20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家OGAのブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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僕の賃貸経営をささえてくれてる○○さん






この○○とは、






職人さんである。






「リフォーム業者さん」というくくりではなく、あえて「職人さん」という表現をさせてもらいます。






不動産賃貸業をしていると修繕は永遠とつきまとう。






また前回の記事のように僕はリフォームスタート物件がほとんどで、これを貸し出までもっていっていくには職人さんの手助けが不可欠で、ここが欠けてしまうと間違いなく経営が成り立たない。






僕くらいの規模の物件だとGNBに入っていると職人さんと仕事をご一緒させていただくことがある。その時、「職人さんは本当に大変な仕事を受けていただいているな」とよく思う。






お世辞にもクリーンとはいえない空気。さまざまな化学物質を扱う施行。危険を伴う工具や環境…。






こういうGNBを経験して僕は劇的ビフォーアフターという番組が嫌いになった。建物を快適にリフォームする為に設計した建築士がもてはやされて実際に造った現場の職人さんが全く取り上げられないからだ。あの最後の建築士が登場するシーンで職人さん代表も登場すべきだと思う。






下手でもGNBに入って作業をしていると声をかけてくれる職人さんは多い。同じようなことをやっていれば自然とコミュニケーションが生まれ結果良い関係を築けるチャンスがある。






仕入れは不動産業者、仕上げは職人さん。この両者に恵まれたら不動産賃貸経営で勝ちやすいフィールドに身を置くことができる。






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僕は計画をもって行動することがとても苦手だ。






例えばリフォームするときもいつもその場その場で決めているし、もっといえば不動産を買っていくことも全く計画的ではない。






だが、26才から不動産賃貸業を始め、年間2棟ペースで買い続けてきた。






俗にいう購入戦略は無し。目の前にこれから果実をつけるであろう樹木があればそこに飛びついているという感じ。






なので融資を受けてドカンという物件はあまり所有しておらず、規模の小さい高収益不動産を都心部を中心にちまちま購入している。






平均表面利回り約29%
平均物件価格は1234万円。






自己資金に関しての考えも特に戦略的なものもなく、少し貯まったら現金で買ったり、融資はノンバンク&公庫中心。いつも自己資金は乏しい状況。






今回契約した14棟目の物件もこれを現金決済したらわずかしか自己資金が残らないが、毎月のキャッシュフローもあるしこれまでそんなキワキワな状況でもなんとかしてきたので、買っちまえ的なノリで契約。






リフォームスタートの物件が大半でコストダウンの為、できるところは気合いでDIY、そして自主管理。






それが僕のやり方で、低属性からコンスタントに物件を増やせてきた理由だと思う。






まとめると、






高収益の不動産を
現金もしくはノンバンク&公庫を活用し
自己資金を貯め込まず投資に回し続け
できることは気合いでDIYし
管理は自主管理し
比較的小規模の物件を
購入してきた






ということになる。






これはテコ様(テコの原理をとても上手にそして華麗に使われていらっしゃる方の意)から見たらあまりいいやり方ではないかもしれないが、不動産取引の場数、経験、関係が増えたことは僕の中での財産だと思っている。






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今年3棟目の物件契約完了。













今年に入り物件仕入れの調子がいい。在庫が貯まり仕上げが間に合わない位だ。3棟目が無事決済を迎えられれば狙った物件が3連チャンで購入できたことになる。






僕の周りでも優良物件が出てきており購入に至っている。物件が無い無いといわれてるが、あるとことにはあるということを意味している。






僕は不動産投資を始めたばかりの頃、狙った物件が購入できなかった時は絶望的な気持ちになりもうこんないい物件は現れないだろうなと思ったりもした。






しかし優良物件は現れた。しかもそれは突如現れる。






そこでモチベーションが維持できているかどうかで結果が違ってくると思う。特に最初の3棟くらいは妥協買いしない為にも常にモチベーションを維持していくべき段階だと思うので、自分なりにモチベーションを保てる方法を見つけていくことも重要だ。






僕は狙った物件がことごとく買えずハートフルボッコになっているときは高いところに行き街を見下ろすようにしている。地域によるがそこから見る景気は数えきれない程の建物があり、これだけ頑張っているのであればこの中の一つくらい僕の所有権になるのではないかという気持ちにさせてくれる。






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「きちんと下処理やっといてね」






フロアタイル施行に際し現場で職人さんにお願いされた。






心の中では下処理までやってくれよ~と思っていたが、手間受けで受けてくださっている以上、現場での職人さんの願いはできるだけきいてあげることが鉄則なので対応することに。






今回はCFの上に上張り。建具を入れるに際し所々CFをカットしていたのでソコの部分をパテで埋めたり壁ぶち抜いたところの段差をモルタルで埋めたり結構大変だった。






大和Jがとてもよいモルタルの練り方を教えてくれた。用意するのはバケツ、インパクト、撹拌棒、モルタル。先にバケツの中に水をいれその水の中に撹拌機を回しながらモルタルを入れていく。
そうすると周りに飛び散らず最高の練り状態のモルタルを短時間で作ることができる。



















また「いままでの苦労は一体なんだったんだろう」と感じた。
















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よくなんでそんなに物件情報ゲットできるんだ?と質問される。






おそらく情報量に関してはネット上が中心なのでたいしたことはないと思うが、下記のように物件が出てきてからの行動で絶対人に負けないぞと意識していることがある。






▼業者さんから情報を頂いたパターン

①情報を手にしたらまず見に行くか見に行かないかの判断をする。
②検討の余地無しと判断したらすぐに情報をいただいた業者さんに御礼とお断りの連絡をする。
③見に行くと判断したら即イキ
④現地から業者さんに報告をいれる






▼ネット上で物件を発見したパターン

①業者さんに電話連絡をして住所等の情報を聞く
②即イキ
③現地から業者さんに報告をいれる






僕は物件が出たら変更できる予定は即リスケして現地に即イキする。即イキの場合は業者さんが立ち会えないことが多いので、まずは一人で見に行くことが多い。






中は見なくてもいいのでとにかく即イキして外観と周辺を確認する。そしてその場で業者さんに連絡をいれ終了した旨と不明点のヒアリングをする。そして2回目に傾き等の最終確認で業者さん立ち会いのもと中を見て告白(買い付け)する。






この即イキ現地報告は業者さんにとっては好印象で物件グリップに効果を発揮することがある。なので物件が出現したら即イキ現地報告をオススメする。






カネ、コネがないならこういう部分をがんばらないと思うが、意外としている人は少なくしているつもりになっている人が多いような気がする。






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GW。気候もよくなり世の中は行楽モード。そんな中、6日間のGNBに入り浸っていた。






GNBに突入すると自分の中での経済活動がストップする。幸いなことにそんな中、買い付けを入れた物件の件での朗報。そして一気に4人の申込等々、GNBに居つつも自分の中での経済活動があり精神的に楽だった。






また、ありがいたいことに仲間や友人がヘルプに来てくれ予定よりも大幅に工事を進める事ができた。感謝です。ありがとうございました。
※GNBは「現場」の意







ざっくりした内容

1日目
敷地内の雑草抜き、立木の伐採、廃棄。

2日目
3F部分のコーキング除去

3日目
コーキング打ち
玄関扉塗装

4日目
1F部分ベランダ作成

5日目
敷地内駐車場新設の為の穴掘り
室内クリーニング

6日目
浴室コーキング
鏡設置
ポスト塗装
CF剥がし
幅木、回り縁塗装
ゴミの分別

職人さんの仕事
建具取り付け
クロス、フロアタイル張り

全体の約40%が終了。
月内3F部分の賃貸募集目標。






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4月の19日と26日の2日間、大和Jの原状回復塾を開催した。






原状回復10年以上のプロが現場にて現場指導を行うという形式で行ったこの企画。参加者の皆様から絶賛の声をいただいた。






また大和Jも、「自分の仕事が人の役に立っているとは知っていたが、こうして現場でダイレクトにお役に立てるということは素晴らしいことだ。現場で働く者がもっとこういう機会があってもいいと思う」と嬉しい感想を述べてくれた。






よいマッチングができたと思う。






パッキン類の交換
コーキング打ち
鍵交換
鍵開け
建具の立付調整
水洗金具交換(キッチン、浴室)
ウォシュレット取り付け
ボールタップ交換
網戸張り替え
ドアノブ交換
枠塗装
浴室シート施行






この内容を行ったのだが、参加者の方が参考になったであろうベスト3を主観で選んでみた。






第一位
網戸張り替え

第二位
鍵開け

第三位
水洗金具交換






Youtubeなどで施工方法は知ることができる世の中だが、失敗事例などを基にした「コツ」を伝授してもらうことはなかなかネット上の情報にはない価値があると感じた。






現場実習の後は皆で近所のドでかいホームセンターに行き材料の単価などを確認。
ここで皆さんが揃って感じたであろうことは「材料自体は安い」ということではないだろうか。そこに人の手間や会社の利益が乗り一般的な単価になっている。






自分でやるやらないは別としてどういう材料が必要で単価を知っていることはリフォームをお願いする上では必要な知識だと思う。もっといえばそれらを知った上で相手のことも考えた仕事のお願いの仕方をすることがバランスのとれたいい形ではないだろいうか。






例えば相場100万円の仕事を単純に80万円に言い叩くのではなく、予算は80万円だから、これとこれで材料コストが30万円くらいだから、残りの50万円は自由に使ってもいいのでどうでしょう?みたいな感じでお願いができれば同じ金額の工事でもお互いが気持ちいいと思う。






今回の塾ではそんなに大きな単価のものはなかったが、賃貸経営において発生する費用のウエートが大きい修繕費について違った角度から捉えることができた。






ご参加いただいた皆様、そして大和J、ありがとうございました。
次回、時間が取れれば5月末に開催してくれるとのこと。































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サポート録①
サポート録②
サポート録③
サポート録④
サポート録⑤
サポート録⑥
サポート録⑦
サポート録⑧
サポート録⑨
サポート録⑩






SOさん 20代【第4期生】






現役介護福祉士のSOさん。将来に不安を抱えられており積極的に資産運用を行われている。






その一環として不動産事業を考えられていたところ僕のブログにたどり着き即決でシェアハウス伝説に参加表明。






みなとみらいのあるお洒落な横浜市西区。駅10分圏内に相場より安い築浅の物件が出現。即決即断で購入。






横浜市西区
駅徒歩10分
築浅木造
5部屋稼働
所有権






最初は自分で募集をしてお客さんが入居するというイメージがわかなかったそうだが、現在は不安そっちのけで問い合わせの嵐とのこと。さすが西区。
























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今までで一番大きな現場に入っている。2DK9世帯。






自分のできない部分は基本的に施主支給にて外注。近くに過去最強のホームセンターがあるので助かっている。






同じ作業を一気に進めていくのが効率的だと思うが、9世帯となると終わりが見えないので心が折れる。






なのでまず最上階から仕上げて募集を開始しつつ下に降りていこうと思っている。






現場期間に入ると変わる変化をまとめてみた






・食事量が増える
・甘い物をたくさん食べるようになる
・酒量が増える
・ブログが書けなくなる
・手が荒れる
・ひらめきがなくなる
・事業意欲が低下する






これらの変化は僕にとってあまりいい変化ではない。






現場は楽しい。できることが増えると嬉しい。ただ重なると精神的、身体的にあまりよろしい状態ではなくなるのでバランスが大切である。






しかしそのバランスをいつも崩してしまうくらい現場に入ってしまうのは長期戦では絶対的なものをつくりあげなければイケナイという強い思いからだと思う。






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僕は普通の賃貸物件とシェアハウスを半々くらいで持っており、全てを自主管理しているが、それぞれの良いところ良くないところを肌で感じている。






そんな中で経営のソフト面においてこれはシェアハウスのよくないところだなと常々思うことが2つある。






よいところ①
よいろころ②

よくないところ①






▼不要な備品がたまっていく






共同生活においてはその人それぞれの必要な物品があり基本的には共用部に置かれることになる。






そうなると誰のかわからず捨てて良いのかどうなのかわからない物品が溜まっていくという現象がおきる。






対策としては、






・物品に名前を書いてもらう
・ある程度決まった場所に収納してもらうような配慮する
・個人の所有物は共用部の指定したとろ意外には置かないというハウスルールの設定






という方法をとっているが、それでもよくわからない物品が溜まることがある。






そういった時は「物品整理の発令」を出せばよいと思う。






僕は過去に2回程発令させていただいた。その内のひとつをノーカットバージョンでどうぞ。






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ご入居者様各位

お世話になっております。
お掃除の方からご意見をいただきましたのでお知らせします。

最近リビングのテーブルの上に私物と思われる物品が増えてきたようで、お掃除の方がちょっとお困りのようです。
前から置いてあるものもあると思いますので、ここで一旦ハウス内を物品整理をさせていただきたいと思います。

来週の16日水曜日の定期清掃の際にテーブルの上にある物品は全て破棄させていただこうと思います。
ですので、私物を置かれている方は

【来週の16日水曜日まで】

に必ずお引き上げをお願いいたします。
残っているものは残置物として処分させていただきます。

また、リビングだけでなくその他の供用部(脱衣所、浴室等)で前々から置かれている物品で気になる物があればこの機会に一緒に破棄したいと思いますので、リビングのテーブルの上に置いていただくようご協力をお願いできますでしょうか。
管理の方でも捨ててよい物なのかどうかの判断が難しいためご協力をいただけましたら幸いでございます。
(個人的なゴミはご遠慮ください。あくまで供用部の残置物を対象といたします)

お手数をおかけ致しますがよろしくお願いします。

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必要に応じて上記のような方法で整理をするとよいと思う。






また契約上の対策として、






・名前の記入がないものは個人の所有物でないものとする
・退去後に個人の物品が残っていた場合は破棄してよいものとし、それにかかる費用は乙負担とする






このあたりを明記し、退去時アナウンスに時にも同じことを注意書きとして伝えれば物品が溜まりにくい環境はつくれると思う。






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