みなさん、おはようございます。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
ご紹介させて頂いております㈱理創の村山です。
本日は、【保証会社】について、お話し致します。
居住用不動産では、ほとんど聞かない事はない位に定着している
保証会社（保証委託契約）ですが、最近では、事業用不動産の
契約においても、テナントへ加入を依頼するケースが増えています。
なぜ、増えたのか？ですが、
不況が続いて、未納家賃などの債権回収がままならない情況が
増えた事に対するリスクヘッジです。
家賃が未納になると、オーナーは困りますし、管理会社も督促業務を
しなければなりません。
そこで、万が一、未納になっても、家賃保証をしてくれて、管理会社に
代わって回収業務を行ってくれる保証会社が重宝されるように
なったからです。
保証会社も家賃保証をする以上は、契約内容をしっかり審査を
しますから、結果的に第三者による審査を通すという
メリットがあります。
しかも、保証会社へ支払う保証委託料（加入料・更新料）は、
入居者負担のため、オーナーや管理会社は抵抗なく採用する
ことができます。
最近は、敷金（保証金）がかなり減って、借り易い物件が増えた一方、
こういう費用を負担して借りる事や信用力のある会社でも加入を
義務づけられたりするなど、加入に関しては、賛否あるのが現状です。
保証会社はオーナーを守るものであって、管理会社の業務軽減の
ためだけに採用されることがないようにお願いしたいものです。
みなさん、おはようございます。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
ご紹介させて頂いております㈱理創の村山です。
福岡市中央区今泉のオススメ物件をご紹介致します。
【天神MENTビル】
所在地：福岡市中央区今泉1丁目20番2号
構造・規模：鉄筋コンクリート造地下1階地上9階建
竣工：平成20年10月新築
主な空室：8F-27.84坪（即入居）、8F-28.94坪（12月上旬）
賃料：坪12,500円（税別）、共益費：坪3,500円（税別）
敷金：賃料の12ヶ月分
※築浅でオシャレなオフィス物件です。
是非、お早めのご検討を！
みなさん、おはようございます。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
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本日は、【敷金（保証金）】について、お話し致します。
事業用不動産の契約における敷金（保証金）は、
担保の用として預かります。
担保の内容は、①賃料等の未払い金 ②原状回復工事費 ③違約金
が挙げられます。
住宅と異なり、毎月の賃料が高額である事が多い為、6～12ヶ月と
設定しているところが多いです。
最近では、保証会社（家賃保証）への加入が義務付けられている
物件も増えたため、敷金の預かりが減っています。
テナント側は、寝かせておく敷金を事業資金に回したい考えが
ありますし、オーナー側も敷金を運用する考えは減り、最低限の
保全が保たれれば、良いという考えが増えたため、預かり金が
減る傾向になっています。
事業用不動産において、敷金が‘ゼロ’の物件も増えてくる時代は
もうすぐそこまで来ているのかもしれませんね。
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福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
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本日は、【物件探しの基本指針】について、お話し致します。
物件を探すときの心得えで忘れていただいて困る事は
100％の希望物件は、ほぼ無いと言うことです。
ご自身で土地を買って、建物を建てるのであれば、
100％の物件が出来上がりますが・・・。
建っている建物を ‘借りる’ 場合は、妥協点が必要です。
何を妥協するかは、お客様次第です。
ですから、物件を見つけれる場合に、優先順位をつけて下さい。
駅近くで探している方が、不動産さんに駅から離れた綺麗めで
安い物件を提案されて心が揺らぐようでしたら、その方にとって、
駅から近い事は優先されません。
そして、物件を沢山見ていただくことは良いのですが、
沢山見ると、目が肥えすぎて選択しきれない方もいます。
不動産屋より詳しく薀蓄を語る方もいますが、
私は、本業に勤しむべくで、ホドホドにすべきと思います。
福岡は少しずつ、且つ確実に空室が減ってきますので、
あまりモタモタしていると、昨日見た物件すら無くなります。
営業拠点はとても大事ですが、あくまでも ‘一生もの’ ではなく、
“借り物” であるという認識を忘れるべからず・・・です。
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本日は、【倉庫付事務所】について、お話し致します。
福岡では、博多区の空港周辺（榎田、豊、上牟田）に多く有ります。
倉庫付事務所とは、1階が倉庫で2階が事務所になっていて、
貸室前面が駐車場スペースとして利用できる物件です。
この倉庫付事務所の良さは、色々ありますが一部をご紹介致します。
①駐車場スペースは、原則賃料に含まれている。
②最近の物件では、駅周辺のオフィスビルと比べて遜色ない設備
③1階の倉庫を多目的に活用できる（倉庫、車庫、ショールームなど）
実際に博多駅周辺のオフィスビル40坪、駐車場2台を借りた場合、
倉庫付事務所は、オフィスビルの2/3もコストがかかりません。
安くて多目的な倉庫付事務所を一度検討してみてはいかがでしょうか！？
みなさん、おはようございます。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
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本日は、【個人契約】について、お話し致します。
オフィスビルの契約を個人で契約する事は可能です。
税理士や弁護士のような士業の先生方も法人化していなければ、
個人契約になります。
それでは、個人契約は法人契約と何が違うのでしょうか？
実はさほど大きな違いがある訳ではないのですが、
強いて言えば、信用が違います。
オーナーは、借り手の内容を判断して貸しますから、
信用も無いテナントは、高い金額でも貸しません。
そのため、業務内容や事業計画、資金調達などを
根掘り葉掘り聞かれます。
又、敷金などの預かり担保を厚くして借りる事になります。
敷金を増やせとは、言いませんが、減額は難しいかもしれません。
但し、担保となる保全を保つ事が出来れば問題ありません。
何かというと、連帯保証人の確保です。
賃借人に強力な後ろ盾がいれば良いのです。
といってもなかなかいません。
そこで、家賃を保全する保証会社なるものが存在し、
保証料を支払う事でオーナーに対する家賃保全を
確保する事ができます。
最近では、居住用賃貸では必須になりつつありますので、
ご存知の方も多いと思います。
個人契約を希望される方は、しっかりとした事業計画と
資金調達プラン、連帯保証人を決めてから、
物件探しをする事をオススメ致します。
みなさん、おはようございます。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
ご紹介させて頂いております㈱理創の村山です。
本日は、オフィスビルの貸室面積について、お話し致します。
お住まいの広さを測る単位に、『畳』 や 『平方米（㎡）』 を
使いますが、オフィスでは、『坪』 が一般的です。
1坪 ≒ 3.305785㎡ ≒ 2畳
賃料を定めるときも、1坪いくらで計算する事が多いので、
覚えておきましょう。
もう一つ、知っておきたい事は、貸室面積は、
【壁芯面積】 なのか 【共用部面積が含まれている面積】なのかです。
≪契約面積≫といっても、 借りる貸室の壁や柱の中心を軸に
計算する方法の【壁芯面積】と共用部を一部含めて計算する
【契約面積】があります。（呼び方は、色々とあると思いますが・・・）
ですので、同じ10坪と言われても、違う広さの物件とお考え下さい。
又、貸室内を実測して計算する面積を【内法（うちのり）面積】と
いいますが、基本、内法面積で契約する事はありませんので、
これも覚えておきましょう！
みなさん、おはようございます。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
ご紹介させて頂いております㈱理創の村山です。
本日は、物件が決定した後に行う重要な事をお話しします。
まず、【レイアウト】を決めて下さい。
物件を決める際にあらかじめ、どのような使い方をするか、
頭で考えていると思いますが、実際に図面上にレイアウトすると、
おや！？とか、冷っとする事があります。
思った以上に狭かった、持っていこうとしたモノが入らない・・・
なんて事がありますので、業者さんに依頼してみましょう。
もう一つは、【電話工事の手配や光回線の手続き】を始める事です。
バタバタと手続きをして、引渡しを受けたとしても、
貸室内は何もありません。
電話やFAXを持っていっても、差し込んですぐに使える
オフィスはありません。事前に調査や工事を行う必要があるので
ご注意下さい。
これらの事を踏まえて出店や移転を考えておかないと、
せっかく貰ったフリーレントも水の泡って事になりかねません。
みなさん、こんばんは。
福岡市博多区・中央区のテナント（貸事務所・貸店舗）を
ご紹介させて頂いております㈱理創の村山です。
本日は、フリーレントについてお話しします。
フリーレントとは、『賃料免除』の事です。
最近では、賃貸マンションでもよくみるようになりましたので、
ご存知の方も多いと思います。
賃料が免除になるって、嬉しいですよね！？
でもなぜ、フリーレントがあるのでしょうか？
オーナーが損するだけのように思えますよね！？
主な理由は次のとおりです。
①競合物件との差別化
②移転に伴う費用の補填
③二重家賃の補填
賃料がタダになる事で競合物件に競り勝ち、入居して頂く。
空室のままでは賃料を生みませんが、契約すれば
賃料が入る計算が出来ます。
先行投資をして契約に結びつける戦略の一つです。
但し、入居者が注意する事がいくつかあります。
①賃料以外の費用（共益費や電気代）は入居日から
発生する事
②初度契約年数（2年か3年）を満了しないで解約（退去）
した場合は、全額返金しなければならない事
タダより高いものはない・・とは、よく言うものですね。
