20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったマイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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シェアハウスにて保証会社を導入することにした。

 

 

 

 

 

 

これまでは連帯保証人対応、それが難しければ補償金を増額、という形をとっており空室に悩むこということはなかったが、今後のシェアハウス市場の移り変わりを考えて枠を広げる意味での導入。

 

 

 

 

 

 

この保証会社導入は半年以上前から検討をしていたが、僕の中で一つだけひっかかっていたことがあった。

 

 

 

 

 

 

それは光熱費清算をどうするかということ。

 

 

 

 

 

 

僕はシェアハウスの光熱費を実費清算し徴収するスタイルをとっている。このほうが間違いなく光熱費が安くなるのが理由で、そこを営業の武器としている。詳しくはこちら

 

 

 

 

 

 

ただ、このスタイルでは家賃+光熱費の振込が毎月変動し、これが保証会社のシステムとミスマッチしていた。保証会社としては、賃料と共益費という名目で一定額の審査を行い、補償額も一定額でないと利用ができないということだった。

 

 

 

 

 

 

保証会社を利用する方だけ光熱費を一定額にし、既存入居者だけを従来通り実費清算をするということも考えたがこれはフェアネスの観点からはナシ。公平かつシンプルな方法でここの部分を変更できないかスタッフや入居者の意見も交えながら複数案を考えた後に一つに絞った。

 

 

 

 

 

 

この案は基本的なシステムは変わらないが、新規入居者へのアプローチが大きく変更される。思ったようにシステムが動くかはわからないが、とりあえずやってみようと思う。

 

 

 

 

 

 

PS.

近く、今後の市場の移り変わりに対応すべく卒業生さん(自主管理運営者)を対象に勉強会を開催したいと思っています。光熱費実費制、定額制どちらがいいかというような各自の運営方法を討論をするような会ではなく、単純にシェアハウス運営についての意見や知識を交換したり、保証会社利用についてを議題にしたいと思ってます。費用は場所代のみです。

参加に興味がある方はフェイスブックのコメント欄にコメントを残しておいてください。日時決定次第、ご連絡させていただきます。

 

 

 

 

 

 

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まだ実行はされていないが、初めて信用保証協会の保証を受けた形での融資を受けることになった。

 

 

 

 

 

 

これまで何度かその類の資金調達でお話をいただいたこともあるが、どれも条件が微妙だった。

 

 

 

 

 

現在、大型改修工事真っ只中であり、今後も別件で続く予感がしたので借入を検討していた。そこで友人に紹介してもらったのが、金利0%台でリフォーム資金借入が可能なある信用金庫の商品。

 

 

 

 

 

 

法人所在地から一番近い支店を調べ、すぐにその信用金庫を訪問した。

 

 

 

 

 

 

数日後、信用保証協会の方が事務所にいらして面談。事業内容や今後の展望、決算書の中身、大きいお金の動いている部分の使途などを聞かれた。訪問面談から2週間後に審査通過の連絡が入る。

 

 

 

 

 

 

初回の信用金庫訪問から1月未満で審査結果を得ることができた。新規での保証協会融資は時間がかかると思っていたがそうでもなかった。信金の担当者さんの手続きも早かったのだと思われる。

 

 

 

 

 

 

金利 0.975%

期間 10年

変動

元金均等

保証料 約30万円

 

 

 

 

 

 

今年は売却が多く期末に大型納税が予想されるので、ここでの資金調達は心強い。

 

 

 

 

 

 

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新しくセーフティネツト住宅情報提供システムホームページが開設された。

 

 

 

 

 

 

このサイトでは住宅確保要配慮者(低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯)向け賃貸住宅の登録が大家自らできる仕組みとなっている。

 

 

 

 

 

 

全国で登録物件はまだゼロ。東京都の担当窓口に連絡をしてみたが、東京でも登録申請すらも一件も来てい模様。また、改修補助の制度もあるようです。

 

 

 

 

 

 

ちなみに表題の15A+10 。これはシェアハウス(共同居住型賃貸住宅)の登録基準の一つの計算式で、Aは入居者の人数。この数値<延べ床面積となればまずクリア。次に居室の面積。収納部分を含めて9平米(約5.5畳)以上。建物は新耐震以上。その他、細かい設備のことなどが書かれているので興味のある方はこの登録基準をご参照いただいきたい。

 

 

 

 

 

 

物件が基準内であれば登録自体は専門家にお願いするほどややこしい感じではなさそうだったので、可能性を感じる方は費用もほとんどかからないみたいなので、自主募集の一つのラインとしてどうでしょうか。

 

 

 

 

 

 

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以前にも同じ記事を書いた。今回はこの記事に追加する形で書きたいと思うので、ご興味のある方は過去記事にも目を通して頂きたい。

 

 

 

 

 

 

シェアハウスの共用部分にはゴミ箱が設置されていることが多いと思う。これは管理上非常に手間とコストのかかる部分であり、管理費をいただいていないハウスはこの共用部ゴミ箱は排除した方がよい。

 

 

 

 

 

 

過去記事では室内にゴミ箱を置かない代わりに外に一時的にゴミを収納できるゴミ箱を人数分確保し、そこから地域の指定のゴミ捨て場へは各自の責任にて行う、というスタイルを提唱させていただいた。

 

 

 

 

 

 

これでゴミを捨てるという行為の責任を管理側から入居者へ変更でき管理が楽になる。しかし、注意書きやアナウンスを行なっていても、曜日以外にゴミを出したり、分別が甘かったりなど、実際にはルールを守らず地域の方にご迷惑をかけてしまったケースがあった。

 

 

 

 

 

 

そこで一般のアパート同様、敷地内に指定のゴミ捨て場にしてしまおうと思い区に相談。このゴミの指定場所の追加については市区町村によって対応がまちまちであり必ずできるということではないが、敷地内に指定のゴミ捨て場を取り付けれれば、地域の方にご迷惑をかけにくい状況を作りつつ入居者さんもゴミ捨てが楽になるという最高の状態を作ることができる。

 

 

 

 

 

 

ちなみにこれまでのところ足立区では敷地内にちゃんとスペースを確保できれば比較的簡単に指定を取ることができている。屋外用の蓋付ゴミ箱を設置すれば大丈夫なところもあれば、条件が厳しい自治体もあるようなので確認が必要。

 

 

 

 

 

 

足立区内のシェアハウス。ステンレスの立派なものは必要なく、このような簡素なものでも十分。コストは2〜3千円程度。

 

 

 

 

 

シェアハウス運営をされている方でゴミ捨てにコストや手間をかけていらっしゃる方は、敷地内にて指定を取り回収していただくような措置をとることも検討されてみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

 

 

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一昨日、土地の契約&決済を同日に行った。

 

 

 

 

 

 

こちらの土地、9月に決済をした物件の売主さんが所有されていた土地で物件から至近。

 

 

 

 

 

 

土地といっても未登記の鉄骨建物が建っており、駐車場兼倉庫として使用されていたとのこと。こちらに所有権が移る前に建物登記を入れるようにに動いていたが、売主さん側の事情で対応が難しいということになり、決済後にこちらで行うことになった。

 

 

 

 

 

 

土地は10坪ちょっと。23区内、JR駅徒歩3分の立地。坪単価100万後半のエリアだが、固定資産税評価額程度でお譲りいただいた。坪単価だと100万は切っている。

 

 

 

 

 

 

相場より安くお譲りいただいた理由は未登記の建物が存在するということもそうだが、一番は防火地域ということが考えられる。接道は全面4m道路に間口4mなので建築際し問題はない。だが、3階以上、延100m2超の建築をする場合は耐火建築物にしなくてはいけないことになっている。この耐火建築物を建築する場合、建築費が跳ね上がり、防火地域内の狭小地は土地の坪単価が下がる傾向にあると思われる。

 

 

 

 

 

 

この物件は僕の中で、

 

 

 

 

 

 

① そのまま車庫付倉庫としての賃貸

② 上下2世帯の木造2階建新築アパートの建築

③ 周囲の物件の購入を交渉

④ 更地にして売却

 

 

 

 

 

 

の選択肢を持っている。

 

 

 

 

 

 

実はこの物件の裏に再建築不可と思われる木造2階の古屋が2軒続きで建っており、内1軒は売却意思があるという情報を事前にキャッチしていた。

 

 

 

 

 

 

まずは①をしつつ③を進めるという方向で動くと思う。③が上手くいかなければ①をしながら②を検討すると思う。③が上手くいけばボリュームを持った新築を検討すると思う。どれも微妙な感じであれば④を検討すると思う。

 

 

 

 

 

 

またここには書かなかったが、更地にしてコインパーキングにしてみる、建築し借地権を設定してみるなどの検討もできる。

 

 

 

 

 

 

不動産はその不動産の種別や業態によると思うが、上記のように選択肢をいくつか持つことができることについては事業をする上では非常に優れた点だと思われる。そして都心部ではこの選択肢がより増えてくるのではないか。

 

 

 

 

 

 

僕が都心部に物件が欲しいと思っている理由は、賃貸しやすい、売却時の需要が強い、管理がしやすいという賃貸経営上の理由以外に、上記のように賃貸経営以外の部分で選択肢を多く持てる場合が多いとにある。地方に比べロットを確保しにくく利ざやはそうでもないのかもしれないが、選択肢の幅があり多様性のある都心部の不動産のほうが突発的な事態が起きた際などにも負けにくいのではなかと考えている。

 

 

 

 

 

 

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Kさん 第9期生

 

 

 

 

 

 

将来の先行き不安から不動産投資を考えていたKさん。

 

 

 

 

 

 

ワンルーム投資からスタートしようとしていたが、どう考えても目標に遠回りだと思っていたところシェアハウス伝説を知り、これなら自分のもできると判断し参加。

 

 

 

 

 

 

自主管理のできるエリアで物件を探し始めたがピンと来る物件がなかなか現れず。面談を実施しモチベーションを保ちながら物件検索を続けた結果、希望エリアで優良物件を獲得した。

 

 

 

 

 

 

ご自身で出来る範囲はDIY、できないことはリフォーム業者さんにお願いしいい感じに仕上げることができた。

 

 

 

 

 

 

横浜のベイエリアに近く賃料を抑えた設定にしているので、需要取り込みは十分出来ると思われる。

 

 

 

 

 

 

早期満室をし、目標に向かい次の物件を狙っていく予定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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一昨日、今年5つめとなる物件の売却だった。授業があったので決済は不参加。学校で入金確認だけを行い完了となった。

 

 

 

 

 

 

こちらの物件、先日ブログに書いた指で金額を表示された物件。結局会長は辞退されたので公開。その後複数本オファーが立て続けにあった。

 

 

 

 

 

 

しかし、融資が伸びず断念するケースが続いた。理由は土地面積小さく容積を活かし上に伸ばしているタイプの物件なので積算評価が伸びなかった点にある。これは想定していたことだが、何度か続いたらさすがにため息が出た。

 

 

 

 

 

 

しかし、23区内、JR駅前の確定利回り物件という強みがあったので価格据え置きで続行。すると不動産投資業界よく耳にする収益還元ベースの金融機関にて融資付けをされた法人様にて成立した。

 

 

 

 

 

 

今回の売却活動をする中で、都内駅近物件のポテンシャルを改めて感じた。

 

 

 

 

 

 

単純に利回りとして保有したい方から、賃借人が出たらこのような活用をしたい、自宅兼事務所として使用したい、各階でサロンや教室運営をしたいなど、投資目的以外の方からのオファーも多かった。

 

 

 

 

 

 

もちろん物件の種別にもよって変わってくるが、都心部駅近の物件は様々な目的や活用があるという点が価格の底支えをしているなと強く感じた。

 

 

 

 

 

 

キャッシュにて購入していたのでそれが戻ってきた。税金のことも考えながら今後も都内で物件を購入できたらと思っている。

 

 

 

 

 

 

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底地①

底地②

底地③

 

 

 

 

 

 

最後は新宿徒歩圏の物件の地主さん。

 

 

 

 

 

 

電話をし建替のことを聞いてみると、見た目がボロいので逆に建て替えしてもらいたいと即答。

 

 

 

 

 

 

建替もいいけど、ちょうど更地にしたばかりの土地が近所にあるのでそこはどうかと逆に勧められた。話を聞いていくと、地代不払いが発生し、借地権を返したもらったばかりの土地とのこと。

とりあえず雑談しましましょうとお誘いを受けたので、一昨日伺わせていただいた。

 

 

 

 

 

 

この地主さんは80代後半で人柄良くかなりお元気な方。玄関先に椅子とストーブが準備されておりそこで雑談が開始された。

 

 

 

 

 

 

地図を片手にこの地域の歴史話からスタート。元々周辺一帯を所有する農家だったが、大震災~戦争を経て必要に応じ住宅地化していった経緯、身内話、私がお借りしている土地の過去のトラブルなどを教えていただいた。

 

 

 

 

 

 

その後、「散歩しましょう」と言われ近所を一緒に歩いた。歩きながらここはこうだった、ああだったと思い出話を話されるように色々お話しいただいた。途中更地出現。「ここが例の土地」と。

 

 

 

 

 

 

ほぼ正方形、28坪、2項道路の角地。要SB。SB後推定25坪前後。車侵入可。できれば近所の方に買っていただきたいという思いがあるとのこと。価格については言及されず。あくまで雑談。

 

 

 

 

 

 

地主さん宅に戻り再度雑談突入。僕の借りている土地は約30坪あって、隣に2棟戸建が建っている。元々50坪位の一つの土地だったが、当時の借地権者が勝手に土地を又貸しして家を建てたらしい。その際に不整形の土地が出来上がったらしい。隣の2棟は現在借地権が設定されており、一つは賃貸中。一つは借地権者が居住中。

 

 

 

 

 

 

こういった経緯があったので、この土地は地主さんにとって厄介な土地らしく、一つにまとまってもらいたいとのお考えをお持ちのようだった。

 

 

 

 

 

 

この度の地主さんとの雑談は具体的な内容まで及ばなかったが、地主さんのお人柄やスタンス、借りている土地の経緯や周囲の状況などを知ることができたのは大きいことだった。

 

 

 

 

 

 

物件価格が高騰し購入活動が滞っている方も多いと思われるが、例えば取得すれはメリットの出る隣地を訪ねてみたり、今回のように借地権の物件であれば地主さんを訪ねてみたりするのも購入活動の一つだと思う。もしかしたらお互いメリットのある展開が待っているかもしれない。

 

 

 

 

 

 

来週、雑談第二弾を設定予定。

 

 

 

 

 

 

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底地①

底地②

 

 

 

 

 

 

次にお寺の地主さんに連絡をしてみた。

 

 

 

 

 

 

そうすると、そういうのは全て不動産屋に任せているので、そこにお尋ねくださいとの返答だった。

 

 

 

 

 

 

この物件の近所にも違う(一般の)地主さんの物件があり、偶然その地主さんも同じ不動産屋に管理?をお願いされていたので、不動産屋にアポを取り話を聞きに行く。

 

 

 

 

 

 

そこで建て替えの際の承諾料の目安を坪数×単価で教えていただいた。

 

 

 

 

 

 

「底地を購入させていただくことはできませんか?」と聞くと即答で「それは無理だと思うよ」と言われた。聞くとこれまで底地を売却するケースはほとんどなかったよう。底地売却はこちらの不動産屋さんでシャットアウトしている感が強かった。

 

 

 

 

 

 

聞くだけ聞いてみて欲しい、脈アリの場合は連絡が欲しいと言い残し退散。

 

 

 

 

 

 

つづく

 

 

 

 

 

 

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底地①

 

 

 

 

 

 

お付き合いのある地主さんは、

 

 

 

 

 

 

・一般の地主さん

・お寺の地主さん

・市区町村

 

 

 

 

 

 

まず市区町村(横浜市)に確認してみた。

 

 

 

 

 

こちらは4年前の購入の際には測量が進まないので底地の買取はできない、と言われて購入した物件だったが、電話で確認するとなんと測量が進進んでいること。

 

 

 

 

 

 

どうやら来年の春には測量と擁壁のやり直し工事が完了するらしい。

 

 

 

 

 

 

完了したら底地の購入はできるのか聞いてみたところ可能とのこと。逆に購入してもらいたいとのことだった。

 

 

 

 

 

 

価格算定は決まった計算式があり、その時の地価に応じた売価になるとのこと。

 

 

 

 

 

 

この件は完了後に底地価格を確認したいと思う。

 

 

 

 

 

 

つづく

 

 

 

 

 

 

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