• 11 Dec
    • リスクリスクリスク・・・

      京橋の東京スクエアガーデンでランチをしたら・・・こんなに素敵なクリスマスツリーが12月ってとてもワクワクします さて、先日、高利回りには高いリスクがあります、と書かせていただきました。 投資家からみると高い利回りは、とても魅力的に見えるかと思います。しかし高利回りの物件は、高いリスクを反映させた妥当な数字だということです。 賃貸経営のリスクはいろいろあります。・賃貸需要が少なく、空室が続くこと・入居者が家賃を滞納すること・物件の室内で事件や事故が起こること・建物に漏水などのトラブルが起きること・建物内に反社の人やトラブルを引き起こす住人が住んでいること・建物の設備や間取りが古く、またリフォームができないこと・物件を高い価格で購入してしまうこと これらのリスクを背負わなければいけないと思うと、なかなか物件購入できなくなってしまうかもしれませんが、オーナーになるときには、リスクをコントロールするという覚悟と、それにきちんと向き合う努力が必要だと思います。 人気ブログランキングへもう一回!クリックお願いします!→→

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  • 09 Dec
    • 修繕積立金をどうみるか。

      有楽町マリオンのイルミネーションは、こんな風にきれいになっていました~~♪一人でテンション上がってパシャパシャと写真を撮っていました~~ 区分マンションの販売図面を見たときに、大切になってくるのが管理費と修繕積立金です。 毎月の家賃から必ず引かるコストですので、オーナーとしては安いほうが良い費用です。管理費は、建物の管理会社に支払う費用です。修繕積立金は共用部の大規模修繕を行ったり、維持メンテナンスを行うために使う費用となります。 ですので、物件購入時に修繕積立金が、例えば3000万円貯まっていたら、以前の所有者さんから修繕費用を引き継ぐことができたということになります。 修繕積立金は、建物の総戸数が多いほど貯まりやすくなります。弊社が紹介する物件の総戸数が比較的多いのはこのためです。 毎月の修繕金の金額が少ないときは、運営費が少なくて済みますが、いざ大規模修繕を行うとなったときには、改めて費用の回収が行われる可能性が高いと予想できます。 投資用マンションの販売図面の大切なチェック項目の一つです。ぜひ参考にしてみてください。 人気ブログランキングへもう一回!クリックお願いします!→→

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  • 08 Dec
    • 良い物件は・・・駿足なんだあ

      自分がお客様にご紹介した物件に、お申込みをいただきました♪ しかし・・・定休日明けの今日、物件を紹介してくれた業者さんに問い合わせをしたところ、「すでに買付いただいて、契約日も決まったんですよ。」とのことでした。 あと一歩というところで、持っていかれてしまいました。収益物件は特に、良いと思う物件にはお申し込みが集中します。本当に足が速いんです。 前に「駿足」というジュニアシューズが流行って、よく娘におねだりされました・・・話をもとに戻します・・・ それと同時に自分の目利きにぶれがなくなってきたか、とも思って、ホッとしたりします。 で・・・言いたいことはここから・・・定休日でもかまいませんので、お申し込みはお早めに!!! さて・・・銀座のブルガリのイルミネーション、すごいですよ~~テンション上がりまくりです^^ 人気ブログランキングへもう一回!クリックお願いします!→→

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  • 07 Dec
    • 区分ワンルーム投資のエリアのこと

      最近は仕事を片付けた後、銀座のイルミネーションを楽しみながら帰ります。銀座4丁目の和光ビルの時計が、私の名前(せいこ)と同じSEIKO社製なので、少し意識してしまいます。~~~~~~~~~~~~~~~~~~~区分ワンルームマンションの話について、しばらく書いていこうと思います。 私が区分ワンルームマンションを探すときは、東京23区内、川崎市、横浜市のみです。基本的には、これから10年間保有していても、競争力が落ちないだろうな、と思う場所に絞って探します。 これ以外の場所では買っちゃだめ!とは言いませんが、私自身が生まれも育ちも横浜なので、土地勘がわかっているところでないと、お客様にお勧めすることができない、というのが正直なところです。 都心の超A級立地だから、12㎡でも入居者さんいるよねえ、とか、横浜市の端っこの方だから、25㎡くらいあると安心だよね、とか、このエリアは入居者さんつけるのは苦戦しているよね、などとリーシングコンサルタントのメンバーや、地元の不動産業者に聞いてみたりします。 投資目線で見ると、利回りの高いことが甘い蜜に見えるのもわかります。しかし、不動産の利回りと、銀行の金利とは、別物だと考えたほうが良いでしょう。 高利回りには高いリスクがついている、ということをお忘れなく。 それについては別の機会に、書いていきたいと思います。 人気ブログランキングへもう一回!クリックお願いします!→→

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  • 04 Dec
    • 東京の夜景をどうぞ!

      AM事業部に異動して1ヶ月が経ちました。皆様にご紹介できるような物件を探して、毎日ひたすらにレインズを見続けています。通勤の往復で電車に揺られながらiphoneでレインズチェックして、それを会社に着いたら○×チェックしてもらいます。 やっと、ワンルーム物件については、CFネッツ流の見方がわかってきたかなあ、というところ。セミナーを担当していたころも、かなり多くの物件を見てきたし、自分でも物件購入チャレンジしてきましたが、コンサルタントとして、物件を選択するとなると、またレベルが違ってくるということを実感しています。 12月の東京の夜景、きれいでしょ♪さあ、今日も帰りにレインズチェックしながら帰ります~。良い物件に出会えるとテンションがあがります(^^♪ 人気ブログランキングへもう一回!クリックお願いします!→→

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  • 30 Nov
    • すぐ申込!12/3は、初のミニフィールドワークセミナー♪

      東京本社アセットマネジメント事業部に異動して、 初めてのミニフィールドワークセミナーに参加することになりました。   今回は直前に急遽決まったということもあり、 今週末12月3日土曜日です   超ベテランコンサルタント中元氏と 頼もしい若手コンサルタント後田氏 それから、、、私、新井も一緒に便乗することになりました。   中元のミニフィールドワークセミナーは、 いつも募集開始と同時に満員になるのですが、 今回は特別に急遽決まったということもあり、 まだお申し込みが可能   まだ一棟物件を取引したことがないので、 お客様と何をお話させていただいたらいいかしら・・・ 私も皆様と一緒に学びつつ、 現地見学を楽しみたいと思います。   ワンボックスカー1台でのセミナーですので、 お客様3名様限定となります! すぐに満員になってしまうと思いますので、 お申し込みはお早めにお願い致します! ↓詳細・お申し込みはCFネッツ総務部企画課まで^^ http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html   人気ブログランキングへ もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 01 Nov
    • 11月、異動となります。

      6月にPM事業部に異動になって5か月間。最も大家さん業に近いところで、すっごくいい勉強&経験をさせていただきました。賃貸業界を実業の面からチャレンジさせてもらい、オーナーからのリクエストと入居者への対応、そして業者としての売り上げ数字の間で、自身のモチベーションの置き所を調整しつつ、より高みへと努力する、といったところかな。よしよし、やっとだいぶ仕事らしくなってきた・・・というところで、再び異動がきまりましたっ!11月からはいよいよAM事業部の一員となります。もういい歳なんだからさ、とは思うけれど、だからこそ。まだやれるうちにやりたいなと。チームはというと、東京本社中元チーム。まずは足引っ張らないように、しがみつく感じかと・・・汗そのうちに、お客様から私が担当してよかったと、それから、私が同じチームに居てよかったと、言ってもらえるように頑張ります。 休み明けからは1週間、鎌倉本店で勉強してきます。ああ・・・緊張するわ~ もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 22 Sep
    • ユニットシャワーブースによる省スペース効果

      大森にある、とあるワンルーム。  ここには・・・ユニットシャワーブース採用のお部屋があります。ちょうど空室が出たので、見に行ってきました。  一見、シャワーブースに洗面台がついているのね・・・と思うのですが、 なんと洗面台をぐるっと回転させると・・・  下からトイレが出てきました。 かくれんぼじゃないんだから・・・汗 この省スペースの工夫には度肝を抜かされました。この設備自体はだいぶ使い込まれていましたが、つくりはとても丈夫そうで、まだまだ使えそうです。 この設備について、ぜひとも読者の皆様のご意見を伺いたいところ。 シャワーブース自体は嫌いではないものの、もしシャワーブース採用なら、スペースがあればトイレは独立にしたいなぁ、とか、わざわざ洗面台とトイレを青くしなくても、白でよかったんじゃ?とか、シャワーとトイレを切り替えるのに、毎回洗面台を回転させるのは億劫かな、とか、ツッコミだったらいくらでもできますね。 でも、やはり、この立体的スペース3段活用は、居住スペースの最大化に大いに効果を発揮しているかと思います。 いろいろと悩ましいところです。皆様、ご意見ご感想をお待ちしております。 もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 20 Sep
    • 空室リスクゼロを目指して。

       不動産投資の要は管理だな、ということを日々実感しています。 管理というのは、100点満点が基本、欠けた部分はリスクだということです。 ネガティブ要素を、いかに少なくしながら運営できるか、リスクを想定内にコントロールできているか、経営感覚を研ぎ澄まして安定稼働させないといけません。 私が担当する仕事(リスク)は、空室リスク。 私担当エリアの空室(退去予定は含まず)は、現在35件。(退去予定含めると70件)空室と闘う私の100点満点は、この空室をゼロにすることです。 どんなに頑張ってもゼロにすることは、困難かと思いますが、1日だけ、とかでもいいから、そんな日があってもいいのになと思います。 やれることは山ほど。 健康管理&スケジュール管理を徹底して、空室に挑みます!!! 明日は雨が止むかな。物件確認行けるだろうか。 もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 18 Sep
    • 羽田空港と不動産投資

      私の担当エリアには羽田空港があります。羽田空港の年間空港利用者数は7531万人。もちろん国内第1位です。実は、9月に、羽田空港周辺エリアの物件が動きます。空港関係者の就職が10月からだということが、その理由です。現在、その羽田物件の繁忙期を迎えています。ということは、蒲田周辺の物件は、2回の繁忙期があるということです!ふむふむ。泣きそうなくらい忙しいですが、それだけ投資としてはオイシイエリア。現場を通して実感させてもらってます。月末までに確実に決めていかないとーもう一回!クリックお願いします!→→

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  • 17 Sep
    • ガチャレール

      新築のアパートがもうすぐ完成、というところで、トイレと洗濯機が一緒のスペースにある、ランドリールームのようなお部屋に、収納を付けたいと提案させていただきました。現場の職人さんからは、後からの取付工事になるので、大きくて重い棚を付けるには、強度の部分で心配がある、とのこと。また隣の浴室からの湿気の影響を受けて、棚の中がカビやすいことも心配です。職人さん「じゃ、ガチャレールですかね。」私「!!!」ガチャレールって何?と、早速、ググって調べます。あぁ、この棚のことね。【写真参照】これなら、入居者さんが自由に高さを調節できますし、オープンなので、湿気がこもる心配もありません。この建物の引き渡しまであと数日。賃貸の問い合わせも少しずつ入ってきました。「お任せしますよ。」オーナーのA様からの一言が有難く、気持ちの引き締まる思いがします。もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 15 Sep
    • 都心マンションの夜景独り占め②(今日は私の誕生日!)

       今日もCPM講義の後、物件確認してきました。隅田川にかかる永代橋からすぐのマンションです。↑この写真は永代橋からの夜景です。 偶然行ったにもかかわらず、見事な夜景を一人で満喫♪ そう、今日は私の誕生日でした〜  川の反対側を見ると、遠くにスカイツリーが見えます。永代橋そのものは修理中のため、ネットに覆われていました。ちょっと残念です。  こちらが、弊社管理のお部屋からの眺望です。人気の物件のせいか、募集を開始すると、あっという間にお申込を頂くことができます。 右手に隅田川。道路の右奥に永代橋がかかっています。このマンションも素敵だなぁ。 もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 13 Sep
    • 都心マンションの夜景独り占め

      CPM講義の後、今週末契約予定の六本木のワンルーム物件の確認へ!というわけで、10階からの夜景を撮ってきました。左に見えるのが東京ミッドタウンです。こんな超A級立地のマンションに住んでみたかったな〜素敵〜〜と、想像を巡らせておりました。いろいろな物件を見て回れることが、大好きな私にとっては本当に楽しい瞬間でもあります。似た物件はあったとしても、全く同じ物件はないということが、不動産の面白いところでもありますよね。階段から下を覗くとこんな感じ。しっかりとした柵があったので、それほど恐怖心は感じませんでした。今回の六本木のマンションは、全て満室になってしまいましたが、都心マンションで夜景を独り占めしたい方、まだ他にもご紹介できる物件あります。もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 12 Sep
    • シリコン製の戸当たりと止水弁つき水栓

      壁にシリコンの画鋲のようなものがありますが、工事の施工不良でしょうか。お客様から質問をいただきました。この写真では、一見、美味しそうな水まんじゅうにもみえますが、これは、戸当たり。扉を開けた時に壁に傷をつけないために、シリコンで出っ張りをつけています。水栓をひねっても、お水がでません。水道が詰まっているのでしょうか。またまたお問合せです。この蛇口には止水弁がついています。漏水事故を防ぐために、洗濯機などは専用のホースを取り付けないと、水が出ないようになっています。新生活は大変です。新たな出発にお役にたてること、とっても嬉しく思います。入居者の皆さま、頑張ってください‼️もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 09 Sep
    • 表参道ヒルズのワンルーム

      とある担当エリアの区分ワンルームです。原状回復工事はこれからなのですが、キッチンのぽってりとした赤と、玄関ドアの深めのグリーンが、とても合っていて、このお部屋がとっても好きになりました。実はこの物件、表参道ヒルズからすぐのところにあります。ハイシティ表参道 3階[PC]http://suumo.jp/chintai/__JJ_FR301FD001_arz1030z2bcz1100067130609z2bsz1040.html[スマートフォン]http://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_113/bk_100067130609/by SUUMOエントランスが広くとってあり、オートロックつきで安心。わたしが行った時は、女性の管理人さんが。お掃除していました。決して新しい建物ではないのですが、きちんと管理されている物件は、とても気持ちが良いです。これからまた少し設備を新しく整えて、ますます魅力的なお部屋に、生まれ変わるかと思います。先行申込、ぜひお待ちしております!もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 08 Sep
    • 都心マンションの眺望です。

      都心のマンションを見てきました。ここは山手線から徒歩9分。13階からの眺望です。下を見下ろすと、吸い込まれそう。できるだけ見ないようにします。ちょっと怖いなぁ。前の入居者がだいぶ長い間住んでいたようで、室内はとても傷んでいました。リフォームはこれから。この物件がどんな風に生まれ変わるのか、すごくたのしみです。もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 07 Sep
    • トイレの吊り戸棚

      収益アパートの巡回を、よくやっていて、ふと思ったこと。トイレの吊り戸棚って、必須だよなぁ。お客様に内見していただいて、「トイレに収納がないから、やめます。」という方に会ったことはありませんが、私か入居者だったら、絶対欲しいよなぁ。だって、トイレットペーパーや、トイレ用洗剤や、トイレクイックルや、○○用品。どこにしまったらいいんだっψ(`∇´)ψ物件購入される側は、自己資金たくさん使って、もうお金使えないから、、、となるでしょうし、借りる側は、壁に傷つけたらいかんから、つけられないよなぁ。と遠慮してしまう。温度差がはっきりと分かれてしまいます。ちょっと、提案してみちゃおうかしら。もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 25 Aug
    • ママチャリで物件の確認を。

      東京の道は狭い路地が多いので、自転車で物件の確認に行くことにしました。管理物件が多く集中しているところは、自転車を使うのが効率的に回れるのかと思ったから。レンタサイクルショップで予約して、用意してくれたのは・・・このママチャリ。私としては抵抗ありませんが、男性スタッフにはとてもおすすめできません。けれども、前のカゴに、地図入れたり、カメラ入れたり、携帯のナビを置いたりすると、結構、快適です。移動中にクロネコヤマトの配達のお兄さんに出会ったところ、なんとクロネコさんも自転車&リヤカーでの配達です。体力づくり&健康増進に一石二鳥かもと思いました。でも、ちょっと事務所に戻ってくるのが恥ずかしかった。事務のKさんに、「バックパッカーが帰ってきた」と優しいツッコミをもらい、ちょっと癒されたりして。もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 07 Aug
    • エントランスを魅力的に

      いよいよ夏真っ盛り。暑くて暑くて、火を噴きそうです。体調崩さないように気をつけてくださいね。さて、先日巡回してきた物件。エントランスを可愛く装飾しています。郵便ポストのグリーンとオレンジが素敵。レトロな街灯が手入れされた植栽の中に品良く建っています。家に帰るのが楽しく、ワクワクしますよね。実は・・・物件のエントランス部分をグレードアップすると、客付けしやすくなると言われています。この物件は、築年数がかなり経過しているにもかかわらず、人気の物件なのは、エントランス部分が可愛らしく装飾されており、さらに、駐車場が付いていること。周囲の物件にはない特徴を持たせ、その価値観の一致した入居者に長くご入居いただくことが、空室対策ではとても重要だと思います。クリックお願いします!→→もう一回!クリックお願いします!→→

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  • 04 Aug
    • 賃貸とインターネット設備

      閑静な住宅街に突如現れた高原のロッジ風建物。エントランス部分のグレードを上げ、人気物件となっています。実際に見てみたくなりますよね。ぜひお問合せくださいね。https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_112/bk_100065228557/さて、先日、ご入居いただいたお客様に、SRをいただきました。アパートについているネット回線が遅いので、自分で速度の速い回線を契約したいとのこと。オーナー様からしてみれば、入居者に満足してもらいたくて、つけた設備が、既に時代遅れになってしまったという状況です。オーナー様の思いがストレートに伝わらず、なんだかとても寂しい気がします。物件自体はまだまだ築浅といえるくらいの建物。しかし、インターネット環境の変化は激しく、このような事が現実に起きているのも事実。せっかくの設備が無駄にならないよう、こまめに見直しが必要なんだと実感します。日々、勉強です。クリックお願いします!→→もう一回!クリックお願いします!→→

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