ViVi不動産のブログ

富山県富山市エリアを中心に営業しています「ViVi不動産」のブログです。不動産に関する話題の他、富山のオモシロ情報や仕事でのオモシロ失敗談など、ビビッときたことをどんどんお届けしたいと思います。


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先週、東京の船井総研さんに経営相談に行ってきました。

 

地方で頑張っている不動産会社さんのやり方をいろいろと教えていただいたのですが、驚かされることや、知らなかったことばかり・・・・

 

なんか今まで自分がしてきた経営がおままごとに思えてくる・・・・・

 

むっちゃくちゃ刺激受けました。

 

船井総研さんとお話しして、自分が今しなければいけないことがはっきりしました!

 

とりあえずは

1.相続案件への取り組み 2.事務員の増員 → 支店の開設

 

2.建築部門の増設と 建築士の取得

 

です!

 

改めて自分がこの会社を立ち上げた目的を思い出しました!!

 

「富山市の不動産の健全化と活性化 そして 自分とスタッフの成長」

 

東京での定期的な勉強会を勧められ、地方で頑張っている不動産会社さんと情報交換できるその会にすぐにでも参加したかったのですが、今のところはもう少し会社がしっかりしてからにしよう! ととりあえずは我慢しました!!

 

 なんたって入会金150万円 月会費3万円 2か月に1回東京出張ですので・・・・

 

もう少し自分も、会社もしっかりしないと、すぐには判断できないですよね・・・ (まあ、これは消費ではなく投資だと思えば安いのでしょうね!) 

 

3月末が決算なので、その様子を見て入会したいなぁ~~  ではなく、「入会するっ!」

 

H28.11.29 VIVI不動産株式会社 矢郷

 

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今年も社員旅行に行ってきました!!  今年は京都→兵庫県の弾丸ツアー

 

京都では清水寺と伏見稲荷 兵庫県では 有馬温泉、姫路城、神戸と盛りだくさんな内容

 

この時期の京都の紅葉はきれいなんですね! 感動っ!!

 

そして念願だった姫路城!! さすが世界遺産! 噂通り今まで見たお城の中で一番白くてきれいでした!! お皿が足りな~~い!で有名な お菊さんの井戸が! あれれ?? お菊さんが出てくるのって 江戸の番町皿屋敷では??? 疑問に思って調べてみると、元々「播州皿屋敷」 (#播州は今の兵庫県です!)ってのがあって、それをもとに話を再構成したのが番町皿屋敷だそうです!  そんでもって、播州皿屋敷のお話しは実話をもとにされているようですね! 横向きになってもすっぽり入ってしまう大きな井戸でした! 

 

今回の旅行でスタッフにどうしても見せたかったのは二つ

 

日本で一番の豪邸が立ち並ぶ街!と言っても過言ではない 芦屋の六麓荘町

神戸の震災を忘れずに未来に生かすために作られた 「人と防災みらいセンター」 でした。

 

スタッフはこの二つから、何かを感じてくれたのかなぁ・・・・・  

 

個人的には、有馬温泉の金泉に二日で5回も入れたので(入り過ぎ??(笑))大満足の社員旅行でした!!

 

来年もこのスタッフみんなと行きたいなぁ・・・・

 

VIVI不動産株式会社 矢郷

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先日 三井ホームさんの展示場にスタッフと一緒に出掛けて、三井ホームさんに建物勉強会を開催してもらいました!

 

富山市西荒屋にある住宅展示場「じゅうとぴあ」内にある 三井ホームさんのモデルハウスは9年前に建てられた建物!

 

・・・・・なのに、デザインも何もかもが目新しく見えるんです!  

 

飽きのこないデザインってこういううものなんですね!と感動しながらいろいろ営業の高山さんと熊谷さんに説明していただきました!

 

結論から言うと、三井ホームさんのお家は「驚くほどの頑丈さ、耐久性、快適さ、かっこ良さ」です! 他の住宅メーカーさんに較べると価格は割高ですが長い目で見ると維持管理費があまりかからないのでお得なのもGOOD!!!

 

当社の婦中町速星分譲地は、全区画 三井ホームさんの建築条件付  「いいお家だから高そうだなぁ・・・・」 とあきらめてしまう前に一度三井ホームさんに相談してみませんか?

 

光熱費や将来的な修繕費などと、トータルで考えると 結構 購入できちゃいますよ!

(お得な三井ホームローンもあります!!)

 

婦中町速星分譲地(当社売り主 速星駅とSCファボーレのちょうど中間の好立地)

 

三井ホーム

 

VIVI不動産株式会社 矢郷修治

 

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先日 日本銀行の金沢支店のご担当者様からお電話があって、富山の不動産市場の事を聞かせてほしいとのこと!

 

に・日本銀行って・・・ あの日本銀行さんですよね?? って、私、思わず聞いてしまいました(笑)

 

一般市民にはあまりなじみがなく 銀行の銀行と言われる日本銀行さんがわざわざ金沢から、当社に不動産市場の事聞きに来てくださるって・・・・

 

プルプル 震えちゃいます!!

 

北日本新聞さんにマンション動向の事を聞かれて、新聞の一面に記事が掲載されていたのをご担当者様が見てくださって、どうやら、当社にお電話をくださったらしい。

 

よ===し せっかく来られるならバッチリなデータでお迎えしよう! と一念発起しまして当社の成約データやレインズデータ調べまくりました!

 

すると驚きの結果が!!!

 

富山市の中古マンションは値上がりしているのは周知の事実ですが、今年の上半期の中古マンションの成約単価は3年前に比べると、なんと19.1%もアップしていることが判明!!

 

ちょっと値上がりしすぎかなぁ?? と思い始めたお客様がいるのか、売れ行きはすこし減速してきている感じ。

 

この値上がりはいつまで続くのでしょうね。 当社としては緩やかに値上がりしてくのが望ましいけれど・・・・

 

富山市内でマンションが値上がりして売れ行きも好調な理由はいくつかありますがぱっと思いつくのは下記の通りです。

 

・富山市内に分譲マンションが少ない(平成19年施行の高さ条例の影響)

 

・単身者の購入者が増えた。 特に女性 (自立出来ていて、結婚を人生のゴールと考えない女性が増えた。)

 

・高齢者の購入者が増えた! (富山の高齢者の方々のマンションに対する嫌悪感が無くなってきた)

 

最近ニュースで、高齢者による自動車事故がたびたびニュースになりますが、それを見るたびに中心部のマンションを当社で購入して下さった高齢者の方々の言葉を思い出します。

「郊外に住んでると(富山は交通が不便なので)車を運転せにゃいかんけど、私たちもだんだん反応が鈍くなってきて、危なくってねぇ・・・・・・ 中心部のマンションなら車は要らんし、快適だし、めんどくさいことは管理人さんがしてくれるし、言うことないちゃ!」

 

その通りですね!  最近のニュースでも高齢者のアクセルのふみ違いによる死亡事故、認知症の高齢者による車での徘徊の末の交通事故・・・ 

 

 自分の子供がそんな事故に遭遇したとしたら・・・・・・ 考えるだけでゾッとします。

 

富山も高齢化が急速に進んでいる地域。 高齢者による交通事故を一つでも減らすために、中心部への高齢者の移住は一つの解決策かもしれませんね!

 

さぁ 休憩は終わり!  日本銀行さんの聞き取り調査のために 土地と戸建のデータも調べなくっちゃ!!

                          平成28年11月13日 VIVI不動産株式会社 矢郷

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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当社は 若い世帯の方でも中心部で住めるように、あまり負担が辛くない価格帯で、中心部の建売住宅をいくつか販売予定です!

 

今後 建売を予定している 中心部の物件 はというと、 南田町 弥生町 四ツ葉町 館出町

 

ちょっとは離れているけど、割安で庭付きの建売住宅を 東岩瀬で 計画しています!!

 

随時 売り出していきますが、どれも人気が出るのは間違いなし!! 

 

売り出した瞬間に成約してしまう物件もあるかも???  ご決断はお早めに!!  

 

 

VIVI不動産株式会社 矢郷(やごう)

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富山市にも解体業者さんが兼業している不動産会社さんが何社かあるようです。

 

古い家が建っている土地を売却したい売主様から相談を受けたのですが、当社よりも前に、前述の解体兼業不動産会社さんに相談していたらしいのですが・・・・

 

とにかく、先にその土地に建っている古い家を壊すことを提案してきたそうです。

 

その会社さんが言うには、「先に壊して更地にしたほうが、見栄えがいいし、売れやすくなるから!」だそうです。

 

これに関しては、私も異論はありません。

 

・・・・・が、この会社さんは大事なことをお客様に伝えてません。

 

まずその建物がそれまで所有者様が住んでいたお家だった場合。 住まなくなってから3年以内に売却すれば、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

 

上記のとおり古家がある状態で売れば、3年以内の売却でいいのですが、もしも先に古家を壊したとすると、下記のように期間が短縮されてしまいます。

 

「その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されること。」

本当だったら3年間の余裕があるものが、3分の1の1年に短縮されてしまうのです。 

 

また、こんな文章が税理士さんお運営するサイトに記載されていました。

 

土地等の譲渡に際しその土地等の上にある建物等を取り壊 した場合は、その取り壊しがその譲渡のために行われたもの であることが明らかであるときは、譲渡所得の金額の計算上、 譲渡費用として控除することができます。

これは取り壊しにより、その土地等の価値の増加が見込ま れるためです。 ただし、更地の方が売却に有利だからとあらかじめ建物を 取り壊していた場合には、任意の取り壊しということになり、 譲渡費用には該当しなくなります。「譲渡のために直接要した 費用」であるかどうかがポイントとなるため、譲渡契約書に 取り壊しを条件として記載するなど、その取り壊しが譲渡のために行われたものであることを明らかにしておくことが大切です。

 

上記の文章がすべてだとは思いませんが、売却が決まる前の取り壊しにかかった費用は、譲渡(売却)のための費用として認められない可能性があるということです! 1年6ヶ月前に壊した家屋の解体費用が認められなかった判例もあるようです。

 

それと、居住用の建物が建っているときは、土地の固定資産税はかなり軽減されているのに壊した翌年からは、軽減措置がなくなって土地の固定資産税が3~4倍ほどに跳ね上がってしまいます。

 

つまり、よっぽど老朽化がひどく、近所に迷惑をかける恐れがある建物などでない限り、古家がついた状態で(売主負担で解体更地渡しを条件として)売り出すのが、最善の方法だと思われます。

 

解体屋さんが本業の不動産屋さんだと、土地が売れることよりも解体の仕事を取ることを優先する可能性も無きにしも非ず!なのかなと考えてしまいました。

 

他の仕事と不動産を兼業している会社はたくさんありますが、不動産に関しては、不動産を専門にしている会社にも念のため相談してから決めるべきかもしれませんね!

 

 

 

 

 

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突然ですが、皆さんは、スーツ着用時のマナーの中に、着席時は上着のボタンを開けるべきという、マナーがあって上着もそのように作られているのを知っていましたか??

 

私は、全く知りませんでした・・・・  20数年前に、新入社員研修受けた時も、習わなかった気がします。  たぶん・・・

 

 

本日、お客様宅に一緒に行った若いスタッフが着席時に、上着のボタンを外していたので、会社に戻ってから注意したら、「えっ??? マナー研修時に講師の方に着席時は外すのがマナーだって教えられましたよ!」とのこと。

 

お口あんぐりです・・・・・・  注意してごめんなさい。

 

立っている時や歩いている時に上着のボタンを締めずにいるのは、もちろん失礼にあたりますが、着席時は外すべきだなんて!

 

周囲の社長さん方に確認しましたが、それを知っていたのは、残念ながら少数派。

 

ニュースキャスターが着席しているときもボタンを締めているのは、ルールを知らない視聴者に不快感を与えないための配慮からだと思います。

 

日本の場合は、「お客様や、目上の人といる場合に、開放的に振る舞うのは失礼にあたる」という土壌がありますので、、相手やTPOを考えた上で、マナーはマナーとして、衣服を着こなすことも、必要ですよね。

 

検討の結果、当社では、お客様とご一緒しているときは、着席時も上着のボタンは締めておくべき!を、社内特別ルールとしたいと思います。

 

VIVI不動産株式会社 矢郷

 

 

 

 

 

 

 

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自分を磨くため、自分の資本(お金、人脈、体力など)を増やすために、自分のお金を使うことが自己投資です。

 

私からすると、パチンコやマージャンをするのは時間とお金の浪費に分類されるので一切しません。

 

自己啓発本を購入して、勉強するのはモチロン自己投資、自分のためになるセミナーに参加するのも自己投資ですね!

 

ゴルフなんかは、日ごろの運動不足を解消できて、体力も付くし、いつもお世話になっているお取引先の方や、いままで知らなかった社長さんとお話が出来る機会なので、自己投資に分類しています。

 

社長さん方とお酒を飲むのも、日頃は聞けない貴重なお話が聞けるから、2次会ぐらいまでは自己投資に分類されるかな??  

 

三次会なんかで仲の良い友人と行くキャバクラやラーメン屋なんかは浪費に分類しています。  昔は浪費しまくりです(笑)  ★らーめんのせいで、自己投資ではなく、自己増脂でした!

 

要するに、「これからの使い方次第で様々なものに交換、利用できるもの」全般を、お金が増えるものに使っていくこと! これが『投資』です。

 

一方、『浪費』とは、この交換可能な時間やお金といった諸々を、使ってしまえば終わり、というものに使うこと、財産を増やす可能性がないものに使うことを意味します。

 

今度、当社主催でゴルフコンペをするのですが、日頃から当社をかわいがってくださる皆様に、感謝の気持ちを示すことが出来るし、いろいろな方に顔を覚えてもらって、可愛がってもらって、5~6時間の間、いろんなお話が出来るので、私は「自己投資」だと信じています。 だからこそ、営業スタッフにはプレイ代は自腹だけど、出るように指示をしました!(会社が全員分負担するのは、会社が大きくなればなるほど難しいのです。 ちなみに、事務スタッフには強制しておりません。)

 

いろんな意見があることでしょう! 

 

若いスタッフの中には、時間とお金の浪費だと思って、「会社が出してくれないとしたくないなぁ」という人間もいることでしょう。

しかし、いつか分かってくれると信じてます。(10年後には「富山の不動産業界で上手に渡り歩くには、社長の言う通り、ゴルフしておいて良かった!」と、痛感するはず。  私も20代のころは分からなかったので、私にゴルフを勧める父親とけんかばかりしておりました・・・・ それがいつのまにか、勧めるほうに回ってる・・・・・(笑))

 

しなくても、仕事はできるけど、したほうが仕事がスムーズに回るし人脈が増えるんだったら、(出来ない理由がない限り、)したほうがいいのです!  そしてせっかくするならとことん「楽しむ」べし!

 

せっかくの休みに悪いけど、参加してくれるスタッフは、自己投資だと思って、私と一緒にVIVIコンペ盛り上げてくださいね!

 

VIVI不動産株式会社 矢郷

 

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10月12日に第2回 VIVI不動産ゴルフコンペを開催いたします!

 

パチパチパチ。 日ごろお世話になっていたり、仲良くして頂いている業者さんをお呼びして、日頃の感謝をこめて、9~10組で八尾カントリークラブで開催いたします。

(フェアウェイがきれいないいゴルフ場なんです!)

 

今回も豪華な賞品とビビットのイラスト入りボールをご用意してみんなで楽しくワイワイプレイしたいと思ってます。   去年はいろいろあったので今年は何もありませんように(汗)

 

現在まだ2名ほど参加枠が余っております。 ご参加希望の方おられましたら私までお気軽のお声掛けくださいませ!(誠に勝手ながら、当社スタッフまたは私と、ちょっとでもいいので関係ある方に限らせて頂きます。)

 

社内に二人ほどコンペ初心者がいるので9/28にスタッフ5人ととゴルフのマナー講師お二人をお呼びして練習ラウンドに行ってきます。 その時のハチャメチャ(?)ゴルフ体験談はまた来週にでも!

 

VIVI不動産株式会社 矢郷(やごう)

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少し前になりますが 東京の船井総研さんのセミナー受けてきました! 4時間口座で36000円也!! 刺激うけまくりの4時間でした!

 

愛知県の大成功(5億の売り上げが5年で40億だったかな??)している不動産ショップナカジツさんという会社の社長さんを招いての、ためになり過ぎる講座なのでした!

 

受講しに来ていたのは沖縄、鹿児島、愛媛、栃木など全国各地から、不動産に熱い想いを持った人たちが30数名。

 

「まだまだ頑張んないと置いて行かれる・・・・」 っていう焦燥感に駆られ、

4時間の講座でも全く眠くならず、メモを必死で取ってました。

 

この講座で得たノウハウや当社に足りなかったことをお客様に提供できるように現在急ピッチで構築中です。

 

人員も1~2人増やします。 3年前に建てた事務所が、もう狭い・・・・ 

 

やりたいことが次から次へと出てきて、いつまでもたっても理想の会社が完成しません!(笑)

 

いいことなのかな????  頑張れる内に、頑張ります!! VIVI不動産株式会社 矢郷(やごう)

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