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2016-05-26 21:50:21

物件の現地確認をしてきましたよっ。

テーマ:不動産投資

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東京都北区の某所にて、
「買えたらいいなぁ」レベルの物件が
出てきたので現地の見学と簡易調査
セルフ実施。

 


情報のルートは、
お付き合いのある
ちょっと特殊な不動産業者さんから、
「コレ価格出してもらえます?」という
よくあるヒアリングです。

 


売主さんと直接やり取りしているのが
目に見えている業者さんなので、
確実に買う金額を伝えるだけで
「乗るか反るか」温度感が露骨に分かります。

 


流れとしては基本的にそこの業者さんが
売主と売買契約を締結(買取)して、
さらに転売

 

ただ、登記は元の所有者から、
その業者さんを飛ばして
直接新所有者に…という流行りの
「新中間省略(サンタメ)」案件です。

 

私は業者の利益が乗っていようが、
こちらの言い値と帳尻が合えば
一向に構わないというスタンスです。

 


予め「違反建築っぽいよ」ってことを
聞いていたため、現地&役所で
主に以下重点を置いて調べてきました。

 


●前面道路
本当に道路か(基準法上の道路か?)が
怪しかったので。

 

●建築確認と検査済証があるか。
-建築確認は「こういうの建てます。」という申請。
時たまコレすらないときもあるのでビビりますが、
大抵は番号位出てきます。

 

-検査済証(ケンサズミショウ)は、
「建築確認通りに建築されています」という証明。
平成前半頃だと結構無いことが多かったりします。



悪意(宅建的意味の)を持って後から大きい建物を
建築するパターンもあれば、
単純に未取得ということもあるので、
ズミショウなし=NG物件ということはありません。

 

銀行によっては拒否られますが、
気にしないところも多々。


で、まず現地。

 

あからさまにココと隣の家だけ
出っ張っている…。


ええ、とりあえず
セットバック(道路後退)必須な雰囲気。
再建築時には露骨に減るのが予想されます。

 

目視で前面道路の幅は
2mくらいでしょうか。
接面は歩測で
6m以上あるので、
悪くはない。
んー15平米前後へるかなぁと。

 


そして物件の詳細を現地チェック。

・道路のせいで車は入らない。
・使われていない自転車数台が
 錆きって放置されている
・赤いシール(持ってかない)が
貼られたでかいゴミ袋が放置。
・集合ポストがチラシで溢れている
・集合ポストがガムテープでベタベタ。
・隣地の壁(木の板)が朽ち果てて
こちら側に倒れてきている。
・併せて植栽ががっつり越境
野良猫に睨まれる
・平成前半築なので、
 建物はまだいけそう。
稼動が10戸のうち1-2世帯。

 

 

と…、まぁ結構
「飲みこまない」といけない部分が
多そうな予感がビンビンします。

 

 

 

この時点で心に決めたのは、

【前面道路が基準法の
道路じゃなかったら見送る】
という1点。

 

 

同規模までは求めないケド、
「建築出来ない土地」か、
43条但し書きみたいに、
その可能性が高い土地だったら
やめておくということだけは
譲らない部分として決めました。

 

 

ココまでだけを見ると、
「たいして良い物件じゃないじゃん」という
ところに落ち着いてしまうのですが、
なんで検討しているかというと、

それらを飲みこめるくらいの金額を伝えた限り、
「やってみます」の雰囲気。

 

 

修繕して、募集かけて、
隣地の壁作って…等々考えても、
十分割が合うような組み立てで
いけそうなので、動いてみました。

 

過去に取引を数回しているので、
そこが信頼度アップ


そこから今度は役所調査です。

業者さんからの調査を待たずして、
自分の足でちらっと区役所の建築課に。


今回においては、
これさえあればという書類が
↓の2つ。

・建築計画概要書
・台帳記載事項証明

概要書の写しが取得できれば
最大の関心事である
「前面道路が何なのか」、
「建替えできるのか」、

ココがクリアになります。

 

そして、記載証明で
検査済証の発行有無が分かる為、
それによって、違反建築か否かの
判断材料の一つとなります。

 


結果…。

-42条2項道路。
(基準法上の道路)○


-検査済証なし⇒△


そして、概要書の建物配置図と
現況建物の形が
全然一致しないという
悩ましいところが判明。

 


ざっくりのところ、
まぁ予想の範囲内、
かつ「前面道路と土地がまとも」では
あることが裏付けできたので、
買えるなら進めようかな…(●‘∀‘●)ノ"と。

 


10分の8以上も空いてるなんて
ヤバイじゃん!
って思います?

でも入ってる2世帯で
返済賄えるくらいの価格
だったら…
ありじゃないですか?


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2016-05-18 21:19:11

素人が同じ動きをしても勝てない理由 その2

テーマ:不動産投資

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この間のブログで、
一般個人の素人がプロの仕入れ業者に
勝てない理由を

 

==
相場が分かっている不動産業者が
・ローン特約無し
(現金決済と同じ扱い)

・瑕疵担保免責
(何か壊れてたとかあっても気にしない)

・1ヶ月内に現金化できます

等々の売り文句で、
売主さんの条件面の負担を限りなく少なくして
売買契約を取り纏めてしまいます。
===

 

と、さらっと書きましたが、
その他にもプロの業者仕入に一般個人が
勝てない理由は複数あります。

 

プロの仕入れ業者は、
自社の利益を最大化するために

 

「いかに窓口の仲介業者に
気持ちよく動いてもらえるか」

ココを考えます。

 

 

要は「仲介業者の実入り」です。

 

 


不動産の仲介業者から見た場合、
直接の売主と直接の買主
自社で結び付けることが出来れば
両方から仲介手数料をGetできる


「両手」契約となります。


買取り業者に売ろうが、
個人顧客に売ろうが、
仲介業者から見れば、
「両手」は望ましい案件です。


しかしながら、
それで満足してしまう仲介業者さんは
まだまだ【甘い】かもしれません。

 


コレ、買取り業者に物件を購入してもらうと、
比較的短期間、またはすぐさまに
「再販売」がなされる訳です。

 


そう、この再販売時にも
再度仲介に入ることが出来れば、

しかも「それがさらに両手」であれば…
なんていうオイシイ契約でしょう。
片手仲介から見れば


約4倍の仲介手数料です。
(金額変わるから単純な4倍以上に)

 


再販売の約束を俗に
「ヒモ付き」なんて言ったりしますが、
再販・ヒモ付きは、投資用以上に
実需の区分マンションのリノベ案件や、
分譲建売用地をパワービルダー系に
卸しての、新築戸建販売時に
現地販売会を一定期間確保する等で
よくある傾向です。

 

 

これは仲介業者からみれば、
あくまで正攻法な仲介手数料の稼ぎ方ですが、

 

 


もっと露骨に仲介業者さんを
取り込むやり方もあります。

 


買取り業者は、基本的に
「いくらで売って、いくら儲かる」という
前提から購入金額を算出します。


逆を返せば、そのシミュレーションよりも
安く購入出来た分は、
最低限確保するべき利益の余剰分が生まれます。

 


(仕入業者)
「ウチの仕入価格は5,000万円。
ただ、4,500万円で買えるなら、
200万円は仲介さんにプラスで払いますヨ!」

 

(仕入業者)
「会社に入れた方がいいですか?
それとも担当個人で?ゴホゴホ…」

 

 

みたいな交渉ができちゃうワケです。

 

ええ、金額面だけで見れば「損」をするのは
売主さんなんですけれども、

 

 

「じゃぁ、それよりも高く買える
一般個人だってチャンスあるじゃない!?」
って思われるかもしれません…。

 

 

高値で入れると、
物件は取得出来るかもしれませんが、

 

『高く買う』…この時点で仕入れ業者には
負けているんです。

 

 

 

安く買うことが利益につながるのは

個人の中長期保有であろうと、
業者の即転売であろうと同じです。

 

 

ただし、
その利益が生まれるタイミングが、

・数年後の話なのか

・決済直後なのか

 

これによって、その生まれる利益を
「いつ活用できるか」
大幅に変わってくるわけです。

 


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仕入れ業者に競り勝つこともあるでしょう。

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2016-05-16 19:50:31

教科書が何冊あったって…

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んー、なんだこのアレンジ感。


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自分は…
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(いや実際タイトルは出版社さんに
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