テーマ:

 
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


本日は不動産投資ネタではなく、
イベントのご報告となります。



先週のブログでもお伝えしておりましたが、
今月16日(金)~18日(日)の三日間、
甲子園球場で開催の
阪神タイガース 対 東北楽天ゴールデンイーグルス戦に
「大和財託DAY」と銘打ち冠協賛させていただきました。


ちょうど昨日、初日ということで
全社員で試合を見に来ました。












 
今回、人生初の始球式をさせていただいたのですが、
練習の成果もあり?
無事終えることができました。
(すっぽ抜けましたが。。かろうじてノーバウンドでした)

試合中も、当社のCMがオーロラビジョンに流れたり、
ウグイス嬢による場内アナウンスもあったりと
甲子園球場が大和財託一色になり、
とてもうれしく思いました。

試合結果は4-2で阪神が勝利しました!
(9回すこしひやひやしましたが、鉄板でした)

こういうことができるのも、
 
当社を信用し物件購入・賃貸管理を託して頂いている
沢山のお客様、
 
当社事業推進のために協力いただいている取引業者様、
 
そして日々ハードに仕事を頑張ってくれている社員のみんな
 
のおかげです。
 
 
本当にありがとうございます。
当社に関わる全ての方の期待に応えていけるよう
これからも死ぬ気で仕事に誠実に取り組んでいきます。
 


大和財託DAYは日曜日(6/18)まで続きますので、
ぜひタイガースにはこの三連戦は特に
頑張っていただきたいですし、
私もいつも以上に応援に熱が入ります。


さて、今回初めてこのような取り組みをさせていただきましたが、
現在当社ではマーケティング部門を新設し、
今回のような阪神タイガース冠協賛などのCSR活動のほか、
広報・IRなども積極的に行ってまいります。


不動産投資・賃貸経営という業界だけで知られるのではなく、
地域社会に必要とされる会社になりたいと切に思っています。



当社は現在数年後の東証マザーズへの上場に向けて
動いていますが、よく関係者から聞かれるのが


「大和財託さんは東京や
ほかのエリアに進出しないのですか?
広域展開することで事業規模の拡大が
容易になるのではないですか?」

ということです。


答えは完全に否です。


当社は関西圏に特化して事業を展開しているおかげで、
他社が仕入れに苦戦する中でも
コンスタントに仕込みができています。
経営計画上、2年後までの仕込みはほぼ完了済


詳細は伏せますが、関西圏ならではの様々なトラップ(罠)を
踏まないでいられるのも、地域を知り尽くしているからです。
(関東の同業者はよく踏まれて大変になっていますが)


あくまで私の主観ですが、
関西の不動産業界は人間関係が非常に重要になっています。
そして狭い業界でもあるので、
ちょっとお行儀の悪いことや不義理なことをすれば、
すぐに業界内に広がってしまいます。


創業5年目を迎え、関西圏における業界内での
私の人間関係も広がりましたし、
会社として誠実な取引・対応をずっと行ってきたので、
良い状態になっていると感じています。


これからも、関西エリアをより深耕し、
企業市民としての役割を果たしてまいります。


当社が展開する事業をより多くの方に認知いただき、
公器としての会社に少しでも近づいていければと考えています。


本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明
 
 
※社員研修のため次回のブログ更新はお休みです。
次回は再来週の7/1(土)となります。
 
 
 
おまけ

 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今月の16日(金)~18日(日)の三日間、
甲子園球場で開催される
阪神タイガーズ 対 東北楽天ゴールデンイーグルス
に冠協賛させていただきます。


詳細はこちらをご覧ください。


関西を地盤とする企業市民として、

地元球団である阪神タイガースの試合に冠協賛することで、

少しでも関西エリアを盛り上げるお役に立てればと

考えております。



予定では16日(金)に、私が始球式でボールを投げます。


私は幼少期より極真空手を、
今でもウエイトトレーニングやランニングはしているので、
フィジカル面はアスリート並み

(体重71kg、体脂肪率8%、ベンチプレス145kg/ノーギア・正式フォーム)

にあるのですが、
球技全般は苦手なので、数日投球練習をしています。


せめてノーバウンドでキャッチャーまで届けば合格と定め、
最終調整しています。


また来週ご報告させていただきます。


さて、本題です。


先週の続きとなります。


 「当社がなぜセミナーを行っているか? パート2」


についてです。

前回の記事はこちらから


当社に以前投資相談に来られたお客様などから、

「ブログなどでは、

既に多くのお客様が当社からの物件紹介を

お待ちいただいている状況です、と記述があるが、

一方で当社は無料相談会やセミナーを

積極的に行い集客をしている、

これって矛盾していませんか?」


という質問を何件が受けましたので、
その回答となります。


一番の目的は、

これから不動産投資・賃貸経営を行いたいと検討の方に、
正しい知識を提供する



ということです。


きれいごとのように聞こえるかもしれませんが、本気です。


当社には毎週のように多くのお客様が
投資相談にお越しになられます。

物件を保有していない方も多いのですが、
既に物件を購入している方や
ほかの会社で物件の紹介や提案を受けている方なども

いらっしゃいます。


ちゃんと勉強され良い買い方

(良い物件をよいファイナンスで)を
している方も一定数いらっしゃるのですが、
一方で「なんでこんな物件購入されたのですか?」と
思わずにはいられない物件を
保有している方が結構多いのです。


また、投資相談時には
ほかの不動産会社・建築会社からの提案資料を
当社にご持参いただくことも多いのですが、
これも数字のトリックが随所に散りばめられ
自殺行為の投資になってしまう案件も多数です。


一例を挙げますと、以下の通りです。



1.新築物件で表面利回り算出がでたらめで、

  高いように見せている

そもそも、表面利回り自体が

投資上意味のない数字ですが、
それでも最初に目にする数字です。

中古物件の一般的な表面利回りは、

 年間想定満室賃料 / 物件価格(税込)
 
で求められます。


しかし、結構多くの新築物件の表面利回りの計算方法は

 年間想定満室賃料 / (土地+税抜建築費用)

となっています。(すべての物件ではないです)


建物が建物として機能するためには、

別途費用として計上されている
外構・地盤工事代、造成工事、

上下水水道工事などが必要ですが、
そういったものを利回り計算時に控除しています。

中古物件と同じように

土地・建物総額で表面利回りを計算すると、
こういった会社の新築物件は

木造で利回り6%前半となります。

建物や会社のイメージで

投資してはいけない典型的なパターンです。



2.三大都市圏ではない地方エリア、築30年以上の鉄骨造、

   金利4.5%、30年、オーバーローン

 「自己資金ゼロ」「サラリーマンでも」

 「年収〇千万円実現」
 
などの広告が最近やたらと目につきます。

そういう広告の先には、

タイトルのような地方エリアの築古S造の
物件を購入することになるケースが多いようです。
(すべてではない)

こういった物件が、

表面利回りで12%以上とかあれば話はまだ別ですが、
10%以下、ひどいものだと

8%台で販売され購入されています。

多くは2年間の家賃保証がついていますので、
最初はぎりぎりキャッシュフローが回りますが、
保証が切れると、、、。


最近も大量の物件が

当社に売り物件情報として入ってきましたが、
謄本を見ると某アパートローンの抵当権がついており、
購入時期も2-3年前のものばかりでした。

売却理由もお察しの通りで、

今後ますます増えていくのだろうと
容易に想像がつきます。



3.高属性の方が、なぜか4.5%で融資を受けている

勤務医の方や、

年収1500万円以上サラリーマンの方などが、
タイトルのような条件で

物件を購入しているケースも散見されます。

購入している物件も上記2のような物件です。

当社であれば、もっと良い物件を

金利1%台でファイナンスアレンジ可能なのに、
本当に惜しい購入の仕方をされている方が多いです。


4.良い条件で融資が付くのに、

  なぜか自宅共同担保前提のノンバンクで購入している

築古木造物件に融資をつける金融機関は

かなり限られます。

もちろん、各地域には

独自の融資基準でお金を出しますので、
地域性が出やすいものです。

全国的に利用できるところでは、

ノンバンクがあるのですが、
このノンバンクは添え担保(共同担保)が

必須となっています。

その場合、当社では

原則自宅を担保に入れることは

避けてもらっています。

それは万万が一、

賃貸経営が成り立たなくなった場合、
自宅まで強制的に競売にかけられてしまう

リスクを避けるためです。

にもかかわらず、

自宅共同担保をはじめから購入前提として
提案してくる会社には注意が必要です。

当社の場合は、

お客様の居住地が限定されますが、
築古木造物件でも

長期融資が可能な金融機関がありますので、
そちらをご提案するケースが多いです。



などなど、挙げればキリがありません。



こういった投資をしてしまった原因は、
もちろん業者側の問題が一番ですが、
投資家の方の勉強不足というのもあると思います。

投資は自己責任といえばそうですが、
私としてはこの状況を看過できないです。


当社が不動産投資をされたいすべての方に
優良物件を提供できれば良いのですが、
良い物件は限られますので、現実的ではありません。


そこで、当社が失敗しない

不動産投資のイロハを提供すれば、
先に挙げた失敗は防げる
と考えました。


セミナーの内容はポジショントークではなく、
物件を販売するという目的ではなく、
シンプルに不動産投資成功の原理原則をお伝えしています。

(もちろん当社は事業会社ですので、
セミナーにご参加いただい方が
今後当社と取引する可能性はありますが)


これが、セミナーを開催する理由です。


また、最近始めたこととしては、
賃貸経営コンサルティングサービスがあります。

 

詳しくはこちら


当社が賃貸管理会社の立場で、
他社経由で紹介されている物件を無料で投資判断する

というものです。
(ご購入された場合は、

 当社で管理を受けさせていただきます)

そのうえで購入するかしないかを判断いただくサービスです。


投資コンサルティング会社であり
賃貸管理会社(プロパティマネジメント会社)でもある当社が
賃貸需要・賃料・建物管理費用などを査定の上、
融資条件とセットでリアルな

投資シミュレーションをいたします。




私が経営者として常にぶれないで置きたいのが、
創業時の思い、企業理念の追求です。

会社が大きくなっても、その軸だけは絶対にぶれさせません。


当社が何らかの形でお客様のお役に立つことができれば、
それは企業理念の実現になります。


これからも社会に必要とされる

愛される会社を目指してまいります。



本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明
 

 
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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


6月に入りました。
当社の第5期が始まりました。


先日、今期以降の経営方針について、
経営方針発表会を全社員参加のもと行いました。


今期(第5期)は3か月間の変則決算とし、
来期(第6期:平成29年9月~平成30年8月)の目標を
具体的に掘り下げ社員と共有しました。



第6期のテーマは【創造】とし、

創業以来行ってきた事業領域を

今後広範囲で展開していきます。
(ここでいう広範囲とは

エリアではなく事業を増やすということ)


また、今回、中期経営計画もブラッシュアップし、
今後の当社の目指す方向を数字とセットで示しました。
 




その過程で、

早ければ第8期中(平成32年)に東証マザーズ上場

を果たし、さらなるサービス展開を行っていく計画です。



すべては、企業理念の追及のためです。


当社が行う収益不動産を軸とした事業により、
富裕層の方・サラリーマンの方など幅広い顧客層に
経済的安定を提供し人生に潤いを提供します。

そして、顧客・取引先・社員・株主など
当社に関わる全ての方が幸せになり

社会に必要とされる会社になる


私は死ぬ気でやりますので、
必ず実現するものと信じています。


どうぞ当社にご期待ください。




さて、本題です。


本日は、また最近お客様から

当社に対し質問を受けましたので、
回答といいますか、

当社の考え・方針を共有します。


「当社がなぜセミナーを行っているか?」


についてです。


当社にアクセスいただくお客様
(まだ物件は購入いただいていない方)は、
結構このブログをくまなくご覧いただいており、
その記述内容と当社の動きが矛盾しているのでは?
ということでした。


具体的には、

「ブログなどでは、

既に多くのお客様が当社からの
物件紹介をお待ちいただいている状況です、

と記述があるが、一方で

当社は無料相談会やセミナーを

積極的に行い集客をしている、
これって矛盾していませんか?」



ということです。


ご指摘はごもっともです。



現在、不動産投資主要ポータルサイトを覗くと
不動産投資・賃貸経営セミナーが非常に活況です。

例えば、最大手のサイトを見てみると、
大阪府内×6月開催という条件でセミナーを検索すると、
74件のセミナーが開催予定となっています。
毎週20件近くのセミナーが行われている計算となり、
私が創業した4年前には考えられなかったことです。

セミナー主催者のほとんどは
不動産会社かアパート建築を生業とする建設会社です。
(当社を含みます)


では、なぜ不動産会社・建設会社がこうもセミナーを
積極的に行っているのでしょうか?


目的はシンプルで、集客のために、
積極的にセミナーを行っているわけです。



セミナーで集客し、購入見込み客を囲い込み、
自社の物件や建築請負を販売する
ということです。


事実、ほとんどのセミナーではセミナー後に
個別相談会とか物件セールスの場が設けられています。



では、当社の事情はどうかといえば、
集客という目的も少しはありますが、
一番の目的は集客ではありません。

そもそも、誤解を恐れず言えば、
現在の当社は

購入見込みのお客様には全く困っていません。

見込みのお客様約2500名に対し、

これまでの販売数はのべ150棟程度です。
(2500名すべての方に

お待ちいただいているわけではないですが、
当社が投資するに値する物件数に対し、

10倍以上のお客様がまっているということ)

そして、すでに物件をご購入いただいたお客様からは
バックオーダーを頂いている状態です。


当社は年収倍率で融資枠が決まる

アパートローンではなく、
市中金融機関のプロパー融資がメイン
ですので、
融資の枠までという販売方法はしておらず、
極端な話、既に取引済みのお客様だけで
今後も会社を継続できます。
地元金融機関と強い信頼関係を
構築しているから成せるビジネスモデル
です。


では、当社がセミナーを行う一番の目的は何か?


それは、

これから不動産投資・賃貸経営を行いたいと検討の方に、
正しい知識を提供する



ということです。

ちょっときれいごとのように
聞こえるかもしれませんが、
私は本気でそう考えています。


昨今のブーム、安易な投資を勧める風潮に、
腹が立っています。


ちょっとヒートアップし長くなりましたので、
次回につづきます。



本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明
 

 
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