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2016-09-20 20:52:17

あの管理会社ヤベェよ…

テーマ:不動産投資

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先日書いた、管理会社移行中
【資産管理法人】保有の一棟アパート。


「明日ご案内出来るかもしれません」という
やり取りが(知り合いの別業者から)あったので、

 

うん、案内前に掃除しておこうかなっ☆

 

スチャッっと
・クイックルワイパー
・ゴム手袋
・養生テープ 等々を

車に詰め込み、
深夜1時に車で出発。


深夜2時に現地到着し、
っしゃ!やるぞ!と、
ドアの前にたつと、

 

がない』


本来キーボックスが
付設されている場所に、
キーボックスそのものが無いっ。

 


悶々としつつ、
次の日に電話。

 

まずは10月移行予定の新管理会社

 

関田)「鍵が無いんですけど、
     何かご存知ですか?」

 

新管)「10月からの管理なので、
     9月末に鍵移行する予定で、
     特にうちではまだいじってないです」

 

んで、

 

旧というか現行管理会社

 

関田)「鍵が無いんですけど、
    何かご存知ですか?」

 

現管
  「次の管理会社に移行するのに、
   その会社がキーボックスを
   まだ設置していないので、
   引き上げてきました。」

 

オイオイオイオイ

 

関田)「9月一杯までは御社の管理でしょ?
    鍵を引き上げる連絡も貰っていないし、
    何をやっているんですか?
    今日案内が入るので、
    至急元に戻してください。」

 

現管)「(次の管理会社名)に移行する際は
     他の物件もこういう形で…」

 

関田)「いやいや、
     今月中はまだ管理委託してるんだから、
     おかしいですよね?
     午前中には設置してください。」

 

現管)「…分かりました。」

 

これが月末の月末なら

まぁ文句も言わないですが…、


『9/17というまだ半ば』
空室の鍵を引き上げると言う横暴さ。

 

「もう管理外れるし、
 募集なんてしねぇよ
ってのが、
 態度含めて露骨に出ています。

 


で、話はそれだけじゃぁないんです。

(o´・ω・`o)


その数日前、
↓の書面がペラ一枚届きました。

 (クリックで拡大)

管理業務委託契約解約通知書


てっきりその物件の
管理委託解除を承知しました的な書類だと
思って放置していたんですが…。

 


一応スキャンしておこうかなと、
書類をまじまじと見てみると、


「アレ?なんか物件違う…」

よくよく確認すると、

【個人】で所有している
木造アパート
の表記になっています。

 


一瞬困惑し、記載ミス?
何で関係なもう一棟の物件?
何も事前に連絡ないよな?

 


そして落ち着いて
向こうの意図をくみ取ると、

「管理会社からも
 委託契約解約できるんだゾ!」
という、

実力行使なんだ!と判明。

 

 

ちなみに、こちらの個人物件については、

今現在満室稼動、特にうるさいクレームも

賃借人からもオーナーからも特段ありません

 

 

9/1付けになっていますが、
自分が見たのは
9/15。

 

まる半月、何も向こうからアプローチが無い状態でした。

 

【賃貸管理を任せている管理会社から、
 事前予告なく、書面で
 『管理業務委託契約解約通知書』が届く】

 

これ、信頼して管理を任せていたオーナーとしては、
中々にビビるんじゃないでしょうか。


もう一棟の法人所有物件の管理会社変更も、
落ち度はどちらにあるのか分かっているのか…。

 

とりあえず煩いオーナー
バンバン放出していこうということでしょう。

 

とは言えども、法人と個人、
「全くの別人格」かつ

「別物件」であるものを
一緒くたに感情論でぶった切っていく…。


恐ろしいですね。((((((ノ゚⊿゚)ノ

 

 

ちなみに、この旧(現行)管理会社では、
オーナー窓口を務めていた人が数か月前に
退職されてから、管理移行がバンバン発生中

 

 

私が新規に委託する管理会社さんも
「●●さん(現管)から最近10件位移行してます」という
抜かれ具合。

 

 

(現管の)中の売買営業担当さんとお話もしますが、
「私のお客さんも管理変えてますね。
 自社に管理を任せるのが心苦しくて

っていう状態らしい。

落ち目なのかな…?
いやぁ残念無念。

 

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2016-09-14 21:48:22

空き渡し…って。

テーマ:ブログ

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今思い出しても腹立たしい
そんな案件があったので。

 

その人(仲介業者)との出会いは
よくある「売求む営業」からの電話反響で、

「物件あるから会いにきてよ~」というヤツ。

 


クソみたいな物件情報や、
レインズに掲載されていないだけで、
至る所で「売物件」とばら撒かれているような
物件を貰っても仕方が無いので、


事前に探りを入れたいのですが、

「まずは会ってから~」の一点張り。

 

たまたまその仲介業者さんの方面に
ついでがあったので、
んじゃ、夕方に寄りますね!」と、
アポどりして訪問。

 


いざ行ってみると、
都内のターミナル駅ではあるものの、
バス便の路面店。
外から見てもタバコもくもくの
ザ・不動産屋です。

 

 


それ自体はどうでもイイとして、
本題のところで、物件情報を見せてもらうと…

ええ、案の定デスネ。

 


もうそれ、売主の業者から直できてるヨ!
っていうか、
仲介業者5-6社からきてるヨ!
利回りからも業者が買う値段じゃねぇヨ!

 

 

っていう業者内出回り物件を提示されて、

あー、こなきゃよかっ…  とか
全力で嘆き掛けた時、

 

1件だけ興味をそそる物件が。

 


場所は港区の西麻布アドレス


しかも会社(勤務先の本業)で
最近売買をした近くだったので、
行くまでもなく物件が分かります。


価格帯は●●億円と大きいものの、
単純な土地面積との割り算をすると、
坪単価としては妥当…というか
結構な割安感
がありそう。。。

 

かなり年季の入った建物数等なので、
建替えを含めた検討がスタンダード。

 

こういった案件において、
一番のポイントは、
建替えに向けての
スムースな退去」が描けるかどうか。


その場所を歩いた記憶を遡ってみると、
何かしらか飲食店が入っていたのは思い出せます。


関田)「これって、お店やってますよね?」


業者:仲)「ああ、それ『空き渡し』だよ」


関田)「え?全部のテナント出るんですか?」


業者:仲)「一応確認しておくけど、そのハズだから。」

 

自分がその前を通ったのは
数か月前、

もしかすると、今日現在は
虫食い状態な位にテナントが
抜けてたりするのか?

 

 


会社に戻って報告すると、
「自社で買う」とか「顧客に紹介する」とか、
結構な盛り上がりです。

ただ、皆が引っ掛かるのが
「コレ、本当に『空き渡し』なの?」という点。


上司)「俺、ココのお店先週行ったぞ。」
同僚)「あ、こっちのお店、
2か前に飲み会で使いました。」等々。

 

ここで一旦確認TEL。

 

 

関田)「本当に『空き渡し』なんですよね?」 
業者:仲)「情報貰っている信頼できる人に
       確認したけど、決済と同時に

       『空き渡し』できるって。」
関田)「え?じゃぁ仮に来月決済ってなったら、
    それまでに完全空きにできるんですね?」

業者:仲)「ええ、そうですよ。」

 


とりあえず現地確認しよう、と、
社長と一緒に車でサクッと向かいます。


そして現地。
もう…ね。

 

 


【盛・業・中】の文字が物凄く
ぴったり似合う雰囲気。


・料亭みたいなお店
・雑居ビル部分も郵便受けに
ネームプレートしっかり
・パスタ屋さんみたいなとこも
外から繁盛してるのが見える

 

微塵も退去する雰囲気が
感じられません。


社長)「あーコレは出ないね。」
関田)「あー出るワケないですね。」

 

もう、暗礁な雰囲気をビンビンに感じている
訳ではありますが、
とりあえず写真撮りつつ、帰社してから
もう一回電話。

 

関田)「今現地見てきましたけど、
    全っ然稼動中でしたよ、
    出る雰囲気一切ないですけど…」


業者:仲)「いや、空き渡しだから
       それで、買付はいつ出るの?」


関田)「買付以前に、細かい資料が揃ってないし、
     現況はあくまでテナント入ってるので、
     レントロールなりもらわないと
      明確に回答できないですよ」


業者:仲)「今度●日に、売主と説明に行くから」


(中略)

 


そしていざ来社当日。

不動産ブローカーちっくな方々が
なんと4名で応接室にいらっしゃいました。
(うち一人はその業者)


とりあえず名刺交換しつつ、


関田)「あれ?売主さんは…?」

 

業者:A)「売主は来ないよ。●●に住んでる人なんだけど
      あの物件、

    『空き渡し』じゃないから」

 

ハイキター(´Д⊂ヽ

 

売主くるとか言っといて、来ないし
それ以前に物件情報を貰った日から1週間程度あった間に、
なんで根幹のところを確認していないのか…。

 

 

そして

業者ABCと仲が

我々の業界で伝達ミスはよくあることで
とかほざくわけですよ。薄ら笑いでごまかす程度で、
ぜんっぜん申し訳なさを出しません。

 

 

つまるところは、「現況渡し」での話なんですが、

そこで衝撃の一言。

 

業者:仲)「それで、買付はでるの?

 

お前は一体何を言っているんだ…。

(o´・ω・`o)

 

 

もう、現地見て電話した際に、

「空き渡しが間違いだったら、
【100万円】掛けて下さい。


本当に空き渡しだったら、
もちろん100万円支払いますから
乗りますよね?」

くらいのお話をしておけばよかったなぁと。
仕事に対する真剣味・真摯さがなさすぎて、
もうあきれるばかりです

 


それからもTELでフォローが来るんですが、
業者:仲)「現況(一部入居)のままで
       ●●億(元の金額)でどうだ?」とか、
業者:仲)「退去費用+●億でどうだ?」とか、

       かなりの的外れーな質問をしつつ、

       資料出してこないというコンボ。

 


もう信頼の欠片も感じないので、
速やかなフェードアウト

狙うかぎりです。

 

 

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2016-08-23 19:58:35

運営コストのチェック方法

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どれだけ表面的な利回りが高くとも、
経費が過大になってしまっては
意味がありません。

 

不動産投資においては、
ランニングコストが全く掛からない…


なんていうことはまずないので、
購入是非の検討時には、
ソコを把握しておきたいところ。

 

築年数等で差も出てきますから、
必ずしも該当するとは限りませんが、
物件の構造や規模によって
大まかには以下のレンジ(範囲)に
収まる傾向にあります。

 


対象不動産の賃料収入に対して、

 

・規模の小さな木造アパート
⇒10~15%前後

 

・規模の小さな4-5階建ての
一棟マンション
⇒15-20%前後

 

・規模が大きめな
エレベーター付の一棟マンション
⇒20~25%前後


ざっくりなところで
掛かる運営コスト(Opex)は、
こんな感じ。

 

内訳としては、
PM費用、BM費用、水光熱費、固都税 等の
恒常的に毎月や毎年で掛かってくるもの。

 

※「PM」はプロパティマネジメント、
 収納代行(お金集めてオーナーに送金)他、
 滞納督促等全般の管理委託料。
 「BM」はビルメンテナンス。
 清掃やエレベーター、消防点検等、
 建物自体の維持費というイメージ。

 


これらを聞き出して(資料を貰って)、
年間での支出がこのパーセンテージ付近に
収まるようであれば、おそらく適正値


乖離が大きすぎる場合は、
何か余計なコストが掛かっている可能性アリ。


ただし、ココでは現状を把握することが
まず第一であって、


「コストが高い=すぐさまNG」
ではないので注意。

 


大家として提供しているサービスを
見直すことで

削減を図れるコストであれば、
その物件が
実は優等生に生まれ変わるかもしれません。

 


【管理会社を変更する】タイムリー…)
というのも分かりやすいコスト見直しの
手段ですが、

「近隣の土地を借上げて、
  賃借人に提供している駐車場代」など、
不可欠な支出もあり得るので、
そこの見極めが大切です。

 


「あんなの切り替えちゃえば安くなるじゃん」って
(=゚ω゚)ノ甘く考えていたら、

「ヤベェ!…切り替えできないじゃん!」

(;´・ω・)
みたいなのは避けたいところ。

 


こんなコスト見直しの手腕も
まずは↓の書籍から☆

 

 

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