関田 タカシ『ぼくと不動産』
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2018-05-08 14:46:07

こんなエリサーまで犠牲に…?

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お知り合いの仲介業者さんから電話。

 

(仲介)「大阪の物件で、他の業者さんから
     スルガ銀行の融資で
     2年前に購入したんですが、
     買取目線出してもらえますか?
     今の稼働率が50%位です。」

 

 

(関田)「それって昭和の終わり頃の鉄骨とかですか?」

 


(仲介)「ええ、昭和60年S造ですね。」

 


(関田)「もう家賃保証とかも終わっちゃった感じ?」

 


(仲介)「そうなんですよ…。」

 


(´・ω・`)

なんだか望まないキーワードが全部出てきて、
見なくても物件の顔が想像できる雰囲気です。

 


(関田)「多分、取り組み難しいとおもいますけど、
     概要書とか貰えれば回答しますよ」

 


(仲介)「送ります。よろしくお願いします。」


===
資料拝見
(中身書いちゃうとモロバレなので、ボカします)
===

 

物件概要から、抵当額を把握したかったので、
謄本取得

 

抵当金額、約1.4億円。


興味本位で謄本にあった所有者名
Google検索】。

 

 

検索結果には

その人と思しき顔写真他、
かなりの情報が出てきます。


これ、出てこない人は全然出てこないんですが、
もしこの人だとしたら、露出多すぎなくらい出てきます。

 

 

転職サイトの転職者向けインタビュー
(うちの会社はこうだよ!とか、
 自分のプロフィールから
 こんな風に活躍してますとか)

ガッツリ掲載されているし、

 

 

ビジネスSNS的なもので、
過去の綺羅びやかな横文字の経歴が
ずらっと並んでいます。

 

あ、なんか調べてみるとWBSとかにも
ちらっと出てる
っぽい。

 


んーさすがに露出の多い

こんな優秀そうな人じゃなくて、
同姓同名かなぁ?なんて思いつつ、
簡易的ではあれど、しっかり査定。

 


現況で半分空いているわけだから、
その見込賃料は当てにならないので、
引き直し(厳しく)で見て、
スルガでの再融資で高く売ることは
基本無理なので、

他の金融機関か現金購入でも売れそうな金額を想定し、
そこからウチ(本業)での買値を考慮、
半分空きと共用部の修繕をすこし見込んで…。


『よし!買うとしたら抵当の半値近くかな?』と。

 

回答を作ったところで、TEL。

 


(関田)「さっきの物件の件なんですけど、
     あれってオーナーさん
     リ●●ート(大手企業)系の人ですか?」

 

(仲介)「はい、そうです。」

 

 

(関田)「(ビンゴか!?)

     一応金額だしましたけど…
     7-8000万円くらいかなぁと。」

 

 

(仲介)「やっぱりそんな感じですよね?
     この人このままだと飛んじゃうんで
     助けてあげる手ないですか?」


(関田)「かぼちゃに混ざって銀行と交渉する位しか
     思いつかないですね…。」


たとえ賃料を下げてでも、
返済を賄える程度に稼働を引き上げないと、
導火線の減り方が早すぎて
銀行と交渉する時間もタイトになりそう…。

 


プロフだと戦略系コンサルティングファームや
事業再生計画の立案とかも経験されているそうなので、
自分の再生計画くらい朝飯前なことを
お祈り申し上げます。

 

↓の本をサクッと把握しておけば、

 避けられたかもしれないのにっ!

 (なんて)

 

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2018-04-23 15:26:05

稼がなきゃいけない原点---

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日頃 そこまで頻繁には連絡を取っていないんですが、
珍しく母親からLINEが来ました。


要約すると
===
父親が「もう一人では風呂にも入れなくなっていた
===
いろいろと覚悟が必要な時期かもしれません。

 

 

早く3-4年前に執筆した著書
最強の初心者向け不動産投資」では巻末に
私が不動産投資に取り組んでいる理由を
挙げました。


(~以下抜粋~)

私が不動産投資をやっているのは「将来の不安」からです。
次第に伸びていく年金の給付開始時期だけを考えても、
自分自身の老後はとても安泰といえる状態ではありません。

また、私は一人っ子で実家が資産家というわけでもありません。
したがって、親の介護などが発生した際には、
経済的に苦しくなることが目に見えています。

(~ココマデ~)


というわけで、
「用意しておいて良かった」と、
思える部分はあるものの、
現実味を帯びてくると
やっぱり【重い】です。


まだ本人はそれなりに元気なようですが、
「アタマ」がどこまでしっかりしていられるか…。


今後も色々なことが考えられるのですが、
もし父親が不幸となってしまった際、
戸建に母親一人…だとそれも心配です。


二人共もういい年齢ですから、
順番の逆も有り得ます。

 

実は、実家の戸建について、
一度売却に動いたことがあります。

親は賃貸に引越して、売却に務めるプラン。

 

まだ実需の売買相場落ちてないし、
いざ事が起きてからよりも、
先に売っちゃって、
賃貸いいところ引っ越せば~と

プランとしては簡単に考えていたんですが、
まぁ現実は。


両親の引越し後に
内外装、ある程度リフォームを実施して、
さぁ販売を!というところで、

 

(両親)「やっぱり戻りたい。」


それであれば仕方ない、
本人たちの意向も汲んであげたいと、
修繕後のお家に戻ったのが約半年前。

 

 

かかりつけの医者の絡みなどもあって、
やはり面倒なんですね。

 

・自分の保有している物件に親に住んでもらう、
・自分の今住んでいる近くに賃貸で住んでもらう、
・自分の家族(妻子)とその実家で暮らす。


選択肢はあるものの、色々な兼ね合いから、
ヒトのポンポンと住まいを動かすのは
簡単ではありませんでした。


訪問介護等のデイサービス、
老人ホームへの入居など、
色々なことも頭をよぎりますが、
考えても正解が分からないのが難しいところ。

 

とりあえずは、実家に顔を出しに行こう。

 

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2018-03-30 12:00:52

不動産投資マーケットの空気感(H30.3)

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先日(3/27)に2018年版の地価公示が発表となりました。

 

たまたまテレビのニュースで見かけたんですが、
ニュアンスとしては、
「東京だけではなく、
 地下上昇が地方にも広がってきた」という感じ。

NHK News Web
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20180327/k10011381111000.html

 

 

日経新聞のWebでも同様の内容です。

公示地価上昇、全国に波及 地方圏26年ぶりプラス(NIKKEI)
 


ただ、今回発表されている
地価公示評価時点
その年の「1月1日」時点ということは
注意が必要です。

 

昨年後半から薄っすらと匂いがしていたものが、
今年に入ってからは

週を追うごとに融資が厳しくなっているのを
投資用不動産を扱う不動産業者、
その営業担当者はヒシヒシと感じている真っ最中です。

 

(他の会社の人に聞いても似た答えだからおんなじハズ…。)

 


融資が細る(締まる)と物件価格は下がってくるのが
セオリーで、実際問題、年初よりは
利回りが少しづつ上がって
(=価格は下がって)きている次第です。

 

 

一番露骨なのは
「かぼちゃの馬車」でも話題
スルガ銀行の融資が、
ほぼほぼ止まりつつあるという
スルガショック】。

 

シェアハウス融資は横浜エリアの一部の支店でしたが、
地方の鉄骨造・RC造の一棟マンションに
積極的な融資
をしていたのは、
スルガ銀行全体のお話です。

 

ところが、例のパンプキンが効きすぎたのか、
ノーマルな一棟マンション・一棟アパートへの
融資についても物件評価の回答が
いつになっても出てこない
という
三為業者さんにとっては死活問題になりつつあります。

 


一都三県や、名古屋・大阪・福岡等、
地方主要都市そのものであれば、
まだ金融機関の選択肢も、
高属性な投資家さんも
組み立てが豊富
なため、
成立するものの、


スルガ銀行「しか」融資を出していなかったような、
市区町村を聞いてもどこだか分からないレベルの
地方・郊外エリアは、
現在、売買対象そのものから外れつつある状況です。

 


また、主要都市部であったとしても、
先々週には「2割の自己資金でOK」といっていた金融機関が
「やっぱ3割強で」なんて言ってくる事態です。


もちろん、それでも都心部のど真ん中は
相変わらず高止まりしていますし、
投資用不動産ではない
実需の土地・建物・区分マンションにおける
住宅ローンはまだ変化がありません。

 


テレビでは東京カンテイの人が
「今後もこの上昇傾向は続きそう」と話していましたが、
今日現在の業界内の営業担当者としては、
決して楽観的ではありません。
(あの人は下がっても責任取らないし。)



平成30年の3月末現在において、
スルガショック」を契機
不動産市況全体、特に投資用収益不動産を取り巻く
マーケットの雰囲気は、
『芳しくない』状況です。

 

 

このまま融資が出ない状況、
不動産投資が廃れる傾向になれば、
物件価格は益々下がり、
反面 高利回り物件がゴロゴロ

それでも融資が使える人(もしくは融資割合)は少なくなり、
自己資金の厚いお金持ちが手堅く行う不動産投資という
本来の王道の不動産投資に進むのがセオリー。

 

(今までのように)

極端に融資が出るなら取引は活発になりますし、

(これから先もし)

極端に価格が下がっても取引は活発になります。

 

ただ、融資が出ないけど物件高止まり…という

中途半端な状況だと取引そのものの動きが悪くなので、

「やり辛い」というのが現状です。

 

下落に向かっていく最中なのか、
それとも冬の時代は短く
オリンピックに向けて
戻していくのか…。


正解は年の後半に分かるかもしれません☆

 

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