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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


早いもので9月も下旬になりました。
今週は台風が近畿地方にも直撃し
大雨・暴風をもたらしました。

賃貸管理業を行っていると、台風が来るととても緊張します。
台風時には、クラックや窓枠からの雨漏れや
消火設備のご発報などで対応に追われがちですが、
幸いなことに今回は大きなトラブルは起きませんでした。

万一トラブルが起きたとしても、
当社で物件を購入いただいたお客様ほぼ全員が
フルカバーの特約がついた火災保険に
加入いただいておりますので、
費用面での損害はないようにしています。

(管理受託からお取引いただいた方にも
随時保険のご提案しています)


保険の面でいえば、
当社では保険事業を新たに立ち上げました。
(損害保険、生命保険)


当社の主軸は今後も収益不動産に関する事業ですが、
それはあくまでも手段であり、
目的はお客様の資産形成と資産運用です。

不動産投資と保険の親和性は高いため、
今後保険事業も行いトータルでお客様の
サポートができればと考えております。


これに伴い、新たな人財採用も進めており、
年末までに3名増加予定です。(合計21名)

また、今年の新卒社員が優秀だったこともあり、
平成29年新卒者も2名採用を進めています。

優秀な人財を集め、お客様により付加価値の高いサービスを
提供できるように事業を展開してまいります。


さて、本日は

 「不動産投資と宅地建物取引業」

についてです。


不動産投資をする方は今やサラリーマンの方や
主婦の方まで多くの方が幅広くなっています。

不動産投資を行うには、特別の資格や免許は
必要ないというこは皆さまご周知のとおりです。


しかし、あることをするには資格や免許が必要になる
可能性があることを認識されている方は少数です。

あることとは、「業」を行うのかどうかです。


ここでいう業とは、宅地建物取引業法に定められており、
不特定多数を相手に購入・売却を反復継続して行うこと
を言います。

普通に不動産投資をする際には、業には該当しません。

例えば、地主一族の方は相続税対策に関連し
所有マンションを売却することは業に該当しません。

また、不動産投資家の方が賃貸業の目的で物件を所有し、
数年持ったのち売却することも業には該当しないと解されます。

しかし、短期的な転売を複数回継続すると
業とみなされ宅建免許を取得しなければ、
違法行為となります。


当社のお客様で短期に売買される投資家の方はいませんが、
ブログや書籍などを拝見すると、免許を受けずに
転売を繰り返している方もいるようです。

当社の顧問弁護士に確認したところ、
現状は法的ペナルティを受けないケースが多いようですが、
これは不動産行政に携わる人間で
無免許業者を取り締まれるほど人員がいないからか、
あるいは宅建業の免許権者(都道府県知事など)には
警察や国税と違って犯罪行為の捜査権がないから、
なかなか取り締まりができていないためです。

(取り締まるのは警察の管轄となります)
取り締まる場合は、告訴しかないのが現状のようです。


以前、サブリース問題がテレビで取り上げられたことが
きっかけで国が動いたケースがあるように、
こういった宅建業を得ずに転売を繰り返すことに
厳格に取り締まることが今後ないとも言えないとみています。


日本国内不動産投資は基本的には長期保有で
キャッシュフローを得ながら
元金返済を進め資産を膨らましていくものです。


今の市況はまさに売り時ともいえますので
売却するのは良いと思いますが、
それを業とみなされるような状態で行うのは
法的なリスクが存在するということを
理解の上で行う必要がありそうです。

(すでに業と見なされることをされている方は
宅建免許取得ができない恐れはあります)



本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

秋の賃貸繁忙期が始まってきました。
この時期に既存の管理物件は入居率100%を目指します。

社員の総力を結集してオーナー様の期待に応えてまいります。


さて、最近日本経済新聞に広告されていた書籍を読みました。
どちらも講談社出版のもので面白かったので
紹介しておきます。

■プライベートバンカー カネ守りと新富裕層  清武 英利氏著

■捨てられる銀行 (講談社現代新書) 橋本 卓典氏著


プライベート~は、超富裕層の方がシンガポールに移住し
税から逃れる様子を著したノンフィクション作品です。
私も知らないような投資商品・スキームの話であったり、
節税のために母国を捨てることについてなど
いろいろ感じた作品です。
(お金があってもこういう生きた方はしなくないものです)

捨てられる~は、現在の金融政策を転換しようとしている
森金融庁長官の取り組みがわかり易く解説されています。
私も不動産投資で融資の現場にいる身として、
お上からの方針と実際の融資姿勢のギャップなど
得るものが大きかったです。
今後実現するかどうかは別として
融資姿勢の方向性がわかる本ですので
不動産投資家の方にもおすすめです。


私はよく本を読みますが、
これから読書の秋になりますので、
またおすすめの本がありましたら
ご紹介させて頂きます。


本題です。


 「潮目が変わってきた?」

についてです。


最近の各種報道にも出ている通り、
この数年続いてきた不動産市況が
ちょっと変わりつつあると私も感じます。


一般の居住用分譲マンションと

収益不動産の市況は完全には一致しませんが、
傾向をとらえるに際しては有効です。

細かい統計数字については、取り上げませんが、
前職の関係者からの話では首都圏タワーマンションは
来場者数が激減しており過去の勢いはなくなったとのこと。

しかし一部富裕層が投資目的・節税目的で購入するため、
成約単価は今でも強気で行けるのが現状のようです。
(関西の感覚では坪300万円を超えると高いと感じますが、
 首都圏では坪600万円近く、
 一般世帯はなかなか買えない次元になっています)


では、収益不動産の市況はどうなのか?

これも融資が付くため基本的には今の相場が
続くと思われます

地域差がありますが、首都圏では属性のハードルが
徐々に上がってきているとのこと
関西圏はいまだに融資は積極的です)

S銀行などのアパートローンはいまだに緩いですが
高金利に耐えるる物件が少ないためか
今まで対応していなかったエリアでも融資を出すように
なっています。



このように、不動産投資市況については、
まだまだ融資も付きやすいため
価格も維持されそうです。


こう書くと、タイトルの「潮目が変わった?」
というのが矛盾していますね。


ここでいう潮目とは、この数ヶ月で
やたらと任意売却案件が増えたということです。


目につくのが債務者が一般投資家と思われる案件で、
平成25・26年あたりに売買によって所有権移転しています。
(以前はアパートビルダーの地主任意売却案件が多かったです)


当社は京阪神の物件のみ取り扱いますが、
債務者の多くは関西圏以外の居住者の方で、
アパートローンで融資を受けています。

このアパートローンでは多くの方がオーバーローンで
融資を受けますので、抵当権の金額から逆算すると
購入した表面利回りがわかります。

ほとんどが、表面利回り8%台です。

(融資金利は4%以上で、期間はおそらく30年ですので
 イールドギャップは1%もとれていません。0.5%くらい。)

おそらく最初の2年間は空室保証がついていたものが、
2年を過ぎて保証が打ち切られ、空室が発生し
返済不能に陥ったのだと思われます。


内々の話ですが、不動産業者としては、
販売したお客様が返済不能になると、
程度によってはアパートローンを出す金融機関から
取引停止になり今後の事業に支障をきたすので、
家賃保証を延長するケースも多いのです。

(特にアパートローンしか使えない
不動産業者にとっては死活問題)


不動産投資ブームに合わせて、
新興の収益物件専門会社が急増しましたが、
2年間の家賃保証が終わりを迎える物件が出てきはじめ、
この数ヶ月で保証打ち切りによる債務不履行が
立て続けに起きていることから、
潮目が変わったと感じてます。


サービサーからの価格の提示は
それほど安いものではないため、
価格合意する案件は少ないと思いますが、
良い物件があれば当社お客様にもご紹介してまいります。
(S造中心ですのでアパートローンか信金・信組にて)


今後も現場の最前線にいる身として、
統計には表れにくい生の情報を提供してまいります。



本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明



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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


秋の繁忙期が徐々に始まってきました。

夏に退去があり決まりにくかった物件が
どんどん決まっていっています。


今現在の京阪神エリアの賃貸の動きは、
5万円以上の物件(単身・ファミリー問わず)
が中心に動いている状況です。
今後は4万円以下の低価格帯の住戸も
徐々に動き出し、11月中旬までに
動きのピークを迎えると想定しています。


当社は毎月管理戸数が増えており、
確定ベースで来月には2035戸になります。
(保有物件の外部への売却などで一部戸数が減りました)


管理戸数増加に伴い空室数も増えるのですが、
現在で97.1%の入居率となっています。
(店舗などは3ヶ月以上空くことが多い状況)


本格的な繁忙期突入前に、
リーシングにおける様々な種まきを完了しています。

これまでやっていなかった新たな募集方法も
展開していっていますので、
これからその成果が出でくることを楽しみにしています。



さて、本日は上記の種まきにも少し関連しますが
不動産投資ネタからは直接的には
外れた話題となります。



組織づくりについてです。


当社の考えを理解いただくために書きます。


当社は業種で分けると不動産業となりますし、
実際に不動産を売買・仲介したり、
管理したりしています。

しかし、それは手段であって目的ではありません。


目的は当社企業理念にあるように、
お客様に経済的豊かさ、
人生に潤いを提供することです。


そのための手段として、
収益不動産を活用しているだけです。


他に方法があればよいのですが、
私が思うに一番効率がよくリスクが少ないのが
収益不動産への投資だと思っています。

(そのうえで、補助的意味合いで
保険等の有価証券を組み合わせるのが
ベストと考えています。
今後保険事業も行っていきます。)


また、すでに収益不動産をお持ちの方については、
運営面で当社管理ノウハウを提供することで、
資産を保全し次の代に繋げるお手伝いをしています。



当社の事業はお客様それぞれの
人生に大きな影響を及ぼします。


当社の仕事の成果次第では、
お客様が目的が達成され経済的に安定することもできれば、
反対に人生を大きく狂わせたりするわけです。


よって、実際にお客様にサービスを提供する
私を含む社員全員が高いプロ意識、規範意識を
もって高いモチベーションで仕事に
取り組むべきだというのが私の考えです。



そういった考えから、
当社では以下のような組織づくりを
行っています。
主には人財に関する点にこだわっています。


■派遣社員は利用しません

資産形成および資産運用のプロとしての自覚をもって
仕事に取り組むためには
腰を据えて業務にあたる必要があり、
中長期的な人財育成が欠かせません。

会社によっては、
例えば入居者対応や簡単な事務作業は
派遣にお願いすることも多いようですが、
そういった業務も含めて仕組みづくりを行い
質の高い仕事をする必要があると考えていますので、
全社員を正社員としています。

(データ入力などで派遣を1,2ヶ月利用することはありますが)
 ※そもそも派遣という制度が私は好きではありません。
  サヤの抜かれ度合いがひどいからです。世界的に見ても異常。


■一般投資家向けの収益物件売買経験者は採用しない

これはこのブログでも常々言及していますが、
不動産業界、特に売買に関しては、
一般的に社員の給与は歩合給です。

完全歩合給という会社もかなり多いです。

そして不動産業界の売買を主体にする営業マンは、
会社を転々としている方がほとんどです。
売れなくなったらまた次の会社にといった感じです。


昔ながらのBtoBの取引中心の方や
戸建て住宅や分譲マンションなどの
一般実需物件が主体ならまだしも、
一般投資家向けに収益物件を売買していた方は
当社では入社をお断りしています。


自分の給料のために、微妙な物件や
確信的にダメな物件を販売してきた可能性が
否定できないからです。

(もちろん、すべての人がそうとは言っていません。)


それよりは、売買や管理の経験がなくても
ポテンシャルの高い方を採用し
きちんと育てれば収益物件のプロとして
お客様にも喜んでいただける
仕事を提供できるように必ずなります。
(事実、現在の社員は皆そうです)


最近は社員主体の発案による
先のリーシング手法の他、新たな物件調達手法、
お客様の利益になる新規事業など
様々な仕組みが構築できております。


中小企業は人財獲得が難しくなっていると言いますが、
とにかく優秀で規範意識のある人財を厳選し
採用しております。



以上、当社の主に人財関係を中心とした
組織づくりについてご紹介しました。


いろいろ書きましたが、
すべては企業理念の実現です。


私たちは収益不動産の購入から運用・売却に至るまでの
総合サービスを通じて、
お客様に経済的豊かさと人生に潤いを提供します。
そして、お客様・取引先・社員など
私たちに関わる全ての人々が幸せになることで、
地域社会ひいては日本国のさらなる発展に
貢献することを私たちの使命とします。


実現することで、私自身は生きた証を
世の中に残すことができ生涯を全うできます。


秋の繁忙期に1室でも多くの空室を決めるとともに、
お待ちいただいている多数のお客様に物件提供できるよう
まずは今年残り4ヶ月を頑張ってまいります!


本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明



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