住宅ローンをコツコツと繰り上げ返済している
人が不動産投資を始めると、その不動産投資
に要した投資用ローンも繰り上げ返済すること
が当たり前のように思ってしまいます。
でも、住宅ローンと投資ローンの繰り上げ返済
は若干意味合いが異なります。
繰り上げ返済にはどんな効果があるのか？
というと、大きく２つあります。
一つは、借金が減るということ、
もう一つは、手持ち現金が減るということです。
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住宅は自分が住んでいるところであって、ローン
の返済をする原資は自分の収入からです。
不動産投資の場合は、ローンの返済を直接行
なうのはもちろん自分ですが、原資は物件を
不動産を借りている賃借人が支払っています。
確かに借金が減らせるのは良いことなのです
が、手持ち現金が減ってしまうことを考えると、
自分のライフプランに合わせて、今後の人生で
現金（キャッシュ）の必要度合いを鑑みることも
重要になってくる話です。
たとえば、今後もまだ不動産物件を増やして
いきたいという場合は、既存のローンの繰り上
げ返済をするのではなく、次の物件のために
お金を貯めるということのほうがより重要です。
つまり、手持ち現金を減らさないことが大切
というわけです。
その場合には、繰り上げ返済は控えた方が
良いと思います。
また、もう一つ大事なことは投資用ローンは
住宅ローンに比べると金利が高く、融資期間
も短くなる傾向があるということです。
つまり、住宅ローンのほうが金利が低く、しかも
長期で借りられる利点があるということです。
せっかく低金利で借りられている住宅ローンを
繰り上げ返済してしまうともったいないと思い
ます。
返すのなら高金利のローンのほうであって、
低金利のローンを返すのは順番は最後に
すべきですね。
そういう意味では、住宅ローンと投資ローンの
両方を持っていて、かつどうしても繰上げ返済
をするなら「投資ローンのほうから繰上げ返済
をする」ことが良いと言えます。
また、ローンの融資期間は後から繰上げ返済
で縮めることはできますが、後から期間を延ば
すことはできません。
そう考えれば、最初はできるだけ長い融資期
間でのローンを組んだ方が有利と言えます。
物事は変えられることと変えられないことが
あり、変えられることは自分でコントロールでき
ることですが、変えられないことはコントロール
できませんから、留意しておく必要があります。
まとめると「融資期間は長くとるほうが有利」、
「不動産投資の物件を増やしていくつもりなら
繰り上げ返済はしない」・・・ということが言える
と思います。
