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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


12月に入りました。
本当に月日の流れるのが早いと感じます。


年を取ると1年があっという間とは良く聞きますが、
今年はまさにその通りで

過去最速の実感で終わってしまうなと感じています。


年初に計画していたことは、
実現できているものと、失敗したもの
途中のもの、手つかずのものなど様々です。

少しでも多くの計画を実現し、
今年もやり切ったといえるようにしてまいります。


まずは、年内中に少しでも多くの方に
優良物件を提供すること、
そして空室を1室でも多く埋めることですので、
最後までがんばります。


さて、本題です。


これから数回のシリーズで書いていきますが、

 

 「種類別投資シミュレーションの実例

 

についてです。


本日開催の日本経済新聞社主催のセミナーで
私も45分話をするのですが、
何を話しようかと考えていた時に、
投資の種類別にリアルなシミュレーションをして
その結果をお伝えできれば、
現在の市況感・金融情勢から投資家が取るべき
行動がわかりやすい
のではと思いました。


そこで、セミナーに参加できない方にも
そのシミュレーション結果を共有することで、
通り道をせず最短で目標達成ができる
投資をしていただけると思いました。


これから複数回シリーズで、各種類別に
シミュレーション結果を共有したいと思います。


不動産投資と一言にいっても、その種類は様々です。


住居系不動産投資、
事業系不動産投資、
貸駐車場、コインパーキング、貸コンテナ
などなど多岐にわたります。


当社の顧客層である、
一般個人や中小企業およびその経営者の
資産形成や事業の安定収益源確保を目的とした場合、
取り組みやすいのは住居系不動産投資です。

 

よって、ここでは住居系不動産投資について
論を進めます。


住居系不動産投資は大きく以下の通り分別されます。


新築区分マンション投資

中古区分マンション投資

新築1棟投資

中古1棟投資

 

どの投資が良いのか、
経験者からすれば自明なのですが、
未経験の方からすれば情報が溢れすぎて
混乱しているようです。


当社の考えでは、以下の通りとなります。

 

 

結論を言えば、

 

中古1棟アパート・マンション投資を軸に、
場合によって(利回りが合えば)新築1棟も
不動産ポートフォリオに組み込む

 

のが良いと考えます。


間違っても、

区分投資はしないほうが良いです。
(一部例外がありますので、それは次回以降お伝えします)


次回以降、詳細見ていきます。

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社 藤原正明

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


師走の足音が聞こえてきました。


稼働日を考えると、今年は1ヶ月もないですが、
年内いっぱいは最高に忙しい状態です。

 

仕事も採用から実務(売買中心)もそうですが、

夜の会食や忘年会も多く、
体調・体重の管理に注意を払い、
今年を良い状態で締められるよう
とにかく頑張ります。

 

 

さて本日は、不動産投資ネタからは外れますが、

 

私が考える理想の会社像

 

についてです。


前回までシリーズで書いていた内容について、
読者の方からいろいろとコメントをいただきました。


前回までの話はこちらから

 

そのうえで感じたことと私の考えを書きます。

まずは読者コメントを2件ご紹介します。


1.同感です。
こんにちは!全く同感です。
情報は競合が少ないところへ、販路が少ないところへ
自ら取りに行くのが収益不動産の基本だと思います。
(いや、全ての商売の基本かも・・・)
この方は全く分かってませんね。( ´ ▽ ` )ノ


2.藤原社長様残念です
特殊な不動産業界において、
消費者目線よりをする稀な経営者と思ってました。
不動産業界における特殊な商慣習はいずれ廃れると思います。
何故今まで消費者寄りでない業者が生き残ってたかと言うと、
ほとんどの消費者は一生に一度か二度程度しか不動産を買わず、
一般商慣習とはかけ離れてて違和感や不公平感を感じても
次に活かす手立ても手段も無かったからです。
会社も大きくなってきて慢心してるんでしょうね。
慢心は衰退の始まりです。

腐りきった不動産業界に風穴を開けてくれる
稀有な若手経営者と思ってましたが残念です。
(情報やノウハウだけ得て実際は安いところで
買おうとする消費者を擁護してるのではありませんよ。)

 

 

肯定的なご意見、
否定的なご意見ともにありがとうございます。


1の肯定的なご意見については、
私も同感で、未公開の仲介案件を確実にものにするには、
自ら情報を取りに行く努力はするべきだと思います。


(当社も優良な物件情報を入手するために、
 多くのお金・時間、そしてヒトを投入しています)

これは当社に限らず不動産業界では一般的な認識です。
(あとは人脈が大切ですが)

 

 

2の否定的なご意見については、
まず、私に対し不動産業界において

消費者目線の経営する稀な方
との評価をいただけていることに感謝いたします。

 

慢心しているとのご指摘については、
他者評価でそう思われているという点は
反省しなければならないと思いました。


ただし、もちろん慢心などしていません。


比較するのも恥ずかしいのですが、
ファーストリテイリングの柳井さんとか、
日本電産の永守さんなどの
名だたる大社長からすると
現在の当社の状況は
慢心などする規模ではありません。


まだまだ通過点ですし、
一地方の中小企業という意識ですので、
これからも慢心することなく、
圧倒的量と質で仕事をしていきます。

(今でも創業期と同じくらい、誰よりも仕事しています)

 

私が言いたかったのは、
この一、二年で不動産投資が

一般的市民権を得たことに合わせて
不誠実な自社の利益のみを追う業者が増え、
それにより一般消費財を購入する意識で
安易に不動産投資を行う方が増えすぎ、
今後数年内に自己破産する方が
多数出る恐れがある
ことです。


「年収500万円から年収○○○○万円へ」
「自己資金ゼロから資産○億円を作る不動産投資」
「投資規模○億円達成!ハッピーリタイア」

 

こういった、

簡単に不動産投資ができるという趣旨の広告や、
内容の薄い雑誌の不動産投資特集などを見て、
安易に不動産投資を行う方が

かなり多いことを感じます。


投資相談会には、

 

某アパートローン融資、
地方都市のS造物件、
利回り9%以下、
オーバーローン、
投資総額2億円以上、
2年間の家賃保証付き、

 

のような投資をされている方が一定数いらっしゃいます。

 

正直、厳しいと伝えています。

 

このアパートローンの金融機関は
一度融資をつけた物件に対しては、
原則的に再度融資をつけませんので、
売るに売れない状況となります。

 

(関西圏であればS造に積極的な信金があるので

 まだ多少に救いはあるかもしれません)

 

(平成26年にこのやり方で取引された物件が
 現在サービサー案件(任売案件)として、
 当社に毎月入ってきます)

 


不動産投資というのは、
そんなに簡単なものではないと思っています。


例えると、
脱サラしてラーメン屋を開業するのと
そんなに変わらない
ものだと思います。
(ノウハウはフランチャイズ加盟で得るみたいな感じ)


不動産投資の場合は、
賃貸経営は管理会社がいるため
投資家(オーナー)は判断だけすれば良いのですが。


そう考えれば、
不勉強のまま、そしてビジネスパートナーとなる
不動産業者・管理会社の精査が甘いまま
ビジネスを始めるのがいかに危ういか
ご理解頂けるのではないかと思います。


私は、きれいごと抜きで
私自身や自社の利益のみを追求し
この商売を行ってはいません。


お客様に利益を提供したうえで、
その対価として当社も利益を得るという
商売の大原則に基づき経営しています。


そうでなければ、

会社が社会に存在する価値がないでしょう。
顧客に利益を提供せず顧客を陥れる会社は、
社会に不要で、淘汰されるべきです。


※その代わり、
私自身は気持ちよく仕事をしたいため、
お客様は選びます。
属性の高い低いではなく、
ビジネスパーソン、人として
一般常識・良識のある方でないと
私は取引しません。


当社はすべてのステークホルダーが
幸せになれる会社を目指しています。

 

そのためにはもっと影響力を持つ会社に
なる必要がありますので、
規模の拡大は目指します。

 

会社規模の拡大は目指しますが、
散見される顧客を不幸にする売り方は
絶対しない経営をしていきます。

 

そのためには収益構造をより強固なものにして、
地元の物件調達ルートをより深耕してまいります。


こういった思いをずっと変えずに、
当社の考えに賛同いただける方々とともに
今後も経営してまいりますので
とうぞよろしくお願いします。


本日は以上です。


次回は、実例の投資シミュレーションをシリーズで紹介します。


大和財託株式会社 藤原正明

 


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先週は吉村大阪市長の一周年記念パーティーや、
取引先との会食などで

夜がやたらと忙しかったのですが、
その合間を見て社員の方ががボーナス感謝祭を開いてくれました。

(一部の入りたてメンバーは不参加でしたが。)


会場は鳥貴族でした。


東北生まれの私は鳥貴族に行ったことはなく、
今回人生初の鳥貴族デビューをいたしました。

 

もともとチェーン居酒屋のイメージがありましたが、
想像以上に焼き鳥がおいしく、
これからサクッと一人飲みするときに
利用させてもらいます。

 

やはり流行る店には、理由があると思いました。

 

それは期待値を超えているかどうか

 

あの価格でこれだけのクオリティを出しているは
本当に素晴らしいと思います。

 

高くて旨いのは当たり前で、
例えば一人3万円の寿司屋にいっても
1万円の価値しかなければその店には

二度と行かないということです。

 

 

仕事について同じことが言えます。

 

お客様の期待値に対し

それ以上の仕事の成果を出せれば
評価され会社は発展していきます。

 

会社員の方の個人の仕事においても

お客様は当然のこと、
上司の期待値がどこにあるかを想像し、
それを少しでも上回る仕事をすれば
評価され出世できます。


私も常にお客様や社員の期待値がどこにあるかを考え、
自分に負荷をかけ常に期待値以上の仕事を
していきたいと改めて思いました。


ボーナス感謝祭の後は、ボーリング大会を行い、
私は130と微妙な結果となりましたが、
仕事外でこうやって交流するのも良いと感じました。

 

 


今後も社員とのコミュニケーションを取り
良い人間関係の下仕事ができる環境を整えたいと思います。

そうすればお客様の期待値を超える

良い仕事ができますので。

 


さて、本題に移ります。


前回の続きとなります。

 


amazonでの書評から、
これから不動産投資をされたい方が知っておくべき
収益不動産業界のルール・商習慣について、

紹介します。

 


繰り返しますが、


「こういうルール・商習慣なんだから黙って従ってください」


ということではなく、


こういうことが一般的ということを理解すれば
物件獲得競争で有利にたてるからです。

 

もちろん当社では、

従来のルール・商習慣にとらわれない方法で
経営をしてをしておりますが、
不動産取引は当社だけで完結しないことも多いため、
どうしても一部は従来の流れを
取らないといけないことも多いのが実情です。

 


では、前回の続きで解説していきます。


1.紹介時の情報量とスピードの関係 (解説済み)


2.価格交渉の材料


3.物件紹介から契約までの流れ


4.管理会社の看板

 


2.価格交渉の材料
3.物件紹介から契約までの流れ


前回、優良情報が出てきたい際は、
他のライバルが情報を得る前に情報を入手し、
即検討し判断することが掘り出し物を得るためには
必要な要素となることをお伝えしました。

 

よって、物件情報を入手した段階では、
一部未確認事項、不確定事項がある
可能性があるということです。

※未公開の仲介案件の場合のみの話です。


入手した情報をもとに投資検討をし、
買い付けする価格を算定しますが、
そのやり取りの中で追加で新たな情報が
出てくることも良くあります。


先のamazon書評レビューに書かれた方の認識は、
初めからすべての情報が100%わかった状態が
当然
だという認識だと思います。

 


もちろん、最終的には
その状態で契約を締結いただきます。


しかし、すべての情報が出そろうのを待っていたのでは、
その間にすぐに物件に買い付けが入り
せっかくの優良物件が買えません。

 

今回の事例では、
物件情報が入り情報配信をした後、
投稿者の方以外の方で具体に話が進み
価格目線の合意形成が取れつつある中で、
売主が敷金預かりのことを忘れておりました。

 

敷金預かりが50万円×6戸=300万円、
敷き引きが25万円×6戸=150万円、
敷金返還債務が300-150=150万円


となりました。


価格合意が取れつつある中で
こういったことが発覚した場合、
そして当社が買側仲介であれば
当然にお客様に少しでも有利な条件で
購入いただけるようさらに条件交渉を行います。


その結果、敷金返還債務150万円も
さらに減額できることがまとまりました。


投稿者の方は、その後に問い合わせをされ、
当社での今の状況を説明し価格が下がる旨を
お伝えしたまでです。

(おそらく複数人の方にご紹介しているという
ご認識がなかったと思います)


このように、優良物件は急ぎのことが多く、
100%の情報がそろわなくてもある程度の検討をし、
最終的にはすべての情報がクリアになり、
契約をすることが大切
です。


これが、仲介取引で、かつ水面下でかつ
優良物件が取引される際の流れになります。


当社としては、
どうしても急ぎ案件になりやすい仲介取引よりは、
当社が完全にコントロールし最初からすべての情報が
開示されている自社物件のほうが、
お客様にとっても比較的ゆっくり検討いただけるため、
良いと考えています。
(物件数はかなり少ないのがネックです)

 

 

4.管理会社の看板

 

これはどうでも良い項目となりますが、
投稿者の方は管理会社の入居者募集看板が残っているので、
入居付けが苦戦するのではとのことです。

 

一般的に管理会社や賃貸仲介会社は
自社看板を空室の有無にかかわらず
ずっと掲示しています。

 

空室の有無に関わらず看板を見た方からの問い合わせを
狙っているからです。


満室だったとしても、そこから反響を得られれば
他の部屋を紹介することにつながるからです。
常時掲載される看板広告のようなものです。


ちなみに、当社では

管理会社の看板は大きく掲示しません。


それは当社が入居者募集という点で前面に出すぎると、
街の賃貸仲介会社様と競合してしまうからです。

 

賃貸仲介会社様は当社の大切な取引先となり、
入居検討者を当社が直接取りに行く行為は
競合関係になってしまうため当社では避けています。

 

管理のリーシングをきちんと分けることが、
幅広い周知につながるというPM型管理手法を
徹底しているということです。

 

以上、複数回にわたり収益不動産業界の取引の際の
一般的商習慣や考えをお伝えしました。


業界の悪い商習慣などはどんどん変えていっていますが、
一部関係者ありきの部分については、
やはりその流れにそって理解することが
最終的には投資家の利益につながるものと思います。

 

次回は、今回のブログシリーズを書く中で

受けた指摘事項について、

私なりの考えを書きます。

(経営哲学の話です)

 

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社 藤原正明

 


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