地方は固定資産税が高いんですね。
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東京が安いのかはどうなんだか知らんが＾＾
© 東洋経済オンライン かつての「土地神話」を前提とした固定資産税は制度疲労を来しています（写真：KY / PIXTA）
ブームが去ったリゾートマンション、地方都市の家やビル――。欲しい人がいなくなると市場価値は残酷なぐらい下がる。にもかかわらず減らないのが、借金と固定資産税だ。借金は頑張って返せばなくなるが、固定資産税は「時価」が下がっても維持される。
なぜ、こんな不合理が続くのか。朝日新聞経済部が紙面連載をベースにまとめ、筆者も執筆者の1人として名を連ねる『ルポ 税金地獄』で指摘した問題の1つに、硬直的な評価制度がある。
リゾートマンションで進む高齢化
バブル景気の頃、全国にリゾートマンションが急激に増えた。なかでも集中したのが新潟県湯沢町だ。不動産情報会社の東京カンテイによると、全国に約8万戸のリゾートマンションがあるが、新潟県湯沢町には約1万5000戸もある。町に住民票がある世帯数は約3700なので、その4倍だ。しかし、スキー人気は下火が続き、価格は暴落している。
リゾートマンションの利用者は、スキーのために冬にやってくる若者から、定住する高齢者に移っている。町によると、2016年4月の町民8000人余りのうち、1000人余りがリゾートマンションに住民票を置いている。町民に占める割合は2006年に5％を超え、10年間で12.4％まで増えた。リゾートマンションの高齢化率は43％超と、町全体より8ポイントも高い。バブル景気のリゾートブームで買った人たちが定年を迎えるなどして移り住み、地元の人も高齢で冬の雪下ろしが負担などの理由でリゾートマンションに移住しているという。
自らも定住している管理組合の理事長は、実態をこう話す。
「数十万円なので、借金なしで買える。管理費は高いですが、大浴場が使えるので、光熱水費は安い。別荘としてたまに使うと負担に感じますが、住むと快適です。問題は介護が必要な人が出ていることです。共同の大浴場はいいのですが、排泄物で汚す人もいます。亡くなって連絡しても、遺体も部屋もいらないという遺族もいます。相続放棄はこれから増えるでしょう」
リゾートマンションの実際の価格の下落は、深刻さを増している。2016年12月、新潟地裁長岡支部で湯沢町のリゾートマンション9戸が借金の担保として入札による競売にかけられた。1988～1990年までのバブル期に建てられた約23～44平方メートルの物件に、裁判所がつけた基準額は8戸が1万円で、1戸が15万円と信じられない低さだった。ところが、入札の結果、7戸が1万～16万0001円で落札され、2戸は売れ残った。
この人気のなさは、いずれの部屋にも管理費や修繕積立金の滞納があったためだ。その額、約37万～1466万円だが、競売で落札した人は前の持ち主の滞納でも原則として引き継がなければならない。滞納額が物件の評価額を上回るが、マイナスの金額はつけられないため、裁判所は便宜上、1万円の基準額をつける。実は借金の塊を買うことになるため、1万円でも高いということだ。1戸の基準額が15万円だったのは、管理組合が滞納金を放棄したためだったが、それが最も高い16万0001円で売れたのだった。
借金を別にして、評価がいちばん高かったのは、1989年に建った14階建ての最上階にある約44平方メートルの部屋で、ジャグジーやサウナ付きの大浴場と、フィットネスルームやビリヤードコーナーもあるホテルのようなマンションだが、129万円と評価された。しかし、滞納が136万円余りあったことなどからマイナスで、結局1万円の基準額になった。評価が最も低かったのは、1988年に建った約36平方メートルの部屋で12万円だったが、滞納が約1466万円もあった。
全国の裁判所がインターネットで公開する競売物件を調べたデータベースを運営する不動産競売流通協会(青山一広代表)によると、湯沢町のマンションの競売による落札平均額(1平方メートル当たり)は、2010年度には全国平均の62％の1万4000円余りだったが、2015年度には同17％の2600円余りにまで下がった。
競売をするときには、裁判所が物件の評価をする。湯沢町のリゾートマンションの評価書にはほぼ共通して次のことが書いてある。
「湯沢町のスキー場利用者は1992年度の818万人をピークに大幅な減少が続き、2015年度には約246万人であった。2011年度からはやや回復傾向となったが、250万人前後で増減を繰り返している。若者のレジャーの多様化などにより、今後も大幅な回復を見込むのは難しい状況にある」
あるマンションの評価書はこんな書き方をしている。
「新幹線や高速道路から比較的近く、諸条件に恵まれてはいるが、ブームが去って久しく、マンションの利用率は低く、いまやそこはかとなくうら寂しい雰囲気が漂っている」
管理組合が競売にかけて落札している
競売にかけるのは管理組合だ。管理費や修繕積立金の滞納は放置すると膨らむばかりだし、ほかの所有者にも広がる心配がある。そうなると、マンションの価値はさらに落ちて管理組合が崩壊する。悪質な滞納に歯止めをかけるためには、管理組合が自ら動いて競売にかけるだけではなく、入札に参加する人がいないことを見越して、自ら落札して滞納をなくし、新たな入居者を探すことが多い。
9戸のうち7戸が落札された12月の競売でも、6戸は管理組合が落札し、売れ残った2戸のうち1戸は通常の競売とは別に、先着順で売る「特別売却」で、1万円よりさらに安い8000円で管理組合が買った。
あるリゾートマンションの管理組合は、今年1月から3月にかけての3回の競売に計8戸をかけたが、いずれも特別売却を通じて8000円で買った。約250戸のうち滞納が40戸あったことがあるというが、一連の競売で悪質な滞納は解消したという。
この管理組合の理事長が言う。
「管理費を滞納するということは、固定資産税も滞納している。われわれが滞納を解消して新たな入居者を見つけるということは、固定資産税をきちんと払う人を増やしているということです。競売にかけるためにわれわれは1戸当たり100万円ぐらいの弁護士費用などをかけている。それだけ町に貢献していることになります」
こんなに苦労をして入居者を変えても、次の入居者がまた滞納を始めることがある。実は、先述の9戸のうち1戸は、2010年に競売で滋賀県の会社が買ったが、引き継ぐはずの滞納さえも支払われなかった。滞納額は2007年からの約230万円に膨らみ、管理組合が再度、競売を申請した。
あるマンションでは競売で売れた2部屋が、昨年3月と4月、沖縄の宗教法人の名義で登記された。マンションのほかの持ち主によると、宗教法人は管理費を滞納するだけでなく、入れ墨をした人たちが部屋に出入りして共同の大浴場も使う。管理人が入れ墨の人は風呂を使わないよう注意してもやめないという。
この2部屋のうち、約33万円で落札された部屋は1989年に、いまは経営破綻した東京の会社が買った。その後、1994年に、湯沢町の別のリゾートマンションと、山梨県山中湖村のリゾートマンションの計3部屋を担保に5億円を限度とする融資枠が設定された。山中湖村の物件も、2014年に競売で売却された。各地のリゾートマンションが格安で処分されている実態がある。
別のマンションの理事長は心配する。
「マンションは安くなるとさまざまな人が買って入ってくる。暴力団だったら暴力団対策法で追い出すことができますが、名簿にない連中もたくさんいる。そういう連中は何をしたら法に触れるかを知ったうえで、嫌がらせをするのでたちが悪い。マンションが戸建てと違うのは、管理組合に数千万円から億円単位の修繕積立金があることです。嫌気が差した住民が出ていって、管理組合が乗っ取られたら大変なことになる。場合によっては水道を止めるぐらいの毅然とした態度で向き合わないとつけ込まれます」
「固定資産税を時価評価方式にする考えは？」
そんなリゾートマンション定住者の間で負担感が高まっているのが、固定資産税だ。2016年8月、町内のリゾートマンションの理事長ら30人が集まり、町の担当者、警察、消防などの関係者と意見交換をする「連絡会議」が、田村正幸町長も出席して開かれた。席上、理事長から固定資産税に関する質問が続いた。
「固定資産税が高いという共通の認識がある。時価評価方式に移行する考えはあるか」
「『移住定住促進プロジェクト』で住宅取得を支援する財源があるなら固定資産税を下げることもできるのでは」
固定資産税を計算する基になる建物の評価額は、同じ建物を建てるのにいくらかかるかを、所管する総務省が決める基準で積算して、経年劣化分の減額をする(再建築価格)。そのため、マンションの評価額は、同じ建物であれば立っている場所に関係なく同じになる。その評価額に1.4％をかけて税額を算出する。いろいろ例外規定があるが、500万円と評価されたマンションの固定資産税は年間で7万円になる。懇談会で「時価評価方式」が話題になったのは、リゾートマンションの価格が大きく崩れて、実際の販売価格に対して固定資産税の負担が大きいと考える人が多いためだ。
リゾートマンションの不動産広告を見ると、部屋が2階になっているメゾネットタイプで70平方メートル以上ある物件についた価格が10万円で、年間の固定資産税額がそれに近いようなケースもある。投げ売り状態なのに、固定資産評価額が規定どおりのためだ。リゾートマンションに付属する大浴場など共用施設にかかる固定資産税は部屋の面積に応じて所有者が負担する。部屋の面積だけで見ると東京のマンションよりも割高になることもある。
しかし、高橋弘介税務町民部長は、次のように答えて、時価方式を否定した。
「再建築価格による評価方式は自治体の安定した財源確保のためです。時価評価方式は税収入が不安定になる要素がある。地方税法で決まるので、それにのっとってやっていく」
固定資産税引き下げの財源に使えないのかと提案があった「移住定住促進プロジェクト」は、同町が、若者が生まれ育った町に戻るUターンや、故郷ではなくても移住するIターンのきっかけになる補助金を出そうというもので、2016年8月に打ち出した。①町内に移住する夫婦が新たに家を買った場合の固定資産税相当を、最大15万円、5年間にわたって補助する、②新幹線通勤の定期券代を1カ月最大5万円まで補助する――などという内容だ。
この引き下げ案についても町は「その点は考えていない」と否定したが、リゾートマンション住民からすると、町の財政は自分たちが払う固定資産税が支えているという意識が強い。
というのも、湯沢町の町税収入の8割は30億円弱の固定資産税だからだ。そのうち、リゾートマンションは約8億9000万円と3割を占める。町を支えてきたスキー場やホテルが斜陽化して法人税が減っても、人口が高齢化して住民税を払う人が減っても、固定資産税は建物などがあるかぎり、支払わなければならない。リゾートマンションの部屋数が湯沢町の世帯数の4倍あるということは、それだけ町外の人が固定資産税を払って支えてきたことにもなる。
タワマン節税の「一穴」
しかし、ここにきてリゾートマンション住民にプラスの要素も出てきた。それは、都会に立つタワーマンション(タワマン)の固定資産税課税で見直しがあったことだ。
タワマンは、かつてのリゾートマンンションと似たような投資対象になり、実際に住んでいる所有者は少ない。その動機の1つに「タワマン節税」がある。相続税や贈与税を軽くすることが目的だが、固定資産税の評価額が、同じ面積であれば高層階でも低層階でも同じになることが重要なポイントになっている。タワマンの実際の取引額は大きく違うため、タワマンの高層階を買って子供に譲るなどすれば、現金で渡すよりも課税額を圧縮することができるのだ。
朝日新聞経済部が2015年8月に始めた「にっぽんの負担」という連載でこの点を指摘して話題になったことなどから、政府は2018年度からタワマンについては高層階と低層階の固定資産評価に差をつけることを決めた。対象となるのは高さ60メートルを超えるマンションで、40階建ての場合は最上階の評価が5％上がり、1階の評価は5％下がる。
この評価方法は「時価方式」を一部取り入れたものと見ることができる。実は、総務省の固定資産評価基準は、建物の評価で事情によって時価を考慮するよう求めている。新たな方式は、実際のタワマンの高層階と低層階の格差から見ると中途半端なものだが、本格的に時価評価をするとなると、タワマンだけでは済まなくなり、これまで以上に複雑化する。
固定資産税問題に詳しい物部康雄弁護士は「固定資産税について定めた地方税法上の大原則は、土地も建物も時価による評価ですが、総務省が評価基準を定めていることで、ダブルスタンダードになっている。その乖離が無視できなくなってきたことが問題の背景にあります」と指摘する。
「土地神話」の崩壊で固定資産税の重さが際立つように
かつて日本の不動産は、右肩上がりの地価を前提とした「土地神話」に支えられていた。その頃は、実際の時価より低めの評価をしておけば具体的な算出方法が問題になることは少なかった。ところが、バブル崩壊と人口減少で、不動産価格は地方を中心に大きく下がり、固定資産税の重さが際立ってきたのだ。
物部弁護士は「建物に対する課税は、体積を基準にするほうが合理的ではないでしょうか。建物は社会の財産である空間を独り占めしているので、その大きさに応じて、地価を反映させた負担を求めるのです。地価が高いところに立つ大きな建物は高額になる仕組みです。機械的に計算できるので、現在、全国で数兆円かかるともいわれる建物にかかる徴税費用は格段に安くなります」と提案する。
建物を評価して徴税する仕事は主に地方公務員が担っているが、膨大な手間がかかる。固定資産評価に関する検討会を昨年4月に発足させた東京都によると、大規模なビルの評価には2年近くかかることがあり、課税ミスも多発している。
KPMG税理士法人(東京都港区)は建築事務所と共同で、ビルへの課税の検証をするサービスを展開している。通常よりも課税額が多いビルや、間違いが多い自治体にあるビルを重点的に調べるという。
建物にかかる税は、建築技術の進歩に伴って、建築材の材質や工法などで細かく変わる。間違いを指摘すると税金が下がったり戻ったりするため、ビルのオーナーにとっては調査の手数料を払う以上のメリットを得られることが多い。同法人の竹宮裕二パートナーは「頻繁に人事異動がある自治体の職員ではわからないことも多いため、間違いが発生しやすい」と話している。
東京都の検討会は今年4月、固定資産評価の一部に、取得時の実際の価格を採用するなどの見直しを求める報告書をまとめて、国に提言した。固定資産税は明らかに制度疲労を起こしている。小手先の修正にとどまらず、地方の住宅政策や産業への影響も考えた抜本的な見直しが必要だ。
コピーおわり。
ミスはいただけませんですな～・・
素敵なアドバイスをいつもコメントを下さる方からいただいたので、
ここで私は宣言します。
私は簡単に億万長者になりました。
なので毎日が楽しくてしかたありません（笑）
これを、営業日のブログに毎日貼ることに決めました。
では明日お会いしましょう。
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