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こんにちは日本AMサービスの堂下です。


お客様より不動産投資に何が重要かと聴かれる事が多いのですが、


不動産投資に重要な事項で3つあげるとすると


1、ネット利回りはどれくらいか

2、元利金返済後のキャッシュフロー

3、DSCR


上記はすべて収入を獲得するという項目の中での指標ですが、

結局、不動産投資はいかにどれだけキャッシュフローを残すかと行くことです。

管理で是正される項目も多いですが、やはり最もキャッシュフローにインパクトを

与えるのは元利金の支払いです。

元利金を支払わなければ、デフォルトになり物件を強制的に処分させられます。


そこで3.のDSCRを意識する事が非常に重要となるわけです。

ちなみにですが

デッド・サービス・カバレッジ・レシオといい


ネット収益がどれだけ元利金支払に余裕があるかという水準です。


この数値は不動産ファンドでは当然使用されており、

1.5以上とかファンド、金融機関によって求める水準は違います。


当然ですが、金融機関は皆さんが投資をする物件についてもこの判断を

行っています。


しかしながらこれだけ重要な指標にも関わらず、

多くの方が気にしていません、、、、、


先日もご紹介をさせて頂いた、売り案件(たっぷるキャピタルゲインを得ています)で


売主さんと出てきた話が、


「あの金額で購入して手許にいくらのこるんでしょうね?」


「ローンが95%で金利が概ね○%で、毎月の元利金が・・・・・」


「手許に全く残らないじゃないですか・・・・」


やはり素人考えの不動産投資は本当に危険です、

DSCRは空室リスクに直結する指標なので、

空室が何部屋で支払いが厳しくなるという水準も考える事ができます。


そんな事を考えずに不動産投資をしてしまう、

素人大家さんが市場に勝てる運用ができるわけありませんね、、、、


くれぐれもキャッシュフローを意識し

リスクを定量化して不動産投資を行う様にして下さい!


単純な指標をしっかり理解するだけでも、不動産投資の成功につながりますので!

 

下記のサイトで不動産投資の本質、重要な部分を記事にしているので

宜しければご参考下さい!

 

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。

 

賃料減額、業者とトラブル アパート一括借り上げ「サブリース契約」

http://www.chunichi.co.jp/article/living/life/CK2017050402000006.html

中日新聞

 

「空室リスクが心配で・・・」

 

そこで現れたのがサブリースなのですが、

 

いよいよ本当の姿が現れてきたのでしょうね。

 

一昔前でしたらどちらかと言うと貸手有利の市場でしたので、

 

サブリース会社も空室リスクは許容できていたのでしょうね。

 

今では建築を絡めないサブリース会社もあまり聴かなくなってきました。

 

いよいよサブリースだから安心という市場ではなくなってきました。

 

〇〇建託、〇建コーポレーション、〇化成などの会社も同様の事を行っているのですが、

 

簡単な仕組みを言うと建築+サブリースで30年もの間の家賃保証を行っています。

 

一見オーナーが相当得なのではと思いますが、

 

裏では・・・

 

建築費で利益をとり

サブリース保証賃料と実際の賃料の差額で差益をとり

さらに原状回復工事なので多額の費用を大家に請求したりしています

 

要は表面上で安心させて裏では暴利をむさぼるという形になっているのだと思います。

 

こうしておかしいなと思う「サブリース賃料減額」

 

消費者がネット等で知識を付けて反論できるようになったと言う事ではないでしょうか。

 

こうした問題が明るみに出る事は非常に良い事だと思います。

 

大手だからと安心感を与えておいて実情がこれでは、、、、

 

サブリース会社もそう簡単には儲かるような市況でなくなったと言う事実でもあります。

 

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。

 

本日は不動産投資を行う上でキャッシュフロー・シミュレーション(CFS)

 

いかに重要かを具体的に説明をさせて頂きます。

 

CFSを行う理由は最終的に不動産投資が事業性のあるものかの判断材料になるからです。

 

例:1億円 建物3,000万円 土地7,000万円 借入1億円 返済25年 利息2.5%

  家賃収入年間1,000万円 

  経費率20%(管理費、修繕費、広告料、水光熱費、保険、固都税等→利息を除く経費)

 

家賃収入1,000万円から経費20%、200万円を差し引くと

 

通常の営業利益(物件を借入しても全額キャッシュで購入しても変わらない利益)

800万円

 

ここから利息を計算

1億円×2.5%=250万円(通常は月々返済なので若干少ない)

 

営業利益-利息=550万円(これが課税所得)

 

550万円に法人税等(法人税、地方税、住民税、事業税等)約24%、120万円

 

550万円-120万円=430万円

 

ここからがまた複雑になります。

 

税引後の430万円に非現金支出の減価償却費100万円(償却期間30年と仮定)を足します

※減価償却費は建物価格を残存耐用年数で毎年同額を計上します。

 減価償却費は経費となりますが、支出はありません。(購入時に建物価格に支出しているため)

 

430万円+100万円=530万円

 

ここから借入金の元金返済をします。1億円÷25年=400万円

 

530万円-400万円=130万円

 

この130万円が純粋に手元に残る金額になります。

 

1億円で購入して1年間で手残130万円(おおよそ月11万円)の投資

 

そして物件購入時に支払った

 

不動産取得税、登録免許税、仲介手数料は大よそ400万円程度かかっています。

 

不動産投資は実はこれくらいシビアなものです。

 

固定した収入、経費の中の話をしていますが、

 

実際には

 

空室が発生します

 

不測の経費が発生します

 

現状の市場で家賃が大幅に増加する事はないので

 

どちらかと言うとネガティブな事しか発生しないのが不動産投資です。

 

ポジティブな話は物件価格が上昇すると言う事ですが、

 

これは「買えるから買う」というスタンスで行った不動産投資で得る事は難しいですね。

 

ですのでCFSが本当に重要となるわけです。

 

上記で説明をした赤字で強調した部分は重要です、

できれば試しにこの部分を色々変えて計算をしてみて下さい。

保有している不動産の条件で当てはめても良いと思います。

 

どの部分が変動すると大きく変わるか

 

どの部分が大きな比重をしめているか見えてくると思います!

 

今回はインカムゲインのお話をしましたので、

 

キャピタルゲインの考えをまたお伝えしたいと思います。

 

下記のサイトで不動産投資の本質、重要な部分を紹介しているので

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こんにちは日本AMサービスの堂下です。

 

本日は「不動産価格の調整機能」についてです!

 

不動産投資は一般的に流動性がないと言われていますが、

 

これはすぐに処分したくても、一般的な購入価格で購入しているケースだと

諸経費や借入を行っているとすぐに売却をしてしまうと損をしてしまう事になります。

 

損をだせば=いくらでも早く売れる 

 

と言う事実はありますが

 

ですが、そんな事はできません。

物件価格にもよりますが、こんな事をしたら数千万円の損をする事もあります。

 

これとは反対で上場有価証券はその日に価格が決められて

売却をしようと思えば、取引所が開いていれば即時に売却が可能です。

 

余程の事がない限り1日で大きな損失を出す可能性は低いです。

 

ではこの余程の事とは何でしょうか?

 

有価証券の場合、先物取引や信用取引で元金の何倍もの額を投資している

ケースです!

 

・・・・・・・・・

 

・・・・・・・・・

 

冷静に考えてみて下さい、、、既にお気づきの方もいらっしゃると思いますが、

 

不動産投資は流動性もなく

 

さらに相当大きな信用取引を行っている事になっているというのが現実です。

(いつも記事にするゼロエクなんてものは無限の信用取引です)

 

そして即座に換金するには相当大きな損失を被る可能性がある!

 

---------------------------------------

 

前置きは長くなりましたが、

 

上場株式などの有価証券の価格調整は

 

その日の取引価格で

 

「もうこれ以上、上がらない」と思えば売却するし

 

「まだこれから上がる」と思えば購入します

 

市場に「トランプ大統領」「FF金利」「日銀政策決定会合」など

 

何かしらのイベントが発生や噂ベースの思惑で株価が変動します。

 

つまり、すべては株価に影響する事が

 

「すべて織り込み済み」という考えもあります。

 

これはすぐに売却できると言う流動性の利点で

 

価格調整が行われるひとつなのかもしれません。

 

では現物不動産投資はどうでしょうか?

 

考えれば考えるほど、恐怖心を煽ってはいけませんが、恐ろしくなります。

 

現在のマーケットの様に金利が安くなり、銀行の貸出意欲があり、

 

サラリーマン収入で信用を造らされた方が割高な物件を

 

大した見当もせずに購入してしまう方も多い様です。

 

先日のブログでアパートローンの貸出しが抑制されている記事を紹介しましたが、

不動産価格は融資がなければ恐らくピークアウトに向かいます。

 

ですが、現物不動産の場合、市場が崩れた時に上場株式の様にすぐに売却をして

 

「損失を確定する」

 

というわけにはいきません。

 

さらに金利があがり貸出意欲が低下すれば、潜在的に保有する不動産の

価値は下がっていく一方なのに、売却代金で元利金を返済できないので

売却することすらできません。

 

つまり実質的には不良債権化しているにもかかわらず、

何とか他の所得で元利金を支払って延命措置をし続けるしかない状況です。

(当然、キャッシュフローが回っている物件であればいくらでも延命措置ができます、

問題なのは今の物件価格と元利金の支払いを考慮すると、相当きついキャッシュフローで

運用している事実があるという事です。)

 

では、こうした不動産の価格調整はどこで行われるのでしょうか、

結局これが不動産バブルだと思います。

 

一気に坂道を転げるしか方法がありません。

ですのでこうした経済循環が同じ様に繰り返されるようにも思います。

 

そうした市場になると銀行は不良債権となる不動産を選別をし、

処理を行って行く事になります。

 

個人の方も逆ザヤになってしまうと相当厳しい状況に追い込まれます。

最終的には自己破産などしか方法論がない所まで陥ってしまいます。

 

ここ数年の市況で物件価格は相当上昇しており

 

さらにキャッシュフローにマイナスの影響を及ぼす、

既存マンションの空室率新築投資物件の供給数の多さ

大きくクローズアップしている状況です。

 

将来に影響する溜まりに溜まったインパクトは本当に大きな物になって帰ってくると思います。

 

本来であれば、上場有価証券と同じように高値更新はしたものの、

一度調整が入ったりすることで価格調整が行われますが、

 

不動産投資価格は上がり一辺倒です。

途中で調整される事もなければ、

 

「金利が低いから、高い価格で購入するべき」なんていう意味のわからない指南する

輩もいる世の中です。

 

また、上場有価証券は株価が下がったとしても一義的に業績に影響される事はありません、

(細かく言うと、役員などの株価への責任などはありますが割愛します、

当然のことながら不動産の影響で市況が悪くなり業績影響もありますが、、、、)

 

しかも上場企業の内部留保などは、そう簡単に会社自体が吹っ飛ぶ様な額ではありません、

自己資金だけの投資でしたら、塩漬け状態にすることもできます。

 

しかしながら、ここ数年の割高市場で購入した「危険な不動産」はどうでしょうか?

 

ゼロエクもしくは高レバレッジで購入している物件は

会社で言う財務内容は鼻から債務超過状態で、

そんな状況では不足の事態が起きても追加で借入れもできず、

自己資金で大きな改革を行う留保金もないのが殆どです。

 

最初から四面楚歌状態という事なのです。

 

どれくらいまずいか計算してみます!

 

例:1億円の物件(諸経費込) 表面利回10% 経費率20% 築年数25年経過 

借入1億円 借入期間20年 金利3.5% 前提:手元資金0=金利が高くなる

※減価償却費を考えると複雑になるのでキャッシュベースで考えます

 

1億円の毎年返済500万円 金利350万円※毎月返済は考慮しません

年間元利金850万円 月額元利金70万円

 

物件の年間収入

10%1000万円-元利金返済850万円=150万円

毎月10万円手元に残る

 

ではないですよね、、、、経費を忘れてはいけません、

経費が毎年200万円 毎月16万円 

管理費などを考えると修繕、その他に使える金額は10万円程度でしょうか、

 

と考えるとすでにキャッシュの手残りはありません。。。。

 

さらに課税所得があれば税金が課税され。。。。。

 

これが現実なのです、

 

つじつま合わせでローン期間を延ばして、年間の元金額の返済額を小さくしたり、

なぜかシミュレーションに修繕費などが入らずに、管理費、火災保険、固都税位しか

入っておらず、購入者には見えない調整が行われているだけなのが現実です。

 

これが25年以上経過した物件ですから、将来さらに大きなリスクを含んでいます。

 

こうした話をすると元金返済をしているので、

「純資産が溜まっていると」言う方がいますが、

バランスシートの性質を理解していれば、そんな発言になりません。

 

まず思い出してみて下さい、

 

諸経費まで借入を行っているので、購入した段階で債務超過状態なので、

まずこの部分の解消をするまで純資産が増えて行く事はありません。

 

そうした中で市況の変化が起こり、時価評価したとします、

 

その時に時価が元利金を上回れば良いですが、

高値で購入しているケースでは、大幅に時価が下がるので、

さらに債務超過額の規模が大きくなると思います。

 

では「売らなければ良い」

 

次から次へと現実逃避的な話が出てきますが、

期中のキャッシュフローはうそをつきません、絶対的にかかるものがあるわけです、

管理費、空室が出れば修繕費、広告費、水光熱費、固都税、保険料などなど

 

無理に購入した物件には見えない経費が多く出てきます。

 

ゼロエク投資を行っている方で

 

「期中のキャッシュフローはゼロで良い」などという方も稀にいますが、

とんでもない話です。

 

こうした考えは恐らく家賃収入で元利金を返せているので、

その分、純資産が増えているなどと言われて安易に信じている証拠だと思います。

 

またこうした意見は「私の投資手法はキャピタルゲイン目的だ」と宣言している

様なものですが、

 

キャピタルゲイン投資の本質は値上がり益を目的としているわけですが

 

つまり安く購入して高く売るです

 

実際には高値掴みをしているのキャピタルゲインがでる可能性は限りなく低いです。

 

本来、自己の生活の安定を目的として購入した資産に

足を引っ張れらる可能性がある方は非常に多い様に思います。

 

最後になりますが、不動産価格の調整機能はいきなり現れます

 

こうしたリスクを考えて行く事も不動産投資の醍醐味です。

 

「買う判断」「売る判断」を決めるのも投資家自身が持っています。

 

「価格の変動が見えずらい」「すぐに処分できない」

 

だからこそ、自己で妥当な価格を決め

 

それを実現する可能性やリスクを吟味しながら売買を行わなくてはならないと思います!!

 

 

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こうした冷静な記事が増えてきています笑

 

不動産投資で失敗したことがある投資家は40.7% - どんな失敗?

http://news.mynavi.jp/news/2017/05/10/264/

 

良くまとまっているのでリンクを貼らせて頂きます。

 

それにしても今でも買い時と言っている人の理由が

低金利だからと言うのが凄いですね。

 

買う理由を見つけているだけにしか思えません。

 

そして失敗した理由として

「空室が埋まらなかった」(36.6%)

「修繕費や維持費に出費がかかりすぎた」(31.1%)

「相場より高く買ってしまった」(29.9%)

「リフォームに費用がかかりすぎた」(21.3%)

 

何のシミュレーションもせずに購入をしている典型的なパターンですね。

 

仲介手数料を稼ぎたい業者、転売業者の言いなりに投資をしていたらそうなりますよね。。。。

 

 

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