20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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Tさん 20代 女性 第7期生

 

 

 

 

 

 

Tさんは新卒女子。安定感のある会社に入社したものの先が見えてしまい、そこに自分を見いだすことができなかったそう。何か自分で収入源を作らなくてはと思い立ち、色々調べる中で同じ境遇の女性を発見。それが伝説員の新卒女子だった。

 

 

 

 

 

 

面談を経てシェアハウス伝説に参加。新卒ということで選択肢が狭くなかなか理想の物件が出てこなかったが、半年ほど経過した後ようやく手に届きそうな物件を発見し、無事に獲得された。

 

 

 

 

 

 

物件は価格、場所ともにいうことなし。そして何より間取りが美しい。この美しい間取りを生かすようなリフォームプランも入り、無事に完成した。

 

 

 

 

 

 

管理は委託し次の物件を物色中。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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いま取りかかっている物件にて既存キッチンを増設した。

増設といっても新規でもう一つキッチンを増やしたということではなく、既存キッチンに付け加えた感じだ。

 

 

 

 

 

 

Before


 

 

 

 

 

 

After

施工:大和J

 

 

 

 

 

こちらの物件は既存キッチンの流し台が結構大きかったので、思い切って給水を2箇所にしてみた。そして新たに200Vを引っ張ってコンロ台と換気扇を付けた。

 

 

 

 

 

 

シェアハウスの場合、人数によって水周りのプランをシビアに考えていかなくてはいけないが、キッチンを増やすことはなかなか難しいと感じていた。だがこのように流し台をさらにシェアさせることによって、あまりお金をかけずに簡単にキッチンの機能を分散できることができる。大変な排水工事をすることなくキッチンを増やすことができ合理的といえる。

 

 

 

 

 

 

キッチンを交換する場合も幅2400mm確保できれば、排水一つでこのようなスタイルのキッチンができそう。

 

 

 

 

 

 

 

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昨日、前の職場の同僚からメールがあった。

 

 

 

 

 

 

同僚といっても60代の女性。お世話になった方ではあるが、「ここは僕の居場所ではないと」認識するきっかけとなった女性でもあった。

 

 

 

 

 

 

メールの内容は当時の同僚を誘って飲みに行こうとのお誘い。軽い感じで返事をした後にテンションの落ちる内容の返信があった。

 

 

 

 

 

 

「奢ってくれるのよね」

 

 

 

 

 

 

びっくりして、あえて「お互い働いているのでそれぞれでいいんじゃないですか」と返信してみると、

 

 

 

 

 

 

「会社の経費で落とせるでしょ」と。

 

 

 

 

 

 

その後何度かやり取りをした結果、冗談ではなく本気でいわれていることがわかった。

 

 

 

 

 

 

昔お世話になった方々だけど、行ってもテンションが下がりそうなのでお断りした。

 

 

 

 

 

 

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昨日、売りの決済があった。決済自体は普通だったのだが、ここ最近で一番衝撃的な場になった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こちらの物件は3月末に契約をさせていただいていた。全ての作業が終わった後、別室からその会社の会長が登場。会長さん、挨拶も程々に「うちは今年100億物件を購入しなくてはならないので何か情報があったら教えてください」と言われてた。聞くと、物件を所有して資産を増やして銀行に信用を得てもっと大きい仕事がしたいとのこと。色々な会社があるなと思った。

 

 

 

 

 

 

一つ売却予定の物件があったので、決済前日に簡単な資料を作り決済日に持参した。資料はそのまま会長室へ。我々は決済の事務手続きをして無事に完了。

 

 

 

 

 

 

決済終了後、別室から会長が登場。

 

 

 

 

 

 

「物件ありがとね、で、価格だけどこれでどう」といきなり指を立てた。

 

 

 

 

 

 

はい?と聞き直すと、「僕はこの物件、これで買いたい」と再度立てた指を前に突き出した。

 

 

 

 

 

 

どうやらこの指は価格を表示している模様。

 

 

 

 

 

 

そして事務のおばさんに、こちらの買い付けこれ(指で表示)で作成して渡してあげて、と。

 

 

 

 

 

 

僕は価格を指で表示されたのは初めてだったし、したこともない。この魚市場のセリのような買い付けオファー、そして判断の早さ。この会長は只者ではないと感じた。

 

 

 

 

 

 

「でも会長、まだ見てないですよね?」

 

 

 

 

 

 

と聞くと、写真で見たから大丈夫とのこと。こういうのって直感じゃん、と。そして「価格的に大丈夫なら連絡してね」と言われ会長室に戻られていった。

 

 

 

 

 

 

帰宅後、電話をし先ほどのオファーを受け入れる旨を連絡させていただいた。

 

 

 

 

 

 

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今リフォームを進めている物件は庭が広く、4台くらいの車を駐車することができる。

その一部分を潰してちょっとした空間を作ってみた。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず、2間×7尺の人口木材のウッドデッキを施工。これでリビングからフラットでアプローチできるエリアを作った。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そしてその上部にハイタイプのカーポートを設置。これで雨が降っても安心。デッキの前面に自転車やバイクなどを停めることができる。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、ウッドデッキを取り外せば屋根付きカーポートとしても利用ができ、売却時のアクセントとして効果を発揮すると思う

 

 

 

 

 

 

かかった費用は、

 

 

 

 

 

 

2間×7尺の人口木材のウッドデッキ

材料15万円

施工費2万円

 

ハイタイプカーポート

材料15万円

施工4万円

 

 

 

 

 

計36万円

 

 

 

 

 

 

このようなちょっとしたポイントのある物件は客付けが強く稼働率、そして平均入居期間が延びると思う。

 

 

 

 

 

 

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昨年末に決済した物件だが、リフォームでがストップしている。

 

 

 

 

 

 

内装以外はほぼ出来上がっているのだが、ちょうど繁忙期に重なったこともあり周囲での内装屋さんの手配が非常に厳しい状況とのこと。

 

 

 

 

 

 

僕の方でも知り合いの業者さん何社かにも声かけしてみたが全て全滅。困ったなあと思っていたら、業者さんがこんなので募集をしてみましょうかとの提案があった。

 

 

 

 

 

 

ツクリンク

 

 

 

 

 

 

 業者さんもどうしても困った場合はこのようなマッチングサイトで業者さんや職人さんをダイレクトに募集している模様。個人の方でも募集が可能なので、工事で困ったら募集をされてみると良いかもしれない。ただ、リスクは割と高めなような気がするので慎重になったほうがよい。

 

 

 

 

 

 

早速掲載をお願いをしたらすぐに内装屋さんが見つかったと連絡がはいった。あらかじめ平米は拾っていただいていたのでそれをお伝えし金額を出していただいた。

 

 

 

 

 

 

単価は心配になるくらい安い感じではなかったので、試しに依頼をしてみることに。

 

 

 

 

 

 

ただ条件として、

 

 

 

 

 

 

・一度顔合わせをさせてほしい

・費用は施工後支払い

 

 

 

 

 

 

とさせていただいた。

 

 

 

 

 

 

下地までは大和Jがきっちり仕上げてくれているので、残念な感じにならないことを願っている。 

 

 

 

 

 

 

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3年前、高校の同級生の大和Jと同窓会で再会した。

 

 

 

 

 

 

彼は賃貸管理大手の下請けとして、原状回復を専門にしたプロフェッショナルだった。

本業の傍ら、何度か僕の現場に応援に来てくれた。彼の技術は僕の想像を超えるもので、色々指南いただき知識も飛躍的にアップした。

 

 

 

 

 

 

1年ほど前に独立をしたいということで会社設立、税務などの相談に乗らせていただいた。彼の独立を待ちに待っていたのでそれから友達ノリではなく正式に工事を依頼できるようになった。

 

 

 

 

 

 

最初は小さい工事でも見積もりをお願いしていたが、わざわざ現場に来てもらってそれから判断するのがお互いにとって非効率だと感じたので、小さい工事は後請求に切り替えてもらった。

大きい工事でも最初に改修内容だけを打ち合わせし、先に半金程度を入金。足りない部分を後請求という形にしてもらうことにより、いちいち見積書を作成していただいたり、見比べたりする面倒な作業がなくなった。

 

 

 

 

 

 

なんか相手に悪い気がする「相見積もり」が苦手な僕にとって、本当に気持ちのいい状態だ。

 

 

 

 

 

 

専門的な工事では別だが、工事のほとんどがそこまでの専門性を求められない不動産賃貸業だと、工事に対する少しの知識と信頼できる業者、そして少しの余裕と判断の基準を持っていれば「見積もり」という作業は不要という結論に至った。

 

 

 

 

 

 

逆に見積もりが必要な状態とは、工事に対する知識乏しく、業者に対しての信頼が薄く、判断の基準を持ち合わせてない状態と言い換えることができるのではないだろうか。

 

 

 

 

 

 

実際僕も不動産賃貸業を始めた当初はそのような状態だったので、見積書を求めること自体を否定をするつもりはない。

 

 

 

 

 

 

ただ、いつもお願いしている信頼している業者さんがいらっしゃるなら、思い切って「これからは見積書は要らないから後で請求して」とお願いしてみたら判断が一つ減り気持ちが楽になるかもしれない。そして業者さんとの信頼関係もより強いものになるような気がする。この辺りの心理は人を雇用するということに精通するところがあるんじゃないかなと感じている。

 

 

 

 

 

 

賛否両論あると思うが、僕は彼を信用しているし、多少高くついたとしても自分の判断の元なので仕方ないと思える。失敗したらまた一から探して見積もり不要な状態を作ろうとすると思う。

 

 

 

 

 

 

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今年に入って物件を2棟売却。1棟は売り契約済みで引き渡し待ちとなっている。

 

 

 

 

 

 

投入していた自己資金+売却益が口座にIN。これまで自己資金が減ることに対してあまり抵抗がなかったが、実際に大きな金額がいきなり口座に入ると減らしたくないという心理になる。

 

 

 

 

 

 

売却によりキャッシュフローは落ちたが、自分の中ではまだ余裕のある数字なのでそこまで気にはしていない。

 

 

 

 

 

 

買いの方もいつも狙っているものの、なかなか買えない状況が続いている。

 

 

 

 

 

 

先日、税理士の先生から物件紹介を受け即イキしたが、翌日に売主の欲望が上昇。数字が合わないので様子見となった。

 

 

 

 

 

 

現在、海外にて充電期間をいただいている。これまで海外に行くタイミングで物件情報がきていたので今回も期待をしていたら、やはりきた。行きの飛行機を降りて携帯をみてみると、いつも産廃をお願いしているNさんからラインが入っていて、知り合いの不動産屋さんから話が回ってきたのでどうかとのこと。聞くと、デフォルトにつき任意売却案件だった。またもイレギュラーなラインから情報だったのでびっくりした。

 

 

 

 

 

 

場所は23区内の小さめの集合。偶然にも昔お付き合いしていた方の家の近所で雰囲気は把握していたので判断はつきやすい。あとは建物と近隣。たまたまNさんが近くにいらっしゃるとのことだったので代わりに外観を確認いただいた。現状半分は入居中とのことと、外観と近隣には特に大きな問題はなさそうだったので、すぐに価格を打診。結果待ちとなっている。

 

 

 

 

 

 

こういう状態がずっと続くのが理想的ではあるが、この時勢では立ち回りを変えていかないといけないと感じている。

 

 

 

 

 

 

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コストパフォーマンスを重視したシェアハウスを運営を行うにあたり、必ず押さえてるべきと考えていること。

 

 

 

 

 

 

・運営費用を抑えること

・平均入居期間を延ばすこと

 

 

 

 

 

 

前回は運営費用をどのように抑えているかを具体的に書いた。次に平均入居期間について書きたいと思う。

 

 

 

 

 

 

前回の記事

コスパ型シェアハウス運営で押さえるべきポイント

コスパ型シェアハウス運営で押さえるべきポイント②

 

 

 

 

 

 

平均入居期間を延ばすことは「満足度を上げること」と言い換えることができる。これだけシェアハウスが溢れている状況下においては平均入居期間はそのハウスの成績といってもいいのではと感じている。

 

 

 

 

 

 

少し話はそれるが、一般の収益不動産の評価方法の一つに収益還元評価というものがある。収益性から不動産の評価をしていくというものだが、賃料が高ければ評価額が上がり、低ければ下がるという感じになっている。ここに平均入居期間などが反映されているようには感じない。大切なのは今の賃料がいくらということよりも過去、そして現在の入居者さんが平均でどのくらいお住まいされているかという部分じゃないかなあと個人的には思っている。

 

 

 

 

 

 

話を戻すと、僕はこの平均入居期間はその不動産、管理状態の評価対象の一部だと思っているのだが、延ばすためにどのような工夫をしているかを書きたいと思う。

 

 

 

 

 

 

▼フェアな契約を心がける

シェアハウスを転々としているシェアハウスマニアに聞けばわかることだが、シェアハウス市場は宅建業法の縛りがないこともあり、アンフェアな契約形態が横行している。

 

入退去時の賃料は日割清算、入居時は現契約の解約に配慮し賃発猶予期間を申し込みから1月間設ける、1月前の解約予告など、入居者さんの立場に立った一般賃貸市場では当たり前のことをそのまま実行するだけでよい。

 

シェアハウス市場には「最低入居期間」という変な言葉があるが、これもアンフェアな契約が横行している証。シェアハウス市場はすでにレッドオーシャンに突入しているので、もうアンフェアな契約は通用しない。

 

 

 

 

 

 

▼保険料はハウス負担

住宅の住宅家財保険(借家人賠償特約付)を家主負担で行なっている。

 

そもそもシェアハウス市場は一般賃貸市場では当たり前の住宅家財保険に加入していない物件がかなり多い印象。何か事故がおきたら一般賃貸よりシェアハウスのほうが第三者に影響がでやすいにも関わらず。

 

尚、この保険に関しては万が一の際の入居者さんの保護というのが前提だが、家主サイドのリスクヘッジの側面も大きい。

 

 

 

 

 

 

▼光熱費清算

過去の記事にもしたが、光熱費の清算方法を実費清算している。この効果は僕の中で非常に大きいものだと確信している。

 

毎月末に入居者さんに送っている光熱費清算書に家賃を含めた全ての住宅コストの記載がある。これを毎月みてもらってコストパフォーマンスを感じて頂いている。

 

また、こちらに送られてきた検針票は全て開示。透明性を持った計算を行なっていることをアピールさせて頂いている。

 

 

 

 

 

 

▼ウォーターサーバー

これも過去の記事にしたが、人数が8人以上のハウスにはウォーターサーバーを設置している。

 

管理上手間のかからなずアフターサービスのしっかりしているこちらを採用している。

 

 

 

 

 

 

▼知人友人家族の宿泊OK

宿泊はNGのところが多いが、OKにしている。ただし条件あり。

 

・要事前連絡

・同行厳守(知人友人家族のみの入室不可)

・連泊不可

・月に1回まで

・同性のみ

 

実際に宿泊希望をされる方は少ないが、これは意外と喜ばれる。

 

 

 

 

 

 

▼早期解約違約金の設定

契約上、早期解約違約金を半年~1年で設定している。

 

賃安、高サービスでやらせていただいている以上、ここは譲れない部分でもある。

 

尚、賃料の指値が入った場合、この違約金発生期間を延ばすことで受け入れるという柔軟性を持たせる役割もある。

 

 

 

 

 

 

平均入居期間を延ばす上で上記のような工夫をしている。

なんでもかんでも取り入れはせず、管理上手間のかからないサービスで、そのサービスが入居者さんの、

 

 

 

 

 

 

・清潔感

・安心感

・お得感

 

 

 

 

 

 

に繋がるようなものであれば今後も考え取り入れていき、平均入居期間を延ばす努力をしていきたいと思っている。

 

 

 

 

 

 

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コストパフォーマンスを重視したシェアハウスを運営を行うにあたり、必ず押さえてるべきと考えていること。

 

 

 

 

 

 

・運営費用を抑えること

・平均入居期間を延ばすこと

 

 

 

 

 

 

まずはどのように運営費用を抑えているかを具体的に書きたいと思う。

 

 

 

 

 

 

前回の記事

コスパ型シェアハウス運営で押さえるべきポイント

 

 

 

 

 

 

▼過剰な備品提供をしない

運営上、管理側が不足なく充当していく備品は以下5点。

 

・トイレットペーパー

・食器用洗剤

・食器用スポンジ

・台所フキン

・各洗剤類(トイレ、浴室の洗剤)

 

それら以外は基本的に用意をしていない。リクエストがあればご自身で準備していただくよう促すが、内見時の説明や契約書等にも記載をしている事なのでそもそもリクエストなし。

 

備品に関しては、要望があるものを用意すること自体は簡単。重要なのはその後の購入や充当などの手間を考えることなので、購入、充当が付きまとうものの採用は慎重に行うべき。購入、充当を忘れ不満に繋がったら本末転倒。

 

 

 

 

 

 

▼ゴミ捨ては各自

過去の記事にもしたが、共用部にゴミ箱を設置していない。ゴミ捨てに関しての責任は管理側に置かず、入居者に置いている。

 

ゴミ捨てに関してはコストがかかる部分だが、責任を入居者さんに持っていただくことでコストカットできている。一人暮らしと全く変わらないスタイルだ。

 

 

 

 

 

 

▼入居条件

基本的に下記を入居条件としている。

 

・日本人

・女性

・親の連帯保証人必須

 

一般的なシェアハウスは外国人OK、保証人不要のところが多く入居のハードルを下げている。差別をしているわけではないが、僕の中では外国人入居者は手間がかかる=経費がかかるという感覚なので、基本的に日本人の方を対象とさせていただいている。また、親の保証人を必須とすることでそれなりの方が入居される。

 

僕のハウスは賃料を安めに設定しているが、入居ハードルは結構上げている。結果、それなりの属性の方入居となり費用が抑えられるということに繋がっている。

この入居ハードルに関しては、今後客付けが厳しくなっていったときは賃料は変えず、入居ハードルを下げる(つまり手間を引き受ける)という伸び代的側面もある。

 

 

 

 

 

 

▼契約は郵送契約

対面での契約は行わない。内見時に重要事項をほとんど説明するようにしている。

数が多くなってくればここの部分は外注しやすい。

 

僕は定年退職した父にDropboxをインストールしたマックをプレゼントし、遠く山口県より契約書発送業務を外注している。

 

 

 

 

 

 

▼入退去の立会いは基本的にしない

ダイヤル式の鍵を採用しているので、入居時はナンバー共有で十分。

退去時は退去の連絡があったら退去の流れをお送りしている。その中に原状回復心配な部分があったらあらかじめ写真を送ってくださいという内容の記載がある。もしごつい感じの写真がおくられてきたら立ち会う必要があるかもしれないが、実際は写真が送られることはなく、原状回復なしという前提となり立ち会うことはほどんどない。このように退去前に原状回復発生の有無をできる限り知る努力をすることで、運営側のリスクヘッジと手間ヘッジを行なっている。

 

 

 

 

 

 

なかり細かい内容になりましたが、以上のようなことを行いながら費用を抑えている。

次回は平均入居期間を延ばすことについて書きたいと思う。

 

 

 

 

 

 

つづく

 

 

 

 

 

 

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