20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家OGAのブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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SOさん 20代【第4期生】






現役介護福祉士のSOさん。将来に不安を抱えられており積極的に資産運用を行われている。






その一環として不動産事業を考えられていたところ僕のブログにたどり着き即決でシェアハウス伝説に参加表明。






みなとみらいのあるお洒落な横浜市西区。駅10分圏内に相場より安い築浅の物件が出現。即決即断で購入。






横浜市西区
駅徒歩10分
築浅木造
5部屋稼働
所有権






最初は自分で募集をしてお客さんが入居するというイメージがわかなかったそうだが、現在は不安そっちのけで問い合わせの嵐とのこと。さすが西区。
























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今までで一番大きな現場に入っている。2DK9世帯。






自分のできない部分は基本的に施主支給にて外注。近くに過去最強のホームセンターがあるので助かっている。






同じ作業を一気に進めていくのが効率的だと思うが、9世帯となると終わりが見えないので心が折れる。






なのでまず最上階から仕上げて募集を開始しつつ下に降りていこうと思っている。






現場期間に入ると変わる変化をまとめてみた






・食事量が増える
・甘い物をたくさん食べるようになる
・酒量が増える
・ブログが書けなくなる
・手が荒れる
・ひらめきがなくなる
・事業意欲が低下する






これらの変化は僕にとってあまりいい変化ではない。






現場は楽しい。できることが増えると嬉しい。ただ重なると精神的、身体的にあまりよろしい状態ではなくなるのでバランスが大切である。






しかしそのバランスをいつも崩してしまうくらい現場に入ってしまうのは長期戦では絶対的なものをつくりあげなければイケナイという強い思いからだと思う。






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僕は普通の賃貸物件とシェアハウスを半々くらいで持っており、全てを自主管理しているが、それぞれの良いところ良くないところを肌で感じている。






そんな中で経営のソフト面においてこれはシェアハウスのよくないところだなと常々思うことが2つある。






よいところ①
よいろころ②

よくないところ①






▼不要な備品がたまっていく






共同生活においてはその人それぞれの必要な物品があり基本的には共用部に置かれることになる。






そうなると誰のかわからず捨てて良いのかどうなのかわからない物品が溜まっていくという現象がおきる。






対策としては、






・物品に名前を書いてもらう
・ある程度決まった場所に収納してもらうような配慮する
・個人の所有物は共用部の指定したとろ意外には置かないというハウスルールの設定






という方法をとっているが、それでもよくわからない物品が溜まることがある。






そういった時は「物品整理の発令」を出せばよいと思う。






僕は過去に2回程発令させていただいた。その内のひとつをノーカットバージョンでどうぞ。






ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ご入居者様各位

お世話になっております。
お掃除の方からご意見をいただきましたのでお知らせします。

最近リビングのテーブルの上に私物と思われる物品が増えてきたようで、お掃除の方がちょっとお困りのようです。
前から置いてあるものもあると思いますので、ここで一旦ハウス内を物品整理をさせていただきたいと思います。

来週の16日水曜日の定期清掃の際にテーブルの上にある物品は全て破棄させていただこうと思います。
ですので、私物を置かれている方は

【来週の16日水曜日まで】

に必ずお引き上げをお願いいたします。
残っているものは残置物として処分させていただきます。

また、リビングだけでなくその他の供用部(脱衣所、浴室等)で前々から置かれている物品で気になる物があればこの機会に一緒に破棄したいと思いますので、リビングのテーブルの上に置いていただくようご協力をお願いできますでしょうか。
管理の方でも捨ててよい物なのかどうかの判断が難しいためご協力をいただけましたら幸いでございます。
(個人的なゴミはご遠慮ください。あくまで供用部の残置物を対象といたします)

お手数をおかけ致しますがよろしくお願いします。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー






必要に応じて上記のような方法で整理をするとよいと思う。






また契約上の対策として、






・名前の記入がないものは個人の所有物でないものとする
・退去後に個人の物品が残っていた場合は破棄してよいものとし、それにかかる費用は乙負担とする






このあたりを明記し、退去時アナウンスに時にも同じことを注意書きとして伝えれば物品が溜まりにくい環境はつくれると思う。






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僕は普通の賃貸物件とシェアハウスを半々くらいで持っており、全てを自主管理しているが、それぞれの良いところ良くないところを肌で感じている。






そんな中で経営のソフト面においてこれはシェアハウスのよくないところだなと常々思うことが2つある。






よいところ①
よいろころ②







▼入居者どうしの生活スタイルの違いがダイレクトに不満に繋がる可能性がある






一般賃貸では「隣の騒音」「ゴミの出し方」などが近隣トラブルの代表例だと思うが、シェアハウスの場合だと「風呂の使い方」「キッチンの使い方」「トイレの使い方」「電気の付けっぱなし」「靴の置き方」などで不満を抱いてしまう方がいる。






大まかなルールを制定させてもらっているが、それらの細かな部分においては各人のモラルに任せているのが現状。実際に運営側に苦情として上がってくることはほとんどないが、実際の生活のなかでそのような不満を抱いている方は少なからずいることは容易に想像できる。






入居審査のような水際予防やウェルカムパーティーを開催し足並みを揃えようが防ぎようの無い部分だ。






以前に入居者さんからきたメールと運営側の返信を名前以外無修正でどうぞ。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

【入居者さんからのメール】
○○さんにアナウンスをお願いします。
毎日、夜中過ぎに戻られますので話す機会がありません。
朝、3時ごろにお風呂に入るようですが、すぐ後に、○○さんが仕事から帰ってきます。
○○さんが言っていましたが、使いっぱなし、らしいのです。洗面器にお湯を入れっぱなしで、だらしなく置いてあったり。
次に使う人が、不快に思いますし。これが、毎回ですと疲れます。
私も夜中にトイレに起きたとき、風呂場を整頓していますが。
でき れば、使う前のように元の場所に戻して頂きたい。つぎの○○さんが不愉快にならないように、使いっぱなしはやめてほしい、んですが。
共有スペースでは、整理整頓して、他の入居者さんが、直ぐに使えるように意識してもらいたいです。
夜中の風呂場の電気のつけっぱなし、も何度かありまして、トイレに起きたときに私が消していますし。○○さんはまだ帰ってきていませんし。
夜中のところは、私にも目が届きません。
○○さんも仕事で疲れて帰ってきますし。
お互いに負担とならないようにシェアしたいものです。


【運営側の返信】
ご入居者様各位

お世話になっております。
共用部のご使用についてのお願いです。

共用部には色々な共用物がありますがそれらをご使用の際には次の方が気持ちよく使用できるようご配慮をいただければと思います。

例)お風呂をご使用の後は簡単に洗い場をお水で流す
  キッチンをご使用の後は簡単に水滴を拭き取る
  電気の付けっぱなし等に注意する

何卒よろしくお願いいたします。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー






ここでのポイントは名指しでのクレームであったがまずは全員に注意喚起のアナウンスをすること。そのほうが角が立ちにくい。






この文章はコピペで同じような意見が再び上がってきた場合には 例)の部分の内容を多少変える程度で使い回し可能だ。






このように共同生活上で不満が発生しやすいのはよくない部分だと思う。






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僕は普通の賃貸物件とシェアハウスを半々くらいで持っており、全てを自主管理しているが、それぞれの良いところ良くないところを肌で感じている。






そんな中で経営のソフト面においてこれはシェアハウスのメリットだなと常々思うことが2つある。






1つめ






▼原状回復に費用と手間がほとんどかからない






シェアハウスの場合、水回り定期的に清掃に入っているので原状回復は基本的に居室部のみ。






アパマンの場合、原状回復で厄介なのが水回りの汚れ。そこがなく居室部だけであればほとんど原状回復に費用と手間はかからない。






過去に原状回復費用を請求させていただいたことは1回。誤ってクロスを引っ掻いてしまって、部分補修を行っただけ。






それ以外では全て清掃➡ワックス塗布で終了だ。






次回はシェアハウス経営のよくないところについて書きたいと思う。






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僕は普通の賃貸物件とシェアハウスを半々くらいで持っており、全てを自主管理しているが、それぞれのよいところよくないところを肌で感じている。






そんな中で経営のソフト面においてこれはシェアハウスのメリットだなと常々思うことが2つある。






▼満室状態で内見案内ができる






一般のアパマンであれば退去後に原状回復をしてからでないと基本的には内見はできないが、シェアハウスの場合退去の申告があった後、すぐに募集をかけそして共用部のみの内見をいれることができる。






お部屋に関しては写真をできるだけたくさん見せてあげ、そして外観から見てもらえば日当り、ロケーションなどを確認できる。






そして申込をもらえば退去日が入居日になるということが頻繁におきるのである。







「満室状態で内見案内ができる」これは稼働率に大きな影響をもたらすメリットだ。







つづく






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賃貸の原状回復を10年以上経験、賃貸物件最前線の最新の情報を持つ「大和J」が現場にて実演指導を行ってくれることになった。







大和Jについて






賃貸経営において重要課題である修繕費。この修繕費を圧縮する為DIYの精神を尊重する大家さんが増えてきている。






しかしチャレンジしようにも何を準備して何をしていいのかわからなかったり、実際に着手するも予想とは違い色々疑問がでてきたりするもの。






そんな疑問を最先端で活躍しているプロに聞いてみよう。できるだけ現場にて実践しながらお教えします。






そしてOGAの物件仕入れ、リフォーム内容等を公開いたします。






【OGAの物件で大和Jの現状回復塾】

日程:4月19日or4月26日のどちらかを選択
時間:10:00~16:00(昼食付き)
場所:埼玉県北部(湘南新宿ライン沿線)
人数:各日6名限定
費用:詳細にて

▼内容
パッキン類の交換
コーキング打ち
鍵交換
鍵開け
建具の立付調整
水洗金具交換(キッチン、浴室)
ウォシュレット取り付け
ボールタップ交換
網戸交換
ドアノブ交換
枠塗装
浴室シート施行
その他、ご要望があれば相談の上

※途中皆でホームセンターに行き買出しあり






実際に疑問に思っていることや材料の単価などガンガン質問をしてみてください。
リフォームについてはなんでも適切な答えが返ってきます!






そして物件仕入れについては私OGAにガンガンご質問ください。
知っている限りのことは何でもお話いたします!






詳細ご希望の方はこちらからお問い合わせください。






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先日高校の同窓会がありそこで大和Jと15年ぶりに再会。






その時に原状回復専門の仕事をしていることを知り、恥ずかしながら同じような真似事ことをしているということで僕のお粗末ブログのURLを紹介させてただいた。






それから僕のブログを愛読してくれており更新がないと残念な気持ちになるようで、その残念な気分はジャンプの発売日にお気に入りの漫画の掲載がお休みのときの気持ちと似ていると表現。






ブログを書いていて良かったと思った。






さて、この大和Jは大手不動産管理会社の原状回復を専門にしているハイパー多能工だ。






先週末、直近で購入した物件に足を運んでいただき色々と「神業」を伝授していただく。






玄関キーの無い部屋があったのだが、大和Jは鍵屋が持っている特殊な工具を使わずに即開け。これには開いた口がふさがらなかった。


















次に玄関の立てつけを直していく。















本来は蝶番おこしという特殊な工具を使うのだが持ってこなかったらしくインパクトと誰もが知る○○を使い即9部屋終了。













工具が無い状況で何かを代用して直していく「応用力」はプロと素人の差だと痛切に感じた。






その後もコツと裏技とノウハウのオンパレード。






ホームセンターによるメーカーの違い、何はどこのホームセンターが安くて丈夫、旧型と新型の違いと汎用性等々。






10年以上原状回復を専門にやってきた経験は想像をはるかに超えていた。






その中で僕に取って一番ためになった事は網戸の張り替えと調整。






これまで何度かやった事があるが上手く出来ないことが多かった。






しかし大和Jに非常に簡単なあるコツを教えていただき張ってみたところ垂直でピーンと張ることができた。













そしてレールに戻して開け閉めをし隙間をチェックし歪みを戸車調整と足一本を使いあるところに引っ掻けククッとやるとビチッと収まった。






アドレナリンが出た。






これは僕を含め周りにいるDIY大家さんに指導をしていただきたいと思い大和Jにお願いをしたら快く引き受けていただけた。






近く内容盛りだくさんの【大和Jの現状回復塾】を開催予定。






これで毎回の原状回復の費用を浮かせることがきると思う。






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昨日12棟目の物件決済の日だった。






前回の決済が昨年の4月だったので約1年ぶり。






その間5回の告白(買い付け)したが僕の方を振り向いてくれる彼女(物件)はできなかった。






しかし今回は業者さんが気を利かせてくれ思う存分告白できるフィールドを用意してくださり、ストレート想いを伝たところ彼女はその想いを受け止めてくれた。






関係者様各位、ありがとうございます。






新しい彼女を簡単に紹介する。






埼玉県北部
2DK(振り分け)
9世帯4P
H3年鉄骨
利回り18%前後






これまでは性格(利回り)重視だったが今回はフェイス(タイル張り)に惚れた。













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シェアハウスのリビング①
シェアハウスのリビング②






それはTHEシェアリビングの「客付けに有利」はノーリビングにおいては「客付けに不利」とはならない、という点。






ここの点においては実績が多数あって、3畳~6畳程度のDKでも十分お客さんは入居するのだ。






これは、






・あくまで低価格路線(コスパ重視)の戦略であること
・比較的都心部寄りであること(つまり人うじゃエリア)






であることが条件だ。






逆を言えば低価格路線ではなく相場賃料を取ろうとしている物件で都心部から離れている物件では、ノーリビングにおいては「客付けに不利」となる。






ということでここにもちょっとした「歪み」がある。






リビングは広くないと客付けが出来ないのではないか?という質問に対してはある一定の条件下の下であれば「広いリビングは必要性はない」という答えになる。






ゆえに同じ戦略で攻める場合、利回りの取りやすい現代風ではない間取りでも十分戦えるということだ。






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