20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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一昨日、地元の信金で金消契約を結んできた。






僕にとってこの融資は大きな意味のあるものとなる。






これまでノンバンクを中心に借り入れを起こしてきた。キャッシュフローに重きを置きながら物件的、属性的に借り入れをおこすことができるところがノンバンクしかなかったのだ。






〝現金購入→その現金購入物件を共同担保にノンバンク〟
を続け、気付けば1億近くの借り入れをおこしており、ノンバンカー街道を突っ走っていた。






途中、3番抵当まで同じノンバンクでガチガチにロックされている物件を売却した時には、3本それぞれに内入れを指示され、手残り0という不思議な売却を経験し、この時「脱ノンバンカー」という目標を掲げた。






法人の決算を3期終えたところでちょうど魅力的な物件が出てきたので、挑戦の意味を込め地元の信金に3期分の決算書と一緒に物件を持ち込んでみた。






すると、トントン拍子に話が進み、昨日金消契約の運びとなった。






属性のよくない者の不動産投資の初期には必ずといっていいほどノンバンクの門を叩くと思うが、担保、一括返済違約金などがハードなので表向きは自由に見えても裏ではガチガチにロックされる。ただ、期間を長めに設定でき高利回りにつきまとうキワキワ物件に融資をしてくれる(しかも新設法人にも)ので、目先のキャッシュを狙いやすいノンバンクという存在は低属性の救世主という側面があることは間違いない。






ノンバンクで借り入れした高利回りの実績を作り、真面目に申告、納税をし、それを元に近くの信金などから融資を引いていくのが、逆襲組の王道じゃないかなと思う。融資期間が短くなってもこれまでのキャッシュフローが支えてくれる。






これでやっと長かったノンバンクライフを終え、次のステージに行けそうだ。明日決済予定。





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Nさん 第6期生






シェアハウス伝説募集を待ちわびていたというNさん。






6期生募集と同時にシェアハウス伝説に参加。






持ち前のフットワークの軽さで物件をどんどん見に行かれるも、なかなか満足にいく物件が出てこなかった。






途中、焦る気持ちから冷静さを失い、ハードルの高い物件に買い付けを入れ、説得の末に撤回をしたという事もあったが、粘り強く物件を探した結果、横浜駅から一つ目の駅から徒歩5分という優良な立地に佇む邸宅をGET。






シェアハウス伝説申込みから1年という期間を経て、立地、収益性共に申し分無い物件を獲得することができた。






只今2棟目挑戦中。







































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誰でも知っている大手の不動産企業の売買をやられている方から聞いた話。






その方は大手の看板を利用し自身の不動産投資の仕入れ活動を行っている。






内容はこうだ。






大手なのでだまっていても不動産を売りたいというお客さんがくるのでその査定を定期的に行っている。






その依頼のきた不動産が欲しい不動産で、かつお客さんが相手任せだった場合、ネガティブな言葉を連呼し相場よりも低い価格で値付けをする。






媒介を取り付け2〜3日したら翌日に知り合いの法人さんから買い付けが入ったといい取引を成立させる。
もうおわかりだと思うが、この買主の法人の実質的支配者がその方なのだ。






所有不動産のスペックを聞くと、優良なエリアで一般的には考えられない高利回り物件を所有されていた。






その方曰く、「不動産の知識がなく、身寄りのないおばあちゃん」が仕事がしやすいとのこと。






不動産取引は宅建業法という特別法で法整備を行っているが、その法律では取り締まりのできないラインで、上記のようなことが実際に行われている。






業者単位というよりも、「誰に相談するか」によって不動産の価格が大きく違ってくるケースがあるのが現実なのだ。






この方の話を聞いて、不動産を売却するときは相手に値付けをしてもらうのではなく自分んで値付けをすることが重要だと思った。その為にも不動産の知識、相場感などを知っておく必要があると思った。






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先日契約してきた物件の融資を受けるために近所の信用組合を訪問させていただいた。






予め融資情報に詳しい紺野健太郎氏に借地物件にも融資を出している金融機関を教えていただき、会社の決算書、個人の確定申告書等々を印刷しアポなし突撃訪問。






自分のこと、事業のこと、物件のことを一通りお話させていただき近日中にお返事をいただけることとなった。






昨日、担当者より着信あり。条件等を話したいのでこれから事務所に伺っても良いかとのこと。え?いらっしゃるの?と驚いたが、何も知らない者がいきなり融資の相談に来たので事務所の確認等の意味合いがあったのだと推測する。






基本的には必要な書類が届けば融資は可能とのこと。金利と期間は想定の範囲内。






すごく良い条件というわけではないが、新規金融機関から新規で借り入れをおこすことに意味があると思うので、お世話になりたいと思っている。













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夏休みに突入したのでマイルを使い大好きな福岡に行ってきた。福岡はたまに行きたくなる場所で、年に2〜3回は訪れている。






福岡の良いところはなんといっても空港からダウンタウンが近いところ。空港から外に出た景色が空港の景色ではなく、普通の駅の景色なので違和感を感じる。






宿はairbnbを選択。天神界隈の立地がリッチな場所を抑えていた。が、なんとダブルブッキングが発生し宿泊できないという連絡がホストのトムから入る。






急なことだったのでびっくりしたが、トムはまず「私の人為的なミスです」と真摯に謝罪。そして、






・近所で代わりのホテルを探すこと(お時間と希望があればOGAのほうでも探していただいても構わない)
・今いるところからホテルまでの移動はタクシーを利用してください
・airbnbの宿泊は返金処理をした。代わりのホテルとタクシー代は領収書の写真をおくっていただければ即日返金処理を行う






という内容の提案をいただいた。






その後、トムと連携をとりながら近所のホテルを検索。無事に宿を確保することができた。そして直後に立て替え分の返金処理がなされた。






人間はパーフェクトでないのでミスをしてしまうもの。でも重要なのはそのミスをしてしまった後の言動であり、相手はそこをみている。






今回の場合、最初の段階で「ネットのシステムちょっとおかしくて〜〜」や「事務の者が〜〜」などのような言い訳じみた入りだった場合、たとえ結果が同じだとしても何か違った感情が残ったのではないかと思う。






代替えで用意していただいたホテルで寝る間際、僕はトムに感謝していた。また一つ、福岡でのいい思い出ができた。






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昨日今年5棟目となる物件契約を行ってきた。






不動産投資を始めて初となる満室アパートメントの完全未公開取引だ。






今回の物件も商業地域内の物件だった。3連続で商業地域内の物件なので【なんとかの法則】というものが働いているのかもしれない。






物件を紹介して下さったのは、以前伝説員が購入した物件の取引の際の担当S氏。内見した時に自己紹介とお決まりのオーバーな表現による紹介依頼をかけいた。






つい先日、S氏よりいきなりメールを受信。黄色いJRの駅徒歩1分の物件紹介だった。2年越しの再会を喜び物件も最高だったので即契約。その契約の際に新たに紹介できそうな物件を受けるかもしれないということをチラッといっていていたので、契約翌日からその物件について激しくストーキング。多忙な中動いていただき昨日契約の運びとなった。






Sさん、何回も電話しまくってしまいすみませんでした。そしてお忙しい中動いてくださりありがとうございました。






金融機関の新規開拓には丁度よい価格帯なので、これから融資付に動きたいと思う。






【物件スペック】
東京都S区 M通り沿
駅徒歩2分
新耐震鉄骨造
2K×3戸(満)
利回り24.2%
価格一千万以内
土地権利 賃借権














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女性が被害にあう物騒な事件が連日のように報道されている。僕はそのような事件を見る度に、賃貸営業をされている女性が心配になる。






一対一の密室で異性を案内する(される)のは女性にとってリスクのあることだ。






僕は女性スタッフには必ず「レディーアフター」を伝えている。






・内見前にあらかじめ窓開けやブレーカー上げなどをしておく
・玄関ドアを開けっぱにする
・後から部屋に入る
・玄関ドア側に常に背を向け、相手を自分よりも玄関サイドに入れない
・階段は男が先で女が後






逆に僕が女性を案内するときは、先にお部屋に入り奥に立ち営業をする。






治安のいい日本でも何があるかわからないので、女性の営業さん、お客さんは少しだけ意識をされたほうがよろしいかと思います。そして男性の営業マンは女性に心理的圧迫をかけないよう配慮をされた方が結果は出ると思います。






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今年4発目の物件契約をしたときに紹介元の業者さんから物件紹介がきた。






僕は不動産の取引の際に、次回の物件の紹介願いを多少オーバーな表現を交え真剣に伝えている。今回のように実際に紹介いただける場合があるので、あながち無駄な行動ではない。






その内容は、僕たちエンドユーザーにとって一番ドキドキする「これから価格を出す」という媒介契約前の話だった。






すぐに現地に入り視察。満アパだったので中は見れなかったが、新耐震の鉄骨ということもありまだまだ十分に使えそうな感じだった。






この売主さん。資産整理のためこの今回のアパだけではなく他に近所にて3棟所有されているそうで、順次売却を進めることが決まっているとのこと。内容は詳しくわからないが、勝手ながら数字と融資整えば全て引き継がせていただきたいという思いがあるので、提示価格はできるだけ頑張らせていただいた。そして昨日交渉にいっていただき返事が返ってきた。






結果は無事に通過。来週契約予定。






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昨日、新規融資申し込みで近所の信用金庫を訪問した。






3期の決算が終わった今、会社がどのように見られるのか評価をしていただきたいという意味もあり、不動産業者さん経由で新規物件の融資を申し込んでいた。






予め不動産業者さんから法人と個人の情報を提出していただいていたので、訪問時は担当者さんと確認作業と追加資料の確認、雑談などを行った。






僕はこれまで公庫とノンバンクを中心に借りてきたが、今回は面談の際の話の内容が異なっていた。これまでの簡単な生い立ち、業歴、家族のこと、今後の展望等々、これまでお金を借りる際に聞かれたことのないことを聞かれた。






実績や資産背景だけではなく実際に事業を営む人間を見ていると感じた。






内容的にも大きな問題がなければ融資可能だと思うという嬉しいお言葉を頂けたので、良い結果が出てきてほしいと思う。






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所有物件が増えてくると給排水系のトラブルが定期的に発生する。






しかもそれは時間帯関係なく突然やってくる。






昨日そのトラブルが発生。おそらくうん○詰まりだ。






業者さんを調整するも、すぐには行けないとのこと。






たまたまその日、清掃をお願いしている方(20代女性)が、現場に清掃に行くことを知っていたので、ラバーカップの無い状況でか弱い女性でも何とかできる方法がないかネット検索。






そうすると、お湯を湧かして便器に流し、しばらく放置すれば直る可能性があるという記事を見つけた。






ダメ元でその方法を現場の女性に試してもらったらすんなり直った。






ケトルでお湯を沢山沸かして、便器に流す。10分放置し普通に流す。これだけだ。






ラバーカップがなくてもまずこの方法で直る可能性があることを知った。






次回から詰まりの連絡がはいったらまずこれを試してもらおうと思う。






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