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2017-01-17 18:03:38

三為ビジネスのミソ

テーマ:不動産投資

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今現在、雨後の筍のごとく盛り上がっている三為業者

要は中間省略、登記の直接移転売買を主に、
買取転売を展開している業者さん達です。

 


私の本業、勤務先でも勿論やっていますが、

Aという売主さんからBという業者が買って、
BからCさんという買主さんに販売。
登記は直接移転します。

 


物件の登記名義人の売主さん(A)から
仕入契約を行うとほぼ同時に、
事前に見つけてある購入希望の投資家(C)さんに
販売の契約を締結。


タイミングを合せて決済…。

 

こんな流れです。

 


仕入と販売を同時に決着する、
『在庫を持たない商売』そのもの。

 

 

業界を知らない人からすれば、
「え?そんないい商売あるの?
ちょっとやりたいんだけど…」なんて
思われるかもしれません。

 


このビジネスのポイントは大きく3つ


1)業者から見て出口となる
購入希望顧客を抱えておく。

 

2)業者から見て物件の仕入先となる
不動産仲介業者さんや売主さんを抱えておく。

 

3)金融機関の融資情勢を把握しておく。


売買の流れを把握していたり、
宅建業の免許が必要なのは前提として、
ミソとなるのはこの3つです


(1)は俗に客付けと呼ばれる部分。
客付けできる顧客・投資家をガッツリ抱えた、
そのパワーのある不動産業者は、
三為での売買でも、客付けのみの仲介でも、
その力は侮れません。

一時期のヤマ●電機のような存在です。
(あそこに持っていけば売れる!
仕入を叩かれても数が捌ける!)

 


(2)は分かりやすい「仕入」です。
今現在の「買い手が豊富なマーケット」であれば、
優良な売り物件情報がバンバン入ってくる
不動産転売業者は、勝手に数字が上がっていきます。

自社で顧客まで抱えているようであれば、
三為(直接移転)売買も出来ますし、
自社で顧客を持たなくても、(1)の業者さん達が
買い取るなり、客付け仲介をしてくれます。

 


(3)は、
「どの銀行が、どんな物件に、

 どの期間で、どの金利で
 融資してくれる」
という部分を
如何につかんでいるかというもの。

もちろん、これ単体ではビジネスになりません。

ただ、

(1)(3)(2)(3)
またはその両方を組み合わさると、
売買がスムースに展開していきます。


1)の客付けメインポジションで
3)の融資を身に付けると、
「あぁ、このお客さんだったら、
 あの銀行で、こういう物件だったら行けるだろう」


2)の仕入メインのポジションなら、
「あの銀行だったら、この物件の融資が付くから
●●万円(●%)なら、買いだ!」

こういった目線が定まってくるため、
精度の高い売買をペースを上げて纏めていく
ことができます。


これらの項目、簡単に言えば、
以前の著書で触れた、

1)人
2)モノ
3)カネ

ビジネスの要素そのものです。

 

如何に人とモノが揃っても、
お金の出どころと噛み合わなければ
それは良い投資として成立しませんし、

買える顧客(投資家)と
融資のセッティングまで出来ても、
肝心の物件そのものが無いと成立しません。


同様に融資が成立し易い投資用物件と
金融機関の組み合わせが出来ていても、
購入する顧客が居なければ完結できません。


ただ、これら3要素が揃いだすと…
もの凄い勢いで拡大していくのが
今の(投資用)不動産業界です。

 

もちろん決済や融資のタイミングを
神業的にスケジューリングしていく
センスは必要ですが、
「ヒト」か「モノ」かを圧倒的に
集めることが出来れば他は付いてきます。


ポジションが仲介でも同じことは言えますが、
その利幅が「仲介」と「売買」では雲泥の差

 

 


どうやって顧客を集め続けるか?
どうやって物件を集め続けるか?
どうやって融資情報を掴み続けるか?

 

 

各業者さんたちは
セミナーやったり、
本を書いたり、
仲介業者さんに訪問したり、
電話営業掛けたりと、
日々試行錯誤しています。

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2017-01-04 17:41:13

平成29年あけましておめでとうございます。

テーマ:ブログ

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門松新年あけましておめでとうございます。門松

昨年中は格別のご用命を賜り厚く御礼申し上げます。
なにとぞ本年もよろしくご愛顧のほどひとえに
お願い申し上げます。


久々の更新が年始のご挨拶となってしまいましたが、
12月は本業が(いろいろな意味で)盛り上がって
おりました。


具体的なところで
神奈川県内にて
 会社保有の決済が2件

世田谷区内にて
 会社保有の決済が1件

名古屋市内にて
 売買(三為)の決済が1件

千葉県内にて
 売買(三為)の決済が1件

比較的予定通り進んだのが
これら5件

 

そして、12月28日(法務局がやってる最終日)
決済を予定していた

鈴鹿市内の売買(三為)決済 と
町田市内の売買(三為)区分決済が

両方とも決済前日
【団信で否決…っ】というドタバタでございました。


この最後の2物件は、
年末に押し込めるべく、
銀行も前倒し前倒しで動いていたため、

司法書士立ち合いの
銀行との金消(ローン)契約まで終わっていた段階。


物件を購入されたことがある方であれば
「銀行との契約…あーあったあった」と、


お分かりになるかもしれませんが、
基本、ここまで進んでから
話が壊れることは
レアです。


それがまさかのまさか…。
(2件とも別々の銀行です。)


嘘偽りなく、介在するすべての人が
12/28に決済をするつもりでいたものですから、
心苦しいながらも各所に連絡をしない訳には行きません。


→銀行には念押しの確認。
「本当にどう頑張っても明日決済できないの?
他の団信使うとかで何か手はないの?
最悪年明け再チャレンジできるの?」
 

→売主サイドの仲介業者には
「ゴメンナサイ。明日決済できないです。
再調整お願いします。」
 

→買主様には
「ゴメンナサイ。銀行から団信NGがきました。
取り急ぎ明日の決済は無しですが、
何か手がないか調整しています。」

 

→司法書士には
関田)「昨日金消してもらったお客様なんですが、
     団信NGの連絡がきました…。明日はナシです。」

先生)「え?昨日の●●さんですよね?
     え?え?そんなことあります?
     アハハハハハ!えー本当ですか!?
     アッハハハハ!
     もう、高額な印紙準備してますよ
     アハハっ!」


(あり得な過ぎて超絶笑われるという…。)


取り急ぎはどちらの案件も、完全NGではなく、
他の団信を使うなり、融資額を見直すなりで
年明け…というか今月お客様自体は変更なしで、
再チャレンジする運びとなりました。


そんなこんなで、営業最終日まで
ハラハラしっぱなしで筆が鈍って…なんていう
言い訳になってしまいましたが、

 

ブログの更新はもちろん、
書籍の出版の原稿もスローに
なってしまっていたたため、
今年はとにかく書き上げて、
三冊目の拙著を仕上げる次第です。

 

昨年は物件を購入出来なかったので、
今年は買えるといいなぁ☆

キタル買い場の為に、
着々と準備をしてまいりましょう☆

 

皆様に幸多き年となりますように^^

 

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2016-10-26 20:54:56

リアルゴミ屋敷とその後

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昨日の続きのお話です。

あの閲覧注意レベルなゴミ屋敷
(正確にはアパートの1室)。

 

緊急連絡先電話後、
翌々日に管理会社の
(また別の男性)担当者から
連絡がきました。

 

管理男性)
 「あのお部屋の入居者さんから
  電話がありました!」

 

関田)
「おおっ」

 

管理男性)
「日曜日に現地でお話することに
 なりましたので、
 そこで解約や荷物撤去の覚書
 取得できるように動きます」


と、いうことで

大 幅 進 展。

 

 

パピーへの大家直電
利いた模様です。


それで日曜日の現地立会、
自分も予定を調整して参加しました。


(何で連絡よこさねぇんだよ!)って声を
荒げたいところですが、そこは大人の対応で、

 

管理男性)「新居は決まっているんですか?」

 

 

入居者)「はい、もう行き先は決まっています。」

 

 

管理男性)「いつ頃、荷物をどけて出られそうですかね?」

 

 

入居者)「休みが週に1度取れるかどうかで…
      荷物がたくさんあるから2週間
       ん~3週間でできるかなぁ…」


あ…、コレ駄目なパターンだ。


もう、ビンビンにこの感覚を憶えたので、
交渉に入ります。

 

関田)

いるモノだけ持って行ってもらえるなら、
 1週間でやってもらえるのであれば、
  あとは私負担で撤去しますけど、
  どうですか?」


入居者)「あ…、それなら何とかできるかな」


管理男性)

「オーナー様ありがとうございます。
 それでは、1週間後を退去日として
 覚書にサインを…。」

 

【無事にGet】


所要時間数分
想定していた落としどころで
落ち着けたので、十分です。

 


残置物撤去や修繕の業者さんは
本業で沢山お取引があるので、
自分でいくらでも手配可能☆

:*:・( ̄∀ ̄)・:*:

 

 

この現地立会があったのが、
10/23日(日曜)なんですが、

先日のミスにミスを重ねて
きた管理会社女性担当とは
この日を迎える前に、
こんなメールのやりとりをしていました。

 

 

=管理会社(女性担当)より=
10/18(火曜日)

大変お待たせしております。
(ゴミ部屋)の件でご連絡させていただきました。
 
弊社弁護士に相談しましたところ、下記のとおりの回答がございました。
 
まず現時点でやれることは、(男性担当)から
お送りしております覚書を賃借人宛てに
内容証明でお送りしていただくことです。
賃借人より署名捺印のうえ返送があれば
それをもって残置物処理は可能とのことです。
 
覚書に賃借人の署名捺印が取れない場合、
室内の荷物(ゴミも含めて)を勝手に処分
すると自力救済として不法侵入(刑事)、
損害賠償請求(民事)をされる恐れがあります。

 
本人に連絡が取れず、父親にも
引き取ってもらえないうえに覚書もとれない場合は
法的手続きをもって処理することになります。

 
弁護士に依頼する場合は3ヶ月分の
賃料未払い状態(11月賃料未払い状態)になるのを待ち、
訴状という形で手続きを取り、
判決をもって残置物の処理を行う事となるようです。
 
弊社としましては賃借人とお父様に連絡を取り
荷物処分と明け渡しを請求することですので
進展がありましたらご報告させていただきます。
 
この度は私の理解不足により関様に
ご不便・ご迷惑をおかけいたしまして
誠に申し訳ございません。

 
何かご不明な点がございましたら

お問い合わせくださいませ。
 よろしくお願い致します。
 
で、その日に返信↓


【10/18(火曜日)】

=関田メール=

緊急連絡先のお父様とは私も話せまして、
メールと電話でやり取りしています。

明日・明後日で埼玉に出てきて
息子を探すアプローチをされるようなので、
それでだめなら片づけても良いといった
お話に落ち着きそうです。

お父様と話した際に、

「管理会社の人から話は聞いて
【自分も一度現地を見に行きたいから、
鍵を開けるときが分かったら教えてほしい】と
伝えたが、
そのままになっている。」
と言っていました。

宅建が忙しすぎましたか?
放置されていた詳細、伺えますと幸甚です。

===

 

それから数日、直前のメールで
何かご不明な点がございましたら、
お問い合わせくださいませ
」といってるわりに、

立ち合いが終わった後になっても

…そういやまだ返信来ない。

 

 

10/23(日曜日)の立ち合いに来てもらった
男性担当者に、女性に変身するよう催促。

 

「入居者と連絡が取れて解決に向かった」からと言って、

「入居者父への対応を放置していた」ことに対して
回答がないのは蔑ろにしすぎです


むしろ、ココを放置してなきゃ解決してたんだから。

 


そして【10/24(月曜日)】になって
ようやく回答。

 


=(女性担当者メール)=


いつも大変お世話になっております。
(管理会社名)でございます。
 
ご返信が出来ておらず、誠に申し訳ございません。
 
ご連絡を頂いてから覚書や残置物処分の件につきまして
入居者様の連絡を取ることと覚書作成のうえ覚書の署名取得を優先し
上記作業が難航したときに改めて関様に状況報告と併せ
お父様にご入室いただくことをご了承いただく流れがよいかと
思い
対応が遅くなっておりました。

 
お父様には私から経緯を説明し、ご連絡いたします。
この度はご迷惑をおかけし、誠に申し訳ございませんでした。
 
===

句読点が無くて&日本語がおかしくて、
言い訳がましい
メールが返ってきました。

 

「ご連絡を頂いてから…」

下りの切れ目が不明確なので、

結局

「『~流れがよいかと思い』対策が
遅くなっておりました。」

となっています。


「するってぇとお前が
思っていたダケ

遅くなった原因なんか!」と、
(σ・∀・)σ


逆に煽りに来ている

感じ満載です。

 


むしろ、
「宅建の受験に追われていました!
ゴメンナサイ!」

と言われた方が好感持てるかもしれません。

 

 


入室の許可は結構前に取ってたのに、
なんで父親のスケジュール調整していなかったのか、

 


覚書の署名取得を優先していた割に、
なんで内容間違ってたのか

 

 

そして直近の返信に1週間かかってるのか…。

 

超絶暇だったらガン詰めしたいところですが、
ちょっと本業が忙しいので、

もういいや…と。(´▽`*)

 


電話対応、メール対応、
隙を見せてはいけないはずのお仕事なのに、
ノーガードかと言わんばかりの対応が
逆にびくっりするところ。

 


何はともあれ、とりいそぎは、
あの荷物のお片付けがスムースに
進むことを祈るばかりです☆

 

===

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