■このご時世に、家賃を下げるのではなく、上げる！？
「駅から遠いので、家賃を下げないと決まらないですね…」
「3点ユニットバスはどうしても敬遠されてしまうのですよね…」
「築年数が古いから水回りをリフォームしたほうがよいですね…」
このように管理会社さんから言われて、家賃を下げようか…、それとも思い切って水回りをリフォームしたほうが良いのか…、悩まれているオーナー様は多いかと思います。
でも、家賃を下げたり、水回りを100万円以上かけてリフォームするまえに、少し考えてみてください。
家賃を下げれば、他の物件も同じように下げてくるかもしれません。
がんばってバストイレを別にリフォームしたとしても、もともとバストイレ別の物件が山ほどありますので、そういった物件と改めて勝負しなければならない結果となります。
浴室やキッチンを新しくリフォームして100万円以上かけたのに、それほど反響がなく、結果的に家賃を下げざるを得ない事例をたくさん見てきました。
家賃を下げるのではなく、家賃を上げるための最大のポイントは【他の物件と明らかな違いを出す】ことです。
つまり競合エリア内の他の物件と【差別化】をすればよいのです。
差別化の方法はいろいろありますが、中でも有効なのが【デザイン】です。
デザインでしっかりと差別化をすれば家賃を10%前後高くしても比較的短期間で入居が決まります。
当社ではそのようなお手伝いをしてきた事例が1都3県で400戸以上になりました。
■空室が続く理由「悪くはないんだけど…」
今まで何百件も空室を見てきた中で、空室が続く物件は共通点があります。
なにもボロボロの物件ばかりではありません。
ひとことで言うと「悪くはないんだけど…」というような、なんの特徴もない物件です。
もちろん築40年、全和室、キッチンはサビだらけ、浴室はタイル＆バランス釜というような、いかにも、という物件は別として、意外に多いのは築20～30年の普通に原状回復をしてある物件です。
そういう物件は、退去したらすぐに、壁紙を貼りかえて、床のクッションフロア（だいたい薄いベージュのもの）も新しくし、和室は畳を表がえして、クリーニングもして、ある程度普通に見れる状態にしてあります。
例えばこんな感じです。
私たちは、最初にご相談をいただいた際は、まず物件を見に行くのですが、「あれっ、なんか同じような物件見たことあるな・・・」というくらい印象が似ている物件が多いです。
そのような、最低限の原状回復をした似たような部屋がエリア内にたくさんあると、どうなるでしょうか？
答えは価格（家賃）で比較されるか、駅徒歩や築年数などの条件で比較されてしまうのです。
■内覧した人のココロをわしづかみにするには？
内覧した人のココロをわしづかみにするためには、水回りではなく、まずは室内全体のデザインに徹底的に手を入れるべきだと考えます。
人は外見で判断されるのと同様に、賃貸物件も驚くほど、パっと見の印象で判断されてしまいます。
実は入居希望者が不動産業者と物件を内覧する際に、玄関を開けた瞬間の数秒で勝負はついていると良く言われます。
その数秒で「この物件はないな・・・」と思われてしまうと、そこから粗さがしモードになり、後付けで「この物件を断る理由」を探しはじめます。
［まぁ悪くはないけど・・・］
・日当たりがちょっと・・・
・トイレが別じゃないからちょっと・・・
・キッチンが古いのがちょっと・・・
・収納がないのがちょっと・・・
このように、先に印象→あとから断る理由という思考の流れがポイントなのです。
なので、第一印象が悪いとほとんどは挽回できません。
逆に、第一印象で「おおっ、この物件はなんか良さそう」と判断されれば、ネガティブなポイントをどうやって目をつむろうか、という逆の思考の流れになります。
例えばこんな感じです。
［おおっ、なんかおしゃれだし、友達を連れてきたら自慢できそうだ！］
だから色々ネックはあるけど
・日当たりが悪くても我慢しよう・・・
・バストイレ別じゃないけど、もともと浴槽につからないし、いいか・・・
・キッチンもまぁ清潔になっているからよしとしよう・・・
・収納はイケアで買ってきて組み立てよう！
このように、デメリットがあっても、自分が感じた第一印象を何とか肯定するために、ポジティブにとらえるようになるのです。
実際に当社で施工した物件で「日当たりが悪く」「3点ユニットバス」で「キッチンも既存のもの」で「収納がない」部屋でも、室内がおしゃれにリノベーションしてあれば、家賃を上げて入居がしっかりと決まっている事例が山ほどあります。
（※ちなみに、上の写真、実は同じ物件の施工前と施工後の写真です！！）
■空室対策でいくら投資すべきか？
では、室内をおしゃれにするリノベーションが空室対策に効果があるとして、いくら投資すべきでしょうか？
世の中にはリノベーションを提供している業者はたくさんありますが、そのほとんどは実需向けです。
実需向けとは、自分で住むために新築ではなく、中古物件を買って、リノベーションをして住みましょうというサービスを提供する業者さんです。
そのような業者はデザインもゼロから設計し、壁床天井すべてやりかえて、水回りもすべて取り替えます。もちろん間取りも自由に設計できます。
ただそのようなリノベーションは費用がそこそこかかります。
㎡単価で10万円～15万円くらいが相場と言われています。
例えば60㎡の物件なら600万円（60㎡×10万円）～900万円（60㎡×15万円）くらいは最低ラインとして見ておかなければなりません。
仮に家賃が10万円とすると回収に60カ月～かかる計算です。
さすがに賃貸物件でそこまでかけるのは割にあいません。
やはり多くとも家賃1年～1年半くらいで回収できる投資額が目安ではないでしょうか。
家賃を6万円見込める物件ならば、6万円×12カ月～18カ月、
家賃を10万円見込める物件ならば、10万円×12カ月～18カ月
そうなると、その範囲内で最も空室解消に効果的な配分をしなければなりません。
たとえば、浴室を新品にして、キッチンも新しく入れ替えたりすると、それだけで上記金額は使ってしまい、デザインに配分する余裕はありません。
ですので、逆張りで見た目のデザインをおしゃれにする部分にしっかりとコストをかけて、水回りは新品にするのではなく、再生してきれいな状態にしておくくらいがちょうどよいと考えます。
当社では、本格的にリノベーションするのに比べて約1/4の単価（㎡：2.5万円）で、デザインは本格的にリノベーションした物件と遜色ないレベルに仕上げて、水回りは、例えばキッチンなどは木部を塗装してステンレス部分は研磨、浴室はミラーなどパーツを新品にしたり、クリーニングをするなどして再生利用するところまでトータルでパッケージした、定額パック料金のリノベーションサービスを提供しています。
もしご興味がある方はホームページよりお問合せください。