20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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シェアハウスの部屋の鍵をプッシュ式に変更していっている。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

玄関のみというパターンは今まであったが、今は部屋にも全て設置している。

 

 

 

 

 

 

これまではコスト面のことを考えていたが、後付けでシリンダーキーをつけるのとさほどコストは変わらないことを知った。

 

 

 

 

 

 

キーの管理がなくなると管理上楽になるのは言うまでもない。ナンバーも簡単に変更することができる。

 

 

 

 

 

 

アナログ構造なのでなので、電池切れや突然動かなくなって対処ができないということも少ないと思う。

 

 

 

 

 

 

このプッシュ式に変えていいなと思ったことを3つ。

 

 

 

 

 

 

1 入退去時の管理が楽になった

シェアハウスの場合、入退去の立会いは基本的に行なっていない。鍵がある場合はキーボックス頼りになってしまうが、キーレスだとそれがなくなる。女性はキーボックスを開けられない方が結構な確率でいらっしゃったので何かと大変だったが、キーレスだとナンバー共有で入居でき、退去は閉めてそのまま退室なので非常に安全で楽だ。

 

2 キーボックスが不要になった

これまでは、内見用と緊急用の2つのキーボックスをぶら下げていたが、これらが全く不要となった。キーボックスは安いものは雨や湿気に弱くダイヤル部分の構造がお粗末なものが多いので、それなりのものはそれなりの金額がかかっていた。

 

3 運送屋が不在で荷物を室内に置いてくれる

シェアハウスオープン時はネットで大量に注文するので、頻繁に運送会社の方の訪問がある。そんなとき(規則ではだめなのかもしれないが)現場にいなくとも電話で鍵のナンバーを教えて荷物を中に入れてもらえるようになった。キーボックスではお断りされることがあったが、ダイヤルキーだと宅配ボックス感覚なのかもしれない。

 

 

 

 

 

 

商品はこちらをチョイスしている。

 

 

 

 

 

 

 

材料だけを見ると、シリンダーキーの倍くらいのコストだ。ただ、施工時間がプッシュ式だと10分程度の対して、シリンダーキーだと40分程度かかっていたとのこと。(業者談)

 

 

 

 

 

 

前述の3つのメリットと施工の容易さを考えた場合、コストが上がっても導入すべき設備だと思う。

 

 

 

 

 

 

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経験上、違うエリアの物件をあちこち見たがる方からのお申し込みは期待できない。

 

 

 

 

 

 

少し前、一気にエリア違いの5物件を見させていただきたいという方からオファーがったそうで、こういうのは対応すべきかという相談をスタッフから受けた。

 

 

 

 

 

 

たまたまかもしれないが、このようなタイプの方からのお申し込みは今まで一度もなかったので、第一希望のエリアを選択してもらい、とりあえずその地域の物件だけ対応すべしとした。

 

 

 

 

 

 

その時は申込寸前までいったが、どうしても踏ん切りがつかなかったみたいで保留となる。

 

 

 

 

 

 

一昨日、知らない番号から電話があり出るとその方からだった。そろそろオープンするハウスの先行募集を軽く出しており、それを見られてのお電話だった。近所なので僕がご案内した。そしたら即決だった。

 

 

 

 

 

 

聞くと、申込寸前までいった物件は夜に再度訪問し夜道チェク。少し夜道に不安を持ったようで見送り。その後、別に10件近くの別の物件を内見し、最後の最後に僕の物件に決定してくれた。しかも地方からの内見の為、3日間にできるだけ内見を詰めた模様。申込してもいいかなと思った物件もあったが、もっといい条件のものがあるのではないかと諦めなかったようだ。僕はそれを聞いてこの22歳の子の行動力はすごいなあと感心した。こんなしっかりされてる娘をもつ親御さんも安心だろうなと感じた。

 

 

 

 

 

 

彼女はその場で親に電話をし「やっといい物件をみつけた!」と嬉しそうに話していた。慎重な方からのお申し込みは自信につながる。

 

 

 

 

 

 

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今年2発目の売却を終えた。

 

 

 

 

 

 

この物件、2棟目の物件で7年8ヶ月前に購入。

 

 

 

 

 

 

職場で物件検索をしていたら突如出現。昼休みを利用して内見をしその日の帰宅途中に満額で買い付けを入れた。

 

 

 

 

 

 

当時は知識が乏しく、即決に対して抵抗があったが、当時の月給以上のキャッシュフローが出る見込みを拠り所に決断した。

 

 

 

 

 

 

購入後は本当にお金がすっからかんになったので、1棟丸ごと壁紙をペンキで塗った。家具家電はミクシーで集め募集したらすぐに満室になった。

 

 

 

 

 

 

1F部分は店舗だったので、これもミクシーで募集して何人か案内し、脱サラしてカフェをやりたい方に貸し、今でも借りてくれている。

 

 

 

 

 

 

途中、外壁塗装をしたり、室内のリノベーションを実施し、初期のDIYの粗さを払拭。ほぼ100%の稼働を維持した。本当にこの物件には支えてもらった。

 

 

 

 

 

 

やはり初期の頃の物件売却は思い出がある分、色々思うものがある。それと同時に、家賃収入って本当に有難いなあと感じる瞬間でもある。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウスの新しい貸し方にて1月末まで賃貸をしていたハウスだが、1月延長したいというオファーがあった。

 

 

 

 

 

 

2月からはシェアハウスとして募集をする予定だったので、共用部分の案内を入れていいのであればという条件でオファーを受け入れた。

 

 

 

 

 

 

一昨日、昨日とその物件に案内が4件入っていて、スタッフがどうしてもいけないというので代わりに対応。結果、全ての方からその場で即決お申し込みをいただいた。繁忙期ということを加味しても、女性でその場で即決4連チャンは初体験だった。

 

 

 

 

 

 

エリア、グレードに対して賃料が安すぎるのが一番の理由だと思うのだが、利回りも取れているし、平均入居期間を2年程度確保できれば僕としては万歳なので欲を張らないようにしている。

 

 

 

 

 

 

仕入れ仕上げに手をぬかいない

賃料を安めに設定

管理に手を抜かない

平均入居期間が延びる

安定感が出る

 

 

 

 

 

 

というサイクルが好きだ。

 

 

 

 

 

 

このサイクルの中で、賃料を相場もしくは相場以上を取ろうとしたり管理を怠ったりすると回転率が上がり、結果入れ替わりの時に経費がかかり実際はそんなに変わらないってことになってしまう。

 

 

 

 

 

 

賃貸経営は長期戦なので、最初頑張って後は安定感を優先すべきだと思っている。

 

 

 

 

 

 

 

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Mさん 40代 女性 第9期生

 

 

 

 

 

 

東京ででシェアハウスというものが認知されてきた約10年前、いち早くシェアハウスのチャンスに気づき、シェア物件を購入し運営していたMさん。

 

 

 

 

 

 

管理は委託していたが、性格上色々と関わりすぎ、疲れてしまい売却。

 

 

 

 

 

 

その後、「シンプルな管理」を基本としているシェアハウス伝説に共感いただき参加。シェアハウス専門の管理会社から物件紹介を受け、横浜の優良立地にシェアハウスをオープンさせた。

 

 

 

 

 

 

女性目線でのインテリア、気遣いは脱帽もの。この努力は必ず運営面で発揮されるものと思う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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昨日、大学の「不動産管理演習」という授業で発表会があった。

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

この発表会は、住民の高齢化、空室率の進んだ千葉の郊外型団地をどのように再生し、持続可能な団地運営ができるかということを、団地の管理組合の方々、住民の方々に発表をするというものだった。

 

 

 

 

 

 

ただ単にリノベーション提案をするというよりも、どのようなコンセプトでどのような方々の入居を促していくか、そしてその為にはどのようなリノベーションを施していけばよいか、という内容だった。

 

 

 

 

 

 

当初は先生と学生の前で発表する程度かと思っていたが、特別会場が用意され管理組合の方々、住民の方々、ブルースタジオの大島 芳彦さん、団地再生のスペシャリスト、住宅新報社、全国賃貸住宅新聞などのメディア関係の方々が来賓としていらっしゃっていた。

 

 

 

 

 

 

団地は最寄りからバス便、築40年オーバー、約1000戸の大型団地で5階建てのエレなし。全体の10%が空室になっており、その多くが4~5階部分とのこと。普通に賃貸募集をしても厳しい状況のこの団地に対し僕は「再婚できる団地」をコンセプトにした提案を行わせていただいた。

 

 

 

 

 

 

内容は簡単にいうと、年々増加傾向にあるひとり親世帯(シングルマザー)に対し、ハード面、ソフト面からサポート体制が整っている団地の仕組みを作っていこうというもの。

ひとり親世帯(シングルマザー)の経済的な部分や就労環境問題などを提起し、再婚の間接的な斡旋、団地内雇用創出、高齢住民による子育てサポート体制などの仕組みを考え発表させていただいた。

 

 

 

 

 

 

他の学生の発表も高度なものが多く、DIY専用の賃貸住宅、大学が一括借上をする学生寮、外国人専用の住宅、脱アレルギー住宅など、今後の自身の賃貸経営的にも参考になる内容が盛りだくさんだった。

 

 

 

 

 

 

不動産学部ってすごい学部だなあと改めて実感できる機会となった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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先週、6年前に購入したアパートを売却した。

 

 

 

 

 

 

このアパートは思い出のあるアパートで、何も不動産の知識がなかった状態から3棟購入し、その後にブログ経由で紺野健太郎氏出会い、知識を少しだけ付けての初めての集合住宅だった。

 

 

 

 

 

購入時には2戸空きだったものをすぐに客付し、その後入れ替わりの度にリフォームを施し6年間100%に近い稼働を保ってきた。

 

 

 

 

 

 

最初購入した3棟の物件のキャッシュフローが強烈すぎたこともあり、このアパートを購入した時は初のアパートという嬉しさの反面、少しの寂しさを感じていた。結構な自己資金も投入したこともあり、正直、知識を付けたことを後悔することもあった。

 

 

 

 

 

 

だが、その知識は売却時に大きな効力を発揮し、恵みをもたらしてくれるものとなった。

 

 

 

 

 

 

実は、昨年の秋頃に仲介業者さんに契約目前まで話を進めていただいていたが、個人の長期譲渡の条件の「1月1日時点で満5年」を勘違いしてしまったという不動産学部として恥ずかしいミスを犯してしまった。が、仲介業者さんの柔軟な対応に救われ、無事決済の運びとなった。

 

 

 

 

 

 

売却前には外壁塗装、外灯、ネームプレートなどを一新し美しい状態にした。後から聞いた話だが、この外壁塗装のおかげで融資期間が3年の延びたそうだ。

 

 

 

 

 

 

いい形での売却ができたので、今年もうあと3~4物件を売却したいと思っている。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウス運営における光熱費の徴収方法は、大きく分けて毎月一定額を徴収する定額制と、かかった分だけを皆さんでお支払いいただく実費制があるが、僕は実費制を採用している。

 

 

 

 

 

 

僕も過去のブログで何度も光熱費については何度か触れさせていただいている。細かな内容については過去のブログを参照していただきたい。

http://ameblo.jp/ogabank/entry-11911513403.html

http://ameblo.jp/ogabank/entry-11513191857.html

 

 

 

 

 

 

昨年1年間で、退去がゼロで入居率100パーセントの物件があった。この物件でどのくらいの光熱費がかかったのかを公開したいと思う。

 

 

 

 

 

 

定額制ハウスからの反感覚悟での公開だが、僕はこの数字を世に出すべきだと感じている。その方が、運営者にとっても入居者にとってもより良いシェアハウス運営、シェアハウス生活になる一つのきっかけになると思っている。

 

 

 

 

 

 

~物件情報~

神奈川県川崎市中原区

5人シェア

ダイニング部分にエアコンなし

都市ガス

1バス1キッチン1トイレ2洗面所

 

 

 

 

 

 

 

これが僕が運営している5人シェアハウスの本物の数字だ。

 

 

 

 

 

 

特別安いからこのハウスを公開したのではなく、単純に稼働率が100%だったので計算がしやすいという理由でこの物件にした。なのでこれよりもアベレージが低いところもあれば高いところもあると思う。

 

 

 

 

 

 

冬場夏場は数字が上がり、春秋は落ち着いているのが顕著に出ている。水道代は2月に1度の請求になるので、水道代のない月は多くても一人当たり5000円台となっている。

 

 

 

 

 

 

年間の一人当たりの月額光熱費のアベレージは4329円。

 

 

 

 

 

 

他方、定額制のシェアハウスはどうだろうか。シェアハウスポータルサイトを見てみると、光熱費が定額のシェアハウスが圧倒的に多く、だいたい12000円で設定しているハウスが多い。

 

 

 

 

 

 

リビングが広く、エネルギー消費量が多いということ、また、定額制ということでエネルギーの使い方が「意識低い系」になったり、「元をとってやろう」という意識になりやすいということを加味したとしても、この定額12000円というのは取りすぎだと思う。

 

 

 

 

 

 

僕は12000円で定額運営しているハウスは、年に平すと一人当たり月平均少なくとも3000円程度は見えない利益を出しているとみている。それは、賃料が提示価格から3000円高いのと変わらないし、運営側が手間を削減するためにかかる経費を入居者が払っているという考え方もできる。

 

 

 

 

 

 

僕は、かかった分だけを請求するという実費制という形をとっているからこそ、この事実を知っている。定額制のハウスは定額制が当たり前だから、という理由で定額制を選択して、「損しないように」という側面からはじき出された12000円という極めてアンフェアな価格設定で運営を行なっているのが光熱費定額制シェアハウス実態だ。そして入居者さんもその常識の中にいるので気づいていない。

 

 

 

 

 

 

毎月計算しなくてはいけないという手間はかかるが、貸し側借り側がお互いフェアな貸し借りができるので、その手間は大きな意味のある作業だと思っている。入居者さんの「元をとってやろう」という心理と、運営側の「損をしないように」という心理を付き合わせた場合、そこには負の連鎖しか生まれない。

 

 

 

 

 

 

PS.

光熱費計算をより簡易的に行う計算マシーンを作成しました。

シェアハウス伝説員の方は僕にメール頂けるとこのマシーンを共有します。以前のよりは格段に手間がかからなくなったと思います。

また、定額制から実費制に切り替えを検討されている運営者の方はお手伝いできますので、個別でメッセージいただければと思います。

 

 

 

 

 

 

 

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今年の夏に購入し、秋に仕上がったシェアハウス。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

貸し出し直前に、いままで通りに普通に貸すのではなく、ある業種で特定利用をする業者に一括で貸し出せないかと思い営業をかけていた。

 

 

 

 

 

 

友人の紹介等もあり、上手く話をまとめることができた。

 

 

 

 

 

 

12月、1月と約2ヶ月で、投資した金額の約15%を前払いで回収。

 

 

 

 

 

 

僕の感覚だと1年の内、1/4稼働でシェア稼働とトントン。1/2稼働で間違いなくシェアハウス稼働よりも効率よく利益を出すことができる。そして借りてくれる業者も大きく経費削減になり、実際に利用される方々も気持ちよく利用ができると確信している。

ちなみにairbnbやラブホテル系ではない。

 

 

 

 

 

 

ビギナーズラックだったら恥ずかしいので、実績が出て自信を持てたらブログなどでご紹介したいと思う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今年もお世話になりました。

来年もよろしくお願いします^^

 

 

 

 

 

 

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