江坂で働く社長のブログ 離婚時の家の名義変更やローン・親子間知人間等の個人間売買を低額&定額でサポート♪

離婚による夫婦間の不動産売買、親子・兄弟といった親族間の不動産の個人間売買を低額&定額でサポートする吹田不動産販売(株)・不動産の直接売買サポートセンター代表の浜口孔太郎です!吹田市・豊中市の住宅・投資不動産の仲介も行っています。


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このデジタルな時代でも超アナログと言っては失礼ですが
飛び込みで営業営業さんをしている業種というか、
行わせている会社ビルも意外と少なくないものです。

本日は同業の不動産業ではありますが、投資用の不動産を
主に扱っている不動産会社の方が飛び込みで営業に来られました。

話し方や話の内容がしっかりとしていたので、ある程度、
この業界で仕事をしているのかと思ったのいたのですが、
聞いてみると「まだ、10ヶ月なんです」とのことで、正直、
少し驚かされました。

私 「●●さん、若いですよねね。その前は何をされてたのですか?」

営業「31歳です。前は3年半ほど、医療器械病院の営業をやっていました。
    自分でいうのもあれなんですが、結構、売っていたんです。」

私 「へ~、それなのに思い切って異業種へ転職されたのですか。
   こんなこと聞いたらいけないのですが、転職して良かったですか?」

営業 「う~ん、実際のところその点では少し後悔もあります・・・。が、
    決めて選んだ道なので頑張るしかないですね」

といったセールスと関係のない話が続いたのですが、ここからが
今日のブログの本題です。
この投資用不動産を扱っている営業マンが先日、驚いたことがあった
ということについてです。

何に驚いたのか?というと賃貸物件の「管理状況」について
だということです。
「何もたいした管理をしてないのにお金取ってますよね」ということです。

分譲マンションマンションであれば一般的には管理組合が管理のほぼ全てを
管理会社に委託しているケースがほとんどです。
管理人が常駐・巡回・住み込み等の違いはあっても
ある程度はしっかりと清掃から日々の管理業務を行ってくれます。
大規模修繕もある程度、きっちりとやってくれている(ハズ)と
思われます。

しかし、個人の資産の集合体でありマンションそのものの資産性を
重視する分譲マンションmasionとは異なり、居住者が賃借人である賃貸マンションマンション
アパートアパートの管理においては「名ばかり管理」で実際は大したことはしていない
というのが実際には少なくないと言えます。
そのくせ、管理料出費を結構、払わされているなんていう現状も本当に
少なくありません。

そもそも賃貸物件の場合、何をもって「管理」というかの定義も曖昧です。
個人的な意見としては私は賃貸不動産の管理会社の第一の仕事は
「オーナーの利益向上」を目的とした「管理業務」だと思っています。

清掃掃除したり、修繕レンチの提案をしたり、賃借人の苦情受付をしたりということも
確かに重要ですが、オーナーの利益向上には繋がっていません。
一番重要な事は「賃貸経営」ですから「利益の向上」で間違いないはずです。
でも、オーナーの利益の向上どころか管理会社が儲かるための管理に
なっているようなところが目につくような・・・。うんうん

専門性や特殊性が求められる建物であれば、別かもしれませんが
一般的な居住用不動産の管理であれば後は規模の問題ですから
大差はありません。
となると管理会社の付加価値、差別化ってなかなか感じられにくいですよね。YES

勝手に言わせて頂くとすればオーナーにとって良い管理会社というのは
管理会社の基準が管理料が安いとか高いといったことではなく、
どの程度、「資産価値向上のための提案ができるのか」に尽きると
言えそうです。

管理というコトバの下でオーナーと管理会社が相互に向上できる間柄が
一番の理想ではないかなと思います。
ここでオーナー様に勘違いして頂きたくないのは「空室対策にはお金を
かけないといけないから・・・」と思われていたら間違いです。

最低限の経費はかかるのかもしれませんが、コストを掛けても
空室でなくなることが約束されているわけではありません。YES
そもそもコストを掛けた以上に収入(賃料)が上がらなければ
さらに利回りが低下し投資効率の悪い物件になる一方です。疲

もちろん、空室リスクに不満を抱きながらも不適切な賃料設定や
営業経費を掛けずにずっと借り手が現れるのを待っているような
神頼み的オーナーさんも実在されますから管理会社もなかなか
難しい部分はあるのだと思いますが。

と、今回も思いつくままに書いてしまいましたが、その営業マン、
男前の好青年でした。医療機械のセールスの前まではモデルを
していたということです。ファイト
 

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この週末は珍しく吹田市も2日連続で雪雪だるまが降りました。
といっても数分間、適度に降る程度ですからたいしたことは
ないのですが。

一昨日、初めて住宅のご案内をさせて頂いたA様はご主人様と
奥様のそれぞれのご両親様とご同居のための住宅家をお探しということで
お部屋数が多い吹田市内の住宅を2つご見学を頂きました。

どちらの物件もそれぞれ魅力のポイントを備えており、良し悪しはともかく
希少性の高い条件を備えたものでしたが、個人的には
大手ハウスメーカー施工で程よい広さのお庭を備えた南向き太陽
明るい住宅が魅力的に感じられました。
住宅展示場に建っているモデルハウスがそのまま建っているといった感じです。

これからもさらに平均寿命って延びると予測されていると思います。
高齢化老人がさらに進むこの日本では、今回のA様のように「親と同居」や
「親の面倒を見れる場所」の確保ということを目的とした
不動産ニーズがさらに広まっていくものと思われますので
今回のA様の住宅探しというのはちょっと大げさですが
「日本の家族のこれから」の縮図のようなものだとも言えそうです。

従来は景気に左右されるカタチで不動産(価格)が連動してきましたが
人口減、それ以上に問題なのは世帯数が減少する局面を迎えた
日本においてこれからの不動産価格、資産性を維持することは
なかなか難しくなるといえます。
従来とは違う新たな不動産市場の幕開けです。

さて、前置きが長くなりタイトルとは関係のないお話でしたが
ここのところ親子間、ご兄弟間での不動産売買に関するご相談が
増えています。

一定して最も多いのは「ご離婚による不動産売買」ですが、身内間売買は
基本的にローンがNG、税金の控除や軽減措置も受けられないケースも
あるなど乗り越えないといけないハードルが多いと言えます。
だからこそ、今までに培ってきた経験とノウハウを基にお客様が求める結果を
訴求していく重要感がこの仕事にはあると思っています。

観点は全く違いますが患者さんの気になる部分や病気、怪我などの
問題点を追及し、治療法を提示して、最後は治してしまうお医者さん
のような感じかもしれません。
※医学のような高度なこととは比較にはなりませんが。汗

もちろん、先述のA様の住宅探しもいっしょで、A様のニーズを把握し、
それに対して提案をさせて頂くということが何よりも求められるものだ
と思っています。

ネットで物件情報からあらゆる不動産知識は誰でも容易に
得られる時代ですからこそ、まずは自分の不動産に関する問題に対して
問題解決を図ることがで出来る担当者や業者を探すことは
ちょっと面倒くさい感もありますが、性質上、高額であり
人生でそう何度もない不動産取引や不動産における資産形成での
失敗をしないためのポイントとしては最も重要なことだと思われます。

これからは不動産業界に限らず優秀な販売員ということではなく、
提案力、コンサル能力がより求められていきます。
また、どんなにその業課や職種で凄い人でも自分だけの能力や
自分だけの仕事の範囲というものは限られたものですが
個人的には○○屋という職種で優秀な人たちと繋がっていると
いろいろな局面でメリットが大きいと感じています。

例えば、保険屋(FP)、車屋(販売職ではなく修理工場のオーナーや
販売会社の代表者)、先生(○屋ではありませんが弁護士とかいわゆる
先生と呼ばれる方たち)といった感じです。

今日も何のお話だったのか書いてて分からなくなりましたが
新しいお客様との出会いがあるこの仕事、ホントに面白く
自分の人生もいろいろな面で豊かにしてくれ(ると思って)ます。
 

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昨年、福島区で不動産ホームを購入いただいたお客様から
メールM子メールが届いた。
内容はローン控除についての質問と近況のご報告であったものの
近況については心配な内容のものであった。

先月、大腸癌であることがわかり手術、入院中であるとのこと。
メールでもお返事をさせて頂きましたが、
本当に一日も早い回復を心からお祈りしています。

マイホームにしろ投資用不動産にしろ不動産購入時には
ローンを利用される方が多いと思われます。

良い物件を探す。見つかる。購入する。
その際にローンは条件が良いものを選ぶ。
金利には注目して選ぶ。
ローンを利用する際に住宅金融支援機構のフラット35は任意ですが
銀行ローンは団体信用生命保険の加入が義務付けられています。

そうなんです。
健康でなければローンは借りることが出来ません。

さて、団信も無事、告知して保険会社で審査して、承認が得られたので
無事、不動産を購入できた。という一連の流れで完了をされる方が
多いと思われます。

私もローン商品を提案する際には金利や手数料といったものに
まずは着目しお客様に最適な商品をご提案しています。
それにプラスして団信の3大疾病や7大疾病など各銀行が付加価値
(というより金利で差別化できないのでその他の部分で差別化を図っている
と言えますが)で備えている団体信用生命保険の選別となります。

疾病付きとなると、当然、保険範囲が手厚くなるため金利がその分、
上がったり、保険料が別途発生します。

私の経験上、住宅を購入される方は30~40代の方が多いと言うこともあり、
まだまだ、「健康」を維持されている方が多く、割高感を感じられる疾病保険を
はじめとした団信のオプションは積極的に検討をされません。

私自身もその点はご興味があれば・・・、ご関心がございましたら・・・、
こういうのがありあすよ・・・という程度でそれほど積極的に紹介をしてきませんでした。

当たり前ですが、人は経験からしか学べませんし、
経験則を基に判断しがちです。
健常者や今までに大きな病気を患ったことがなければ、当然、
積極的に加入を検討するということは難しいと言えます。

疾病保険やがん保険に手厚い団信を用意している銀行の中で
若い方はそうしたリスクが低いことから保険料の負担が小さいものも
出されています。
確かに団信そのものが適用されることとなるケースは身近では
ほとんど聞いたこともなく、その程度のものかもしれません。
しかしながら、今回のようなケースは誰にもあり得ることと言えますので
不動産購入時には団信の加入内容も金利と同じようにしっかりと
検討を頂くことをお勧めします。

以上、私の実際の経験に基づく団信加入に際しての判断基準の
お話でした。
 

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