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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


現在社員研修で石垣島・宮古島に来ています。



社員研修の主な目的は、組織力向上です。


職場を離れて衣食住をともにすることで、
今まで以上にチーム力向上につながることと思います。


やはり会社組織というのは、
歩合給でニンジンをぶら下げて
社員に働いてもらうのではなく、
企業理念・社風に共感し高い意識をもって
みんなで力を合わせて仕事に取り組むほうが、
お客様に良いサービスを提供できると思っています。



27日(月)から正常業務に戻りますので、
社員一同英気を養いより高いパフォーマンスを
発揮してまいります。


さて、昨日からのイギリスのEU離脱が、
日本国内の不動産投資にどう影響してくるか
今後の動向に注視していく必要がありますが、
(といっても、影響は限定的だとおもいます)

本日はノウハウ系のネタではなく、
最近起こった出来事についてです。
あまり良い話ではないですが、一応共有いたします。


 「スパイ行為について


です。


当社では創業以来、
不動産投資や賃貸管理に関する相談を
無料で承っております。


なぜ無料で行うかといえば、
私どもが保有する各種ノウハウを
ご相談頂いた方に提供することで、
正しい知識を得ていただき不動産投資・賃貸経営に
取り組んでいただきたいからです。

(ビジネスですので、その過程で
仕事の対価として報酬を頂きます)


当社は関西圏、とりわけ京阪神間に事業領域を絞り、
独自の物件調達ルート、金融機関との取引、
賃貸マーケットを把握しています。


また、属性に応じた資産拡大のための購入法など
様々なノウハウを保有しています。


最近当社の無料投資相談に来られた方は、
収益物件の売買を本業とする方で
身分を偽り当社のノウハウを聞きに来られていました。。
(何か不自然な質問が多かったのでわかりました)


そこで、今後の対応として、
無料相談時に健康保険証の提示を
お願いすることにいたしました。


お客様にとってとても面倒なことを
お願いすることになりますが、
今後も無料で価値あるノウハウを提供させて
いただくための処置ですので
ご理解いただければと存じます。



ある意味、当社が関西・京阪神エリアに絞って
事業を展開し、この地域の融資や賃貸マーケットについて
圧倒的優位性を持っていることの証左ともいえるので、
評価頂けているとも思っています。



無料投資相談にお越しいただくお客様と会話していると、
やはり不動産会社に相談することは
少し勇気というか思い切りが必要だったと
良くお伺いします。


プロですら欲しい当社のノウハウ・情報が
無料相談でお伝えすることが出来ますので、
相談に行くかどうかお悩みの方は、
思い切って行動を起こしていただくことを
お勧めいたします。



(現在は色々な会社さんが
無料相談をやっていますので、
最終的には信頼できそうなパートナーを
見つけていただければ良いと思います。)


本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明



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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


当社では6月23日(木)~26日(日)まで
社員研修に総勢16名で行ってきます。

※賃貸業者様対応、入居者様対応は
通常通り行える体制は構築しています。


今回は、石垣島・宮古島へ行きますが、
組織力の向上や一流に触れ
今後の業務に活かすことが目的です。
(仕事ですので社員にはレポートを書いてもらいます)


私も身体の最終仕上げをしている最中です。
(体脂肪率10%とそれなりに仕上がってきました!)


6月は当社の期初ということもあり、
前期から持ち越ししていた契約決済案件、
新規管理受託案件など立て込んでおりますが、
しっかりと滞りなく仕事を行い、
社員研修に臨みたいと考えております。


さて、本題です。

 「セミナーの活用方法

についてです。


先日、久しぶりにセミナーを行いました。


セミナーといっても、過去に行っていた
大規模のモノではなく、
当社大会議室で最大8名を定員とした
ミニセミナーです。


すぐに満席になり、
アンケートでも好評を頂くことが出来ました。


今後、8月まで毎月開催予定ですので、
ご興味のある方は参加されてみてください。
(次回は7月11日(土)に行います。)



実は当社は今のところセミナーは
積極的に開催しない方針です。

方針というよりは開催することを
あまり必要としていません。


そもそも不動産会社が何故無料のセミナーを開催するのか?

それは、購入見込み顧客を集めるのが目的です。


一度に多くの方にお越しいただけて、
その日のうちに個別相談とか物件紹介に誘導し、
クロージングしやすいからだと思います。


今回、某収益物件ポータルサイトを運営する会社から
直々に相談があり、ぜひ当社でセミナーをやってほしい
ということでした。


最近は新聞やテレビ、きな臭い雑誌などでも
不動産投資が特集されるようになっており、
ちょっと過熱気味です。

そういった中、セミナー開催も
活況を呈しているとのことですが、
そのほとんどが新築区分や中古区分の
セミナーばかりのようです。

(先日1年半ぶりにその某ポータルサイトの
セミナーページを見たところ、
 大阪府下だけでも月に70件以上の
セミナーが登録されており、驚きました。
その多くが区分投資や新築1棟です)


ポータルサイト運営会社としては、
不動産投資の王道でかつ資産形成が
しっかりできやすい中古・1棟収益物件投資の
正しい情報を投資家の方々に
提供したいという意向のようです。


※もちろん中古・1棟なら何でも良いということはないです。
S銀行で表面利回り9%以下とか、人生破たんします。
最近耳にした話では、
同銀行で表面8%以下での取引もあるとのこと。
そのような物件を購入された方は
今後どうするのでしょうか?
家賃保証があるうちは持ちこたえるのでしょうが。。



これまでも本ブログで何度も言っていますが、
私の考えでは以下の通りとなります。


■新築区分
 →100%やってはいけない投資。
   

■中古区分
 →現金購入かリーマンショックのように
  相場が下がった時に仕込んで、売却益を狙う。
  今の相場で借入をして行う投資ではない


■新築1棟
 →自分で土地を仕入れて、建設会社数社に見積を取り
  自らコーティデートする、上級者向けの投資
  あるいは信頼のおけるコンサルと共同で行う。
  ビルダーが提供する新築プレミアム付で表面7%とかは危険。
  今後築10年以内の物件が激増するため、
  新築・築浅物件間での入居者獲得競争激化が想定される。


■中古1棟
 →修繕リスクや今後の物件競争力維持の見極めが大切になりますが、
  キャッシュフローおよび資産形成には一番適している。
  家賃も落ち切っていることが多い。(築20年と築30年の賃料差はほぼ無)
  ※もちろん、何でも良いというわけではない。



情報というのは、
発信側に何らかの意図があるものです。
その主催者側が何を目的に情報発信、セミナーを
行っているのか、良く考える必要があります。


そういったことを良く理解いただいた上で、
活況を呈している各種セミナーに参加されると良いと思います。



本日は以上です。



大和財託株式会社 藤原正明


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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


6月も10日が過ぎまして、
関西地域も梅雨に突入しました。

この時期は、雨が多いため物件実査も少し気合いが必要です。
(傘を片手に、バッグを肩にかけ、首にカメラをかけつつ、
片手で写真をとるのは結構大変です。)

とはいえ、いまだに多くのお客様が当社からの物件紹介を
お待ちいただいている状況です。
私も積極的に現場に出て物件情報を収集してまいります。


さて、6月は当社大和財託の第4期のスタートになります。

会社の90%以上が創業3年以内に消滅するほど
会社を立ち上げ安定稼働することは大変なことです。


私は運が良かったこと、
そしてお客様・取引業者様・師匠・社員に恵まれ
何とかまず3期を終えることができました。
(第3期:売上19.7億円、経常利益1.2億円)

メンバーも増えました。



今期は売上:25億円、経常利益2.5億円、管理戸数3000戸を
目標としています。(良い仕事をすれば達成できます)

また今期から新たに
大和資産運用株式会社
という会社を設立しました。

位置づけは、お客様の資産運用を代行する会社となります。

ただの賃貸管理会社にとどまらず、
資産を運用するという明確な目的を持たせ、
不動産を軸に今後は周辺の様々な運用の
ご提案を出来るよう体制を整えていきます。


創業以来今でも変わらない価値観は、
「お客様・取引先・社員など、
私にかかわる全ての人々に幸せを提供する」
です。


今期も、三年前の創業時とまったく変わらず、
一切の誘惑を断ち切り、朝から晩まで身を粉にして
仕事に打ち込んでまいりますので、
今後の当社のサービスにご期待ください。


さて、本題です。

シリーズでご紹介している

 「法人を利用したスピード購入術」

についてです。




「1物件・1法人・1金融機関」で物件を買い進めることで、
スピード感をもって資産を拡大できるという話でした。


ポイントは、

 1.見せ金(金融資産)を極力減らさない

 2.金融機関の担保評価の高い物件を買い進める

 3.個人信用情報に債務を載せない


の3つですので、今回は3についてです。



3.個人信用情報に債務を載せない


個人信用情報とは、
その名の通り各個人の信用を表すもので、
具体的には借り入れ状況および返済状況の
トラックレコードです。


日本には、3つのメジャー信用情報機関があります。
 

 ■シー・アイ・シー
  主にクレジットカードに関する情報

 ■全国銀行個人信用情報センター
  主に金融機関との取引に関する情報

 ■日本信用情報機構
  主に貸金業者との取引に関sル情報


信用情報制度があることにより、
誰がどれくらいの借り入れをしているのか、
過去に支払いで事故が起こっていないかなど、
新たに取引をしようとしている側が
確認することができます。


不動産投資においては、
個人で物件購入をする限りにおいては、
借入の事実はいずれかの
信用情報機関に登録がなされます。


一方、法人で購入すると、
多くは個人信用情報には記載がなされません。

となれば、既に法人で借り入れをして
物件を保有しているという事実は、
新たに取引しようとしている金融機関側からは、
個人信用情報を通じてはわからないということです。


この事実を上手に活用すれば、
法人の実績であったり貸借対照表の資産の負債のバランス
などはまったく考えずに
あくまで新たな資産管理法人設立という形で、
個人金融資産と購入物件のバランスのみで
物件を買い進めることが出来るようになります。


注意点としては、
アパートローン系金融機関の中には
法人名義でも融資対応可能ですが、
こういった金融機関の場合はあくまで個人の信用を
基に融資をだしますので、
法人名義であっても個人信用情報に記載がなされる
ということです。

その他、市中金融機関によっては
法人融資の際にも信用情報に記載がなされます。


このように書くと、金融機関に対して
正しい情報開示をせずに物件を購入するという
イメージを持たれるかもしれません。


この点に関しては、まったく不問です。
(仲の良い金融機関の方に直接聞きました)


金融機関としては、常に融資をしたいのです。
そして見えない情報というのは、
当然になかったものとして稟議を通します。

(金融機関営業マンによっては、
 あえて伏せさせるケースもあると聞きます)


以上、シリーズで法人を活用したスピード購入法について
ご紹介いたしました。

このやり方はシンプルですが、
色々とノウハウ・やり方があるのでご興味のある方は
当社までご相談ください。


参考にしていただけたらと思います。


本日は以上です。


大和財託株式会社 藤原正明



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