住宅ローンの支払いが厳しいので
銀行(信用金庫)へ支払を待ってもらえないかと
相談に行きました。

1年くらい支払いを待ってもらえないかと相談しましたが、
一円も支払わないで待つということは出来ないとのことで
期間を延長したうえで毎月金利だけの支払を提案されました。

しかしその後、現在は失業中で直ぐに就業の見込みもなく
住宅ローンを支払うことが出来なくなり、
すでに3ヶ月滞納しています。

そんなおり、銀行から電話があり
「これ以上支払いが出来なければ
競売になりますよ」
と言われてしまいました。

その電話を受けた後は、
競売になって追い出されたらと
心配で夜も眠れません。
どうしたらいいでしょうか?

このような相談を承りました。

この相談の銀行員の対応には間違いがあります。
それは何かというと通常の住宅ローンであれば
信用金庫に債権があるうちは競売にはかけません。

住宅ローン信用保証の保証があるのに
わざわざ回収が少なくなる可能性がある
競売にかけることはありえません。

考えられることは住宅ローンではなくて
プロパー融資の可能性があります。
この場合は住宅ローン信用保証の保証を受けていませんので
その信用金庫の方針で任意売却ではなく
競売で処理することもあります。

住宅ローンの支払がすでに滞っている、
もしくは支払できなくなりそうだ、
という方は任意売却推進センターへ相談してください。

相談は無料です!!!

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任意売却推進センターでは、

相談者の方の精神的な負担はもちろんのこと

なるべく金銭的負担が軽くなるよう配慮しています。


<引越費用>
最近の債権者は引越費用は極力出さない方針になりつつあります。
そこで任意売却推進センターでは長年の経験とノウハウを元に
引越費用の捻出に力を入れています。
また、任意売却推進センターの斡旋の引越業者なら、
通常、紹介料として支払われる10%の紹介料をいただきません。
その分を値引きしてもらっています。
また、引越費用の一時立替払いや後払いにも対応しています。

<抵当権解除費用>
任意売却であれば必ず、債権者による抵当権設定や差押などの
登記がなされています。
この登記を解除抹消しなければ購入者はいません。
しかし、この解除費用は本来は所有者である債務者負担なのです。
そこで、任意売却推進センターでは
この費用を安くしてもらえる司法書士と提携しています。

<仲介手数料>
任意売却の場合は仲介手数料は、
売却代金の中から支払われますので
債務者の手持ち金の持ち出し負担はないのですが、
債権者との解除費用の折衝で不足金が生じたり
滞納税などの差押解除の費用が足りないようなとき
任意売却推進センターではこの仲介料の中から捻出します。

<ハウスクリーニング費用>
任意売却の場合はその対象物件が傷んでいることが多く見受けられます。
例えばペットを飼っていたり、ごみ屋敷のようになっていたりしたら
売れるものも売れません。
そこで任意売却推進センターにてはスクリーニングを行うようにしています。

<賃貸住宅の斡旋>
任意売却をしたら、引っ越さなければなりません。
身内などの住むあてのある方なら問題はありませんが、
賃貸住宅を借りるとなるといろいろと制約があるものです。
そこで任意売却推進センターでは敷金礼金仲介手数料無などの
賃貸住宅を中心にご紹介いたします。

<司法書士や弁護士などのご紹介>
債務整理や自己破産などを検討されているお客様には
任意売却推進センターとの長年のお付き合いのある
安価で専門の司法書士や弁護士をご紹介いたします。


このように任意売却推進センターは

相談者の負担の軽減と

任意売却がスムーズに進むように

様々なバックアップを行っています。


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以前に任意売却推進センターの
任意売却のマンションを
仲介してくださった業者さんから電話があり

「11社も債権者がいてその内の2社は
連絡が取れないので当社では手に負えないので
任意売却推進センターさんで解決してもらえませんか」

このような依頼が不動産仲介会社からありました。

もちろん、
喜んでお引き受けいたしました。
他の不動産業者で解決できない
難しい案件を解決できることは
任意売却のプロとしては最高に気分がいいですね。

それよりなにより
他の不動産業者さんで手に負えないと断られた
依頼者の方にとっては、

このまま競売での処理では、
無一文で追い出されてしまうわけですから、
任意売却推進センターで解決できたら
どんなに喜んでいただけることかと思うと
俄然やる気が湧いてきます。

さぁ~て!
来週はこの11社の債権者との交渉開始です。
結果が出ましたらまた報告します。
お楽しみに!!!!


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任意売却推進センターは任意売却専門の不動産会社です。
したがって、
取り扱っている不動産のほとんどが任意売却物件です。

任意売却物件は通常の流通している不動産に比べて
比較的に割安である傾向があります。

また、
任意売却専門の業者が取り扱っていますので
売買の際の契約もスムーズに安心して行えます。

任意売却推進センターでは以下のサイトで
情報公開をしています。
ご興味のある方はぜひご覧ください。

全国の任意売却物件・競売物件購入サイト
<NBC不動産情報センター>
http://www.citylife-zero.com/

任意売却の物件の売買を行う際の
管理費や固定資産税の精算について
注意しなければならないことがあります。
もちろん通常売買と同じように日割りで精算するのですが
滞納税、滞納管理費、滞納修繕積立金などがある場合は
気をつけなければならないことがあります。

滞納管理費や滞納修繕積立金は基本的に
そのマンションの部屋についてまわるものです。

例えば競売などで滞納管理費や滞納修繕積立金がある
マンションを落札すると、マンション管理組合は
滞納していた前所有者はもちろんのこと
落札した新所有者との両方へ請求できるのです。

ですから、
任意売却の場合は滞納管理費や滞納修繕積立金は
必ず、全額精算しての引渡しとなります。
ほとんどの債権者は売却代金の中からの配分として
認めてもらえます。

固定資産税についても通常売買と同じように
日割り精算となります。

ただし、
税金の滞納がある場合は
滞納税処分による差押になっていると厄介です。
差押解除しなければ購入する人はいません。

そこで債権者も少額なら
滞納管理費や滞納修繕積立金と同様に
売却代金の中からの配分として捻出してくれます。

しかし、
滞納税額が高額になると競売での処理となる場合もあります。
任意売却推進センターではそのような場合でも
出来る限り任意売却できるよう努力しています。


千葉県佐倉市の任意売却

テーマ:
千葉県佐倉市のマンションの
任意売却の取引が志津でありました。

この千葉県佐倉市の方は、
重い病気とリストラが重なり、
毎月12万円のローン返済と2万円の
合計14万円の支払が滞ってしまい
任意売却する事になりました。

ここまでのお話しであれば、
普通に任意売却すればいいのですが、

在職中の給与が高かった事と、
固定資産税を何年も滞納されていて、
その滞納処分による差押が
なんと1000万円近くもあります。

普通は滞納税が1000万円もあると
任意売却は出来ません。
そのためか、
他の数社の業者へ相談してから
任意売却推進センターへの相談でした。

他社では滞納税の多さに
任意売却は不可能と断れたとのことで、
わたしがお引き受けいたしましょう。
と言うと驚いていらっしゃいました。

任意売却推進センターでは、
不可能そうな案件でも
長年の経験とノウハウがありますので、
たとえ1パーセントでも可能性があるのなら、
お引き受けします。




突然の事故などの怪我や病気になり
保険などでカバーできないような場合
住宅ローンの支払いをどうするかは
悩ましいところです。

住宅ローンの残債務額より高く売却できるようなら
売却してその差額で治るまでの期間をしのぐことも可能でしょうが。
オーバーローン状態ならどうすることも出来ないでしょう。

そんな時は任意売却を検討してください。
病気やケガの治療中の間は収入が減るため
高額の住宅ローンの支払は厳しいものがあります。

無理をして支払って支払っていっても
いずれ行き詰るようなら支払うだけ
手持ち金が減っていってしまいます。

病気やケガから復帰した時に
家は競売にかけられ、家族はバラバラとなったのでは
どうしようもありません。

病気やケガなどで長期に住宅ローンが支払えなくなりそうな時は
任意売却推進センターへ相談してください。

相談も依頼も無料です!!!


原点に立ち返ろう

テーマ:
着るものも食べるものもギリギリにして、
朝から晩まで、中には朝から朝まで働きづめ、
家族と一緒に過ごす時間はない。

長らくデフレが続き給与は上がらず、
かといって,
住宅ローンはまだ収入が多い時に組んでいるので、
リスケ(リスケジューリング)したところで、

毎月のローンの支払いは、そんなに低くはできない。

これでは何のための住宅ローンなのか?
わからない。
という相談がありました。

今年になりアベノミクスにより、
経済は回復しそうですが、
その効果がサラリーマンの給与に反映されるまでは、
しばらくかかりそうです。

何年か頑張れば何とかなる見込みのある方なら、
その何年かを死に物狂いで頑張れば
何とかなるでしょうが、

そのような見込みがなければ、
「何のための住宅ローンか?」
一度、立ち止まって
"原点"
に立ち返る必要があります。

失った時間はとりもどせません、、、



任意売却をお願いしたいのですが
どのくらいの期間があるのでしょうか?

任意売却の期間は何時までと
決まっているわけではありません。
各債権者によりまちまちです。

しかし、
ほとんどの債権者は3ヶ月から6ヶ月くらいの
期間を認めています。

たとえば住宅金融支援機構などは6ヶ月間は
任意売却の期間を認めてくれています。
その期間内に任意売却できなければ
競売にかけられることになります。

そのほか、
SMBC債権回収などは競売と並行して
任意売却を認めています。


銀行や住宅金融支援機構などの住宅ローン
が支払えなくなった場合は
期限の利益の喪失後は
銀行の場合は住宅ローン信用保証が、
住宅金融支援機構の場合は
委託先の債権回収会社(サービサー)が
任意売却の窓口になり任意売却を行ないます。
このようなケースが圧倒的に多いのですが、

時々、あまりメジャーではない金融機関の場合は
期限の利益の喪失後に有担保のまま債権回収会社(サービサー)へ
債権譲渡してしまう場合があります。

この場合は冒頭に記しましたように
「有担保つきの債権譲渡は債務免除のチャンス」
です。
どういう事かと申しますと、

有担保のまま譲り受けた債権回収会社(サービサー)は
目標の金額で任意売却できた場合は
残債務を免除してくれる場合があるのです。

この場合は任意売却と同時に
債務もなることになります。

ちなみに
住宅ローン信用保証や住宅金融支援機構は、
任意売却後の残債務の免除は会計上出来ません。