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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
 
本日は、不動産投資ネタではなく、
会社経営についてです。
 

先日、新入社員3名・中途社員1名の
歓迎会を行いました。
 







 
こうして、新卒社員を複数名
会社に迎え入れられるようになったことは、
経営者として非常にうれしいです。

中小の不動産会社の多くは、
新卒の採用は行っていません。

不動産会社、とりわけ売買を行っている会社では、
即戦力になる社員が重宝されます。
すぐに会社に利益をもたらしてくれるわけです。
 (特に収益不動産の専門会社なら尚更です)

一方、新卒社員は、戦力にするのに、
かなりの手間と時間がかかります。
 
その間は、社員が上げる会社への利益より、
社員に支払う給料・社会保険料・間接費用などのほうが
かなり大きくなります。
(会社としては投資をしている状況です)

また、そもそも新卒社員を戦力にするためには、
指導できる人財が社内にいることが大切です。

いくら優秀な新卒社員を採用できても、
社内できちんと指導して才能を開花できる
体制がなければ、
その新卒社員にとっては不幸なことです。
 

当社では昨年、
初めて新卒社員(北村)を採用し
私をはじめ当社の幹部社員が指導した結果、
いまでは賃貸営業(リーシング)で
若さを生かした圧倒的な活動量と
頭に汗をかくことで、頭角を現しています。
 

去年の実績があり、優秀な社員の能力を
開発できる社内環境があると判断できたため、
今年は3名の新卒者を採用しました。
 
 
すでに2名は早く働きたいということで、
3月から仕事をしています。

ぜひ彼らには数年後には
会社を引っ張っていけるまでに
成長していってほしいと思います。

おそらく、

彼らはこれからの当社での社会人生活で、
多くの失敗をしたり、

社会の厳しさを痛感したり、
挫折したりと大変なことが

たくさん待ち受けています。
(私自身も、

入社1,2年目はほんとに多く失敗をし、
最初の会社を何度も

やめようと思ったものです。)

おそらく辞めたいと思うことも出てくるでしょう。

しかし、当社の事業はお客様の
お金まわりを扱う非常に重い仕事ですので、
私は社員を甘やかすつもりは一切ありません。
(生ぬるい仕事ではお客様を不幸にします)
 

そこは、徹底的にプロ意識を植え付けるしか
ないと思っています。
 

私としては、大企業ではなく
まだ創業4年目のベンチャー企業である
当社に可能性を見出し入社してくれた
新卒社員のためにも、
彼らを立派なビジネスパーソンに育て、
どこにいっても食べていける能力を
身に着けさせる責任があります。
 
 
数年後を振り返ってもらった時に、
大和財託に入社してよかったと思ってもらえるよう、
社員と正面から向き合い教育指導してまいります。
 
 
当社の社員が高いプロ意識をもち
優秀であればあるほど、

そして仕事にやりがいと誇りを持てば、
お客様に対し良い仕事ができますので、
ES(従業員満足度)を高め、
CS(顧客満足度)を最大化する経営を
今後もしてまいります。
 
ESなくしてCSなしです。
 
 
お客様におかれましては、
優秀な人財がどんどん集まってきている
当社にどうぞご期待ください。
 
本日は以上です。
 
大和財託株式会社 藤原正明
 
 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


春の兆しが日に日に

感じられるようになってきました。

 

この時期は東北出身者として、
平成23年3月11日に発生した
東日本大震災を思い出します。


私はちょうどその日は、
勤めていた大企業を辞め
独立に向けて動き出そうとして、
一度実家の岩手に帰る前日でした。

 

そして地震が発生しました。


公共交通も高速道路もすべて止まったため、
車で一般道を一日かけ実家についたことを
今でも憶えています。

 

私の親族で亡くなった方は
いませんでしたが、
この震災で18000人以上の方が亡くなられ

また今も行方が分かっていません。


生かされた者としてできることは
精一杯生きることだと思い、
第二の故郷である大阪でこうして
事業活動をして今に至っています。


今でも地元は応援していて、
先日は高校時代の友人が

東北を盛り上げるために、

地元で総合格闘技団体をやっており、
小さいながらも協賛いたしました。

 

※高校生時代、私は極真カラテの

世界チャンピオンを夢見て空手漬けの生活を、
その親友はボクシングをやっており、

二人で熱く格闘技談義をしていました


その他、寄付なども行っています。
(これは個人的にです)

 

私が事業をやるのは、

自分のお金のためではなく、

一言でいえば社会に貢献するためです。

 

今後も、事業活動を通じて、
社会のために少しでもお役に立てるよう、
頑張ってまいります。

 

 

さて、本題です。


前々回にご紹介していた、
新築物件で謳われている利回りには
嘘が潜んでいる可能性があるという話でした。


前回の記事はこちらから

 

 

新築物件のなかには
物件概要書に大きく書かれている表面利回りが
本来利回り計算でいれるべき数字を除いた
全く意味のない数字がかかれており、
それに騙されている方がかなり多い

 

と思います。


本日は、融資条件を含めて、
投資として成り立っているかの
検証をしてみたいと思います。

 

以下は、表面利回り7.46%と謳われている物件の概要です。
(これは実例です)


■総事業費
 土地価格:3500万円
 建築費:3600万円(税抜)
 建築費消費税額:267万円
 事業費合計:7367万円

 

 外構・地盤工事:200万円
 諸経費:950万円
 総事業費用:8517万円

 

■満室想定家賃:530万円
■ランニングコスト:90万円

 

この物件概要書に書かれている
表面利回り7.46%というのは、
「消費税および諸経費を控除した金額」で
満室想定家賃を除した時に算出される
利回りのことで、全く意味のない子供だましの
数字というのが実態
でした。


 530万円/(3500+3600)=7.46%


これは全く投資の実態を表していません。

 

世に出回っている新築1棟アパート・マンションには、
上記のような顧客をだまして売り出そうとしているのが
見え見えの物件が散見されます。

 

※これは地方の地場業者の話ではなく、

大手も含めてそういう会社が散見されます。

 

実際の利回りというのは、
満室想定家賃から想定される
あらゆるコスト・損失を引いた

純収益NOIを総投資金額で除した時に

算出される純利回りFCRで

表さなければなりません。


もちろん、この時の総投資金額には、
建物消費税や外構・地盤工事費用、諸経費も
すべて入れます。


とするとFCRは

 

NOI=530-90=440万円

 

FCR=NOI/総投資額

   =440/(8517)

   =5.17% ※ただし空室損失を考慮せず

 

 

では、実際の融資条件を当てはめて、
投資としてどうか検証しています。

融資条件は以下の通りとなっていました。


自己資金:1,217万円
借入金額:7,300万円
借入金利:3%
借入期間:35年

年間返済額:337万円

(ローン定数K=337万円/7300万円=4.62%)


この時の税引き前キャッシュフローは以下の通りとなります。


税引前キャッシュフロー

 =NOI  -  ローン返済

 =440 - 337 

 =103万円


思ったより出てると感じる方もいると思います。


しかし上記のキャッシュフローの半分以上は、
あくまでの自己資金投下部分から生み出されている
キャッシュフロー
です。


このパフォーマンスであれば、
キャッシュフロー目的で投資をするならば、
あえて不動産投資をする必要はなく、
他の投資(外貨建て投信・保険)で
自己資金分を運用したほうが良いということです。

 


不動産投資におけるキャッシュフローを分解すると、

自己資金(エクイティ)部分から出るキャッシュフローと、
借入金部分から出るキャッシュフローに
分けられます。

 

自己資金からのキャッシュフロー 
 =自己資金×純利回りFCR

  =1217万円×5.17%  
 =63万円


借入金からのキャッシュフロー

 =借入金×イールドギャップ

 =7300万円×(5.17% - 4.62%)

  =7300万円×0.56%

  =40万円

  

 ※純利回りFCR - ローン定数K


合計は63+40=103万円となります。

 

 

レバレッジをあまり効かせない、
あるいは逆レバレッジの投資も
相続税対策とか、
本業の多額の収益を挙げられている方にとっては、
全くダメではありませんが、


安定収入源の確保、特別の資産を持たない方が
資産を形成するには、
やはり一定水準以上のレバレッジを効かせて、
自己資金に対する投資利回りを上げることが必須
です。

 

(私的には、イールドギャップ
1.5%はないと話になりません)


上記新築物件は、新築プレミアムの賃料が高い状態で
イールドギャップがわずか0.56%ですから、
今後の賃料下落に耐えられません。


やはり言えるのは、


初期設定の段階、つまり物件購入時に

表面利回りがよいとかというイメージではなく、
きちんとNOIとFCRを出して、
そのうえで適切なファイナンスを選び、
適切なイールドギャップを取れるように
したうえで投資をする

 

これ以外、失敗を避ける方法はないということです。

(相続税対策とか、
本業で多額の収益を上げられている方の場合は
この限りではありません。)

 


ちょっと辛口の内容になりましたが、
今回ご紹介したような、
嘘の表面利回りをそのまま信じて投資をされている方が、
最近非常に多いので、警鐘を鳴らす意味で
書かせていただきました。

 

※これは上場企業の物件でも起こりえますので、

良く物件概要書を見てください。

 

 

私がこういう情報を発信することで、

少しでも被害に遭う人が少なくなったらと、

切に願っています。

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社 藤原正明

 

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


3月になりました。

 

当社は2月時点での入居率が98.9%と
過去最高を更新しました。

 

しかし、3月末退去があるため、
まったく油断していません。

 

退去予定の状態で入居申し込みを取り付け、
退去後1週間以内にリフォームを仕上げ
入居いただければ、
繁忙期が終わった状態で入居率98%以上を
達成できそうです。


これは、私がどうこうしたのではなく、
社員のみんなが様々な仕組みを考え
実行した結果の賜物です。

 

今後も多くのオーナー様の期待に応えるべく、
社員とともに頑張ります。

 

さて大好評いただいている
前回の続きは次回にまわし、
本日は会社内の話をしたいと思います。


人財についてと、会社の方向性

 

についてです。

 

 

3月に入り会社に新しいメンバーが
続々入ってきました。


当社では昨年、
初めて新卒社員を1名採用しましたが、
今春は3名採用することができました。
(3月ですがすでに2名は入社し、
1名はバイトとして働いています)


その他、今月は中途1名が入社済みです。


来月・再来月には、3名の入社が確定していますし、
現在選考中の方も数名おりますので、
5月までには社員数30名を目標にし
採用活動を行っています。


年々感じるのは、新卒・中途を問わず
当社に応募していただける入社希望者の
数および質が上がっている
ことです。

※当社では、不動産業界経験者(特に売買)は
原則採用していません。
業界経験不問のポテンシャル採用です。


よって、その数多くの応募者の中から、
本当に取りたい人財だけを採用することができています。
(内定を出しても他の会社に行かれる方もいますが)


新卒者については、即戦力ではありませんが、
私や私の考えをよく理解した幹部社員とともに
仕事をすることで1年後にはかなり成長し
活躍してくれるものの期待しています。
(事実、昨年春入社の新卒社員は、
リーシングで成果を出しています)


また中途入社組も、各分野で活躍してきて、
ベンチャー企業である当社で
ビジネスパーソンとしてさらに成長していきたいという
高い志をもった優秀な社員が入ってきています。


私がとにかく人財にこだわるのは、
お客様と日々直接やりとりするのは社員であり、
社員が優秀でなければ、
お客様に質の高いサービスを提供できない

と考えているからです。

 

そして、社員の満足度が高いこと

というのが絶対条件として加わります。

(いわゆるES:従業員満足度です)

 

 

特に当社のような、
命の次に大切なお金まわりを
コンサルティングし実際に売買・運用していく
事業であれば、なおさらその傾向になります。

ダメな人間・信用のおけない人間に
自分の大切なお金の運用を
まかせようとはだれも思わないでしょう)


マーケットやお客様からの会社の評価というのも、
代表者である私が発信する情報などではなく、
日々の社員の仕事の積み上げによって
お客様に満足いただき、それが口コミなどで
広がるものだと思います。

 


HPやブログで私が発信している情報と、
実際の仕事の成果がかい離していれば、
お客様の期待値以下となり
評価を著しく下げてしまうということです。

 

私の仕事は、優秀な人財を獲得し、

その社員のみんながやりがいを持って

仕事にうちこめるような環境を整えることです。

 


これは完全なる私個人の私見ですが、
私も4年間会社を経営してきていますが

不動産投資・賃貸管理を一般投資家に
提供する不動産会社で、
顧客第一で事業を展開している会社

というのはこの日本において
ほとんどないと感じます。
(ゼロとは言っていません)


当社はそのほとんどない会社になり、
かつ今後さらに影響力を社会に発揮できるよう
会社を大きくしていく方向です。

 

その過程で、IPO(上場)もします。
(ゴールではなく、手段です)

※IPOに関しては、今後具体に進んでいきますと、

いろいろな絡みで細かいことは言いにくくなるらしいので、

今後詳細はあまりブログではお伝えできなくなります。

 


そのためには、とにかく人財の優劣で
お客様に対する仕事の成果が決まると考えていますので、
これからも人財の質にはトコトンこだわり、
当社の企業理念である


少しでも多くの方に経済的豊さと人生に潤いを提供する


を実現してまいります。


これからの当社にご期待ください。

 

本日は以上です。


次回は不動産投資ネタに戻ります。


大和財託株式会社 藤原正明

 

 


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