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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


新年に入り、様々な賀詞交換会に

参加させていただいております。

各会では、著名な方や財界の方々のお話を聞くのですが、
今年は例年以上に前向きな発言が多いように感じます。

 

世界情勢は激動の一年になりそうですが、
関西圏財界ではむしろ

この流れを歓迎するようなムードです。

関西圏では、今後様々なイベント(IR、新幹線、万博等)
が期待されていることと、
これまでどちらかといえば
関西圏が地盤沈下気味だったことを踏まええると
あとは好転するのみということなのだと思います。


当社としては、今年は例年以上に加速度をもって
本業および周辺事業に真摯に取り組んでまいります。

 

事業による付加価値の創造、雇用の創出、

そして納税はもちろんのこと、
今年からはCSR活動にも徐々にではありますが
力を入れてまいります。
(今後随時、広報にてお伝えしてまいります)


そして微力ではありますが
関西から日本を元気にできるよう、
貢献できたらと考えています。

 

さて、本題です。

 

前回の続きで、
新築1棟アパートの投資分析の続きです。


新築1棟アパート専門の会社が

提供する物件の利回りでは、
投資としての資金効率が悪すぎるという話を
前回させていただきました。


前回の記事はこちら:

【Q&A】利回り6%台の新築木造アパートでも投資として成り立ちませんか?


 

関西圏(京阪神)の供給事例を見てみますと、
7%を切った物件がほとんどとなっています。


前回事例で取り上げた物件は、
ローカル地域で表面利回り6.8%、
純利回り4.8%という水準でした。


当社では、新築も数は少ないですが取り扱いがあります。


今回は、当社が考える新築1棟アパートでの
最低限の投資利回りでの投資シミュレーションを
提示したいと思います。


結論からいえば、表面利回り8%です。


(ただし、場所によってはもう少し低くても可ですし、
 融資条件によっても多少かわります)


前回取り上げた物件の条件を変更して、
シミュレーションを走らせてみます。
(条件は利回り、つまり売買価格を下げるだけです)


試算条件としては以下の通りです。

【試算条件】
■場所:大阪府東大阪市
■構造:木造            
■築年数:新築
 (減価償却期間:22年、設備部分15年)
■購入金額:6480万円    
 (土地:2,680万円、建物:3,800万円、うち設備20%)
■諸費用:554万円
■満室想定家賃:518.4万円 (表面利回り:8.0%)
 *年間空室率:5%、 ※家賃下落率:毎年1%
■運営費用:102万円
■借入金額:6,480万円 (自己資金:480万円…A)
■借入金利:2.55%    
■借入期間:35年
■所得税・住民税率:43%      
■保有期間:10年        
■売却金額:5,900万円(利回:8.02%)

 


 

いかがでしょうか。
これでギリギリだと思います。

 

当座のキャッシュフローをみると、

本当はネット利回りFCRと、
金利と期間で定まるローン定数Kとの差である、
イールドギャップが2%以上ほしいところです。

 

売却後の最終的な投資パフォーマンスである

税引後IRRは14.99%とまずまずとなっています。

(自己資金480万円を投入して、10年後には1060万円と

約2倍になったということです。)

 

当社の事例では、

関西地方銀行で金利1%・期間35年の
融資アレンジが可能ですので、
そうすればもっとキャッシュフローは良くなるでしょう。

(ローン定数=3.38%ですので、イールドギャップは2.23%となります)

 

※表面利回り6.8%の場合で、金利1%・期間35年であれば
とりあえず回りますが、なにぶん仕入れ金額が高いため
出口の部分で苦労します。

 

不動産投資は賃貸業を行うこと、つまり事業です。

 

ということは、事業での原則がそのまま当てはまります。

 

私が良く言うのは、「利は元にあり」という言葉です。
(この言葉自体は松下幸之助さんが良くおっしゃってました)

 

つまり、仕入れ(初期設定)で

その事業の成否がほぼ決まるということです。

 

不動産投資でいうところの初期設定では、


立地、物件価格(利回り)、土地建物比率、融資


などとなります。


自宅を買うような意識で、


きれいだから、設備が良いから、広告をよく見るから

 

などの理由で、

新築1棟アパートを買わないようにしたいものです。

 

次回は、シミュレーションシリーズの中古1棟です。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明

 


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

平成29年が始まり早くも半月です。
この二週間は本当にあっという間に過ぎています。

年初のブログで記載した目標に向けて
動き出しているわけです。

そんな中、会社の新年会を行いました。
新年会には今年春大学を卒業する
新卒入社の方も一部参加いただきました。
(あと1-2名採用すべく最後まで採用活動中です。
 当社の採用基準は超厳しいですので、なかなか内定をだしません)
 








 
会社の成長には即戦力となりうる
中途採用も大切ですが、
継続性をもって経営させるためには、
大和財託イズムを注入された
新卒入社のプロパーの人財も必要です。

人財の優劣によって、
お客様へのサービスの質が決まり、
会社の発展も決まると思いますので、
妥協せずにリクルーティングを行ってまいります。
 
 
さて、本題です。
 
本日は昨年からシリーズで書いていた
投資シミュレーションの実例紹介について、
読者様より質問をいただいたので、
それに対する回答と条件を変えてのシミュレーションを
お伝えいたします。

前回の記事はこちら:
 新築1棟マンション投資 ~投資シミュレーション③~

現在多く取引されている新築1棟アパートが
投資対象としては適さないという結論をつけていました。
それに対して、読者様からご質問がございましたので、
Q&Aという形でご紹介します。

質問:
建築費80万で一部屋500万、
利回りから賃料逆算して全部で6部屋だと思います。
つまり、建物代は3000万。
実質耐用年数が30年として年間の建物減価は100万です。
平均NOIが300万としても、利益は200万有ります。
つまり、資金繰りの綱さへ渡りきれば、
投資として成立すると思います。
勿論、30年後の土地値が同額である事が前提ですが。

回答:
仰せの通り10年以降も物件を持ち続けて、
借入返済を進めることで、
最終的には土地が残り投資としては成り立ちます。
 
しかしそれは新築区分マンションを
30年保有した場合にも言えることです。
新築区分マンションも完済後には、
築30年の区分マンションがのこり
数百万の価値にはなると思います。
 
しかし、そこに至るまでにはマイナスキャッシュフローに
耐えなければなりません。
 
つまり資金効率として悪すぎるということです。

特別の資産を持たない方が、
不動産投資で資産形成をなしえるには、
生み出されるキャッシュフローを積み上げ、
次の投資原資として再投資することが近道です。
 
今回の新築物件を保有期間を30年として
シミュレーションしてみました。

試算条件としては以下の通りです。
 
【試算条件】
■場所:大阪府東大阪市
■構造:木造            
■築年数:新築
 (減価償却期間:22年、設備部分15年)
■購入金額:7,520万円    
 (土地:3,100万円、建物:4,420万円、うち設備20%)
■諸費用:554万円
■満室想定家賃:518.4万円 (表面利回り:6.89%)
 *年間空室率:5%、
 ※家賃下落率:毎年1%(20年まで)、毎年0.5%(20~30年)
■運営費用:102万円
■借入金額:7,520万円 (自己資金:554万円…A)
■借入金利:2.55%    
■借入期間:35年
■所得税・住民税率:43%      
■保有期間:30年        
■売却金額:3,400万円(利回:11.98%)
 ※大規模修繕費用は見ていません
 

 
いかがでしょうか。
投資効率としては良いといえません。

確かに最終的には当初投入した500万円に加え
500万円程度増えた状態で残りますので、
投資としては成り立っています。
 
しかし、途中の保有期間中は
マイナスキャッシュフローですし、
そもそも最終的な利回りである
税引後の内部収益率IRRは4.4%です。
 
これであれば、借入リスクをとり
本物件に投資をするよりも、
他の投資(外貨投資信託など)を行ったほうが良いですし、
そもそも他の利回りのよい物件を
借入を伴って購入したほうが、
早期に資産形成できると思います。

※新築アパートを持つことが目的であれば、
こういった物件を購入するのに反対しません。

不動産投資をする多くの方は
経済的安定が目的だと思いますので、
上記のような新築アパートでは目的に
そぐわないということがご理解頂けるのでは
ないでしょうか。
 
では、新築アパートはすべて
投資対象としてNGなのかといえば、
決してそうではありません。
 
当社も数は少ないですが
新築物件の取り扱いがあります。

※当社はお客様の資産形成を
お手伝いをすることを企業理念としており、
1棟中古物件だけを販売することが目的ではありません。
結果的に中古物件の取引が多くなっているのが現状です。
 

次回、当社の投資水準の新築物件の
シミュレーションをご紹介します。
(本物件の設定条件を変更します)

本日は以上です。

大和財託株式会社 藤原正明
 
 
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大和財託の藤原です。

 

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

 

当社は1月5日(木)から仕事始めでした。

年初めに、今年の方針について私から社員に発表し、
その後は大阪護国神社に参拝、昼食会となりました。

 

 

年初から全社員が燃えていますので、
今年も良い仕事をやってくれるものと確信しています。

 


さて、今年の見通しについて少し触れてみます。

 

今年はここ数年間の流れからは、

変化のある市況になると見ています。

不動産市況がこれまでの調子とは変わるということです。


もっと具体に言えば、融資姿勢に変化が出てくるということです。

 

昨年秋口ぐらいから、いわゆるアパートローンといわれる
個人信用力(勤務先、年収)をベースに

融資限度額を年収倍率で定める
金融機関の融資が厳しくなってきています。

 

ここ数年、こういった金融機関で融資が出ることが前提で
物件が取引されてきた流れが変わりつつあります。


しかし一方で、
各地域の市中金融機関では融資が普通に出ます。

当社の地盤の関西でも、当社経由で融資打診をすることで
一見では断られた方でも融資を受けていただいています。

 

不動産投資はいかに融資を受けれるかにかかってますので、
今後融資を受けられる不動産会社と、
アパートローンしか使えない不動産会社では
大きな差が付くと思われます。

 

※実際当社で昨年、

アパートローンで有名な某銀行を利用いただき
物件を購入いただいた方はわずか2名です。
多くの方は関西地盤のプロパー融資で物件を購入いただいています。


当社としては、今後も地域をより深耕し、
地域no.1を目指していきます。


  ・お客様満足度no.1

 ・社員の満足度no.1

 ・マーケットシェアno.1


そのために、当社の今年のテーマは

 

「変革」

 

として、経営にあたってまいります。


世界情勢が秒単位で刻々と変化する状況で、
会社もより良い方向に変化していかなければ、
生き残っていけません。

言い換えると、今以上により良いサービスを
常に提供していくことが求められているということです。


大きな項目としては以下の通りです。


・新規事業の推進

 現在いくつかの新規事業を進めています。
 すべて、お客様の利益に寄与できるもので、
 今後時期を見て順次リリースしていきます。


・人財採用、教育

 当社独自のルート開拓が功を奏し、
 来期・再来期までの物件仕入れはほぼ完了しています。
 そして当社からの物件紹介をお待ちいただいている方が
 数多くいらっしゃいます。

 

 少しでも多くのご要望に応えるべく、昨年からの

 継続にはなりますが人財採用に力を入れていきます。

 1月現在のスタッフ数は20名ですが、

 年末までに40名にします。(派遣含む)

  ※当社は創業以来、正社員の離職がゼロです。

 

 また、当社は業務内容の性質上、

 社員の質にはかなりこだわっています。
 採用時に厳選した人財を採用したうえで、

 社員にOJT+外部研修をもって

 社員教育を進めていきます。


 社員のレベルが高ければ、仕事の質が高くなり、
 お客様により良いサービスを提供できるということです。


・事務所移転

 上記の通り、人財採用を進めていくのですが、
 現在の事務所がほぼ満席ですので、今後の成長を見越して

 今年の5月をめどに事務所移転します。(150坪程度)

 

 入居審査次第ですが、梅田界隈のランドマーク的なビルへの

 移転を計画しています。
 (審査NGであれば第三ビルの他のフロアを借りて、
 時期を見てまた移転を考えます)


・上場準備

 会社の成長を考え、平成32年上場にむけて動いていきます。
 上場することで資産形成・資産運用における
 より広域のサービスを提供できる環境を作ります。
 それが、お客様・取引先・社員・株主などすべての

 ステークホルダーの利益に寄与できるものと考えています。

 


以上となります。

 
毎年のことですが、私自身としては、
今年が過去最高の仕事の成果を出せるよう、
滅私奉公の精神で業務にあたってまいります。


本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。


大和財託株式会社 藤原正明

 

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