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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


昨日、経営方針会議を全社員出席のもと行いました。


経営方針会議は、
今期の振り返りと来期の目標・方向性、
5~10年先の中期経営経営、
そしてそれ以降の長期経営計画を策定し、
社員と共有します。


私は創業以来、毎年経営計画書を策定しています。
(これは師匠である
武蔵コーポレーション大谷社長に教わったことです)


社員3名位の時から、
メンバーと会社の目標はもちろんのこと、
方向性や価値観を共有することに重きを置いてきました。


価値観を共有していない組織は、

1+1=2以上になることはないと思いますが、
価値観が社内全体に行き渡っている組織は、
1+1>2ばかりか
10でも100でもなることが可能です。


当社は関西エリアに特化し、
一般投資家に対してのコンサルティング、
収益物件の売買から管理運営までを
一括で提供する会社です。


会社の各部署が同じ価値観のもと
一体となって組織が動かかければ、
お客様に良い物件の提供や
良い管理運営が出来る訳がないと思うわけです。


来期のテーマは「変革」です。

企業理念の実現、
一人でも多くの方の資産形成および資産運用の
お手伝いをさせていただけるよう、
6月からの来期も社員一丸となって
業務にあたってまいります。



さて、本題です。


本日は


 「法人を利用したスピード購入術


についてです。


前回、前々回で赤字決算でも融資を受けられるかどうか、
について解説いたしました。


結論としては当たり前ですが黒字が望ましく、
結局のところ黒字決算を続け
内部留保(純資産)を積み上げるのが
不動産投資で融資を活用して買い進める
王道だという話でした。


しかし、このやり方ですと、
数年間の決算書・確定申告の実績が
必要となり時間がかかります。


一方で、実は新設の資産管理法人の場合は、
個人属性・金融資産しか見ません。
(B/S、P/Lがないので当たり前ですが)



この2点を考慮して、
物件をスピード感をもって買い進める方法が、
1物件・1法人・1金融機関」でやる方法です。


この方法で買い進めるポイントは次の3点です。


 1.見せ金(金融資産)を極力減らさない

 2.金融機関の担保評価の高い物件を買い進める

 3.個人信用情報に債務を載せない



そもそもですが、借入を起こして物件を保有すると
当然に資産も増えますが、債務も増えます。

そして追加融資しようとする金融機関は、
保有物件の中期的なキャッシュフローは安全なのか、
保有物件担保力と債務のバランスはどうか、などを
細かく見てきます。そして購入スピードも見てきます。


急速に保有物件を増やすと、
金融機関からは「1、2年は運営状況を見させてください」
といわれるようになります。


そこで、「1物件・1法人・1金融機関」です。

この方法はその名の通り、
それぞれの金融機関別に法人を作り、
各金融機関には他の法人の存在を伏せながら
物件を買い進めるという方法です。



しかも、最初のうちは毎回新設法人で購入するため、
先にご紹介したような審査を受けずに
金融資産のエビデンスをキチンと示し、
今回購入する物件の担保力と債務のバランスが取れていれば
融資承認を下ろしやすくなります。



ポイント別に解説します。


1.見せ金(金融資産)を極力減らさない。

新設法人で物件を購入する際は、
個人金融資産の有無が大きな影響を及ぼします。

スピード感をもって物件を購入するためには、
常に一定の金融資産を保持しておく必要があります。

金融資産のエビデンスは
どれくらい必要になるのでしょうか。

本業の年収にも多少よりますが、
最低5000万円は欲しいところです。
ここでいう金融資産は現預金、有価証券、
抵当の付いていない不動産などを差します。


物件購入時には、物件価格以外にも
仲介手数料や登記費用、不動産取得税などので、
別途物件価格の7%程度費用がかかります。

金融機関としては、諸費用くらいは
自己資金で払ってほしいという考えが一般的ですが、
各種アレンジによってオーバーローンも可能になります。

そういう買い方ができれば、自己資金を減らすことなく、
物件を買い進めることが出来そうです。



ちょっと、長くなりましたので、
次回に続けます。

本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明



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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

以前少し告知をいたしましたが、
来月からサンテレビさんでCMを流すのですが、
先日撮影に行ってきました。

はじめて撮影現場に入ったのですが、
ロケハンメンバーの段取りの良さに
とても関心しました。

分単位で撮影スケジュールが組み込まれ、
その時に必要な備品は想定されるネックと
代替え案が完璧に用意されていました。

また、撮影監督の方の映像完成度のこだわりに
プロを感じました。
(今回は私も出演しており、何度も撮り直ししました)


おかげで面白いCMが出来たと思います。


6/7(火)から毎週火曜日中心に阪神戦で協賛し
CMが流れますので楽しみにしていてください。
(HPでもアップします)


また、今回初めてCMを流すということで、
サンテレビさんの過分なご配慮を賜り、
甲子園球場ロイヤルスイート席にて阪神中日戦に
ご招待いただきまして社員数名と行ってきました。

試合には負けてしまいましたが、
通常では体感できない空間で
野球観戦させていただくことができました。


今後も会社規模拡大を図り、
お客様にスケールメリットを提供出来るよう
業務にあたってまいります。



さて、本題です。

前回の続きで、


【Q&A】赤字でも融資は受けられるか? パート2


についてです。




不動産投資では融資を継続的に受けれるかが、
規模拡大のために必要不可欠ですが、
赤字の場合融資にどのように影響するかという話です。


前回はパッケージ型アパートローンの話でしたが、
今回はプロパーローンの場合です。


プロパーローンは法人で受けるケースが多いため、
法人前提で話を進めます。


金融機関からみて、
法人にも目的別に2種類あります。

 ①一般事業法人
  
 ②資産管理法人


①一般事業法人…
 営利を目的として事業を行う法人のことで、
 一般的な会社全体を差します。

②資産管理法人…
 金融資産や不動産などの資産管理を目的とする会社で、
 一個人や一族の資産を法人で持つことで、
 税金面や相続時のメリットを目的とします。


金融機関は法人の種類によって融資姿勢を変えてきますが、
結論からいえば、どちらも赤字は融資に大きくマイナスですが、
赤字だから即融資NGかといえばそうとも言えないです。


①の一般事業法人で赤字ということは、
本業自体がうまくいっていない可能性が高く、
融資はかなり厳しくなります。

一部例外があるとすれば、一過性の赤字で
今期は黒字化が見込まれている場合で、
過去の利益の蓄積が今回の物件購入債務に比べ
十分にある場合は融資が出る可能性があります。


例としては、
業歴が長く利益余剰金の蓄積があるものの、
業界自体が斜陽産業で赤字決算が続いており
賃貸経営事業に本業を転換しようする場合は
融資を受けられることが多いように見受けられます。

実際当社のお客様でも、
地元で長年事業を行われてきた法人で、
経営者の代替わりを契機に、
賃貸業に転換された方がいらっしゃいます。



一般事業法人は一部の方が対象になると思いますので、
②の資産管理法人での融資についてはどうでしょうか。


資産管理法人の場合、
もともと利益を出すことを目的としていないため、
赤字であっても融資を受けられます。

しかしその場合は、
資産管理法人自体の資産というよりは、
法人代表者やその一族の方の資産
(奥向資産といいます)が債務に比べ
どのくらいあるかということが重要になります。


言い換えると、資産が潤沢にあれば赤字決算であっても
追加で融資が受けられますが、
資産の積み上げがない一般的な方の場合は、
赤字の場合は追加融資が直ぐには受けられない
ということになります。


もちろん、物件を購入した年度は損金がかさむため、
赤字になることが多いのですが、
その場合は購入費用等の一過性の支出が発生しないと
想定した場合で、黒字になっていることが重要です。


事業規模を拡大していくには、
黒字を確保し適切に税金を払っていくことが大切となります。

(節税も大切ですが、
実は融資を継続して受けるための必要コストが
税金という側面もあるように感じています。)



【まとめ】

プロパー融資の場合、
一部の資産を潤沢に持っている方を除き、
赤字決算では追加融資を受けることは難しい



特別の多くの資産を持たない方が
その年度に物件を購入すると、
追加で物件を購入できるのは
1年以上先の話となっています。

投資家の方によっては、
良い物件があればどんどん買っていきたいという方針を
お持ちの方もいらっしゃると思います。
その場合の買い増し方法は次回に解説します。
(あまり勧められた方法ではないのですが)



本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

初夏を感じる季節になってきました。

私は取引する物件はほぼすべて
実際に見にいっておりまして、
この時期は実査しやすく好きです。

個人的に収益物件というそのものがとても好きで
この世に同じものが一つとないこと、
良い物件であれば自動的にお金が入ってくること、
などがその理由です。

つまり趣味(好きなこと)が仕事になっている状態です。

サラリーマンの方や経営者の方、専業主婦の方であれ
人生の大部分は仕事をすることになります。

仕事が楽しくないと、人生が楽しくないとの
同じだと思っておりますので
こうして大好きな収益物件を扱うことを
仕事にできていることに
とても幸せを感じております。

(お客様や取引先、
社員のおかげでこの仕事を続けられています)

当社では急激に人数が増えた関係もあり、
こういった仕事観を共有することに力を入れています。
古参社員は私が直接指導してきましたが、
徐々に組織も階層化していっていますので、
個人商店的な内部統制手法では価値観の共有が
出来ないと思うからです。

私をふくめ、社員みんなが今まで以上の
高いレベルで仕事が出来るようにしていき、
お客様のご期待に応えてまいりたいと考えております。


さて、本題です。

本日は、

 「赤字でも融資は受けられるか?」

についてです。

最近の投資相談で質問を受けましたので
Q&Aとして書きます。

不動産投資で規模を拡大していくには、
継続して融資をうけられるかどうかが肝となります。

その時に、
確定申告または決算書上赤字になっている状態で、
追加の融資が可能かどうかという話です。

結論から言えば、ケースバイケースとなります。
アパートローンを利用している場合は可能、
プロパーローンを利用する場合は金融資産次第となります。

サラリーマンの方が個人属性を利用し
アパートローンで融資を受ける限りにおいては、
確定申告上赤字であっても基本的には
問題なく融資を受けられます。

これは、担保の考え方が物件そのものよりも
本業の給料に重きを置いているからです。

よって、年収にもよって融資金額は変わってきますが、
アパートローンだけの利用で目標を達成できる場合は、
不動産所得を赤字にして、本業などのほかの所得と
損益通算し所得税の還付、住民税の圧縮を
図ったほうが税引き後CFが最大化するので
良いという判断となります。

(どこまで損金計上するかは、
税理士によっても見解が分かれますし、
税務当局に否認されないように相談が必要です。)

このときの注意点は、
減価償却費をどうするかです。
単純に考えれば、売買時に建物金額を高くするよう
売主に交渉できれば多くの減価償却費を計上できます。

しかし、減価償却費を計上するということは、
簿価が下がることですので、最終的に売却時に
累計減価償却費相当が売却益として課税対象になります。

(もっと厳密に言えば、土地を取得するための利息部分は
損益通算できません)

よって、保有期間中の総合課税時の税率が
売却時の税率より高くなければ、
最終的に損をするということになります。
不動産譲渡益にかかる税率は、
5年以上の保有で約20%となりますので、
総合課税時の税率がそれより下の年収の方は
最終的にはまったく節税にならないということを
良く理解してください。

個人的は話になりますが、
私自身は個人名義で1棟だけアパートを保有しています。
ほぼ満室稼働していますが
不動産所得はマイナスになっています。
これは、減価償却費の計上によることが大きいのですが、
結果として損益通算することが出来ています。


最近はパナマ文章がマスコミをにぎわしていますが、

私個人的な意見では公職についていない民間人は、
法に基づいた方法であればそれほど
非難されるものではないと感じています。
個人資産を守れるのは自分次第だと思いますし、
もしこれで非難されるなら、地主の方が相続税対策として
マンションを建築し相続税評価額を圧縮し
相続税を免れ得る古典的土地活用方法も
非難されるのと同じような感じだと思うからです。


話が大分それてしまいました。


次回、プロパーローンの場合をご紹介します。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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