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2016-08-23 19:58:35

運営コストのチェック方法

テーマ:不動産投資

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どれだけ表面的な利回りが高くとも、
経費が過大になってしまっては
意味がありません。

 

不動産投資においては、
ランニングコストが全く掛からない…


なんていうことはまずないので、
購入是非の検討時には、
ソコを把握しておきたいところ。

 

築年数等で差も出てきますから、
必ずしも該当するとは限りませんが、
物件の構造や規模によって
大まかには以下のレンジ(範囲)に
収まる傾向にあります。

 


対象不動産の賃料収入に対して、

 

・規模の小さな木造アパート
⇒10~15%前後

 

・規模の小さな4-5階建ての
一棟マンション
⇒15-20%前後

 

・規模が大きめな
エレベーター付の一棟マンション
⇒20~25%前後


ざっくりなところで
掛かる運営コスト(Opex)は、
こんな感じ。

 

内訳としては、
PM費用、BM費用、水光熱費、固都税 等の
恒常的に毎月や毎年で掛かってくるもの。

 

※「PM」はプロパティマネジメント、
 収納代行(お金集めてオーナーに送金)他、
 滞納督促等全般の管理委託料。
 「BM」はビルメンテナンス。
 清掃やエレベーター、消防点検等、
 建物自体の維持費というイメージ。

 


これらを聞き出して(資料を貰って)、
年間での支出がこのパーセンテージ付近に
収まるようであれば、おそらく適正値


乖離が大きすぎる場合は、
何か余計なコストが掛かっている可能性アリ。


ただし、ココでは現状を把握することが
まず第一であって、


「コストが高い=すぐさまNG」
ではないので注意。

 


大家として提供しているサービスを
見直すことで

削減を図れるコストであれば、
その物件が
実は優等生に生まれ変わるかもしれません。

 


【管理会社を変更する】タイムリー…)
というのも分かりやすいコスト見直しの
手段ですが、

「近隣の土地を借上げて、
  賃借人に提供している駐車場代」など、
不可欠な支出もあり得るので、
そこの見極めが大切です。

 


「あんなの切り替えちゃえば安くなるじゃん」って
(=゚ω゚)ノ甘く考えていたら、

「ヤベェ!…切り替えできないじゃん!」

(;´・ω・)
みたいなのは避けたいところ。

 


こんなコスト見直しの手腕も
まずは↓の書籍から☆

 

 

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2016-08-17 22:38:07

怪しい兆候

テーマ:ブログ

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NIKKEIに記事が載ったので、
トレンドの確認に。

首都圏マンション変調 販売価格、7月も下落
円高・株安が影響 「億ション」下火
(日本経済新聞)」


(抜粋)==
マンション販売の変調が鮮明になってきた。
不動産経済研究所(東京・新宿)が16日発表した
7月の首都圏マンション市場動向によると、
発売戸数は8カ月連続減少し、契約率も
好不調の目安となる7割を2カ月連続で割り込んだ。
高止まりが続いていた販売価格も
1戸あたり平均5656万円と前年同月に比べ5%下落。
円高や株安で海外の投資家や富裕層が購入していた
「億ション」の動きが鈍っている。
(~中略~)
住宅ローンを使う消費者にとってマイナス金利の追い風はあるが、
販売価格がさらに下がらなければ今秋以降も購買意欲が
伸び悩む
可能性がある。

===

 

っていうか、

高すぎて買い手が

息切れしている感じを
仲介ポジションの皆さまは
少し前からビシビシと感じている次第かと。


今年の春頃に書いた記事ですが、
(「埼玉もバブリーに。」)
昨今の首都圏マンション価格、
数年前の相場を知っている人からすれば
異常値です。

 

表向きには建築費・人材コストの上昇
思惑としては

インバウンドの投資需要やらで
都心部億ションが売れるから

住宅ローンの金利低下で
毎月の返済金額が追いついてくるからと

 

普通レベルの人が普通に住むためのものまで
新築分譲はガッツリ上がってますから。

 

これでもし、ガクンと相場落ちてしまうようだと、
中小規模のデベさんが
お逝きになったりするワケです。


実需の総崩れがもしあったとして、
雰囲気で投資用も値崩れしてくれると
仕入(購入)し易くなって
それもアリかも…なんて。


ただただ、ヘリマネだーとかの
上向きな要素も
(もっと継続的な財政出動で
 需要造らないと効果薄いですが、
 あくまで雰囲気的に。)
あるので、

まだトレンドが確定的とは言えないところ。


何か大きなファクターが無い限りは、
しばらくじりじり行きそうかな…と。

 

こんな全体感の予想も


まずは↓の書籍から☆

 

 

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2016-08-12 15:52:58

いよいよ管理会社の切り替えに…。

テーマ:ブログ

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さてさて、
先日の

1)関田:「自分で決めたら手数料いらないよね?」
2)関田:あれ?差し引かれてる!返して
3)管理:顧問弁護士に相談してます。

問題

 

無事に返金されることになりました。

(σ・∀・)σ


顧問弁護士の見解で分(ぶ)が悪かったのか、
顧客満足度を考えてのことなのかは
分かりませんが、
事なきを得て何より。

 


ただ、現状まったく
サティスファクション(満足感)には
至っていないのがこれ↓

 

===
(前回のクレームメールより抜粋~中略)

また、貴社管理スタート時に
4室空室であったものの、
3室をオーナーで決めている状況
です。

決まっている事実もあるので、
賃料や部屋が原因ではないことが、
逆に明白かと存じます。

せめてあと一部屋は管理会社の
【管理会社名】経由で決めて頂ければと
存じますが、
WEB掲載・業者FAX以外の
具体的なアプローチ

いつまでにどう決めるという
目標値をご教示いただきたく存じます。

===

返金依頼のメールに入れ込んだ文章の
【ココに付いては

 未だに回答が無い
状態です。

 

7/18日に送ったので、

約20日放置


ちなみに、その後、
===
【7/22】
(原文ママ)
【管理会社名:担当者名】様

お世話になっております。

埋めるための算段のほうも
速やかなご回答
お願い致します。

「頑張ります」とかはいらないので、
オーナーが決められているのに
管理会社で決められていない事実を踏まえて、

どういった行動をいつどう展開するのか、
ご教示頂きたく存じます。

どうぞよろしくお願い申し上げます。
===

 

と、初っ端メールの4日後に
「こっちの回答も忘れんなと、
催促・リマインドメールも
担当者&会社全員に届く
infoアドレスにもCC付けて送ったのですが、
この件については回答ないんです。


顧客側からの感覚としては、
さも、「返金するんだから、文句言うなと、
言わんばかりの対応ですね。

 


っていうところで、
本格的に
【委託先管理会社の変更
乗り出そうと、メール入れました。

 

解約理由↓

(抜粋)===

尚、解約理由は7/18及び22日に送信の
リーシング面について二十日間お待ちしても
回答なく、意思の疎通に問題があると
危惧した次第です。
===
 

三か月前の予告なら、解除費用もかからないハズ。

===

こんな管理会社とのやり取りも!
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