20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家OGAのブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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昨日は独立志向の高い同級生同行のもと、不動産仕入れ活動の一日だった。






1限の授業終了後に横浜へ。






整体師であり20代女性不動産投資家であるKちゃん紹介の物件に内見。






旗竿地の竿の部分が幅員50センチ。奥にいけばいく程狭くなり最終的には30センチ。






隣家家主(女)は完全に攻撃態勢であり、それも価格が下がっている要因の一つとなっている。






とある工事をすれば何とかいけるかなと思ったが、隣家家主(女)が賃借人に嫌がらせをしてしまったら賃貸経営の根幹が揺るいでしまうので買い付けは保留。






次は3年前から自他共に買い付け意思表示をばっさりと(担当者に)切り捨てられてきた物件が1割価格が下がったのでつま先が入るかどうかを確認しに都内へ。






結果は今回も担当者のカテナチオを攻略できず、気持ちを売主の元へ持って行ってはもらえなかったが、






「建物が土に帰る前に救いたい。僕は諦められない」






と思いを伝えた。






引き続き暖かく見守っていきたいと思う。






最後は自宅近くの4世帯アパートを視察。
これはいいと思い業者に連絡をとろうとしたらかなり高値で売れたと逆に連絡がありもろにカウンターを食らった。






引き続き活動を頑張ろうと思う。






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僕は3年前まで介護福祉士として特別養護老人ホームに勤めていた。






部署は在宅介護。家庭に訪問して介護サービスを提供する。






そこで【サービス提供責任者】という立派な名前の職についていたのだが、その仕事内容は簡単にいってしまえば調整役。






利用者さん(介護が必要なおじいさんおばあさん)にどのヘルパーさんの派遣するか決めその後の細かな調整をしていく。






僕の部署は男僕一人で後は全員女性だった。






平均年齢55才。当時母親と同世代くらいのオバサマと仕事をしていた訳だが、僕にとって毎日が驚きの連続だった。






男の社会では見られない女性の特徴を日々感じることができ、時に衝突。






女性の社会は人間関係の構築の仕方が男とは違うことを知った。






それに加えジェネレーションギャップ。






年を重ねると考えが洗練化し柔軟性の低下が顕著に表れることを知った。






ある50代のヘルパーさんに「なぜ○○さん(女ボス)のお願いはきいて僕のお願いはきいてくれないんですか?」と問うと「女は子宮で考えるのよっ」と真顔で言われた。






このときに僕のいる場所はここではないと思い不動産投資を始めた。






本当にいい経験をしたと思っている。






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何度も言っているが僕は今まで一度たりとも不動産業者さんに入居者を紹介していただいたことがない。






お願いをしていない訳ではない、いつも先に自分で見つけてしまっているのだ。






買主も同様。






これまで2つの物件を売却したがそれも自ら買主を探した。(そして業者さんに仲介には入ってもらった)






ではその方法は、、、?というのが自然な流れだが、その前に物件を貸す、借りる、買う、売るの情報発信は100%業者の仕事と思っていないか。






それない。物件を貸したい、借りたい、買いたい、売りたい方は周りを見渡せばそこら中にいると思う。






不動産業者さんの元には情報が集まりやすい場所として考え、情報発信、受信をどういった方法で試みるか、そしてその情報が引っかかったときにどのような話のもっていきかたをするのか。






方法というよりもこういった考え方を持つ方が重要だ。






そして賃貸同様、インパクトのある内容にし、買主にも大きなメリットを出して行かなくてはいけない。利益ギリギリマックスは何かと歪みが出やすいと思われる。





したがってお互いのメリットを出す為には仕入れ、仕上げが重要ということだ。





また振り出しに戻った。





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新宿徒歩圏の物件は1kの他にオーナールームがありそこをシェアハウスとして運営している。






シェアハウスといえば広いリビング、大きな液晶テレビ、立派なソファーを連想すると思うが、残念ながらこの物件はそのような立派な空間はない。






広さは約4畳。不動産用語で言う「K」だ。






この広くないスペースに必要な家具、家電を置いた場合、かなりの面積をとられ動線の確保が難しいので残された道として容積を活かしたレイアウトを考えなくてはいけなかった。






そこでまずキッチンの上部に存在しなかった吊戸棚を設置することに。






ホームセンターにて購入しようと思ったが納品まで10日前後かかるといわれたのでオークションにて汚れが醜いという1000円の吊戸棚を購入する。






到着したのがこれだ。











確かに汚れが目立つが、グリったら新古品になった。











そこに余り物のカッティングシートを貼ると新品を上回った。











それをここに付ける。











まずは下地を探る。






あまり慣れない作業だったのでなかなか下地が見つからず蜂の巣状態になる。











やっと下地のラインを追うことができ水平を取りながらバチッと取り付け。











そこに予め用意しておいた2段吊り下げキッチン棚を取り付け終了。











これで洗い終わった食器を置くスペースを確保するができた。






狭い空間にて容積を活かし使い勝手の良のよいリフォームを施すことはセンスが問われる部分だと思うので、これからも色々な現場をみて勉強したいと思う。





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僕は○○荘という名前の物件を2つ所有している。






どちらも旧オーナーの名前だと思われ、そのまま使わさせていただいている。






その他の物件も全て名前をそのまま使わせていただいている。






それは物件の名前を変えることがめんどくさいのと、僕の賃貸経営戦略だと物件名を変えたからといって客付けにあまり関係がないからだ。






比較的都心部に近い物件で
きちんとリフォームされていて
家電が無料で付いてて
諸経費が0で
光ネットも無料で
保険料も保証料も無料で
そして賃料が近隣より明らかに安い






など、比較的「条件」で押している物件には物件名などあまり関係が無くなってくる。






なので条件で押そうと思っている方は物件名を変える事はあまり意味のがないので、めんどくさい方はそのままでもいいと思う。






平均相場もしくはそれ以上の賃料を取ろうと思うと物件名変更は募集の足固めとなると思う。






隣り合わせの新築RC2棟単身で片方はヒルズ○○ともう片方は●●荘で同時募集して、ヒルズ○○は80000円、●●荘は77000円であればどちらが先に満室になるか?という妄想をしたりする。






エリアによって結果は違うのか?男と女で違いは顕著にでるのか?速攻で●●荘の勝ちか?






妄想は広がる。






あとどうしても一つ気になることがあって、






築古物件にてヒルズ○○やグレイスヴィラ○○といったカッコいい系の名前をたまに見かけるがどうしても違和感を感じてしまう。






これは子供の名前にも同じような違和感を感じていて、昨今の洗練されたネーミングはお年寄りになったときに違和感を感じてしまうのではないかと(余計ではあるが)感じている。






ネーミングは完全に個人の自由なのだが、僕は新築をするときや子供の名前を付けるときには上記のような理由で長い目で無難な命名をすると思う。







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全国の大家さん、そろそろ始まりますね。






全国統一繁忙期。






賃貸不動産業界では一番動きが活発になる時期だ。






僕の場合、過去を振り返ってみると入退去が激しい年とそうでない年を交互に繰り返している。






表年、裏年のあるみかんの収穫みたいだ。






そうなると今年は裏年となり平穏な繁忙期となると予想されるが実際どうなるかはわからない。






ある一定規模の物件を所有したら必ずこの時期には大きな波が押し寄せる経験をする。






この波が来たときには焦らず、






「ただ粛々と空室を埋める為の作業をこなすこと」
「忙しさに感けてモニタリングを怠らないこと」
「適宜条件変更を行えるフレキシブルな姿勢」






を意識すればよいと思う。






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前回のブログでは弱肉強食の賃貸経営について書いた。






厳しい弱肉強食の世界だが安定した生活を送ることが出来る方法がある。






それは群れで狩りをして獲物を分け合えるような仕組みの整っている環境に身を置くことだ。






ユニークな一匹狼率いる毎月100万円キャッシュフロー倶楽部はその仕組みが出来上がっている。






地下組織SNS内では毎日新鮮で優良な情報が飛び交っており、わからないことがあれば気軽に質問でき協力的な倶楽部員が答えてくれる。






僕はこの倶楽部と関わることにより、わからない事があればわかる方に教えてもらおうというスタンスに変わり思い切った行動をとることができるようになった。






もちろん教えていただくだけでなく私の知り得る情報はできるだけ発信しているようにしている。






以前はネット上で入会をオープンにしていたこともあり、趣旨に反す行動をされる方が発生し倶楽部の根幹を揺るがす事件が起きたが、倶楽部の趣旨に立ち返り構造改革。






現在は倶楽部長のユニークな一匹狼か私副倶楽部長OGAと面談し倶楽部の趣旨に協賛いただける方を対象とさせていただいている。






また毎月100万円キャッシュフロー倶楽部は投資活動と飲み会だけではつまらないので、ライフスタイルの充実としてさまざまなライフワークイベントを開催している。






旅行、乗馬、BBQ、サーフィン、ウエイクボード、アーチェリー、英会話などなど興味があるものに参加可能だ。






・異業種の人と交流したい
・社会人になると気の合う友人を作るのが難しい。

・不動産投資に関する話題を周囲に話せない。

・リタイアして暇すぎる
・不動産投資の情報を発信したい






そんな方のためにこの倶楽部がお役に立てば幸いだ。






入部に興味のある方は倶楽部長OGAまでご連絡いただければと思う。(入部には一切費用はかかりませんしその後にも一切費用はかかりませんが面談➡入会という流れとなります。面談は有料となります。また現在一都三県の方が入会条件となります。)








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不動産投資をしているとレントロールという現在の賃借人の賃料と契約期間が記載されている表を目にすることがある。






このレントロールの中に相場からかけ離れている賃料の賃借人をよく見かけないだろいうか。






こういう賃借人は更新時期に賃料減額交渉をせず、また近隣相場のリサーチなどをしていないケースが多い。






通常は「昔から住んでいるんだな」と思い現相場で引き直し収益性を見ると思うのだが、ここで終わらせずこういった無頓着な賃借人がたくさんいるということに着目したい。






こういう無頓着な賃借人へ「今のあなたの賃料高くないですか?」「●●エリアのワンルームの今の賃料相場は●●円ですよ」というキャッチコピーで善意の物件紹介をしてみてはいかがだろうか。






方法は簡単でポスティングだ。ただポストに入れるだけでは即捨てられる可能性が高いので目に入れてもらうようにちょっとした工夫が必要だ。






そこに夢の膨らむ禁断の物件情報を記載しておこう。






そこで気をつけたいのが一般と同じ様な条件では相手にされないということだ。






自分で入居者を見つけることができれば何かしら経費を浮かせることができる。(※このあたりは物件管理をお願いされている方は管理会社との調整が必要だと思われる)






その浮いた部分を入居者サービスや賃料へ反映させよう。






具体的には、






・諸費費用完全0円(初回の保証料、保険料家主負担)
・更新料不要
・家電付き
・無料引っ越しサービス






などが挙げられ、現在単身アパートに住んでいる無頓着な賃借人には、






・諸費費用完全0円(初回の保証料、保険料家主負担)
・無料引っ越しサービス






このあたりが効果が高いのではないだろうか。






賃貸市場は弱肉強食。大家はサバンナの野獣。食うか食われるか。これからも人間がいつ持ってきてくれるかわからない美味しくないエサを食べていいのか?






怖がらず躊躇わず怯まず思い切って食いにかかり新鮮な肉を食そう。













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密集住宅地とは建物が過度に密集している住宅地をいい、狭い道路幅員、狭小敷地、老朽住宅が多いという特徴がある。













一般的には安全性、健康性、快適性に優れているとはいえず土地の有効利用が困難であり売却の際に低く評価されていることが多い。






但しこの低い評価は違う側面から見たら高い評価になることがある。






それは利回り、すなわち収益性という側面からみれば悪い評価が逆に良くなることがあるということだ。






売却する際の評価と貸し出す場合の賃料はそんなに関係がなく、普通の住宅地でも密集住宅地でも同じ1Kはそんなに賃料が変わらない。






であれば密集住宅地にある安めの不動産は買いだと思う。






先に上げた安全性、健康性、快適性の低さのデメリットをリフォームなどで上手く高めることができれば価値は上がるはずだ。






いま密集住宅地の物件に一つ目を付けているので、そんな妄想に浸っている。






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先週建て売りを主業務とする不動産業者とザギンにて会食をさせていただいた。






電柱の移動、信号機の移動、縁石の変更等のインカム不動産投資にはあまり出てこない話を聞くことができとても勉強になった。






業者さんに買い付けは何本に一本くらい落とせるか聞いてみたところ10本に1本位とのこと。






建て売りとして数字が微妙な案件もあるのか聞いてみたところあるとのこと。






これからは僕の予想だがその建て売り業者さんが微妙だと思う物件は僕たちストック型の不動産投資家にとってお宝が多いのではないかと思われる。






特に戸建てなどの単体では収益があまりでない物件はそうだと予測できる。






しかも10本に1本ということなので年間に相当な買い付けを入れているに違いない。






であれば建て売りを主業務としている業者さんに物件を紹介してもらうという攻め方もあるのではないだろうか。






建て売りを主業務としている業者さんは基本的に壊すとを前提に不動産をみており、直してストックするという感覚は薄い。






壊して建てて売って数字が微妙であれば現状で売ってもらうということもできるのではないだろいうか。






ただそこで業者さんの立場になれば転売益を出さなければいけないので一旦買って売る形となると瑕疵担保責任を負わなくてはならない。






そのリスクを上手く調整できれば良い買い物ができる可能性があると思った。






ストックとフローの狭間に「歪み」が存在するかもしれない。







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