をつけて仕事に
取り組んでいきます。



さて、本題です。

前々回の続きで「孤独死対策」についてです。



今後増えていく一人入居の高齢者を受け入れることは、
空室対策上有効ではあるものの
孤独死などの事故リスクをいかに
排除することが大切という話でした。


当社での取り組みとしては、

 ・連帯保証人必須

 ・当社提携のNPO法人の見回りサービス加入

 ・定期巡回

などがあります。


しかし、どうしても100%発生を防ぐことが出来ず、
かつ発見が遅れることも想定しなければなりません。


ご遺体が腐敗すると、
部屋をすべてリフォームする必要が出てきます。


特に夏の時期は腐敗の進行が早く、
クロスや床などの表層だけではなく、
場合によっては建具やユニットバスまで
交換しなければならなくなります。
(臭いがしみつきます)


こうなれば、遺品・残置物の撤去費用、
部屋の大規模リフォームに多額のお金が
かかってきます。


金額のイメージとしては、20平米程度の1Kの物件で
100~150万円以上といった感じで
賃貸経営上大きな出費となります。


また、部屋は事故物件扱いとなり、
入居付けをする際にも告知義務が発生し、
賃貸付けの際にも苦労します。
(家賃を下げるなどの対策も必要)


このように、入居者様が部屋で亡くなるということは
オーナーにとって大きな損害を被るということになります。


こういったことから最近は、
オーナーが死亡した入居者の遺族に対し、
損害賠償請求する事例もあるようですが、
そもそも一人暮らしをしている高齢者の方々に
親しいご親族の方はいないケースも多く、
またいたとしても相続放棄されれば、
請求はできなくなります。
(連帯保証人になっていれば可能性はありますが)



そこで、当社での対策は

保険加入の推奨

です。


保険といっても、建物の火災保険などではなく、
賃貸経営に特化した保険となります。


当社では2ステップで対策を取るように推奨しています。


①入居者加入の火災保険を
 借家人賠償責任保険を含むものにする


②家主費用・利益保険への加入



順に見ていきます。

①入居者加入の火災保険を
  借家人賠償責任保険を含むものにする

現在新たに入居者様と賃貸借契約を締結する際には、
入居者様負担で火災保険に加入することは、一般的になっています。

以前は火災保険のみが多かったですが、
近年は特約として借家人賠償責任保険を
特約で付けれるようになりました。
(付けれるというよりは、初めから付いているケースがほとんど)

そして、昨今の孤独死の問題が顕在化する中で、
入居者様が万が一死亡し、その死亡を起因として部屋に損害を
与えた場合にも保険金が下りる保険が出始めています。

保険会社にもよりますが、
1事故につき50~100万円まで保険金がおります。


当社では保険の下りやすさや、保険料などを考慮して
保険会社を選定し新規入居時に加入必須として運用しています。


ただこの保険は、新規に入居した方には付保できますが、
オーナーチェンジで収益物件を取得した際の
既存入居者にはなかなか加入はさせにくいです。

当社の取り組みで言えば、オーナーチェンジ後の
貸主および管理会社変更通知書を送付し、架電・訪問の際に
火災保険の加入状況をお伺いし、保険が切れていれば
当社が推奨する入居者火災保険を案内し加入いただいています。
(火災保険の保険期間は1~2年で、更新漏れのケースが多い)


それでも全ての入居者が加入してくれるわけではないですし、
既存の火災保険に加入していれば、
死亡事故時の保証付きの保険に
切り替えるのもスムーズにいかないケースが多いです。



そういった際に②の保険に加入することで
リスクヘッジをすることを検討します。



またまた長くなりましたので次回に続きます。



本日は以上となります。



大和財託株式会社 藤原正明



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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

本日は不動産ネタではありません。
現在考えていること、感じていることを
ずらずらと書きます。



先日ブログでもご案内させていただいておりましたが、
大和財託株式会社の資本金を増資し、
資本金1億円としました。

中小企業としては税制面を考えると
これ以上資本金を上げるインセンティブは
働かないため、当面は増資することはないと思います。

増資したといっても
何か変わるわけではありませんが、
お客様の大切な資産である
収益不動産の運用を行う会社として、
財務基盤を盤石することは
対外的に安心感につながるものと考えています。


管理会社の資金繰りが悪化すると、
オーナー様のお金である回収家賃を
管理会社の運転資金などに
使いこんだりするケースも稀にあるようですので。


当社は自社でも収益物件を保有し、
かつ賃貸管理事業事業を行っており、
上記2つのストック事業で
会社の全経費をすべて賄うことが出来ております
ので今の会社規模を考えると財務基盤は
強固だと思います。

(私が経営上の大きなミスを犯さない限り
つぶるれる心配がかなり少ないということ。
会社の売上がゼロでも2年以上持ちこたえられる
現預金などの流動資産を保持しています)

極端に言えば、物件が売れなくても
会社はつぶれません。


この体制を構築したことで、
お客様には本当に価値のある物件を
時間をかけてご紹介することが
出来ていると思います。


私が最近感じているのは、
不動産投資をあおる周辺環境です。


安易に、
「年収3000万円の仕組みを作る」
「資産2億円を作り私的年金の構築」
「自己資金ゼロでも簡単に始められる不動産投資」

などという広告やらセミナーが多すぎます。

そして、それを信じる無防備な方々。。

※最近、経済紙プレジデントのオンライ版で以下の記事が
掲載されていましたので共有します。
現在の収益不動産業界の実態が書いています。
http://president.jp/articles/-/17882
http://president.jp/articles/-/18560



私は会社というのは社会に付加価値を提供出来なければ、
そもそも存在してはいけないと思っています。
(師匠に教えていただきました)

付加価値とは、

「顧客への価値の提供」「雇用の創造」「納税」

です。

先のURLのような会社が果たして付加価値を
提供しているのか、甚だ疑問です。



最近は金融機関や証券会社から
上場についての話も出てくるようになりました。

内部統制など今後改善余地は多々あるものの、
今後の業績見通しなどを考えると
上場基準には乗ってくるとのこと。
(東証マザーズかジャスダック)


しかし、今のところ上場には否定的です。

上場すると、会社の存在目的が
第一に株主利益の追求になり、
これまでのやり方では物言う株主から
文句が出そうです。

もっと売れと。もっと株主価値を高めろと。


お客様に対して本当に価値のある提案が出来るか、
当社に入社してくれた社員が幸せになれるか、
会社の存在意義はそこにあると思っています。


(現在、大企業や新興ベンチャーなどの上場会社が
地主や一般投資家に提案している
クズ土地に建つ木造新築アパート・マンションが
家賃をつり上げた状態で
7%以下というのが、
本当に顧客目線に立っているのか、
私は本当にどうかと思っています。
あるのは株主利益の追求のみだと思います。)


私としては、今後も関西・京阪神エリアを中心に
顧客目線で失敗するリスクを限りなく排除した状態で、
物件を提供したいと思っていますし、
経営資源を投入してしっかりとお客様の物件を
管理運営していきます。

また、周辺の事業領域の拡充も行っていきます。
(リフォーム、生命保険等)


常に優良物件がコンスタントに出てくれば良いのですが、
波があり月によってばらつきがあります。
利益のみ追及すれば、売ってはいけない物件も
無理やり売るという方針になる可能性があります。

私はそのようなことは絶対したくありません。

きちんと精査しキャッシュフローが出て
お客様の資産形成の目的に沿った物件のみを
販売したいと考えています。

その結果、会社の成長が多少遅くなったとしても
それはそれでよいと思います。

それよりは、お客様や取引先、社員など
多くの方に会社が必要とされる存在に
なっていければよいと考えておりますし、
今の私の生きがいはそこにあります。
(自分のお金にはあまり興味がありません。)


結果的に多くの方のご支持をいただければ、
会社は自然と成長していくものだと思いますし、
当然事業をする以上は規模拡大は目指していきます。
(地域内での管理戸数シェアはNO.1を目指します)

地域社会に必要とされる会社を目指していきます。



上記実現に向けて、これからも身を粉にして
滅私奉公の精神で業務にあたっていく決意ですので
これからもどうぞよろしくお願い申し上げます。


本日は以上となります。

(孤独死対策の記事は次回になります)



大和財託株式会社 藤原正明



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