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2016-07-23 18:52:41

どうやら手間をかけたいようです。

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先日ブログにあげた
「空室管理料」の返金
について、
メールでの回答がきました。

↓↓↓

===
いつも大変お世話になっております。
(管理会社名) リーシング事業部の(担当名)です。
今週末までのご質問についての回答でございますが、
現在、弊社顧問弁護士に相談しております。
 
来週以降、回答させて頂きたいと存じますので、
今しばらくお待ち頂けますでしょうか。
 
何卒、よろしくお願い致します。
===

 

( ̄□ ̄;)

 

どうやら顧問弁護士に聞かないと
分からないレベルらしいです。

 

すげぇな。 (意味深)


一応、先方の根拠は
「空室管理料」という名目で、
管理委託契約書にある↓

 

だから、

仲介手数料とは別物だ、
だから徴収するというテイストのようです。

 

「空室が終了した際の空室管理料」ってなんだ?
という部分が引っ掛かりまくりますが、
置いといて。


尚、併せて「賃貸借媒介依頼書」なるものもあり、


こちらには賃貸借媒介報酬「なしの記載。

 


っていうことは、実質的には手数料じゃん?

とか思いつつ。

 

メールの文言がどうこう以前に、

 

オーナーが自分で決めてて、

管理会社が1件も成約できていないという部分に
何の申し訳なさも見えないのも
何とも言えないってのもありますが。

 


どのみち納得は出来ないので、
後学の為に勝てるようなら
係争
してみたいと思います。

 

(勝てない要素があったらヤリマセンw)

===

 

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2016-07-20 15:41:47

管理会社からのアベコベ請求に負けない

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物件を持って、管理会社運営を委託すると
大抵は「毎月のレポート」
メールなりお手紙なりで送られてくるようになります。


一般的なものとして、
賃料・共益費等の収入と、

管理料(PMフィー)や清掃などの
メンテナンスコストの支出
記載されていて、

 

「差引いくらが入金されますヨー」

という内容です。


普段、さらっとしか内容を
確認しないものの、

今回きたレポートを眺めると…


「アレ?なんか入金額少ない
(´・ω・`)

 

よく見てみると、
支出が多い!」

 

↓抜粋したのがコレ

項目として、
空室管理料という名目で
2室の1カ月分の賃料が引かれています。


んー、んー何のお金だろうか…と
頭の中で合致したのが、


「あ!コレ入居が決まった仲介手数料だ」と、
紐づきました。


しかしながら、コレ、
この2件については

オカシイんです。

 

何故かというと、
管理会社の担当者と


↓のやり取りをしていたから。

 

 

そうなんです。

今回の2戸は、両方とも
私が自分で入居希望者を見つけてきて、
申込を取得したお客様。

 

そして、その際の取決めとして、
「活躍していないんだから
手数料取らないよね?」
という
念押しをしていたんです。


にも拘わらずっ!!!

 

っていうのと、

今さらながら

空室をオーナーでしか
決められていない
という


「管理会社の意味あるの?」感を
ひしひしと感じてきたので、
それなりに強いメールを入れてみました。

 

=(ほぼ原文)=
(管理会社 担当者 様)
お世話になっております。
○○オーナーの関田です。

今月分のレポートにつきまして、
以下確認お願い致します。

以前に貴社(担当)様より
「オーナー自身で賃借人を見つけた際には、
  手数料不要」の旨で頂いておりましたが、

レポートにて
「空室管理料」の名目で引かれています。

これは間違いでしょうか?

間違いであれば2室について
速やかにお振込対応お願いしたく存じます。

メール・レポート一部添付致します。

また、貴社管理スタート時に
4室空室であったものの、
3室をオーナーで決めている状況です。

決まっている事実もあるので、
賃料や部屋が原因ではないことが、
逆に明白かと存じます。

せめてあと一部屋は管理会社の
(管理会社名)経由で決めて頂ければと
存じますが、
WEB掲載・業者FAX以外の
具体的なアプローチと
いつまでにどう決めるという
目標値をご教示いただきたく存じます。

管理料だけ取られて
オーナーが決められる物件
決められもしないでは
オーナーの心象いかがでしょう。

今週中には、回答下さい。
よろしくお願い致します。
===

 

で、きた返信が↓コチラ↓

 

===
お問い合わせ頂きました「空室管理料」の件、承りました。
リーシング事業部にて協議の上、ご回答致しますので、
お時間くださいますよう、お願い申し上げます。

以上、よろしくお願い致します。
===

 

はいっ!空室を埋める算段については
もう頭から漏れてしまった
ようで、

 

・返金するかどうか?とか、
・だれの責任だ?とか、
・これ言った営業もういないじゃん!とか、

 

顧客の求める回答ではなく、
「とりあえずの返信」で濁された感が満載の
メールで返ってきました。

 

一体何を

協議するんだヨ…。(゚Д゚)ノ

 

まぁ言った担当さんが
一言もなく居なくなっちゃったのはあるんですが、

 

その人との個人的な話ではなく、
会社に属する担当者として回答してもらっているので、

 

仮にその担当者が勝手に言ったことであったとしても、

それは

企業から顧客には保証を行って、
企業から担当者に賠償を求めれば済む話。

 

ここの責任と負担を如何に素早く飲みこんで
次の取引に繋げるか…


これによって管理の底が見えるかもしれません。

 

管理会社にしてみれば、
管理料(PMフィー)1年未満で
今回取られている「空室管理料」分の
収入になるわけです。


目先のお金と、長期の収入
ロジカルに考えると、落としどころは…。

 

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2016-07-15 19:12:16

プロの建物簡易チェック☆

テーマ:不動産投資

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先日土地本格&簡易チェック方法
ご紹介したので、


本日は「建物」の机上っていうかPC上
簡単精査方法。


外観はGoogleストリートビュー、
これが見られない場所であれば、
航空写真か3Dビューで…というのは
前の記事 (Google活用)と重複するので割愛。



机上の建物チェックで
確認したい資料関係は


・物件概要書or販売図面


・法務局資料
 -建物の登記簿謄本(現在事項全部証明書)
 -各階平面図・建物図面


・修繕履歴


・間取図(一棟物件なら各フロア全体の間取平面図)


・賃貸の募集図面


この辺りです。



まずは概要書に記載されている内容と、
謄本とに相違が無いか、
セルフチェックします。



特に構造、鉄骨造と軽量鉄骨造が
混同
されていたりすることもあるので、
不動産業者の作る概要(販売図面)を
鵜呑みにするのは危険です。


また、築年数と見た目がリンクしているか、
ストリートビューや写真の「顔」と
謄本記載の築年月をチェック。


築年数が20年・30年と経過している割に
見映えがよければ、
「修繕を実施している」と
いうのが分かります。


修繕の履歴、
特に室内の細かいところではなく、
建物の外壁や屋上、共用部の
大きな修繕をやっているか&いつやったのか

ここも把握できると、購入後の大きな修繕を
いつ頃やるべきかという部分に繋がります。



そして、賃貸の訴求力にダイレクトに
影響してくるのが

間取り。


ポイントは


・3LDK等のファミリータイプなのか、
 単身者向けのワンルームや1LDKなのか。


バス、トイレ別の間取りか
 (逆は三点ユニット)


洗濯機置場が室内にあるか


ファミリーに適した間取か、
それとも単身者に適した間取りか、
どっちが「イイ」かではなく、



そのエリアに対して

需要が有るか
大切です。


また、時代の流れとしては、
室内に洗濯機置場(防水パン)があって、
独立洗面台(シャンプードレッサー)などが
あるような、
広々とした1LDKの受けが良いです。


ただ、不動産オーナーとしては、
一つ辺りは狭くても、たくさん部屋数があった方が、
トータルでの収益が上がる
傾向がある為、
その検討する物件がどちらの方向性かは
見極めが必要です。(その究極がシェアハウス)



バス・トイレ(+洗面)が一緒になった
三点ユニットと呼ばれる間取りは、
どちらかというと人気が陰り気味。

同じ場所に広々1LDKと
狭小3点ユニット1Rがあれば、
空室期間や賃料の差というところで


その優劣は明確です。


とは言えども、駅に近かったり、
都心部の人が集まる場所にあるような
立地の優位性がある物件においては、
間取りの弱さを立地がカバーしてくれるので、
そのバランスをどう読むか。



間取りが理想的なものでなかったとしても、
室内に洗濯機置場を付設したり、
リノベーションできるものもあるので、


この辺りも慣れと

大家業の腕の見せドロコでもあります。



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