20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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先週、6年前に購入したアパートを売却した。

 

 

 

 

 

 

このアパートは思い出のあるアパートで、何も不動産の知識がなかった状態から3棟購入し、その後にブログ経由で紺野健太郎氏出会い、知識を少しだけ付けての初めての集合住宅だった。

 

 

 

 

 

購入時には2戸空きだったものをすぐに客付し、その後入れ替わりの度にリフォームを施し6年間100%に近い稼働を保ってきた。

 

 

 

 

 

 

最初購入した3棟の物件のキャッシュフローが強烈すぎたこともあり、このアパートを購入した時は初のアパートという嬉しさの反面、少しの寂しさを感じていた。結構な自己資金も投入したこともあり、正直、知識を付けたことを後悔することもあった。

 

 

 

 

 

 

だが、その知識は売却時に大きな効力を発揮し、恵みをもたらしてくれるものとなった。

 

 

 

 

 

 

実は、昨年の秋頃に仲介業者さんに契約目前まで話を進めていただいていたが、個人の長期譲渡の条件の「1月1日時点で満5年」を勘違いしてしまったという不動産学部として恥ずかしいミスを犯してしまった。が、仲介業者さんの柔軟な対応に救われ、無事決済の運びとなった。

 

 

 

 

 

 

売却前には外壁塗装、外灯、ネームプレートなどを一新し美しい状態にした。後から聞いた話だが、この外壁塗装のおかげで融資期間が3年の延びたそうだ。

 

 

 

 

 

 

いい形での売却ができたので、今年もうあと3~4物件を売却したいと思っている。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウス運営における光熱費の徴収方法は、大きく分けて毎月一定額を徴収する定額制と、かかった分だけを皆さんでお支払いいただく実費制があるが、僕は実費制を採用している。

 

 

 

 

 

 

僕も過去のブログで何度も光熱費については何度か触れさせていただいている。細かな内容については過去のブログを参照していただきたい。

http://ameblo.jp/ogabank/entry-11911513403.html

http://ameblo.jp/ogabank/entry-11513191857.html

 

 

 

 

 

 

昨年1年間で、退去がゼロで入居率100パーセントの物件があった。この物件でどのくらいの光熱費がかかったのかを公開したいと思う。

 

 

 

 

 

 

定額制ハウスからの反感覚悟での公開だが、僕はこの数字を世に出すべきだと感じている。その方が、運営者にとっても入居者にとってもより良いシェアハウス運営、シェアハウス生活になる一つのきっかけになると思っている。

 

 

 

 

 

 

~物件情報~

神奈川県川崎市中原区

5人シェア

ダイニング部分にエアコンなし

都市ガス

1バス1キッチン1トイレ2洗面所

 

 

 

 

 

 

 

これが僕が運営している5人シェアハウスの本物の数字だ。

 

 

 

 

 

 

特別安いからこのハウスを公開したのではなく、単純に稼働率が100%だったので計算がしやすいという理由でこの物件にした。なのでこれよりもアベレージが低いところもあれば高いところもあると思う。

 

 

 

 

 

 

冬場夏場は数字が上がり、春秋は落ち着いているのが顕著に出ている。水道代は2月に1度の請求になるので、水道代のない月は多くても一人当たり5000円台となっている。

 

 

 

 

 

 

年間の一人当たりの月額光熱費のアベレージは4329円。

 

 

 

 

 

 

他方、定額制のシェアハウスはどうだろうか。シェアハウスポータルサイトを見てみると、光熱費が定額のシェアハウスが圧倒的に多く、だいたい12000円で設定しているハウスが多い。

 

 

 

 

 

 

リビングが広く、エネルギー消費量が多いということ、また、定額制ということでエネルギーの使い方が「意識低い系」になったり、「元をとってやろう」という意識になりやすいということを加味したとしても、この定額12000円というのは取りすぎだと思う。

 

 

 

 

 

 

僕は12000円で定額運営しているハウスは、年に平すと一人当たり月平均少なくとも3000円程度は見えない利益を出しているとみている。それは、賃料が提示価格から3000円高いのと変わらないし、運営側が手間を削減するためにかかる経費を入居者が払っているという考え方もできる。

 

 

 

 

 

 

僕は、かかった分だけを請求するという実費制という形をとっているからこそ、この事実を知っている。定額制のハウスは定額制が当たり前だから、という理由で定額制を選択して、「損しないように」という側面からはじき出された12000円という極めてアンフェアな価格設定で運営を行なっているのが光熱費定額制シェアハウス実態だ。そして入居者さんもその常識の中にいるので気づいていない。

 

 

 

 

 

 

毎月計算しなくてはいけないという手間はかかるが、貸し側借り側がお互いフェアな貸し借りができるので、その手間は大きな意味のある作業だと思っている。入居者さんの「元をとってやろう」という心理と、運営側の「損をしないように」という心理を付き合わせた場合、そこには負の連鎖しか生まれない。

 

 

 

 

 

 

PS.

光熱費計算をより簡易的に行う計算マシーンを作成しました。

シェアハウス伝説員の方は僕にメール頂けるとこのマシーンを共有します。以前のよりは格段に手間がかからなくなったと思います。

また、定額制から実費制に切り替えを検討されている運営者の方はお手伝いできますので、個別でメッセージいただければと思います。

 

 

 

 

 

 

 

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今年の夏に購入し、秋に仕上がったシェアハウス。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

貸し出し直前に、いままで通りに普通に貸すのではなく、ある業種で特定利用をする業者に一括で貸し出せないかと思い営業をかけていた。

 

 

 

 

 

 

友人の紹介等もあり、上手く話をまとめることができた。

 

 

 

 

 

 

12月、1月と約2ヶ月で、投資した金額の約15%を前払いで回収。

 

 

 

 

 

 

僕の感覚だと1年の内、1/4稼働でシェア稼働とトントン。1/2稼働で間違いなくシェアハウス稼働よりも効率よく利益を出すことができる。そして借りてくれる業者も大きく経費削減になり、実際に利用される方々も気持ちよく利用ができると確信している。

ちなみにairbnbやラブホテル系ではない。

 

 

 

 

 

 

ビギナーズラックだったら恥ずかしいので、実績が出て自信を持てたらブログなどでご紹介したいと思う。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今年もお世話になりました。

来年もよろしくお願いします^^

 

 

 

 

 

 

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昨日、今年ラストの物件決済をしてきた。

 

 

 

 

 

 

別物件を担保に後から融資を実施するので一旦は現金決済。全てネット振込で行なったので現金を用意する必要がなく非常に楽、かつスムーズに行うことができた。

 

 

 

 

 

 

決済には売主は現れなかった。先日、木下さんのセミナーで「ららら無人君」なる無人決済について話されていたので次回はこれをやってみようと思っていたが、まさか先に「ららら無人君」の相手方になるとは思わなかった。

 

 

 

 

 

 

今回の物件は借地の但し書き道路物件。借地、再建築不可、建ぺい容積超オーバーなど、ローンが限定的になってしまうキワキワ物件を攻める場合、「立地」や「収益性」は前提として、他に以下のことを気にかけるようにしている。

 

 

 

 

 

 

▼価格帯

どうしても出口がはっきりと見出せない部分があるので、現金で売れやす価格帯での購入が望ましい。物や立地にもよるが一般的な物件だと感覚的に1500万円以下が流通性が確保しやすいと思われる。

 

 

 

 

 

 

▼建物状態

基本的には現状を維持させていく方向だと思うので、現状がどのような状態かということが重要。土地に価値がある場合は建物状態が悪くても土地で担保できることがあるが、土地で担保しにくい場合は建物があとどのくらい使用できるか、という側面により価格が大きく上下することが多いと思う。

建物状態とは内装などの表面的な状態ではなく、躯体、架構、地盤の状態や、現状の防水能力などの方が重要。この辺りは感覚的にやっているので専門的な分析はできないが、心配な方は専門家に見ていただきながら進めていけば良いと思う。

 

 

 

 

 

 

▼円/平米

賃貸市場で強い武器となる「安くて広い」。設備や内装、立地の劣が後回しになる程の力を発揮する。特に都心部においてはこの効果は絶大だと思う。

これを叶えるためには床が必要なので、広さに対してにどのくらいの単価なのかということも意識をしている。

キワキワ物件場合、何キワにもよるが、平米100000円以下で仕入れたいところ。

ちなみに今回の物件は、平米58330円。

 

 

 

 

 

 

▼再築後のボリュームと用途、予算

これは普通の物件にもいえることだが、その物件を再建築した時にどのくらいのボリュームの建物が建つか、そしてどのような利用がいいのか、ということを考える。単純に建ぺい容積だけの計算では甘く、様々な法令が関わってくるのでこれは建築士さんなどに確認するのが一番よい。なんの用途でどのくらいの床が確保できどのくらいの予算でできるか、ということがある程度わかれば判断スピードはもっと向上するのではなだろうか。また現状の建物の伸び代を発見できるレベルであれば付加価値をつけやすく、仕入れの幅が広がるような気がする。

ここはまだぼんやりしかわからないし、繋がりも薄いため今後の課題。

 

 

 

 

 

 

このようなことを考えながらキワキワ物件購入の判断をしている。

 

 

 

 

 

 

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先々月、近所の信用組合から満アパの融資を受けた。その時、次回の融資は最低でも半年は返済実績を作ってからにしてくださいと言われていた。

 

 

 

 

 

 

来週、戸建ての決済があって、現金でいくつもりだったが、税理士から今はできるだけ現金を残しておいたほうがいいというアドバイスが入ったのでダメもとでその信用組合に相談してみた。すると、まだ前回の融資実行(新規)から2月しか経過していないのに取り組んでいただけることになった。しかも、今回の購入物件は借地の但し書き道路ということで担保としては扱えないので、別の借地物件(無抵当)を担保に使途自由という形で融資をして頂くことになった。

 

 

 

 

 

 

金利2.5%

期間15年

 

 

 

 

 

 

物件の内容や会社の数字などによって違ってくると思うが、新規の融資実行から短期間で次の融資を受けることも場合によってはできるのだなと勉強になった。

 

 

 

 

 

 

融資のことは本当に知識と経験が少なく今後の課題なので、本日木下さんのセミナーで勉強させていただこうと思います。

 

 

 

 

 

 

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先日、シェアハウスの入居者さんから転職のため1月に転居する、OGAさんのハウスは管理体制が良いので転職先の近辺で物件がないか、という嬉しい連絡が入った。

 

 

 

 

 

 

その日に案内していただき申し込みに至った。

 

 

 

 

 

 

その2日後、2年前にご退去された入居者さんから急にラインで連絡があり、六本木までタクシーで3000円以内で部屋を探しているが何かないですか?とのこと。

 

 

 

 

 

 

ちょうど良い物件が空いていたのでご案内させて頂き、その日に申し込みとなった。

 

 

 

 

 

 

このようなリピート的なものは賃貸経営においてしょっちゅうあるわけではないと思うが、短期間に続けて発生したので、客付けのラインの一つとして意識をしていた方がいいなと感じた。

 

 

 

 

 

 

例えば、退去申告があった時点で営業をかけてみたり、メールの署名欄に「弊社管理物件への住み替えの場合、○○になります」みたいなものを入れておくなどし、意識付けを行っていれば、今よりはリピートが増えるかもしれない。

 

 

 

 

 

 

お客さんが希望される物件を所有してなくても、知人友人の物件を紹介したりなどはできることもあると思うので、今後は退去時の営業も意識していこうと思う。

 

 

 

 

 

 

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「このお部屋に決めます」大家業や賃貸の営業をしているとこの言葉を聞くととても嬉しく感じると思う。

 

 

 

 

 

 

ただ、この言葉を発したのにキャンセルされる方、連絡がとれなくなる方が一定数いるのはこの仕事をされている方であれば経験があるはずた。

 

 

 

 

 

 

昨今の賃貸市場は賃借人保護の観点から申し込み時の手付金をいただかない流れになっており、その副次的な影響か申し込み後のキャンセルが横行しているらしいが、僕はお互いの約束事としてきちんと説明した上で、預かり金的性格の金銭を受領した上での正式な申し込みとさせていただいている。

 

 

 

 

 

 

営業をする上ではその場で申し込みをいただきたい。申し込みをいただければその後にある内見の予約をキャンセルでき、募集をストップできる。

 

 

 

 

 

 

相手に引かれないようにその場で申し込みをいただく話術はこれまでいろいろと考え実行してきたが、話術ではなく一番効果が高いやり方が僕の中であるのでご紹介する。

 

 

 

 

 

 

それは、振り込み手数料、出金手数料をその場で差し上げることだ。

 

 

 

 

 

 

金銭の授受は現金の場合と振り込みの場合があり、金銭を準備している人はほとんどいない。その場合、近くのコンビニに一緒に行って引き出して現金で受領し領収書をきるか、振り込んでもらうようにしているのだが、そこでお客さん的に引っかかるのが振り込み手数料や出金手数料。そこの引っ掛かりをこちらで取っ払ってあげれば、その場での申し込み率は上がる傾向にあると経験から感じる。

 

 

 

 

 

 

こういうことをやっていると書くと本職の方から批判的な意見が出そうだが、僕みたいな零細企業ってこういった営業努力というか、小手先の技って稼働率を上げていくことって重要だと思うし、「嘘」「大げさ」「紛らわしい」にふれず、その後に管理に自信を持っていれば問題ないと思っている。

 

 

 

 

 

 

この数百円は大きな力を発揮することがあるので、その場で申し込みを頂きたいスタイルの方にはオススメしたい。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウス運営面で僕が意識している重要事項をまとめたいとおもう。

 

 

 

 

 

 

▼清掃を怠らない

シェアハウス管理は「掃除に始まり掃除に終わる」といってもいいくらい清掃は重要。掃除のクオリティーは毎度毎度クリーニング業者さんにように磨き上げるくらいのレベルは必要なく、ポイントを押さえた日常清掃で十分。

大切なのはきちんと週1回清掃を行うこと。それでも日常清掃だと段々と汚れが目立つ箇所が増えてくるので、半年に1度くらいクリーニング業者さんレベルの清掃を入れればよいと思う。

清掃でやってはいけない管理方法は、

 

・当番制

・不定期清掃

 

 

 

 

 

 

▼できないことはできないとはっきり言う

シェアハウス運営をしていると予想もしない要望をされることがある。きちんと自分の中で線引きをして、できないことはできないとはっきり言うことが大切である。

過去に、対応しなければ退去をする的な相手の心理を突いたメールが入ったこともあるが、そのような方には退去していただいてもっとハウスのスタンスを理解をしていただける方に入居していただいた方がよっぽどよい。ストレスを感じながらの運営や生活はお互い嫌なので、できないことははっきりとできないと言い、理解が得られないようであれば退去を促すくらいのスタンスでよいと思う。

ここで注意なのは、管理側が対応すべきことをできないことに都合よく含めてしまうこと。こういうことをすると入居者は離れる。

 

 

 

 

 

 

▼期日の設定

何事にも期日を設定する癖をつけること。

例えば、

 

・賃料の支払いをちょっとまってもらえませんか

・今バタバタしていて落ち着いたら郵送します

 

などのようにいつまでに対応するという明確な期日の設定がないお返事をされる方には、きちんと期日設定をしていただくようにお願いをする癖をつけるべきである。

また、こちらが対応すべき事柄に関してもいつまでに対応するということも示すべきである。

期日を設定すると、カレンダーなどに記載できこちらも忘れないように管理をしやすいし、相手もその日を意識してもらえるようになる。

常識といえば常識なのですが、悪気はなくともそのような返答をされる方もいらっしゃるので、上記対応が望ましい。

そして、延び延びにせず、段階的にアプローチを変えていけばより効率的に仕事ができると思う。

 

 

 

 

 

 

▼平均入居期間を意識する

シェアハウスの大きなメリットは都心部で高利回りを実現できることにある。逆に大きなデメリットは平均入居期間が短いことにある。

シェアハウスの平均入居期間は6ヶ月といわれている。

そもそも期間限定で探されているお客さんの割合が一般賃貸よりも大きく、諸経費が安価で移動が容易なシェアハウスの平均入居期間が短くなるのは当然。

ハウスが近所で時間のある方であればまだしも、管理会社に委託をしていたり遠方を自主管理している場合は、この入れ替わりが頻発するとそこで経費もかかるし心身ともに疲れてしまうので、ここは注力すべきポイントである。

そんな状況の中でも入居期間を延ばす方法としては、

 

・最初に短期利用者を除外すること

・賃料を相場より下げること

・契約面で工夫をすること

・良好な管理体制を維持すること

 

このあたりを意識した運営を行っていけば自ずと平均入居期間が伸びる。この平均入居期間はその運営者の成績が反映されているといっても過言ではない。

 

 

 

 

 

 

かなり簡単にまとめましたが、僕はこのようなことを意識してシェアハウス運営を行っている。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウスの相談を受けている中で、2F2部屋、1F1部屋+DK、50平米前後の3DKをシェアハウスにできないかという相談がよくある。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

都心部でもこの3DKのパターンは比較的安価で売りに出されていることが多い。再建築して販売することは割に合わず流通性が劣る為、現状売りで近所の人が自分で住むために購入したり、戸建賃貸にする投資家が購入したり、airbnbなどに利用されることが多いと思う。

 

 

 

 

 

 

この3DKを3人シェアハウスとして稼働することはできるが、

 

 

 

 

 

 

・家の一部を貸し出す

・家から歩いていける位の距離にある

・シェアハウス運営を生きがいにしたい

 

 

 

 

 

 

など、日常生活の延長線上の自主管理がしやすかったり、収益目的ではなく別の満足を得たいなどの特別な理由がない限りやめておいた方が無難だ。

 

 

 

 

 

 

理由は手間と収益のバランス。

 

 

 

 

 

 

例えば上記3DKの物件を荒川区町町屋徒歩10分、50平米、築40年、水回り、外壁現状使用のリフォーム前物件仮定。戸建賃貸とシェアハウスで収益、手間などを比べた場合、

 

 

 

 

 

 

▼戸建賃貸

リフォーム代 約100万円

賃料約9万円/月

賃貸借契約1回

室内清掃、備品補充なし

庭の管理なし

人間関係トラブルほとんどなし

運営管理費は月の賃料の3~5%

 

 

 

 

 

 

▼シェアハウス

リフォーム代 約200万円(備品含む)

賃料約13.5万円/月 (一部屋4.5万円想定)

賃貸借契約3回

室内清掃週、備品補充1回/週

庭の管理あり

人間関係トラブルたまにあり

運営管理費は約1.5万円/月(自主管理想定)

 

 

 

 

 

 

ざっくりだがこのような感じになる。

 

 

 

 

 

 

シェアハウスとして手間暇費用をかけて約3万円の収益しか差がないことがわかる。バランスを考えて場合、3人稼働しかできない物件は戸建賃貸に分がある。唯一シェアハウスが優れる点としては入居率が分散されることにある。借り入れをしての運用だと手出しをしなくてはいけない局面が戸建賃貸の方が高くなる傾向にある。

 

 

 

 

 

 

ではこの例を5人稼働シェアハウスとして貸し出せる5(D)Kもしくは5(D)Kに相当する4(D)K、75平米に置き換えた場合、

 

 

 

 

 

 

▼戸建賃貸

リフォーム代 約150万円

賃料約12万円/月

賃貸借契約1回

以下同上

 

 

 

 

 

 

▼シェアハウス

リフォーム代 約300万円(備品含む)

賃料約22.5万円/月 (一部屋4.5万円想定)

賃貸借契約5回

以下同上

 

 

 

 

 

 

となり、収益の差は約9万円となる。

 

 

 

 

 

 

この差だと手間暇費用をかけてもシェアハウスとして運営してもいいかなという数字だと思う。

 

 

 

 

 

 

なので僕はシェアハウスのミニマム人数を5人と設定している。

 

 

 

 

 

 

ここで言いたかったのは、戸建賃貸の場合、床面積が増えることに賃料が比例するかといえばそうでもなく、需給の関係で広くなればなるほど平米あたりの賃料は低下していく点。他方、シェアハウスは床面積が増える=稼働人数が増えると仮定した場合、賃料は比例して上がっていく。つまるところ、稼働部屋数が多ければ多いほどシェアハウスのメリットを受けることができるということになる。

 

 

 

 

 

 

もっと突き詰めていくと、一般的な2層戸建は、

 

 

 

 

 

 

▼2F

トイレ1

▼1F

トイレ1

キッチン1

風呂1

洗面所1

洗濯機置き場1

 

 

 

 

 

 

という水回り配置になっていることが一般的だが、この水回りを共有できる限界人数は僕の経験上6人になる。これが7人稼働となった場合、時間的使用スパンの長い「風呂」「洗濯機」を優先的に増設するプランニングをするが、

 

 

 

 

 

 

そうなると、

 

 

 

 

 

 

▼2F

トイレ1

▼1F

トイレ1

キッチン1

風呂2

洗面所1

洗濯機置き場2

 

 

 

 

 

 

となり、この水回りで許容できる限界人数は12人となる。

 

 

 

 

 

 

7人稼働での設備投資と12人稼働での設備投資は言うまでもなく後者の方が合理的といえる。よって、5の倍数、もしくは6の倍数の稼働数が一番合理的な運営ができると考えている。

 

 

 

 

 

 

とはいっても実際にはなかなか理想的な物件は多くないのだが、そんな中でも都心部で高収益をあげるのに十分なスペックを備えている物件は普通に出現している。

 

 

 

 

 

 

最後に簡単にまとめると、

 

 

 

 

 

 

・シェアハウスの稼働数のミニマムは5人がベター

・一般的な戸建ての水回りの数で共有できる限界人数は6人

・5の倍数、もしくは6の倍数の稼働数が一番合理的

・戸建賃貸は延べ床面積の円/平米は比例しないが、シェアハウスは比例する

 

 

 

 

 

 

 

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一昨日夜、友人の太麺がネット上で優良と思われる物件を発見。

 

 

 

 

 

 

この太麺。ネット上の物件探しのプロだ。地道な検索が基本だと思うが、ちょっとしたコツがあるのだと思う。

 

 

 

 

 

 

ちなみに太麺が閲覧しているのはレインズではない。

 

 

 

 

 

 

僕の周りには宅建業者ではないがフレンドレインズで物元に飛び込みやすい環境が整っていて、ネット上の物件っていっても嘘ではないけど結局上手く購入できるのはそこだよねっていう人が結構いる。コネクションを使うことを批判をするわけではないが、ネット上の物件=誰でも平等なフィールドと考えた場合、太麺は正真正銘、洗練された「ネット上の物件」をゲットしてきているエンドの星のような存在だ。

 

 

 

 

 

 

ちなみに私も彼からの洗練されたネット情報を共有していただいて今年何棟か購入に至った。お礼に海外旅行などをプレゼントさせていただいた。

 

 

 

 

 

 

そんな太麺が一昨日の夜、洗練されたネット物件情報をゲットした。しかし、深夜近かったので業者はもちろん電話に出ない。これは即イキ物件だと思い、僕の得意技である写真と情報から物件位置を特定する術を使い位置を特定。現場に向かった。

 

 

 

 

 

 

下町を代表するホットな街の駅から徒歩3~4分。下町の安い物件にお決まりの築古×セットバック×住宅密集地域。そしてゴリゴリのD/H。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そこに「私を買って」と言わんばかりのエロい看板。

 

 

 

 

 

 

外観を確認し、歩幅で間口を確認。これは内部に重大な欠陥がなければ満額でも買いだという意見でまとまった。

 

 

 

 

 

 

翌日業者に連絡してみるとすでに内見なしで買い付けが2~3本入っているという状況だったが、現地確認を1番手で行った太麺を優先的に売主さんに紹介いただけることになったそうで、どう転んでも悔いはないという状況になった。

 

 

 

 

 

 

僕は彼から洗練されたネット情報を共有される度に、このネット上の仕入れルートは無下にできないと痛感する。ネット上という誰しも平等なフィールドで値付けの甘い優良不動産は頻度は少ないだろうが出てくる。それを獲得するためにも日々の地味な検索活動がものをいう世界なのだと改めて感じる。

 

 

 

 

 

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