白坂慎太郎 地球人財として輝く帝王学

白坂慎太郎が、地球人財として輝くための帝王学をお伝えしています。

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『やる気を引き出すコーチング法』(P141)

さて、

「マイホーム、なんで買わないんですか?」
「え!?買わないですよ?何でですか??」

「いや、もう同級生の人たちが結構、マイホームを買い始めている人たちが多いので、どうなのかなぁ?と思って。」
「買いません。一生。」

「随分と、はっきりと断言するんですね?何でですか?」
「簡単です。買いたくないからです。」

「でも、マイホームを持っていないと、ずっと誰かに家賃を払い続ける必要がありますよね?もったいなくないですか??それだったら、自分の家に対してお金を払って、将来は自分の家として所有した方が賢くないですか?」

「出ましたね?不動産業者の営業マンの殺し文句が?(笑)
 普通の人はそのセリフを聞いてしまうと、『確かにそうだよなぁ・・・』と思って、マイホーム購入に踏み切るわけですよね?」

「えぇ、家賃を払い続けても自分の家は確保できませんから。
 マイホームを購入すれば、将来は自分の家を確保できます。
 だったら他人に家賃を払い続けるよりも自分の家に対してローンを払った方が賢いと思いますから、、、」
「その論理は、人の錯覚を利用しているんですよ。」

「え!?錯覚??どういうことですか?」
「本当は比べてはいけない2つのものを比べているということです。」

「よく分かりません。どういうことですか?」
「家賃は、生活費です。ローンの支払い金は借金返済です。
 その2つは全く違う性質のお金だから、本当は比べてはいけないものです。」

「はぁ?まだよく分かりません。もう少し詳しく説明してください。」
「マイホームを購入する人というのは、安心・安定志向の高い人です。
 老後のために住む場所を確保しておきたい。だから、将来の安定のために例えば35年ローンを組んだりして、自分がずっと住める場所を確保しておきたいと思っている。」

「まぁ、そうでしょうね?」
「マイホームを購入する人は安心・安定志向が高い。通常だったら、まず投資なんかしないで、貯金をしようとする人たちです。にも関わらず、普通、投資する人だったら絶対にやらないようなリスクの高い投資をマイホーム購入という形でやってしまう。」

「リスクの高い投資?」
「マイホーム購入というのは、不動産投資なんですよ?
 数千万円というお金を不動産に投資している。数千万円というお金を、他人に貸すためではなく自分が住むために不動産を購入したという違いがあるにしても、本質は、不動産投資です。」

「なるほど、確かにそうですね。それで?」
「投資は、リスク=リターンです。得るものがあったならば、同じだけ失うものがあります。そのことを不動産業者の営業マンは説明していません。」
「マイホームを購入することで失うもの?何ですか、それは?」


「自由です」



「例えば、35年ローンを組んだとなれば、その途中で自分が住んでいたとしても、家の所有者は、本人ではなくお金を貸した金融機関です。だから、ローンの返済が出来なくなれば、自分たちはその家に住み続けることは出来ません。出て行かなくなります。つまり、


自分の35年間という人生を担保に取られてしまった


 ということです。35年後に、家の所有者を金融機関から自分にするためには、借金を完済しなければなりません。たとえ、どれほどその家が気に入らなくなっても、他の場所に引っ越したくなっても、本当に自分の家にするために借入金返済を続けなければならない。だから、35年ローンでマイホームを購入するということは自分の35年間の人生を担保に入れてしまったということ。大きなリスクを取ってしまったために、他のリスクを取れなくなってしまっています。」

「なるほど・・・」
「35年間、人生、いろいろなリスクを取りたくなる場合もあります。
 違う場所に引っ越したくなったり、今の会社を辞めたくなったり、独立起業して勝負したくなったり、、、いろいろあります。しかし、マイホーム購入という不動産投資をしてしまっていると、それら他のリスクが全て取りにくくなります。

 それに対して、賃貸で家賃を払うというのは不動産投資ではないのでリスクがありません。住んでいる場所に気に入らなければ引っ越しをすることもできますし、会社を辞めたり、独立・起業するために、生活の質を一時的に下げるということも出来ます。人生における他のリスクをずっと・ずっと取りやすい。

 だから、家賃の支払いとマイホーム購入における借入金返済は、比べてはいけないものです。片や、単なる生活費の支払いの一部、片や、不動産投資における借入金の返済。全く違う性質のお金ですから。」

「でも?でもですよ?たとえ、違う種類のお金だったとしても、それでも金額だけで見れば、やっぱりマイホーム購入の方が最終的には得なんじゃないですか?だって、家賃の支払いだったら一生誰かに払い続けなければなりません。しかし、マイホーム購入だったら、ローンを完済すればいずれ支払いがなくなります。35年間という途中はともかく、35年後はやはり得になっているんじゃないですか?」

「それも、錯覚です。」
「え!?それも錯覚ですか?どこがですか?」

「さっきは不動産業者の営業マンによる錯覚でしたが、今度は、金融機関による錯覚です。実際は全然得していません。良くて家賃支払いとトントン、最悪、損をしています。」
「よく分かりません。どういうことですか?」

「ローンには通常、金利が付きます。
 例えば、3500万円のローンで金利2%だったとします。
 そうすると、普通は、総額でいくら払うと想像しますか?」
「えーと、3500万円の2%だったら70万円だから、総額で3570万円だと考えます。」

「だから、それが錯覚なんですよ。」
「えー!?そうなんですか?どういうことですか?」

「金融機関が提示する資料をよく見れば、すぐに分かります。
 ただ、その資料をよく見る人がほとんどいないだけです。

 金利というのは、『本当は自分たち使う権利があるお金だけれどもあなたに代わりに使わせてあげるのだから、その時間的な価値も金利として一緒に払ってね?』というものです。

 だから、たとえば35年ローンでお金を借りている場合、基本的に35年間、残っている元本に対して毎月・毎月、金利を支払い続ける必要があります。もちろん元本が減っていくので、毎月・毎月で支払う金利の金額も小さくはなっていきますが、しかし、残っている金額がある以上、その金額の時間的価値として金利を支払い続ける必要があります。だから、3500万円の金利2%のローンの支払い総額は3570万円ではありません。結局、合計金額でいくらの支払いになるかを計算している人が、あまり少ない。もっとも計算すれば、びっくりして青ざめてしまうでしょうが、、、しかも、」

「しかもって、まだあるんですか??」
「3500万円が、たとえば建物代が1500万円で土地代が2000万円だったとして、35年後に帳簿上で価値として残っているのは、土地代の2000万円の方だけです。たとえ1500万円で建物を買ったとしても、35年後に帳簿上の建物の価値はありません。ゼロです。35年後には帳簿上の価値がゼロになっているものに対して、1500万円支払っている。だからマイホームが得だとは言えません。」

「・・・・・・・」
「さらに、、、」
「えぇー?!まだあるんですか??」

「たしかに帳簿上は2000万円の価値が残っているはずの土地の方も、35年後に本当に2000万円で売れる可能性は、ほぼゼロでしょう。なぜなら、2016年現在でさえ、日本の空室率は13%です。山梨県は20%です。5軒に1軒の家は誰も住んでいません。

 さらに、毎年・毎年、マンションは建ち続け、家が建ち続ける。
 にもかかわらず、日本人は毎年・毎年50万人以上減り続ける。
 であれば、空家が増えることがあっても減ることはないでしょう。

 35年前に建てた家に対して、土地代だけとはいえ2000万円出したいという人が、果たしているでしょうか?だから、帳簿上では2000万円の価値が土地代として残っていても、実際2000万円では売れません。結局、」

「結局?」
「時代が変わっているということです。確かに、今から数十年前の昭和時代であれば、マイホーム購入は得でした。なぜなら、日本の総人口が増えていましたし、それとともに経済も右肩上がりだったからです。

 1985年に「ジャパン アズ ナンバーワン」と言われ、そこから5年間、日本全国の経営者たちが、土地を購入し続けました。今後も日本経済が右肩上がりで成長することを信じて。土地の値段が上がり続けることを信じて。買った土地が値上がりすれば、売れば利益が出る。売って出た利益で、さらに別の土地を買う。いわゆる、バブル景気です。

 しかし、経済というのは上がることもあれば下がることもあります。
 経済が右肩上がりに上がり続けるというのは幻想。1991年に実質的な価値よりもはるかに高くなり過ぎていた土地の価格は正常な価格に戻るべく一気に暴落した。バブルが崩壊した。あれ以来、日本で日本の土地を買うというほどリスクの高い行為はなくなっています。」

「なるほど、過去はマイホーム購入が、安定のため、そして、経済的な得だった時代が確かにあったんですね。しかし、時代は変わっている。安心・安定の象徴だったマイホームが、気がつけば最もリスクの高い不動産投資に変わっているということですね?」

「そうです。マイホーム購入が賢い選択肢だった時代もありました。
 『いい高校→いい大学→いい会社に就職→年功序列→終身雇用、、、』という時代が確かに存在していたように。しかし、常識は一時的なものでしかなく、絶対的なものでは決してありません。時代は常に変化し続けています。

 だから、マイホームこそが賢いと思っていた昭和時代の人たちと、今の平成の人たちでは話が全く合いません。昭和時代の人たちは、「なぜマイホームを買わないのか?」と疑問に思うかもしれません。また、思っても当然です。それが彼ら・彼女たちにとっての常識ですから。

 しかし、今の時代には全く通用しない論理です。
 マイホーム購入は1つの選択肢であったとしても、みんなが取った方がいい絶対的な選択肢では全くない。今だに、年功序列と終身雇用の環境で勤めている公務員のような方であればまだしも、それ以外の人にとっては、極めてリスクの高い不動産投資でしかない。

 安定という幻想の代償として、自由を失っている。
 少なくても、そのことだけは知っておいた方がいいと思います。
 もし、それでもマイホームを購入したいということであれば、それは自由よりも安定がやっぱり良いと選択した時だけ。ローンを完済すれば自分の家になる。一生、その家で住み続けたいという極めて安定志向の高い方であれば、それでもマイホーム購入は選択肢の1つなのでしょう。

 ただ、個人的にそこまで安定志向ではありませんし、安定よりも自由の方を好んでいるので、マイホームは購入しないというだけです。」

「分かりました。よく分かりました。
 結局は、その人の価値観次第だということですね?
 安定志向であればマイホーム、自由志向であれば賃貸。
 それが合理的な選択である、と?」

「はい、その通りです。
 ただ、マイホーム購入が賢くて、賃貸は良くないというような単純な2択思考だけは捨てたいものです。
 
 最も大切なことは、自分がやろうとする選択がどのような選択であるかは、常に自分の頭で考える習慣を持っていること、です。その人が、自らの頭でしっかりと考えた上で選択したのであれば、その人自身の人生ですから、他人の意見は一切、関係ありません。マイホーム購入は、人生で最も大きな買い物ですから、しっかりと自分の頭で考えた上で、


自己責任で決定すればいい


と思います。」 



最後お読みくださり、感謝しています。
ありがとうございます。
それでは、また。

白坂慎太郎

参考教材:

『お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方2015』


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