よく言われることですが、不動産投資という
「投資」はお金を不動産に投じることであり、
すなわち「不動産を購入すること」は必要
条件です。
それ（＝必要条件）が何を意味するのか？
・・・というと、つまりは「不動産を買って
ゴールではなくて、買ってからがスタート
だ・・・」ということです。
ここを見誤ると、つい不動産を購入して
儲かった気になってゴ～ル！・・・という
気になります。
初期段階ほど、十分に気をつけなければ
いけない点だと思います。
そのため、仮に不動産投資でリタイア・・・
と考えている人がいたら、投資（購入）→
即リタイアではなくて、投資（購入）→検証
→リタイアという流れを意識することが
大事だと思います。
実際、私も２年の検証期間を設けました。
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投資の際に、表面利回りが高ければ見た
目の投資効率はよく見えますから何となく
魅力的な商品に感じてしまうのは当たり前
です。
で、もそうした表面的なことよりも実質的な
ことに焦点を当てて、自分で計算してみる
ことが必要です。
不動産業者等はそこまで親身になって
計算してくれません。
つねにリスク管理、リスクヘッジは自分
で行なうモノ・・・という意識が大切です。
表面利回りの高い物件は、もしかしたら
どこかにワナが潜んでいるかもしれません。
実勢価格より高い家賃になっていて、
退去者が出たら次の入居者から家賃が
下がってしまう・・・だと当初の利回りが
確保できるはずありません。
固定資産税を考慮しておく必要もあります。
実質利回りというのは、本当に自分の手元
に残る金額を元に計算することです。
言い換えれば、キャッシュフローを大事
にするということです。
物件を選定するときは必ず高利回りである
ことの原因・・・条件を確認することが大切で
そうすることで、その投資リスクに気づくこと
ができます。
表面的なことで錯覚を生じてしまわない
ように常に本質を見る・・・実質的な価値
を見抜くように冷静に判断することが
大切ですね。
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