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2017-07-11 20:40:46

空室対策 その1

テーマ:ブログ

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さて、空室対策について、
オーナーができる対応策の大枠3つ、

 

①【自らも募集に動く】
②【条件変更】
③【物件価値の増進】

 

このうち、まずは①について。

 

①【自らも募集に動く】

 

言ってしまえば「営業」です。
扱う商品・対象顧客は異なっても、
営業ツールは
「電話・FAX・メール・訪問」
このあたりが基本です。

 


すべてを手当たり次第にやるよりも、
効率を考慮した上で、
一番成果につながりやすい、
一番ラクで得意な方法
模索していくのがベターです。

 

 


特にハードルが低い動きとしては、
普段賃貸管理や客付けをメインでお願いしている
管理会社に、電話やメールだけでなく、
訪問してオーナーと物件を紐付けて
覚えてもらうのは有効でしょう。

 

 

 

客付けの賃貸営業そのものをしている担当者から、
賃貸がまだ決まらない理由をヒアリングするなど、
対オーナー窓口の担当者だけではない人にも
会っておくと有効です。

 

 

管理を任せている会社以外の
客付けをメインとしている
不動産賃貸業者へのアプローチも
こちらに該当します。

 

 


そして、今の時代、
募集媒体への発信は
不動産業者に限られたものではありません。

 
 
オーナー自ら直接、
賃貸を探している一般顧客に
アプローチできる媒体として、
ウチコミが有名です。


写真をバッチリ撮影して、
管理会社に任せている募集要項(賃料・共益費等)と
齟齬がないように登録します。


あと、顧客属性が微妙との評判はありますが、
ジモティーから賃貸が成約している
大家さんもチラホラお話は聞くところです。


大家からみてメインの営業対象は、
賃貸顧客を持っている
不動産賃貸業者であることは間違いありません。

 


ただ、実際に賃貸を探している
顧客自らWeb検索をしてくれる
このネット全盛時代、

ダイレクトのアプローチも
少しの手間で出来るのなら、
やってみるのは一手です。

 

コンナお話も↓の書籍で☆

 

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2017-07-07 20:46:15

空室対策のお話(導入)

テーマ:ブログ

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さて、修繕も仕上がったので、

次は賃貸を決めないと!

 

ってところで、ちょうど書籍の中身を書くにあたって、
ブログで空室対策の基本から振り返りを

しておきます。


=空室対策をヒト任せにはしない


不動産投資の露骨なリスクとしてあるのが、
「空室」であることは言わずもがな。

 


どれだけシミュレーションでいい数字が出ていようとも、


実際に賃貸物件として稼

働しなければ、意味がありません。

 


とは言えども、賃貸中の物件に
いつかの退去

必然的に発生します。

 

 

その発生する空室期間をいかに短くして、
「お金を生み出すマシーン」として
素早く再稼働させるか、ここがポイントです。

 

 

退去後に速やかに修繕を実施し、
次の入居者に響く状態にする必要があります。

 

 

空室対策として
不動産オーナーが出来る選択肢は
大きく以下の3つ。

 

 

①【自らも募集に動く】
・賃貸業者を巡る、Faxを入れる
・ウチコミやジモティーなどの媒体活用

 

②【条件変更】
・仲介手数料、広告費(AD)を増やす。
・賃料を下げる、フリーレントを付ける

 

③【物件価値の増進
・リノベーション等のバリューアップ
・設備面の改善

 

ざっとまとめるとこんなところでしょうか。


次の記事からこの3項目、
各々フォーカスしていきます。

 

 

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2017-06-29 20:12:19

修繕完了。顧客ターゲット:メンズ仕様。

テーマ:不動産投資

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空室がようやく埋まった!
と、思った矢先に管理会社から

 

「●●号室について
 退去のお知らせが来ました」

電話が来るという…

 

まったく賃貸アパートの運営
楽じゃないですよネ。

 

 

っていうところで、
なんやかんや言いながらも
空室が発生すると、

そのお部屋を
どんな風にリノベしようかと、
思案するの、結構好きだったりします。

 

 

保有物件が100戸とか超えてくると
「なんかもうメンドイ」ってなるのかも
しれませんが、

 

今のところは、1件1件
新しい設備を入れてみたり、
テイストを変えてみたりと
楽しんでいられるレベルです。

 


そして

今回も仕上がってまいりました。

 


みんな大好き、ビフォーアフターです。

 


モノは、昭和の終わり頃築木造アパート。

【11㎡台・3点ユニット】

という時代先取りの
狭小賃貸物件。
ロフトが付いているので、まぁなんとか。。。

 


で、ビフォー。

 

はい、実は以前にセルフリフォーム
所謂(いわゆる)DIY!ってやつに
チャレンジしたお部屋です。

 

ビビットなオレンジカラーで
頑張っている感が分かってもらえると
嬉しいところ。

 

 

で、今回のアフターですが

 

今回はダンディなお部屋をイメージして、
あえて暗く!」と。
「狭小間取りで
 こんな色の濃いアクセント

 使うだなんて」と、


自分でも思いながら、
壁紙・フロアタイル等、
品番を場所場所で細かく指定させて頂きました。


結果。。。

 

 

イイんちゃう?ヘ(゚∀゚*)ノ

 

初めての一人暮らしの賃貸探しの人などが、
お部屋にロフトがついていると、

「アレちょっと素敵じゃない?」って
なるものの、

 

実際に居住開始から暫く経つと、
ただの物置になって
滅多に
上がらなくなっていく…

なんていうお話はよく聞く所。


そこで今回のリノベ、
最大のポイントは、
ロフトの固定階段☆

 


さすがに狭いかなー
どうかなーと
思ってたんですが、


実際には
まるごと収納になっているので、
意外と大丈夫。

 


入居がゼンゼン決まらなかったら、
自分の隠れ家として使うにも
悪くない雰囲気です。

 

今回はもちろんプロのお仕事です。

 

ここまでやったら、もう募集!ってことで管理会社にTEL。

 

関田)「リノベ完了したので

     客付よろしくおねがいします!」

 

管理)「承知しました。それで…

     ■■号室から退去予告が入りました」

 

ェエェェエΣ(´д`ノ)ノェェエエエェ

 

また、楽しいリノベプランニングが始まりそうです。。。

 

 

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