テーマ:
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


当社 大和財託は今から3年前の平成25年7月に
私1人で創業した会社で、
最初は資本金700万円からスタートしました。


これまでに多くのお客様にご支持いただいたこと、
協力的な取引業者様、そして優秀な社員に恵まれ、
順調に成長させていただくことができました。


そして現在4期目に突入していますが、
この度増資をすることにいたしました。

 現在の資本金:3,000万円

 増資後資本金:10,000万円 
        (登記の関係で8/1付けになります)


中小企業の税制優遇を利用したいため、
当面は1億円を超えて増資することはないのですが、
創業時になんとなく目標にしていた資本金1億円は
達成することができました。


日に日に、お客様が当社に寄せる期待の大きさを
強く感じています。

お客様、取引先、社員などステークホルダーの皆様全員が
「大和財託と出会えてよかった」
と思ってもらえる経営を今後も行ってまいります。

これからもどうぞよろしくお願いします。


さて、本題です。

 「融資には年収という要素が最重要か?

についてです。



不動産投資で効率よく物件を買い増ししていくには、
融資をいかに引っ張っていくかが重要です。


収益不動産向け融資は大きく、

 「アパートローン」

 「プロパーローン」

に分けられます。

(本ブログや、書籍で何度も紹介済みです)


以下詳細です。


■アパートローン
 ・対象:大企業サラリーマン、公務員、医者等
 ・年収:500万円以上(一部例外あり)
 ・金融機関の例:スルガ銀行、オリックス銀行他数行あり   
   ※市中金融機関の中には独自にアパートローンを
    商品として持っているケースもあり
 ・考え方:年収倍率で融資上限枠が決まる
      勤務先と年収がカギとなる
      (物件担保力より属人的な融資)
 ・こういった方におすすめ:   
   サラリーマンの方でまずは1棟始めたい方
   投資目標が5億円以下の方(年収より上限は決まります)


■プロパーローン
 ・対象:全般
 ・年収:特別なし
  (高いにこしたことはないが、すべてではない)
 ・金融機関の例:三井住友銀行、りそな銀行、
         地方銀行、信用金庫、信用組合
 ・考え方:年収、資産背景などの総合判断
 ・こういった方におすすめ:
  サラリーマンの方で一定の金融資産をお持ちの方
  会社経営者、医者などの高属性者の方
  投資目標が5億円を超える方
   

それぞれメリットデメリットがあるのですが、
年収に特に重きを置くのはアパートローンになります。

反対に年収で500万円に満たない方は
アパートローンが使えないということです。
(一部例外はありますが)


当社では無料の投資相談を行っているのですが、
最近は他の会社さんや
コンサルタント?の投資相談を受けたのち、
当社に相談に来られる方も一定数いらっしゃいます。



その中で何名かの方については、他社やコンサルから、

「年収が低いので不動産投資は出来ません」

と相手にもされなかったとのことでした。



恐らく相談された会社やコンサルの方々は
アパートローンの知識しか存じ上げないのだと思います。

※ス○ガ銀行を利用し業者売主スキームで
全国の物件を取り扱う業者さんが多い。



結論を言えば、
融資に年収の要素は重要ですが
すべてではありません。


年収が基準を満たしてなくても
融資を受けることは可能です。


それは、資産背景に重きを置く市中金融機関から
プロパーローンを受けて物件を購入していけばよいです。

具体にいくらくらいの金融資産があればよいかは、
総合的な判断になるため明確にいいにくのですが、
最低3000万円くらいでしょうか。
(当然、年収や職業などの総合的判断となります)


当社のあるお客様は、中小企業に勤務されていますが、
他の不動産会社では勤務先および年収が低いということで
相手にされなかったとのことでしたが、
当社でコンサルティングしてみると、
ご本人様および奥様親族に一定の金融資産を
保有されていることが分かりました。


そこで当社では、
在阪の金融機関とセットで物件をご紹介し、
すでに2棟物件を購入いただいています。
(金利1%前後 トータル6億円)

金融機関からの属性評価も高いため、
今後も融資の枠というものが全くなく、
どんどん物件を購入いただけそうです。



このように、アパートローンとプロパーローンでは
重視する要素がことなるため、
それぞれの特徴を良く理解し自分の属性であれば
どういった融資が最適なのか、可能なのかを
知ることが不動産投資成功の鍵だと思います。



本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明



本記事が参考になりましたら、
下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いいたします。





にほんブログ村


大和財託のFacebookページです。
いいね!お願いします。


いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


皆様にご報告があります。


例年であればこの時期に
ベンチプレス大会に出場するのですが、
今年は見合わせることにしました。


一部のベンチプレスファンの皆様には
大変申し訳ないのですが、
予定が合わなかったことと
身体が大会仕様に仕上げてこなかったことで
今回は見送りました。

(ここでは詳しく説明しませんが、一発の重さを求めるか、
ボディビルダー的にバルク(筋量)を求めるかで
トレーニング方法が異なります。
最近はボディビル的トレーニングが多かったです。
それでもフリーウエイトのベンチプレスで
140-145キロは挙げますが)

 (昨年の様子)


また来年に向けて、日々ジム通いを続けてまいります。
(最近久々にお会いする方全員に、
身体がでかくなったと言われ何をめざしてるの?
と疑問を持たれます。もちろん完全に自己満足の世界です)


最近当社では、ダイエットブームで、
当社男性社員が身体づくりに取り組んでいます。
やはり、良い仕事をするには健康でなければなりませんし、
お金より健康な体と精神が何より大切だと思います。


私も社員に負けないよう、
仕事の合間を見つけて身体づくりを行ってまいります。


さて、本題です。

本日は、

「相続税対策としての賃貸マンション経営の危うさ その2」

についてです。




相続税対策として、保有土地に賃貸マンションを建てるという
古典的な方法が今の時代に全く合わないという話でした。


本日は、当社にご相談に来られた方の事例を
共有させていただきます。(相談者様の了解済み)


ポイントとして、いかなる時も投下した資金すべてに対しての
真の投資利回りを考える必要があるということです。


以下内容となります。(一部ざっくりした表現にしてます)
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓


Aさんはご両親から、相続税対策を兼ねて
遊休土地の活用について考えてくれと
依頼されました。
また、そこで得た収益については、
Aさんのものにしてよいとの許可も得ていたので、
Aさんはがぜんやる気になっていました。
(法人を立てて、役員報酬としてAさんがもらう)


 【土地概要】
  
  面積:約165平米  第一種住居地域  60/200 
    前面道路幅員:4m  私道負担あり(約15平米)   古家あり 
 

その土地は京阪エリア(大阪と京都の間)に位置し
もともとはAさんの生家でした。

現在は誰も住んでいない状態で、
以前に新聞広告で見かけた大手ハウスメーカー2社に
一度相談することにしました。


一方、土地として売却した場合どれくらいで売れるのか、
大手不動産会社にも査定依頼をしました。

平均相場は坪50万程度でしたので、
建物解体費を考慮すると、2200万円程度、
流通コストまでを考えると手取りで2100万円程度との
査定結果が出てきていました。



さて、土地活用として相談したハウスメーカーは
すぐに提案書を携えてきました。

もちろん、賃貸マンションを建てましょうという提案です。


2社に依頼したものの、土地面積も大きくないため、
提案内容もほぼ同一のモノでした。

内容としては、メゾネットタイプの2LDK×2戸で、
戸あたり7万円の家賃想定となっていました。
(一括借上げ家賃)


建築コストは建築付帯工事も一式含めて
3000万円の見積でした。


融資に関しては、金利1.2%   30年で
地方銀行から調達可能との提案です。


もちろん、おなじみのサブリース付きで
安心賃貸経営と相続税を圧縮できますという
営業トークは付いてきます。


Aさん、相続税対策というよりも、
賃貸経営として成り立つのか一度検討してみました。


2社の事業計画書には以下の記述がなされています。

 年間家賃収入:168万円(7万円×2戸×12か月)

 投資表面利回り:5.6% (168万円÷3000万円)


返済や運営費(固都税、水道光熱費など)を考えると、
年間キャッシュフローは税引き前で30万円程度となります。


Aさんのイメージでは、もっとキャッシュフローが
出ると思っていたので落胆され、
他に何か方法がないかといろいろ調べているうちに、
当社のことを知り相談に来られたのでした。


まず、大前提としてこの計画は投資利回りが低すぎます。

本物件の表面利回りは5.6%ではありません。

実際は3.3%です。(ネット利回りではないです)


投下する資金は建築費の3000万円だけではありません。
その建物を建てるため供した土地も資金投下したのと
同じ意味を持ちます。(2000万円)

土地を現金化すれば、2000万円で株でも投資信託でも
または不動産投資でもなんでもできますが、
それを建物を建てるために利用しているわけで、
投資していると同義になります。


つまり土地2000万円、建物3000万円、
合計5000万円の投下に対し、
168万円の収入があるということですので、
実際の利回りは

 168万円÷5000円=3.3%

となります。


ちなみに不動産投資のメリットは、
借入を行い少ない自己資金を
レバレッジをかけて投資効率を上げることですが、
本計画の場合はまったくレバレッジが効いていません。

この場合の自己資金に対する投資利回り(ROI、CCR)は、

 税引き前キャッシュフロー30万円 ÷ 自己資金2000万円
 =1.5%  

この利回りなら、不動産投資でなくても、
比較的安定資産へ投資している
投資信託などで運用したほうがよさそうです。
(借入もないわけですし)


このように、土地も投資しているという考えがない地主の方が多く、
我々のように日々投資物件を見ているものからすると、
ありえないくらいの低利回りで自殺行為の投資を
しているなぁと感じてしまいます。


当社からの提案は、土地に愛着がないことが前提ですが、
土地を売却し資金を作り、その資金を基に
キャッシュフローの出る中古物件を購入することを
提案しました。


当社であれば、2000万円のフリー金融資産があれば、
地元の地方銀行でファイナンスアレンジを行うことで
2億くらいの物件は購入いただけます。

まずまずの立地で、物件価格2億円、表面8.5%のRC造の物件を
金利1.2%、25年でフルローンで購入できれば、
税引き前キャッシュフローは400万円程度は行きます。

先のハウスメーカーの提案の13倍のキャッシュフローです。


もちろん借入も増える訳ですので、
その点は総合的に判断する必要がありますが、
いずれにせよ、今ハウスメーカーが地主に提案している
相続税対策としての賃貸マンション建築は、
ありえないくらい低い投資効率となっていることは
理解できると思います。


(私は、こういう他人を不幸にする仕事をする
会社・輩が全く理解できません。
そんなんでお金儲けして、
その仕事に大義はあるのでしょうか。
それでいて利益が出ていて立派な会社だと
評価される株式市場って。。)



現在、Aさんはご両親と相談中で、
土地を売却する方向で進めておられます。


当社からのご提案で、被害者が一人でも少なくなったと思うと、
この仕事をしていて良かったと感じる場面でもあります。


地主の方もそうですが、一般投資家の方も
常に疑いをもって情報に接せられるように、
勉強するとともに信頼のおけるパートナーを
得ることを強くお勧めします。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


本記事が参考になりましたら、
下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いいたします。





にほんブログ村


大和財託のFacebookページです。
いいね!お願いします。


いいね!した人  |  コメント(1)  |  リブログ(0)

テーマ:
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先月から某ポータルサイト運営会社様からの依頼で
ミニセミナーを月1程度の頻度で開催していますが、
おかげさまで8月開催分も含めてすべて満席となりました。


先日そのポータルサイト運営会社の
担当者の方とお話したのですが、
当社のセミナーが人気ランキングで
全国1位になったとのことでした。
(反響数、予約数などトータルで)


定員の3倍以上の申込があり、
参加を断りいただく方が多くございました。

そこで、
当初は8月分で終了と考えておりましたが、
多くの方のご要望に応えるために、
9月以降も月1回ペースで開催することにいたしました。

(ただし、おそらく9月に関しては、
7・8月で参加いただけなかった方で満席になりそうですが)

 詳細はこちらから → http://goo.gl/RngF5I


10月以降の日程は、順次登録していきますので
興味のある方は要チェックでよろしくお願いします。
(システム上90日前からしか登録できないとのこと)




さて、本題です。


本日は、

 「地主が行う賃貸経営の危うさ」

についてです。


当社は関西圏、とりわけ京阪神エリアを中心に
事業を展開しておりますが、創業4年目に入り
地主の方からも土地活用や管理の相談を
直接いただくことが増えてきました。


基本的に建築はやらないのですが、
土地活用の相談がかなり多いです。


相続税増税を商機ととらえ、
ハウスメーカーやアパートビルダーなどの
広告掲載も増えているようです。
(新聞や経済雑誌を見ると毎日のように載っています)


都市部に土地を持つ地主の方々は、
相続税増税により相続税対策を講じなければ、
多額の納税をしなければいけなくなったのは事実ですが、


 相続税対策=新築を建築して相続税評価を下げる


のワンパターンで果たしてよいのか、私はかなり疑問です。


確かに新築アパート・マンションを建築することで、
相続税評価額を下げることはできます。


 土地:貸家建付地となり約20%減

 建物:固定資産税評価額が建築費の約60%となり、
    貸家評価としてさらにそこから30%減


相続税対策として賃貸マンションを建てるときは、
建物建築代金一式をフルローンで購入するケースが多いため、
上記の評価減に加え、負債として建築時の借入を組み込むことで
トータルで相続税評価額を下げることが出来るというわけです。


しかし、現在も地主の土地活用による

新築アパートの供給が止まりませんが、
恐らくこの先10年もたたずして、
このようにして建てられた物件が
多く売りに出されると考えています。
(不謹慎ですが、これは資産を持たない投資家には
あるいみチャンスとも言えますが)


相続税評価を下げることで、
次の代に一族の資産である土地等を節税した上で
引き継げるものの、その引き継いだ土地には建物と
多額の借金も付いてきます。


その後の賃貸経営がうまくいかなければ、
返済が窮しせっかく引き継いだ土地を
売却せざるを得ない状況に陥ります。


各種報道によると、
ハウスメーカーやアパートビルダーが
過去最高益を出していますが、
特に賃貸住宅建築のセグメントが大きく
伸ばしているのが特徴です。


そういった流れもあってか、
当社にも土地活用・相続税対策の相談が
急増しています。


次回、相談者の方の了解を得て、
ハウスメーカーが地主に提案している賃貸経営の
実態をご紹介させていただきます。


結論を言えば、
まったく賃貸経営が成り立たない提案ばかりでした。


一般投資家の方にも参考にしていただけたらと思います。



本日は以上です。




大和財託株式会社 藤原正明



本記事が参考になりましたら、
下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いいたします。




にほんブログ村


大和財託のFacebookページです。
いいね!お願いします。

いいね!した人  |  コメント(3)  |  リブログ(0)