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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今日から10月がスタートです。

多くの企業では下期のスタートとなりますし、
6月期初の当社では第一タームの
4ヶ月が終了したことになります。

先日、第一タームお疲れ様会を行いました。

第一タームの振り返りとともに、
第二タームも組織力でより良い仕事を
していくことをメンバー全員で確認しました。
(まずは年内空室を埋めまくります)


現状お蔭さまで計画通りの経営ができています。
今期販売予定であった自社再生物件は完売し、
売上25億円・経常利益2.5億円がほぼ確定し、
現在は来期以降の物件仕入れを進めています。

(最近は再生物件のオーダーが非常に多いです。
 来期・再来期分の仕入れも順調です)


お客様のご要望数に対し、
まだ1/10程度の物件しか取引できていませんので、
力不足は感じています。

さらなる仕入れルートを開拓し、
お客様に満足いただける物件を提供していきます。


さて、本題です。


本日はお宝物件を探す視点」についてです。



ご周知のとおり、現在は不動産価格が高騰しており、
また不動産投資ブームの流れもあり、
ポータルサイトなどで割安でキャッシュフローが
潤沢に出る物件を見つけるのは至難の業です。


良い物件が少ないといわれる状況下でも
京阪神エリアの物件しか扱わないにもかかわらず、
当社では毎月コンスタントに取引ができております。


もちろん、当社独自ルートから情報を仕入れている事実は
ありますが、それ以外にも他社があきらめる物件でも
正常物件に仕立て上げ取引しているわけです。


投資家の方にとっても視点を変えてみることで、
お買い得物件を見つけることが可能となります。


今回取り上げたいお宝物件を探す方法として、
違法物件を積極的に検討してみることです。


実務上狭義での違法物件は、
建築基準法上の法定容積率または
建ぺい率を超過して建物が
建てられているものを言います。
※容積率・建ぺい率の説明は割愛します。


関西圏は違法物件の割合が以上に多く、
流通している収益物件の半数程度を占めると思います。

ポータルサイトを見ると、一見高利回りな物件でていれば
100%違法物件というが関西収益物件のあるある話となります。

違法物件であっても市中金融機関であれば
融資をつけるところがあるため流通していますが、
融資条件は高金利(3%以上)となるのが一般的です。

そして、違法物件ということで
並みの利回りでは検討される方も少なく、
適法物件であれば瞬間蒸発しそうな利回りであっても
売れ残っていることが多くなっています。


ここで、少し違った視点を持ってみます。


実は一見違法物件に見えているものでも、
実は適法物件であることも多々あるのです。


当社はこういうノウハウを活用することで、
事実違法物件として出回っていた物件をきちんと整理し、
適法物件として取引することがあります。


次回、詳細をご紹介します。


本日は以上です。

大和財託株式会社 藤原正明


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大和財託の藤原です。


今日から10月がスタートです。

多くの企業では下期のスタートとなりますし、
6月期初の当社では第一タームの
4ヶ月が終了したことになります。


先日は第一タームお疲れ様会兼
社員誕生日会を行い、
これまでの振り返りと
第二タームもメンバー全員の力を合わせてに
より良い仕事をしていくことを確認しました。


現状お蔭さまで計画通りの経営ができています。
今期販売予定であった自社再生物件は完売し、
売上25億円・経常利益2.5億円がほぼ見え、
現在は来期以降の物件仕入れを進めています。

(最近は再生物件のオーダーが非常に多いです)


お客様のご要望数宇に対し、
まだ1/10程度の物件しか取引できていませんので、
力不足は感じています。

さらなる仕入れルートを開拓し、
お客様に満足いただける物件を提供していきます。


さて、本題です。


本日は「お宝物件を探す際の視点」についてです。


ご周知のとおり、現在は不動産価格が高騰しており、
また不動産投資ブームの流れもあり、
ポータルサイトなどで割安でキャッシュフローが
潤沢に出る物件を見つけるのは至難の業です。


ポータルサイトを見てみると、
たまに高利回りの物件が出ていますが、
物件概要をよく見ると、
違法物件か借地物件というのが定番です。


良い物件が少ないといわれる状況下でも
当社に関して言えば、
京阪神エリアの物件しか扱わないにもかかわらず、
毎月コンスタントに取引ができております。


もちろん、当社独自ルートから情報を仕入れている事実は
ありますが、それ以外にも他社があきらめる物件でも
正常物件に仕立て上げ取引しているわけです。


投資家の方にとっても視点を変えてみることで、
お買い得物件を見つけることが可能となります。


今回取り上げたいお宝物件を探す方法として、
違法物件を積極的に検討してみることです。


実務上の違法物件は建築基準法上の
法定容積率または建ぺい率を超過して
建物が建てられているものを言います。
※容積率・建ぺい率の説明は割愛します。


関西圏は違法物件の割合が以上に多く、
流通している収益物件の半数程度を占めると思います。


ポータルサイトを見ると、
一見高利回りな物件でていれば
100%違法物件というが関西収益物件の
あるある話となります。

違法物件であっても市中金融機関であれば
融資をつけるところがあるため流通していますが、
融資条件は高金利(3%以上)となるのが一般的です。

そして、違法物件ということで
並みの利回りでは検討される方も少なく、
適法物件であれば瞬間蒸発しそうな利回りであっても
売れ残っていることが多くなっています。


ここで、少し違った視点を持ってみます。


実は一見違法物件に見えているものでも、
実は適法物件であることも多々あるのです。

当社はこういうノウハウを活用することで、
事実違法物件として出回っていた物件をきちんと整理し、
適法物件として取引することがあります。


次回、詳細をご紹介します。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


早いもので9月も下旬になりました。
今週は台風が近畿地方にも直撃し
大雨・暴風をもたらしました。

賃貸管理業を行っていると、台風が来るととても緊張します。
台風時には、クラックや窓枠からの雨漏れや
消火設備のご発報などで対応に追われがちですが、
幸いなことに今回は大きなトラブルは起きませんでした。

万一トラブルが起きたとしても、
当社で物件を購入いただいたお客様ほぼ全員が
フルカバーの特約がついた火災保険に
加入いただいておりますので、
費用面での損害はないようにしています。

(管理受託からお取引いただいた方にも
随時保険のご提案しています)


保険の面でいえば、
当社では保険事業を新たに立ち上げました。
(損害保険、生命保険)


当社の主軸は今後も収益不動産に関する事業ですが、
それはあくまでも手段であり、
目的はお客様の資産形成と資産運用です。

不動産投資と保険の親和性は高いため、
今後保険事業も行いトータルでお客様の
サポートができればと考えております。


これに伴い、新たな人財採用も進めており、
年末までに3名増加予定です。(合計21名)

また、今年の新卒社員が優秀だったこともあり、
平成29年新卒者も2名採用を進めています。

優秀な人財を集め、お客様により付加価値の高いサービスを
提供できるように事業を展開してまいります。


さて、本日は

 「不動産投資と宅地建物取引業」

についてです。


不動産投資をする方は今やサラリーマンの方や
主婦の方まで多くの方が幅広くなっています。

不動産投資を行うには、特別の資格や免許は
必要ないというこは皆さまご周知のとおりです。


しかし、あることをするには資格や免許が必要になる
可能性があることを認識されている方は少数です。

あることとは、「業」を行うのかどうかです。


ここでいう業とは、宅地建物取引業法に定められており、
不特定多数を相手に購入・売却を反復継続して行うこと
を言います。

普通に不動産投資をする際には、業には該当しません。

例えば、地主一族の方は相続税対策に関連し
所有マンションを売却することは業に該当しません。

また、不動産投資家の方が賃貸業の目的で物件を所有し、
数年持ったのち売却することも業には該当しないと解されます。

しかし、短期的な転売を複数回継続すると
業とみなされ宅建免許を取得しなければ、
違法行為となります。


当社のお客様で短期に売買される投資家の方はいませんが、
ブログや書籍などを拝見すると、免許を受けずに
転売を繰り返している方もいるようです。

当社の顧問弁護士に確認したところ、
現状は法的ペナルティを受けないケースが多いようですが、
これは不動産行政に携わる人間で
無免許業者を取り締まれるほど人員がいないからか、
あるいは宅建業の免許権者(都道府県知事など)には
警察や国税と違って犯罪行為の捜査権がないから、
なかなか取り締まりができていないためです。

(取り締まるのは警察の管轄となります)
取り締まる場合は、告訴しかないのが現状のようです。


以前、サブリース問題がテレビで取り上げられたことが
きっかけで国が動いたケースがあるように、
こういった宅建業を得ずに転売を繰り返すことに
厳格に取り締まることが今後ないとも言えないとみています。


日本国内不動産投資は基本的には長期保有で
キャッシュフローを得ながら
元金返済を進め資産を膨らましていくものです。


今の市況はまさに売り時ともいえますので
売却するのは良いと思いますが、
それを業とみなされるような状態で行うのは
法的なリスクが存在するということを
理解の上で行う必要がありそうです。

(すでに業と見なされることをされている方は
宅建免許取得ができない恐れはあります)



本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明


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