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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

平成29年が始まり早くも半月です。
この二週間は本当にあっという間に過ぎています。

年初のブログで記載した目標に向けて
動き出しているわけです。

そんな中、会社の新年会を行いました。
新年会には今年春大学を卒業する
新卒入社の方も一部参加いただきました。
(あと1-2名採用すべく最後まで採用活動中です。
 当社の採用基準は超厳しいですので、なかなか内定をだしません)
 








 
会社の成長には即戦力となりうる
中途採用も大切ですが、
継続性をもって経営させるためには、
大和財託イズムを注入された
新卒入社のプロパーの人財も必要です。

人財の優劣によって、
お客様へのサービスの質が決まり、
会社の発展も決まると思いますので、
妥協せずにリクルーティングを行ってまいります。
 
 
さて、本題です。
 
本日は昨年からシリーズで書いていた
投資シミュレーションの実例紹介について、
読者様より質問をいただいたので、
それに対する回答と条件を変えてのシミュレーションを
お伝えいたします。

前回の記事はこちら:
 新築1棟マンション投資 ~投資シミュレーション③~

現在多く取引されている新築1棟アパートが
投資対象としては適さないという結論をつけていました。
それに対して、読者様からご質問がございましたので、
Q&Aという形でご紹介します。

質問:
建築費80万で一部屋500万、
利回りから賃料逆算して全部で6部屋だと思います。
つまり、建物代は3000万。
実質耐用年数が30年として年間の建物減価は100万です。
平均NOIが300万としても、利益は200万有ります。
つまり、資金繰りの綱さへ渡りきれば、
投資として成立すると思います。
勿論、30年後の土地値が同額である事が前提ですが。

回答:
仰せの通り10年以降も物件を持ち続けて、
借入返済を進めることで、
最終的には土地が残り投資としては成り立ちます。
 
しかしそれは新築区分マンションを
30年保有した場合にも言えることです。
新築区分マンションも完済後には、
築30年の区分マンションがのこり
数百万の価値にはなると思います。
 
しかし、そこに至るまでにはマイナスキャッシュフローに
耐えなければなりません。
 
つまり資金効率として悪すぎるということです。

特別の資産を持たない方が、
不動産投資で資産形成をなしえるには、
生み出されるキャッシュフローを積み上げ、
次の投資原資として再投資することが近道です。
 
今回の新築物件を保有期間を30年として
シミュレーションしてみました。

試算条件としては以下の通りです。
 
【試算条件】
■場所:大阪府東大阪市
■構造:木造            
■築年数:新築
 (減価償却期間:22年、設備部分15年)
■購入金額:7,520万円    
 (土地:3,100万円、建物:4,420万円、うち設備20%)
■諸費用:554万円
■満室想定家賃:518.4万円 (表面利回り:6.89%)
 *年間空室率:5%、
 ※家賃下落率:毎年1%(20年まで)、毎年0.5%(20~30年)
■運営費用:102万円
■借入金額:7,520万円 (自己資金:554万円…A)
■借入金利:2.55%    
■借入期間:35年
■所得税・住民税率:43%      
■保有期間:30年        
■売却金額:3,400万円(利回:11.98%)
 ※大規模修繕費用は見ていません
 

 
いかがでしょうか。
投資効率としては良いといえません。

確かに最終的には当初投入した500万円に加え
500万円程度増えた状態で残りますので、
投資としては成り立っています。
 
しかし、途中の保有期間中は
マイナスキャッシュフローですし、
そもそも最終的な利回りである
税引後の内部収益率IRRは4.4%です。
 
これであれば、借入リスクをとり
本物件に投資をするよりも、
他の投資(外貨投資信託など)を行ったほうが良いですし、
そもそも他の利回りのよい物件を
借入を伴って購入したほうが、
早期に資産形成できると思います。

※新築アパートを持つことが目的であれば、
こういった物件を購入するのに反対しません。

不動産投資をする多くの方は
経済的安定が目的だと思いますので、
上記のような新築アパートでは目的に
そぐわないということがご理解頂けるのでは
ないでしょうか。
 
では、新築アパートはすべて
投資対象としてNGなのかといえば、
決してそうではありません。
 
当社も数は少ないですが
新築物件の取り扱いがあります。

※当社はお客様の資産形成を
お手伝いをすることを企業理念としており、
1棟中古物件だけを販売することが目的ではありません。
結果的に中古物件の取引が多くなっているのが現状です。
 

次回、当社の投資水準の新築物件の
シミュレーションをご紹介します。
(本物件の設定条件を変更します)

本日は以上です。

大和財託株式会社 藤原正明
 
 
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大和財託の藤原です。

 

あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い申し上げます。

 

当社は1月5日(木)から仕事始めでした。

年初めに、今年の方針について私から社員に発表し、
その後は大阪護国神社に参拝、昼食会となりました。

 

 

年初から全社員が燃えていますので、
今年も良い仕事をやってくれるものと確信しています。

 


さて、今年の見通しについて少し触れてみます。

 

今年はここ数年間の流れからは、

変化のある市況になると見ています。

不動産市況がこれまでの調子とは変わるということです。


もっと具体に言えば、融資姿勢に変化が出てくるということです。

 

昨年秋口ぐらいから、いわゆるアパートローンといわれる
個人信用力(勤務先、年収)をベースに

融資限度額を年収倍率で定める
金融機関の融資が厳しくなってきています。

 

ここ数年、こういった金融機関で融資が出ることが前提で
物件が取引されてきた流れが変わりつつあります。


しかし一方で、
各地域の市中金融機関では融資が普通に出ます。

当社の地盤の関西でも、当社経由で融資打診をすることで
一見では断られた方でも融資を受けていただいています。

 

不動産投資はいかに融資を受けれるかにかかってますので、
今後融資を受けられる不動産会社と、
アパートローンしか使えない不動産会社では
大きな差が付くと思われます。

 

※実際当社で昨年、

アパートローンで有名な某銀行を利用いただき
物件を購入いただいた方はわずか2名です。
多くの方は関西地盤のプロパー融資で物件を購入いただいています。


当社としては、今後も地域をより深耕し、
地域no.1を目指していきます。


  ・お客様満足度no.1

 ・社員の満足度no.1

 ・マーケットシェアno.1


そのために、当社の今年のテーマは

 

「変革」

 

として、経営にあたってまいります。


世界情勢が秒単位で刻々と変化する状況で、
会社もより良い方向に変化していかなければ、
生き残っていけません。

言い換えると、今以上により良いサービスを
常に提供していくことが求められているということです。


大きな項目としては以下の通りです。


・新規事業の推進

 現在いくつかの新規事業を進めています。
 すべて、お客様の利益に寄与できるもので、
 今後時期を見て順次リリースしていきます。


・人財採用、教育

 当社独自のルート開拓が功を奏し、
 来期・再来期までの物件仕入れはほぼ完了しています。
 そして当社からの物件紹介をお待ちいただいている方が
 数多くいらっしゃいます。

 

 少しでも多くのご要望に応えるべく、昨年からの

 継続にはなりますが人財採用に力を入れていきます。

 1月現在のスタッフ数は20名ですが、

 年末までに40名にします。(派遣含む)

  ※当社は創業以来、正社員の離職がゼロです。

 

 また、当社は業務内容の性質上、

 社員の質にはかなりこだわっています。
 採用時に厳選した人財を採用したうえで、

 社員にOJT+外部研修をもって

 社員教育を進めていきます。


 社員のレベルが高ければ、仕事の質が高くなり、
 お客様により良いサービスを提供できるということです。


・事務所移転

 上記の通り、人財採用を進めていくのですが、
 現在の事務所がほぼ満席ですので、今後の成長を見越して

 今年の5月をめどに事務所移転します。(150坪程度)

 

 入居審査次第ですが、梅田界隈のランドマーク的なビルへの

 移転を計画しています。
 (審査NGであれば第三ビルの他のフロアを借りて、
 時期を見てまた移転を考えます)


・上場準備

 会社の成長を考え、平成32年上場にむけて動いていきます。
 上場することで資産形成・資産運用における
 より広域のサービスを提供できる環境を作ります。
 それが、お客様・取引先・社員・株主などすべての

 ステークホルダーの利益に寄与できるものと考えています。

 


以上となります。

 
毎年のことですが、私自身としては、
今年が過去最高の仕事の成果を出せるよう、
滅私奉公の精神で業務にあたってまいります。


本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。


大和財託株式会社 藤原正明

 

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今年最後のブログ更新となります。

平成28年も残すところあと一週間となりました。
毎年感じることですが、年々一年間が短く感じます。


今年を振り返ると、
新規で多くの方と新たにご縁をいただけました。


また、当社の社員も去年からは2倍となりました。

来年春卒業の新卒者もすでに

2名入社が決まっておりますので、
来年4月には30名近くの組織になりそうです。

 

事務所も拡張移転しようと、現在交渉中です。

 

会社の業績も好調で、
来年からは上場に向けて具体的に動いてきます。
(来年5月末締めの今期目標は達成済みです)

 

上場は平成32年を目標にしています。

 


これもひとえに、

 

当社の考えに共感いただき当社を信じて
物件を購入いただいたお客様、

 

数ある管理会社から当社に管理を委託いただいたオーナー様、

 

当社事業推進のために各方面でご協力いただける取引先様、

 

そして私の志である企業理念実現のために
日夜仕事に励んでくれている社員の皆様

 

など、当社・私に関わる全ての方々のおかけです。


本当にありがとうございます。

 

毎年のことですが、私の翌年のテーマは、

過去最高の時間仕事をし、過去最高の質の仕事をする

です。

 

多くの方のご期待に応えるべく、
初心を忘れずに滅私奉公の精神で
会社の発展のために来年も仕事にあたってまります。

 


さて、本題です。

 

前回からの続きで、

 「種類別投資シミュレーションの実例」

についてです。


1.新築区分マンション投資

2.中古区分マンション投資

3.新築1棟投資

4.中古1棟投資

 

前回は中古区分マンション投資について解説しました。


今回は3についてです。


3.新築1棟投資

 

今回は、当社に投資相談に来られたお客様から
ある大手企業がそのお客様に提案された物件資料を基に
シミュレーションを作成
しています。


まずは、試算条件とその結果を示します。


【試算条件】
■場所:大阪府東大阪市
■構造:木造            
■築年数:新築
 (減価償却期間:22年、設備部分15年)

■購入金額:7,520万円    
 (土地:3,100万円、建物:4,420万円、うち設備20%)
■諸費用:554万円
■満室想定家賃:518.4万円 (表面利回り:6.89%)
 *年間空室率:5%、家賃下落率:毎年1%
■運営費用:102万円

■借入金額:7,520万円 (自己資金:554万円…A)
■借入金利:2.55%    
■借入期間:35年

■所得税・住民税率:43%      
■保有期間:10年        
■売却金額:5,900万円(利回:8.02%)

 

 

シミュレーションの結果としては、
絶対購入してはいけない物件となります。


550万円現金を投入し、
10年間運用した結果手残りが160万円と、
マイナス390万円になるということです。

 

購入初期のイールドギャップがわずか0.51%
借入しての投資としては
キャッシュフローが薄すぎます。


イールドギャップが取れなくても、
短期間の借り入れで

借金を早期に返済する投資手法もありますが、
そもそもの利回りが低すぎて、

多くの方は完済まで持ちこたえられません。

 

(そもそも35年融資でのイールドギャップが

0.5%程度ですので、
短期間融資では手出し幅が大きくなりすぎます


そして、新築物件は10~15年程度かけて、
10~20%以上賃料が下落
します。

 

今回はシミュレーションをするために、
毎年1%下落させ、
10年間で8.6%と賃料下落としましたが、
10年目の税引き前キャッシュフローは
わずか20万円程度
です。

 

ちょっとでも不測の事態、
たとえばちょっとした室内小修繕が起これば
税引き前の収支はトントンになります。


新築を全否定するわけではありませんが、
この物件は購入してはいけないということは、
以上の通り明確に言えると思います。


私であれば木造アパートの場合は
最低でも表面利回り8%はほしいところです。
そうすれば、賃料下落にも耐えられそうです。
(エリアがAクラスの立地であれば、

8%以下でも良いですが)


逆に言えば、価格さえ合えば新築でも良いわけです。


しかし、今巷に売り出されている新築物件は
めいいっぱい融資期間を延ばすことで、
とりあえずギリギリキャッシュフローが

回る利回り水準の物件がほとんどで、

今後の賃料下落や修繕リスクに対応できません。

 

業者が利益を抜きすぎというのもありますし、

原価を下げる努力をせずに

職人人件費・資材の高騰をそのまま反映し、

そのしわ寄せが投資家に行っているだけです。

(私見ですが、上記の例では

 東大阪の駅もよほど近くないところの木造賃貸が

 6%後半と、むちゃくちゃです。)

 


もし新築がご希望であれば、
ご自身で土地を仕込み、

建設会社数社に相見積もりを取り
ご自身施主の元建築されると良いです。
(今は土地も高いですが)

 

または、利回りが8%水準の

新築物件を購入すべきです。


以上、今巷でよく売られている

新築1棟アパート投資についての
シミュレーションと解説でした。

 


最後に一言。

 

私が感じるのは、昨今の不動産投資ブームに乗り
なんとなく不動産投資が良いと考え、
ろくに勉強せずに業者の言われるがまま投資判断する
にわか投資家の方は雰囲気に流されがちということです。

 

厳しく収支を自ら計算せずに、
業者任せの甘々想定の収支表をうのみにして
自宅を購入するような感覚で新築だからという理由で
数千万円・数億円の借金を抱える人が多すぎ
です。

 

ほぼ間違いなく、こう言った多くの方々は10年以内に
収支が厳しくなり大変になると思います。

(人生がくるってしまう方も出てくるでしょう)


私も不動産業者ですので当然に

物件を売買することで会社に利益がもたらされます。

 

よって、お客様が低利回りでも購入してくれるように
我々業者に都合が良いように

ブログを書くこともできますが、
それは私の信念に反するのでできません。

 

お客様に良い物件を購入いただき、
儲けていただくことが大前提です。
そのうえで当社もビジネスとして適正利益を頂戴できると
いうのが私が考える商売というものです。

 

お客様を陥れる仕事をするくらいなら、
私は会社をたたみます。


それぐらいの覚悟で仕事をしなければ、
良い物件を提供できないと考えていますし、
ひいては当社の発展もないと思っています。


投資家の方々には、ぜひ雰囲気に流されず
冷静な判断で投資を行ってほしいと切に思います。

 

私としては、不動産投資・賃貸経営で失敗せず、

資産形成を実現するための方法・考えた方を

今後も発信していきたいと考えております。

 

本日は以上です。

 

今年一年ありがとうございました。

来年もどうぞよろしくお願いします。

 

次回更新は平成29年1月14日(土)となります。


皆さま良いお年を!


大和財託株式会社 藤原正明


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