テーマ:

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日、仕事の合間を使って執筆していた

書籍改訂版の第1稿がようやくできました。


本来、こういった書籍の大半は
ゴーストライターがラフを書き上げ、
著者は修正するという流れをとるのですが、
私の場合は初めから全て私自身が書くようにしています。


これは、不動産投資本は読み物というよりは、
専門書という位置づけがあり、
微妙なニュアンスがゴーストライターでは
伝わらないと考えているからです。


なので、今回の書籍原稿を書く作業は
久々に忙しさマックスでしたが、
何とか期日に間に合わせられました。


本書は3年前に書いた
「はじめての不動産投資成功の法則」
の改訂版ということになりますが、
この3年間での実務やノウハウの積み重ねや時流を反映させ、
大幅に記事を刷新したのですでにお読みになられた方にも
有益な情報を提供できるものになったと
自負しています。


これから、校正作業に入っていき
発売は来年3月ごろを予定していますので
随時進捗状況をアップしていきます。



本題です。


前回からの続きとなります。


 「その賃料、ほんまにあってますの? パート3」


前回、前々回の記事はこちら

 前々回 「その賃料、ほんまにあってますの? パート1」

 前回   「その賃料、ほんまにあってますの? パート2」



収益不動産購入時における賃料精査の重要性の話でした。


今回は新築物件の続きとなります。


投資家の方が新築物件を保有する経緯は
次の2つとなります。


①土地持ちの地主の方に
ハウスメーカーやアパートビルダーの建設会社が
賃貸住宅を建てる方法


②土地なしの方に土地建物セットで販売する方法
(土地を購入してもらい、工事請負契約を結ぶ場合もこちら)



前回は①のパターンの解説でしたので、
本日は②についてのお話です。



この数年の不動産投資ブームを受けて、
1棟中古物件の価格が上がりました。
その反動からか1棟新築物件に投資をする方が
増えました。


ポータルサイトなどに掲載されている、
例えば築20年の重量鉄骨造の物件の
表面利回りが8%台という状況下で
1棟新築アパートが7%前後であれば、
修繕リスクなども考えれば後者のほうがよいという
考えになっているのだと思料しています。


また、これは私は理解できないのですが、
「新築なのでキャッシュフローが出ないです」
とおっしゃいつつ、物件を購入される方が一部でいらっしゃいます。


(もちろん、立地がとても良い場合はフルローンでは
キャッシュフローが出ないことは良くありますが、
それはキャッシュフロー目的ではなく、
賃料収入で元金返済を進め立地の良い土地を
資産として残そうという投資スタイルとなりますので、
本業でのキャッシュフローが良い方はそういう投資でもOKとなります。
私が指摘しているのは、立地が微妙なところで
キャッシュフローがかなり薄い投資をされる方の話です)


今多く流通している新築物件は
キャッシュフローシミュレーションや
そもそもの表面利回りの計算方法に
様々なトラップが存在しているのは
本ブログで過去に取り上げた通りです。


 過去のブログ記事
【注意!】新築物件の表面利回りの嘘に注意すること




しかし、そもそものトラップは
実は賃料設定なのです。


新築物件というのは、
購入検討者に紹介されるときは
まだ建物が建ってないことが多く
紹介時のレントロールに記載されている賃料は
あくまで想定賃料となります。


想定ですので、
その賃料で入居が決まるかわかりませんし、
仮に入ったとしても退去後の再現性が
あるかどうかも不明です。


これは、入居者がすでに入っている
新築物件でも同様のことが言えます。


どういうことかといえば、

・新築プレミアムでの賃料であれば、
 新築未入居が一番高い賃料が取れること

・業者側が入居時のインセンティブを過大に負担することで
 無理な高賃料で入居させることも可能なこと
 (フリーレント、マーケットの倍の広告料など)


ということです。


よって、投資検討する際には、

業者側が提示する賃料が本当に正しいのかどうか、
もっと言えばその賃料が今後どういう下落をたどるかどうか、


厳格に精査するべきです。


はっきり言って、
この精査が甘すぎて
私から見れば再現性不可能な賃料設定での利回りで
新築物件を購入されている方が大半だと
感じています。


なぜ業者が賃料を高く見せたいかといえば、
儲かるからです。


簡単な例を出します。


■新築アパート 1K×10戸 

 物件価格:10,000万円  
 年間家賃収入:720万円
 表面利回り:7.2%



この物件の1戸あたりの想定賃料は、

 720万円/12か月/10戸=6万円

となります。


しかし、この想定賃料はあくまで
業者側が提示したものです。

よくよく精査してみると、
実際は5.5万円/戸が限界だということが
分かりました。

となれば、年間家賃収入は

 5.5万円×10戸×12か月=660万円

となります。


物件概要書には表面利回り7.2%となっていますが、

実際は

 660万円/10,000万円=6.6%

という事になります。

投資家としては、フルローンで購入される方が大半なので、
表面利回りベースで0.6%も下がってしまえば、
キャッシュフローは大幅に下がり
返済計画が大幅に狂ってしまいます。



別の見方(業者側)をしてみます。
新築物件を7.2%程度で売りたいと考えれば、
5.5万円/戸を採用してしまうと販売価格は、

 660万円/7.2%=9170万円

となります。


つまり、

10,000万円 - 9170万円 =830万円

販売粗利益が下がるという事です。


このように、収益不動産において
賃料というのは最重要要素なわけです。

それにもかかわらず、その査定が甘すぎるのが
今の現状だと感じていますし、
日々そういう物件が当社にも情報として入ってきますし、
そういう物件を購入された方から相談が
急増しています。(ほんと多いです)


当社としては、
厳密に査定した賃料ベースで価格を設定し、
当社側が適正利益は取れ
投資家の皆様が儲かる利回り水準の物件のみ

提供しています。

(内製化が進み圧倒的価格競争力が出てきましたので、
 今後供給は増えるのでお待ちいただいている多くの方の
 ご期待に応えられる体制になりつつあります)



ここ最近は融資がきつくなったと聞かれることが多くなりました。

事実、少し前よりは条件が変わって来ていますし、
厳しくなった金融機関も一部ではあります。


以前はフルローンが出ていたのが、
今では2割以上の自己資金を求めらるようなイメージです。

しかしそれは、金融機関側から言わせると、
物件価格が高くなりすぎたということで、
適正な担保評価に基づく結果だということです。


先日当社と取引のあるある金融機関の方と話をしたときに、
こういう話を伺いました。


「新築物件の案件が多く持ち込まれるが、賃料設定が高すぎで
 賃料下落を考慮した収益還元評価では担保評価が出ず、
 結果として自己資金2割以上を求めるケースが多い」



融資が厳しくなったというよりは
物件価格が高くなりすぎたこと、
新築物件に関しては賃料設定が現実離れしていること、

が融資が出なくなった要因ということです。



長々と解説してきましたが、
収益不動産における賃料の重要性を今一度ご理解頂き、

「その賃料、ほんまにあってますの?」

ということを常に考え収益物件の検討をされることを
強くお勧めいたします。



ちなみに、先の金融機関の方からは、

「大和財託さんの新築物件は想定賃料がマーケットインされ、
 賃料下落のストレスをかけてもキャッシュフローが
 潤沢に回るので、唯一フルローンが出せます」



とのお言葉をいただいておりますので、
フルローン希望の方はご要望ください。



と、我田引水をしたところで
本日は以上となります。


大和財託株式会社 藤原正明
 

 

 


本記事が参考になりましたら、
下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いいたします。
  
 

 

 


 
◆大和財託のFacebookページです。
いいね!お願いします。



   
◆無料相談会おこなっています
不動産投資・賃貸経営・相続対策など、
1棟収益物件に関するあらゆることに
無料で相談いただけます。
当社コンサルタントが、お客様個別状況に応じた
ソリューションをご提供させていただきます。
 無料相談会はこちらへ
 
 
◆セミナー開催中!
不動産投資・賃貸経営で失敗しないためには、
正しい知識・原理原則の習得が不可欠です。
とてもわかりやすくためになると大好評です。
直近のセミナー開催スケジュール・お申込みは
以下よりご確認ください。
大和財託 セミナーページへ

 

 

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

12月になり今年も残すところあと1か月を切りました。

まだあと1か月ありますが、
今年を振り返ると創業以来の
チャンレンジをした年だったといえます。

創業するときは、
資金も少なく、顧客もなく、地盤もないということで
当然私の人生では大きなチャレンジだったわけですが、
今年も様々なチャレンジをした一年だったと思います。

既存路線からの脱却をしたという事です。

創業して2年目以降は
チャレンジしてなかったのかといえば、
そんなことはありませんが、
既存路線を拡大していくとう流れでしたので、
新規事業にチャレンジしたわけでは
なかったと振り返ります。


今年は年初に正式にIPOを目指すことを決め

中期経営計画を刷新し、
会社の目指すべき方向性やあるべき姿、
そして取り扱う事業領域を再定義し、
その実現のために1年間仕事してきたわけです。

 


一部はリリースしていますが、
水面下で動かしているプロジェクトもいくつかありますし、
現在当社の成長スピードがさらに加速しています。
(大人の事情で全て紹介できませんがいろいろやってます!)


当社が社会に存在する意義は、まず、

お客様の経済的悩みを当社サービスを通じて無くし、
お客様とご家族が幸せになっていただくこと


が大前提です。

その実現のためには、

当社と取引いただく協力業者の皆様、
当社社員の皆さんとそのご家族

の幸せも追求する

 

必要があるということです。


今後も顧客目線・顧客ファースト日本一の
資産運用会社を目指し経営にあたってまいります。


本題です。


本日は前回の続きとなります。


 「その賃料、ほんまにあってますの? パート2」


前回の記事はこちら


不動産投資で購入する物件を検討する際には、
賃料があっているかどうかに重きを置くべきです、
という話でした。


前回の記事では、中古物件のケースを解説しました。


中古物件の場合は、既存入居者の賃料が
現在の賃料相場と比べて高いのか、安いのかを
きちんと見極め、物件全体での将来の賃料下落幅を
想定し物件を購入する必要がある

という話です。


では、新築の場合はどうなのでしょうか?

新築物件は最初は入居者がいないわけですから
中古物件のときのような
既存入居者の賃料が高いか安いかという
査定は不要になります。


こう聞くと、

新築のほうが賃料査定や下落についての
想定はゆるくてもよい

となりそうですが、実は全く逆です。


新築の賃料査定は、
より厳密に正確に行わなければなりません。



ここで査定を誤ると、
取り返しのつかない事態になります。


新築物件は大きく2パターンあります。

①土地持ちの地主の方に
ハウスメーカーやアパートビルダーの建設会社が
賃貸住宅を建てる方法



②土地なしの方に土地建物セットで販売する方法
(土地を購入してもらい、工事請負契約を結ぶ場合もこちら)



①のパターンでは、建設会社および関連会社が
一括借り上げ(サブリース)で家賃を保証するケース

が多くなります。

②のパターンでは、家賃保証がつかないことが多く、
全空の状態から入居者を募集し入居頂く流れ
となります。


どちらのパターンでも、賃料査定が非常に重要になります。


①の場合では、
一見するとサブリースで家賃が保証されているため、
賃料査定は関係ないと思われるかもしれません。


しかし、そもそもサブリース契約は、
広告などで30年保証となっていたとしても、
実態は保証(借上げ)賃料は
数年後ごとに見直しが入るようになっています。

建設会社としては、工事請負契約を締結したいわけですから、
建物竣工後の投資パフォーマンスを良く見せたいと思います。

よって、現実的な相場賃料より高値で、家賃を想定し、
一定の掛け目を入れて保証家賃を算定します。


そして、数年後には賃料相場が下がったという事で、
保証家賃の減額交渉が入るのがこの販売手法の顛末
です。


もし、建物請負契約前に、

エリアと間取りから新築時の相場賃料、
および需給バランスを考慮した10年後、2

0年後の賃料相場の査定をしっかり行っていれば、
建設会社などが提案してくる事業計画が
現実的なものであるかどうかの

検証ができたはずです。


そこで無理があれば、
将来は必ず保証賃料の減額が行われることが想定され、
その状態でも返済がきちんとできるか、
キャッシュフローが出るかどうかの判断

すればよいわけです。


※そこまで査定してOKであれば、
当初の数年間はボーナス時期ととらえ
多めの家賃を保証してもらいましょう、
という事になります。

※とはいえ、これは私個人的な意見ですが、
新築時が一番賃料が取れるわけですので、
その時期に家賃を保証してもらわなくても
一般管理(管理手数料が発生する管理契約)のほうが、
オーナーとしてはキャッシュフローが増えるので、
新築のサブリースほど無意味なものはないと思っています。
むしろ、入居がきつくなる中古物件で

サブリースを受けられるほうがより意味のあること

だと思います。


以上が、主に地主の方が土地活用で賃貸住宅を建築する際の、
賃料査定の重要性についての解説となります。


次回は、土地なしの方が新築物件を購入する際の
賃料査定の重要性を、最近の実例を踏まえながらお伝えします。


本日は以上となります。


大和財託株式会社 藤原正明
 

 

 
本記事が参考になりましたら、
下のバナーを1クリックお願いいたします。
  
 

 


 
◆大和財託のFacebookページです。
いいね!お願いします。



   
◆無料相談会おこなっています
不動産投資・賃貸経営・相続対策など、
1棟収益物件に関するあらゆることに
無料で相談いただけます。
当社コンサルタントが、お客様個別状況に応じた
ソリューションをご提供させていただきます。
 無料相談会はこちらへ
 
 
◆セミナー開催中!
不動産投資・賃貸経営で失敗しないためには、
正しい知識・原理原則の習得が不可欠です。
とてもわかりやすくためになると大好評です。
直近のセミナー開催スケジュール・お申込みは
以下よりご確認ください。
大和財託 セミナーページへ

 

 

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)

テーマ:

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今週の大阪は真冬並みの寒さとなりました。

慌ててコートを取り出しましたが、
ほんと寒さに弱くなりました。

私は岩手県の内陸部出身で大学卒業までおりましたが、
当時は最低気温マイナス10℃位、最高気温もマイナスという
環境が当たり前でしたが、故郷を離れて早15年となり
大阪の環境に慣れてしまい、

普通以上に寒さがダメになりました。

今年はユニクロの新商品である
超極暖ヒートテックにお世話になり、
今冬を乗り越えたと思います。


今年もあと1か月、やり残しの無いように
仕事にあたってまいります。


さて、本題です。



本日は、


 「その賃料、ほんまにあってますの?」


についてです。



不動産投資は、
家賃収入益を求めるインカムゲインと
売却益を求めるキャピタルゲインの
2つの利益を取る方法があるのは
ご周知のとおりです。


キャピタルゲインを得られるかどうかは、
そもそもかなり安く仕入れ出来た場合は別として、
多くは、購入時期が市況の谷であったか、
長期で保有することでの残債や簿価とその時の市況がどうか、
などタイミングに影響されやすい傾向で、
最近の不動産投資の主たる目的にはなっていないと思います。

(数年前に買われた方は

今キャピタルゲインを得られていますが)

 

バブル期であれば、キャピタルゲイン目的の
投機的な不動産投資になっていたようです。


今多くの投資家の方の目標は、
インカムゲインで長期的なキャッシュフローを得ること

だと思いますし、融資がちょっと厳しくなりつつはありますが、
低金利の状態はまだ続きそうな状況を見ると
この傾向は変わらないと思います。



不動産投資の大前提である賃料を得るという目的を鑑みれば、
購入前の賃料の精査については、
もっと注意深くなる必要があると思います。


もちろん当社では、

提供する物件全て(新築、中古リノベーション、仲介)で

賃料査定を行い、

その賃料前提でキャッシュフローが回るかどうか、
今後の賃料下落の幅や、返済に余裕があるかどうか、
を総合的に判断し、基準をクリアした物件
のみ
ご紹介する業務フローになっています。


最近始めた賃貸経営コンサルティングで

ご相談いただく物件は、
多くが賃料について甘い想定が多いと感じています。


中古物件であれば、
住戸ごとに賃料差が大きいことが多く、
それは入居時期によるところが大きいです。

数年前に入居した方は賃料が高く、
最近入居した方は賃料が低い
ということです。


満室想定賃料は、
そういった要素を含んでその数値という事ですので、
例えば家賃の高い住戸が退去になれば、
新たに募集する際は

今の賃貸相場で入居することになりますので、
家賃収入総額が低下し利回りが低下することになります。


中古物件は新築物件に比べ賃料下落が小さい、
とよく言われますが、それは条件付きという事です。
(直近入った賃料と比べ、賃料下落が小さいという事)

よって、中古物件を検討する際には、
現状の満室想定賃料および
その時の総収益率(その値をここではAとします)を

求めるだけでは不十分

現在の相場賃料を把握し、
今全入居者が退去し新たに募集して満室になったときの
年間想定賃料および

総収益率(その間いをここではBとします)を
求める必要がある
という事です。


中古物件を見る際は、
今はAという利回りであるが、
中期的にはBという引き直し賃料ベースの
利回りに収束(低下)していく、
という想定が必要
になります。


その状態でもキャッシュフローが回るかどうか、
返済比率が苦しくならないか、
などの評価が必要になってくるという事です。


次回に続きます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社 藤原正明

 

 

本記事が参考になりましたら、
下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いいたします。
  
 

 

 

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村


 
◆大和財託のFacebookページです。
いいね!お願いします。



   
◆無料相談会おこなっています
不動産投資・賃貸経営・相続対策など、
1棟収益物件に関するあらゆることに
無料で相談いただけます。
当社コンサルタントが、お客様個別状況に応じた
ソリューションをご提供させていただきます。
 無料相談会はこちらへ
 
 
◆セミナー開催中!
不動産投資・賃貸経営で失敗しないためには、
正しい知識・原理原則の習得が不可欠です。
とてもわかりやすくためになると大好評です。
直近のセミナー開催スケジュール・お申込みは
以下よりご確認ください。
大和財託 セミナーページへ

 

 

いいね!した人  |  コメント(0)  |  リブログ(0)