取得費について③ 買替えの特例
買替えの特例の適用を受けた買替資産を売却した場合の取得価額は、実際の取得に要した価額ではなく、買替えの特例の適用を受けた譲渡資産の取得価額と譲渡費用の合計額を基に所定の方法により計算した金額となる。
参考
①国税庁タックスアンサー事業用の資産を買い換えたときの特例
1 特例のあらまし
個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換資産を事業の用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
これを、事業用資産の買換えの特例といいます。
この特例を受けますと、 売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額に20％を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20％を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
2 特例を受けるための要件
この特例を受けるには、次の要件全てに当てはまることが必要です。
(1) 買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換資産)は、共に事業用のものに限られます。
(参考) 事業の範囲については、コード3402
で説明しています。
(2) 譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。
イ 東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地用の土地で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものを譲渡して、既成市街地等以外の一定の地域（国内に限ります。）にある事業用の土地等や建物、構築物又は機械装置を取得する場合
(参考) これについては、コード3408
で説明しています。
ロ 譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等や建物又は構築物を譲渡して、国内にある事業用の土地等、建物、構築物又は機械装置を取得する場合
(注) この特例は、平成26年12月31日までの譲渡について適用されます。
また、買換資産の土地等については、次のいずれかに掲げるものでその面積が300
以上のものに限られます。
イ 事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設（福利厚生施設に該当するものを除きます。）（以下「特定施設」といいます。）の敷地の用に供されるもの（当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含みます。）
ロ 駐車場の用に供されるもので、建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて、都市計画法第29条第1項又は第2項の規定による開発行為の許可の手続や、建築基準法第6条第1項に規定する建築確認の手続などが進行中であるというやむを得ない事情があり、その事情があることが申請書の写しなどの一定の書類により明らかにされたもの
(3) 買換資産が土地等であるときは、取得する土地等の面積が、原則として譲渡した土地等の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると、 超える部分は特例の対象となりません。
なお、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされることがあります。
(4) 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。
なお、前年中に取得した資産を買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を 税務署長に提出をしておくことが必要です。
また、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日、取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別、その他の明細を記載した「買換（代替）資産の明細書
」を添付することが必要です。
(5) 買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。
(6) この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や優良賃貸住宅の割増償却等)を適用することはできません。
(7) 土地等の譲渡については、原則として、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えていることです。なお、平成29年12月31日までにした土地等の譲渡については、この要件が停止されています。ただし、(2)イ及びロで説明した組み合わせの場合には、所有期間について、譲渡した年の1月1日において10年を超えていることが、個別の要件とされています。
(8) 譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるもの及び代物弁済としての譲渡ではないこと、また、買換資産の取得は、贈与、交換又は一定の現物分配によるもの、所有権移転外リース取引によるもの及び代物弁済によるものではないこと。
3 譲渡所得金額の計算
この特例の適用を受けた場合の譲渡所得の金額は、原則として次の算式によって計算します。
(1) 譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、又は、買換資産の取得価額の方が多い場合
イ 譲渡資産の譲渡価額×0.2＝収入金額
ロ (譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×0.2＝必要経費
ハ 収入金額－必要経費＝課税される譲渡所得の金額
(2) 譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合
イ 譲渡資産の譲渡価額－買換資産の取得価額×0.8＝収入金額
ロ (譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)＝必要経費
ハ 収入金額－必要経費＝課税される譲渡所得の金額
②租税特別措置法３７の３（買替えに係る特定の事業用資産の譲渡の場合の取得価額の計算等）
第三十七条第一項（同条第三項及び第四項において準用する場合を含む。以下この条において同じ。）の規定の適用を受けた者（前条第一項若しくは第二項の規定による修正申告書を提出し、又は同条第三項の規定による更正を受けたため、第三十七条第一項の規定による特例を認められないこととなつた者を除く。）の買換資産に係る所得税法第四十九条第一項 の規定による償却費の額を計算するとき、又は当該買換資産の取得の日以後その譲渡（譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けを含む。）、相続、遺贈若しくは贈与があつた場合において、譲渡所得の金額を計算するときは、政令で定めるところにより、当該買換資産の取得価額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、当該各号に掲げる金額（第三十七条第一項の譲渡に要した費用があるときは、政令で定めるところにより計算した当該費用の金額を加算した金額）とする。
第三十七条第一項の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額を超える場合
第三十七条第一項の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額に等しい場合
第三十七条第一項の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額に満たない場合
個人が第三十七条第一項の規定の適用を受けた場合には、買換資産については、第十九条各号に掲げる規定（第十三条及び第十三条の二の規定を除く。）は、適用しない。
税理士ゆーちゃん より
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個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換資産を事業の用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
これを、事業用資産の買換えの特例といいます。 この特例を受けますと、 売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額に20％を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20％を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
2 特例を受けるための要件
この特例を受けるには、次の要件全てに当てはまることが必要です。
(1) 買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換資産)は、共に事業用のものに限られます。
(参考) 事業の範囲については、コード3402
で説明しています。
(2) 譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。
イ 東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地用の土地で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものを譲渡して、既成市街地等以外の一定の地域（国内に限ります。）にある事業用の土地等や建物、構築物又は機械装置を取得する場合
(参考) これについては、コード3408
で説明しています。
ロ 譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等や建物又は構築物を譲渡して、国内にある事業用の土地等、建物、構築物又は機械装置を取得する場合
(注) この特例は、平成26年12月31日までの譲渡について適用されます。
また、買換資産の土地等については、次のいずれかに掲げるものでその面積が300
以上のものに限られます。
イ 事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設（福利厚生施設に該当するものを除きます。）（以下「特定施設」といいます。）の敷地の用に供されるもの（当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含みます。）
ロ 駐車場の用に供されるもので、建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて、都市計画法第29条第1項又は第2項の規定による開発行為の許可の手続や、建築基準法第6条第1項に規定する建築確認の手続などが進行中であるというやむを得ない事情があり、その事情があることが申請書の写しなどの一定の書類により明らかにされたもの
(3) 買換資産が土地等であるときは、取得する土地等の面積が、原則として譲渡した土地等の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると、 超える部分は特例の対象となりません。
なお、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされることがあります。
(4) 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。
なお、前年中に取得した資産を買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を 税務署長に提出をしておくことが必要です。
また、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日、取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別、その他の明細を記載した「買換（代替）資産の明細書
」を添付することが必要です。
(5) 買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。
(6) この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や優良賃貸住宅の割増償却等)を適用することはできません。
(7) 土地等の譲渡については、原則として、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えていることです。なお、平成29年12月31日までにした土地等の譲渡については、この要件が停止されています。ただし、(2)イ及びロで説明した組み合わせの場合には、所有期間について、譲渡した年の1月1日において10年を超えていることが、個別の要件とされています。
(8) 譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるもの及び代物弁済としての譲渡ではないこと、また、買換資産の取得は、贈与、交換又は一定の現物分配によるもの、所有権移転外リース取引によるもの及び代物弁済によるものではないこと。
3 譲渡所得金額の計算
この特例の適用を受けた場合の譲渡所得の金額は、原則として次の算式によって計算します。
(1) 譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、又は、買換資産の取得価額の方が多い場合
イ 譲渡資産の譲渡価額×0.2＝収入金額
ロ (譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×0.2＝必要経費
ハ 収入金額－必要経費＝課税される譲渡所得の金額
(2) 譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合
イ 譲渡資産の譲渡価額－買換資産の取得価額×0.8＝収入金額
ロ (譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)＝必要経費
ハ 収入金額－必要経費＝課税される譲渡所得の金額
4 申告手続
この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
(2) 買換資産の登記事項証明書などその資産の取得を証する書類
(3) 譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証する市区町村長等の証明書 など
(注) 買換資産を取得する見込みで、この特例の適用を受けた場合には、上記の(2)の登記事項証明書などは、買換資産を取得した日から4か月以内に提出しなければなりません。