20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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Nさん 30代(5期生)






東京23区、環七以内。重量鉄骨3階建て。






1F部分はすでに賃貸中でローン返済額を上回っている状態での9部屋稼働、という半端のない物件。






バス便?➡駅徒歩12分。
道路付けが悪い?➡6m公道に面し2P可能。
超ボロ?➡まだまだ十分使用可能。
周辺環境悪い?➡普通の住宅街。






と劣る部分も見当たらない。






出口も固いであろうこの物件。安いのには訳があった。






その訳はここには書けないが、賃貸経営上、再建築上には全く問題ない事柄。こういう理由が価格変動の理由になるのだなと勉強になった。






文句無しの殿堂入り。






































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僕は20歳~22歳の間、パチスロで生活していた。






パチスロはギャンブルだが、自分の中では娯楽性は限りなく低く、毎日が大変だったという感覚が残っている。






早朝から並び、良い台を獲得できれば22時までの13時間打ち続ける。






良い台をGETできると、マシーン1回転ごとに利益が増えるという感覚だったので、それを最大限にする為に休憩無しで回し続けるのが普通。その感覚が身に付いてからスロットは娯楽ではなく完全に仕事感覚での取り組みだった。






その時にとっていた戦術は「ノリ打ち」というもの。仲間数人で行うチームプレイみたいなもので、初期投資折半、利益折半、損失折半、苦労折半、というもの。






この戦術のいいところは、






①狙い台をGETできる確立が上がる
(例えば5台に1台良い台が隠されているなら、1人で狙うよりも仲間3人で狙ったほうが獲得できる確立は上がる)

②利益が安定している
(①の確立があがると収益は増える。初期投資折半、利益折半、損失折半なのでミドルリスクミドルリターンで安定感がある)

③交代打ちができ身体的負担が少ない
(手の空いている人がいたら交代できる)






ということ。






この①をさらに高確立で獲得する為にメンバーで決めていた絶対ルールは以下の2つ。






・基本、イベントのみにしか行かない(良い台を設置する裏付けのある日)

・狙いは設定判別のできる機種に限っていた(素早く損切りをする為)






設定判別とは、大当たり確立が変わる6段階のレベルみたいなものを確率論である程度予測することであり、できる台とできない台があった。なので、狙いの台をしっかり定め、その台が本物かどうかを数字で判断し、獲得できなければスパッと止めその日は終了。当たれば13時間打ち続ける、ということを繰り返していた。






このノリ打という戦術の下の2つの絶対ルールで安定した利益を出し続けることができたのだが、こういったことを不動産投資に応用できるのではないかと妄想をしてみた。






①②③の内、ノリ打ちをすることによる一番のメリットは言うまでもなく①であり、不動産でいう仕入れ活動にあたる部分。数少ない優良物件を一人で攻めていくのか、複数人で攻めていくのかと漠然と考えても、複数人に分があると思う。また、現金決済前提であれば一人よりも複数人のほうが予算が増えより条件のよい物件を獲得できるチャンスが広がる。






②③においては購入後の話。リフォーム知識や技能、客付営業力や賃貸経営、売却の知識、情報など、一人よりも複数人のほうが単純に有利ではないだろうか。






自分の手の届く物件であれば一人で買いたいと思うのが自然なので、現実的には、自分一人では手が届かないような物件だったり、購入が一気に重なったりした場合などにこういった戦術も効果を発揮してくれるのではないかなと思う。






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今年のGWは実家のある山口に帰省。






今回は祖母宅ではなく実家にお世話になることに。






東京から帰還した父母が住まうこととなった空き家になっていた実家だが、必要のない物が家の中に沢山あったので処分が必要な状態だった。






家の中の不要な物を軽トラに積み込み市のリサイクルセンターに持込んだ。なんとこちら家庭内で出たゴミや不要な家財などを無料で引き受けてくれるという、東京近郊では考えられないサービスを行っている。













なんと畳も無料!






活躍の場は少なかったが、子供の頃に使っていた勉強机を処分した。重機で一瞬にして壊れていくのをみて少し悲しい気持ちになった。













メンテナンスも十分でなかったミサワホームの築36年の実家だが、所々に傷みが出ていた。






前回の帰省時、祖母の家のシャッター塗装をさせてもらったが、今回は実家の簡単なメンテをした。






浴室のシャワーの水の出が悪かったらしく業者さんに見てもらったところ、水栓を交換したほうがいいということで出された8万円の見積書があった。まだまだ十分新しい水栓だったので壊れる訳が無いと思い、マイナスドライバーで少し水栓を開いたら直った。






僕も少し前までは日曜大工系のことは無知で親と同じくらいのレベルだったが、今の仕事をするようになって少しだけDIYレベルが上がった。僕にとってそんなに難しくもないので大したことをしているという感覚はないが、親から見たら僕はハイパー多能工に見えるのだろう。






なので賃貸経営でDIYレベルが向上した方は是非、実家や親戚宅でその腕を披露してみよう。大したことではなくてもハイパー多能工状態で崇められ気持ちがいい。






都会の高級なお菓子のお土産は胃に入ると消化とともに記憶からなっていくが、日常生活のちょっとした不便をサクッと直してあげるだけで歴史的建造物同様、その物があり続ける限り人の記憶に残るものだ。








表面の塗料がパリパリに剥がれていたが、幸いにも下地は生きていた。





粗めのヤスリをかけ、できるだけ表面の塗料を剥がす
これはこれで結構イケていた




養生しシーラー塗布




ローラーで塗れない所から刷毛で塗装




一発仕上げ!





抜本的な解決ではないが、とりあえず目立たなくした。





どっかに飛んで行った納屋天井の波板を交換。インパクトが無かったので手抜きをしてクリアのコーキングで固定。








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Kさん 30代(5期生)






年収300万円台。属性、自己資金的に地方の手頃なアパートを検討していたが、どうしてもパイを奪い合うというフィールドで戦う自信を持つことができず、なんとか都心部で高収益を得られないかと模索していたKさん。






都心で高利回りを実現することが可能なシェアハウス伝説を発見し即決。






なかなか思うような物件に出会うことができなかったが、優良物件は突然現れた。






賃貸需要日本一といわれる東急東横線の駅から10分圏内に手頃な物件を見事にGETした。






GETできたのはよかったが、資金計画が狂いリフォーム代の捻出がピンチになるも、大和J降臨。普段は忙しいので仕事を請け負ってくれないが、家からのアクセスがいいということと、内容的に一人でコントロールできるということから予算指定で請け負っていただけることになった。






できる限りKさんもGNBに入り気合いで完成。






エリア、賃料価格帯的にパイを奪い合うのではなく、パイ自らが入ろうとしてくる形が出来上がったと思う。


































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今年に入って2棟不動産を購入した。そして3棟目の買付も通過し契約待ちとなっている。






どうしてそんなにガンガン購入できるのかを質問されることがある。






自分でもどう答えたらいいのかわからなかったので、じっくり考えてみた。






▼前提は現金決済






そもそも狙っている物件の価格帯が低い。また、僕の今の基本の投資対象地は東京環七以内であり、その範囲で低い価格帯は普通の金融機関で即融資が付きにくい物件が多く、価格帯的に現金買付が殺到する為、現金決済が必然という側面もある。






保有している不動産は規模の小さい物件が多く、急に多額の修繕費を要す確立も極めて低いため、税金さえしのげればギリギリまで攻めることができる。
比較的良いエリアで圧倒的なサービスを施す賃貸経営をしているので、稼働率がよく空室に困ることがないので、毎月安定したキャッシュフローが入るという安心感もあるため、自己資金が減っても時間が解決してくれるだろうと楽観的に考えている。






・現金を失うことに対して抵抗が無い
・購入している物件の価格帯がそんなに大きくない
・エリア、条件が完全フォーカスされている






このあたりが購入スピードが早い理由だと思う。






▼未公開は融資を使うことが多い






未公開のお話を頂いた場合、その物件が融資が使えそうな物件であれば融資に取り組む。新たな開拓がめんどくさいのと、融資期間を長く取れることから現金で購入した不動産を共同担保に入れてノンバンクで組む場合がほとんど。






▼物件が出現した時に買付戦略を組む






僕は一般公開された物件を購入する場合が多い。物件を発見するとリスケできる予定は全て調整しまず現場に行く。担当者不在でも現場に行き周辺環境、地勢、目視で傾きや外部状態などを確認する。






ちなみに僕の特技はマイソク等の写真だけで現場を特定すること。マイソクに物件住所がのっていなくても、写真だけで現場を特定する。コツは接道方位、屋根の形状、お隣との間隔、影の出方など、写真から情報を拾いグーグルマップの航空写真を使い特定していく。物件が出ても担当者不在の場合は住所を聞けないので時間のロスになる。特定できればいち早く現場に行き、もっと現実的な情報を手に入れることができ、判断を早めることができる。






そして現場から担当者に電話を入れ、この取引のルールを確認する。このルールについては過去のブログを参考にしていただきたい。

宅地建物取引士と仕入れ
即イキ現地報告@物件仕入れ






担当が同行しようがしまいが、まずは現場に行くことで購入意欲を猛烈にアピールし、担当者の気持ちを掴む言動をとり、ルールを確認し、そのルールに則った形で最善の選択を考え実行する。






・まず現場
・ルールの確認
・ルールに則った形で最善の選択を考え実行






ここは今でも予想外のことが間々おきるので、本当に気を使う部分だ。






このように僕は戦略的に購入しているということは全くない。目の前に値付が甘く手頃で状態の良い物件が出たら飛びつて離さない。野球に例えるなら、自分の好きなコースを定めてホームランを狙うのではなく、甘い選球を見逃さずに三遊間を狙っている感じだ。






だが、物件が出てきたら絶対に他の者には負けない気持ちで獲りにいく。ここは戦略的に事を運ぶことが多い。






未公開物件を中心に購入されているテコ様には余り参考にならないと思うが、ネット中心の逆襲組は机上の購入戦略は程々にし、現場の買付戦略を強化すべきである。






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賃貸の営業をしていてよく聞かれることが契約期間のこと。






契約期間は何年ですか?という質問。






この間、この契約期間について執拗に質問してきた方がいたので、疑問に思い素直に聞いてみた。






「更新料はいただかないし、1月前の解約予告でいつでも解約できます。そんなに契約期間にこだわっているのはなぜですか?」






すると、帰ってきた答えが「え?そうなんですか?契約期間を定めたらその期間は住まなくてなイケナイと思っていました」と。






【契約期間=その期間は借り続けなければイケナイ】






賃貸借契約上、これは間違いではない。






しかし、通常は○ヶ月前に解約の予告をすることにより契約を解約することができるという特約でこの縛りを排除しているということになっている。






恥ずかしながら実はこのこを知ったのは一昨年の宅建の勉強をしている時。問題で賃貸借契約で契約期間を○○年と定めた場合、途中で解約できない、○か×かみたいな問題が出て、何も疑わずに×にしたら間違っていた。






実務上、どうしても意味がわからなかったので先生に質問したら、それで間違いないという。






「じゃあ例えばアパートの賃貸借契約で2年契約になっているのは2年借りなければイケナイのか?」と質問した所、






「そうです。ただ通常は○ヶ月前に解約の予告をすることにより契約を解約することができるという特約でこの縛りを排除しているはずです」と。






なので、更新料も頂いていないし自動更新にしている僕の契約書は、契約期間に関してはそんなに重要ではない。






内見の時に契約期間は何年ですか?と聞かれると、






「契約期間は便宜上設定してますが、必ずその期間住まなきゃイケナイということではないです。あなたは一月前に解約する旨を申告いただければ、いつでも解約できます」






と丁寧に説明させて頂いている。






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優良物件は毎日出てきている。






僕はその優良物件の情報を毎日取りこぼしている。






物件価格が上がり、ライバルも増え、獲得しにくい環境であるが、それでも僕は優良物件を取りこぼしている。






優良物件が出ない訳ではなく、出ているけど単純に取りこぼしているのだ。






著名人がブログや懇親会で話す優良物件購入ヒストリーを聞いても「どうせお金があるからだ」と思ってはいけない。






その著名人はあなたの知らない所で物件を取りこぼさない為に努力し、結果お金を得ている。






目標にもよるが、重要なのは努力を続け、いかなる状況下においても、買い続けることができるかどうかだ。






もういちど言わせて頂く。






(僕を含め)あなたは毎日優良物件を取りこぼしている。






取りこぼさない為にお互い全力で頑張ろう。






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Hさん 30代(2期生)






山の手ターミナル駅まで徒歩圏。最寄り駅まで3分という超好立地に手頃な物件出現。






建物はボロいのかというとそうでもなく、平成築のサイディングで状態も良。






角地で道路付けも良く優良物件だと思ったので伝説員にシェア。






シェアハウス伝説初期のメンバーで物件を探し続けていたHさんが即決。一時、モチベーションが下がっていた時期もあったが、諦めずに準備し続けた結果だと思う。






測量の関係から決済まで若干時間がかかったが、決済後にリフォームを進め、管理は委託しサクっと満室に。






やはりアラウンド山の手、駅近は需要がスゴイことを再認識させてもらった。






今後も客付けは大した問題ないならないと思う。






都心部で高いキャッシュフローを得ているHさん。現在2棟目物色中。























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現在進行でリフォームを進めている戸建ての内装が出来上がってきた。






この戸建て。2部構成になっていて、1部のみでもすでに相当な利回りになっているので、ゆっくりリフォームを進めていた。






内装ができる前、天井の鉄骨を塗装してもらったのだが、アイボリーと注文したところ出来上がりはベージュだった。






まあ内装ができればなんだかんだでマッチするかなと思っていたが、残念ながらマッチせず。普通なら業者にクレームを言う所だと思うが、出てきた請求書が良心的な感じだったし、いつもお世話になっている業者さんなので自分で塗り替えちゃおうという気持ちになった。






せっかくやるなら一発で終わらせたいので大和Jヘルプのお願いをしたところ、快く手伝いを引き受けてくれることに。






このブログの読者さんも、もしお手伝いいただける方がいらっしゃれば是非お越し頂きたいと思い、この場を借りて募集をさせていただきます。






僕からは不動産投資全般、今回の物件の仕入れ、収支などお話できるかと思います。
大和Jからはリフォーム全般のことをアドバイスもらえると思います。






日程:4月24日
時間:9:00~17:00
場所:東京東部
作業内容:天井鉄部仕上げ塗装
募集人数:2~3名






参加ご希望のかたはこちらからお願いします。












※募集は締め切りさせていただきました。






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僕は16才の頃に山口県から上京し、父親の単身赴任先のマンションに移り住んだ。






父の仕事は地方公務員。その官舎が中目黒にあり、僕はそこから渋谷の高校に通った。






当時、スーパー高校生が流行していた時代。僕も田舎者と思われないように日サロに通い、ホワイトメッシュのカラパンで ~渋谷六本木、そう思春期も早々にこれにぞっこんに~













18歳になり車の免許を取得。近所に月32000円で駐車場を借り、実家に放置してあった親のランクルを持ってきて、乗り回していた。駐車場代は高校生ということを申告せず、駅前のパチンコ屋でバイトをし捻出した。






当時は自分の住む中目黒という場所に対して深くは意識していなかったが、「中目が実家で車持ち」と言うと人々は「すげ~」と答えるので、味をしめコンパで連呼。親の地盤を利用させてもらい、準シティーボーイを満喫した。






そんなこっぱずかしい10代を過ごした中目の実家だが、この度、父親の任期満了で退去することになった。






最終日引っ越しを手伝いながら、色々なことを思った。ここは実家でもなんでもない、ただ両親がいるだけで任務が終われば退去のただの官舎なんだなと感じ、寂しく思った。両親も17年住んだこのエリアを離れることは寂しそうだった。






今までの「中目が実家」という言葉は上っ面だけだったが、本当の「中目が実家」といえるようになるという目標が一つできた。













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