20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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一昨日、アパートの決済を終えた。






この物件情報、2年前、町を歩いていたら偶然みつけた優良物件の担当をされていたS氏からの紹介だった。






さらに偶然は重なる。






今回の物件、僕の持ってる所有物件の地主と今回の物件の地主が一緒だったのだ。






媒介契約前ということもあり、まだ地主さんに会ったことがないということだったので、逆に僕がこの地主の情報をS氏に提供。補足として、






「おそらく地主さんの性格上、すでに付き合いのある僕が借地権者になったほうが承諾関係もスムーズにいくと思いますよ」と付け加える。






僕の中ではこの補足こそが物件をゲットできたキーワードになったのではないかと推測する。






キチッとS氏が売主さんサイドの価格面、条件面をまとめてくださり、契約前に土地賃貸借側の条件面を確認の為に地主さんのところに訪問。






S氏も一緒に新規期間や新地代等々の条件面を確認し合い、契約〜決済に至った。






決済後に売主さんと僕とS氏の3人で地主さん宅に訪問。そこに予期せぬ出来事が待っていた。






つづく






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レポート①






▼大家が絶対的に強い
日本は借主に不利な契約は無効という考えが一般的だが、イギリスは契約が全て。大家に有利な契約が多く絶対的に大家が強い。
テナント側が固定資産税、管理費、保険料、テロ保険、再建築保険を支払うのが一般的。従って表面利回りとNET利回りの差が日本よりも少ない。
家賃は四半期ごとに前払い。居住不動産は日本と一緒で一月ごと。
契約には「upwards only」という条件が常に付され、賃料が下がることは基本的にない。5年に一度の見直しがあるが、賃料はそのままかアップがどちらかが基本。
原状回復、賃料交渉、その他の金銭的交渉は専門のsurveyorと契約して、利益相反を尊重した透明で公平なサービスを受けることができる市場となっている。






▼管理
property management agentと呼ばれる日本でいう管理会社が建物、テナントの管理を大家のために代行する。このエージェントにかかる報酬も管理費の一部として必ずテナント負担となるよう契約をするのが一般的。テナントは建物の外観、室内の修理、維持に責任を負い、大家側のproperty management agentから費用請求をされる仕組みとなっている。
property management agentは大家に与えられた絶対的権利を代行行使するが、特に建物の修理、維持にどのような対応が必要かという判断は日本では考えられないほど、大家有利の一方的なものになているので、大家の強い権利が確保されている。
テナントが契約不利を理由に裁判に持ち込んでもほとんど勝ち目がない状態となっている。これは日本と真逆といってもいいかもしれない。






▼賃料不払いになったら
賃料の不払い、重なる賃料遅延が続いた場合はMagistrates Courtに訴えると、bailiffと呼ばれるパワフルな債権執行人が任命され、物理的に資産募集などの強制執行を行う。従ってテナントは倒産しない限り賃貸借契約上の義務を果たさざるを得ない。
実際はテナントではこのbailiffの登場はほどんどなく、主に居住用に登場する模様。






講師に質問しまくり、ざっくりではあるが上記のようなことを知ることができた。






投資用不動産は利回りという数字を基準に考えがちだが、それだけでなくその勝負のルールや審判の特徴など「戦いやすさ」も一つの重要項目だなとイギリスで感じた。






素晴らしいプログラムに参加させていただいて大学に感謝。






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大学のプログラムで英国に行き英国不動産について勉強してきた。






所々、日本との相違点や個人的な感想を交えながら、簡単ではありますが、内容を共有します。
(ここでいう賃貸不動産とは主に商業用テナント不動産です)






▼市場参加者が常に利益相反を尊重する市場
この利益相反という考え方は簡単に言うと民法の双方代理みたいなもので、中立の立場で仕事を行わなければならない者が、自己や第三者の利益を図り、依頼者の利益を損なう行為のこと。
例えば、家の強度試験を行う民間検査会社の株主が、住宅メーカーである場合、検査会社と住宅メーカーとでは直接は利益が一致していない。しかし、上下関係があるため、チェックが甘くなる場合があり、結果として、試験結果が甘く付けられ、住宅を購入した人が不利益を被る恐れがある、といったようなこと。
この利益相反をチェックする機能ができあがっている=市場の透明性、公平性が高い。→結果、英国不動産市場の評価が高く、市場安定性が高い。
また、英国法は国籍、人種に関係なく万人に資産保有を法的に完全かつ公平に認めているので、カントリーリスクの高い国にいる富裕層は英国にその資産保全を求める傾向が強くなっている。
日本的には綺麗事のように感じるが、この利益相反の尊重が基礎にあるので、大手独占的市場の図式は当てはまりにくいと思われる。
ちなみに英国的には日本の不動産市場の透明性は低い。






▼取引事例が市場に浸透する商習慣ができあがっている
大手エージェントは定期的に情報交換を行う。また、エージェントが自らアンケート調査を行い、市場はそれに協力的。
5年に1度、不動産価格が公開される。
日本でもよく不動産アンケートなるものが行政から届くことがあるが、ああいったアンケートや、民間の会社からの不動産に対するアンケートなども積極的に市民が参加する意識が高いことがうかがえた。その点日本は閉鎖的のような感じがする。結果、値付が甘い不動産や、掘り出し物が出にくい市場なのではないかと推測する。






▼取引、報酬について
賃貸取引については基本的に専任媒介制度がとられている。店子側で動くエージェントに市場に出ている全ての賃貸物件が紹介される仕組みとなっている。それぞれのエージェントは利益相反を考慮して、そのテナントor店子の利益を守りながら助言していくことになる。→日本の両手取引のようなものは利益相反の観点から原則なし。報酬は自己のクライアントのみから成功報酬ベースで受け取る。
例外として大家側、店子側がエージェントとして動く場合がある。その場合は事前に双方に了解を得て、大家側、店子側に別々の担当者を専属的に配置し、利益相反を尊重しながら取引を行うこともある。
売買取引についても基本的には同様だが、完全な媒介制度がとられている訳ではない。
賃貸、売買共にエージェント、弁護士の仕事の範囲が明確に分離されている。
エージェント→金銭面の調整。レター形式の主要条件同意書の作成
弁護士→主要条件同意書を元に売買契約書を作成。

賃貸コスト
エージェントの報酬は5000sfくらいの床面積であれば年間賃料の概ね10%。
だが、規模によって変わってくるのが通常。両者の合意で自由に設定。

売買コスト
印紙税→5%(個人)
エージェント→売価の1%
弁護士→売価の0.75%
計 6.75%






つづく






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大学の制度を利用しイギリスのケンブリッジ大学に短期留学にきている。






10日間で観光〜視察〜講義などのプログラムが組まれており、自分にもできそうだったので応募してみた。






昨日はイギリス北部にあるリーズというところの近くにあるHarewood Houseという場所に行った。






ここは貴族の敷地が解放されていて実際に貴族の生活を垣間見ることができる。






こちらでこの土地を所有、管理しているリアル貴族に会い、実際この土地を使いどのようなことを行っているか、収入を得ているかという話を伺うことができた。






約4000エーカー(約500万坪)という広大の敷地の中に約80のハウス、そして約5000平米のオフィスがありそこを貸しておりそれが賃料収入の基本とのこと。






興味深かったのはその住宅やオフィスのエネルギーをバイオマス発電にて賄っている点。






そのバイオマス施設の内部も見学させていただいた。






こちらのバイオマスシステムは木質バイオマスといって、木材を細かく砕いてチップにしたものを燃やし、その蒸気で熱を発生させお湯にし、敷地内の地中を経由し各住戸やオフィスにエネルギーを送っている。その発電からでる廃棄物は極わずかな灰。それを植林しているところに撒いて持続可能な循環エネルギーシステムを作り上げている。






向こう30年のエネルギーを賄えるだけの木材をストックしているそう。






このバイオマスシステムで本来は廃棄するもの、土に還るものをエネルギーに変え人々の暮らしに使われている。この持続可能な好循環は環境面だけでなく自分の人生の中にもあるべき形なのではないかと考えさせられる出来事だった。おそらくイギリスの貴族は人々との関わりの中にそのような好循環なシステムを自然とつくれているのだと思う。































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一昨日、地元の信金で金消契約を結んできた。






僕にとってこの融資は大きな意味のあるものとなる。






これまでノンバンクを中心に借り入れを起こしてきた。キャッシュフローに重きを置きながら物件的、属性的に借り入れをおこすことができるところがノンバンクしかなかったのだ。






〝現金購入→その現金購入物件を共同担保にノンバンク〟
を続け、気付けば1億近くの借り入れをおこしており、ノンバンカー街道を突っ走っていた。






途中、3番抵当まで同じノンバンクでガチガチにロックされている物件を売却した時には、3本それぞれに内入れを指示され、手残り0という不思議な売却を経験し、この時「脱ノンバンカー」という目標を掲げた。






法人の決算を3期終えたところでちょうど魅力的な物件が出てきたので、挑戦の意味を込め地元の信金に3期分の決算書と一緒に物件を持ち込んでみた。






すると、トントン拍子に話が進み、昨日金消契約の運びとなった。






属性のよくない者の不動産投資の初期には必ずといっていいほどノンバンクの門を叩くと思うが、担保、一括返済違約金などがハードなので表向きは自由に見えても裏ではガチガチにロックされる。ただ、期間を長めに設定でき高利回りにつきまとうキワキワ物件に融資をしてくれる(しかも新設法人にも)ので、目先のキャッシュを狙いやすいノンバンクという存在は低属性の救世主という側面があることは間違いない。






ノンバンクで借り入れした高利回りの実績を作り、真面目に申告、納税をし、それを元に近くの信金などから融資を引いていくのが、逆襲組の王道じゃないかなと思う。融資期間が短くなってもこれまでのキャッシュフローが支えてくれる。






これでやっと長かったノンバンクライフを終え、次のステージに行けそうだ。明日決済予定。





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Nさん 第6期生






シェアハウス伝説募集を待ちわびていたというNさん。






6期生募集と同時にシェアハウス伝説に参加。






持ち前のフットワークの軽さで物件をどんどん見に行かれるも、なかなか満足にいく物件が出てこなかった。






途中、焦る気持ちから冷静さを失い、ハードルの高い物件に買い付けを入れ、説得の末に撤回をしたという事もあったが、粘り強く物件を探した結果、横浜駅から一つ目の駅から徒歩5分という優良な立地に佇む邸宅をGET。






シェアハウス伝説申込みから1年という期間を経て、立地、収益性共に申し分無い物件を獲得することができた。






只今2棟目挑戦中。







































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誰でも知っている大手の不動産企業の売買をやられている方から聞いた話。






その方は大手の看板を利用し自身の不動産投資の仕入れ活動を行っている。






内容はこうだ。






大手なのでだまっていても不動産を売りたいというお客さんがくるのでその査定を定期的に行っている。






その依頼のきた不動産が欲しい不動産で、かつお客さんが相手任せだった場合、ネガティブな言葉を連呼し相場よりも低い価格で値付けをする。






媒介を取り付け2〜3日したら翌日に知り合いの法人さんから買い付けが入ったといい取引を成立させる。
もうおわかりだと思うが、この買主の法人の実質的支配者がその方なのだ。






所有不動産のスペックを聞くと、優良なエリアで一般的には考えられない高利回り物件を所有されていた。






その方曰く、「不動産の知識がなく、身寄りのないおばあちゃん」が仕事がしやすいとのこと。






不動産取引は宅建業法という特別法で法整備を行っているが、その法律では取り締まりのできないラインで、上記のようなことが実際に行われている。






業者単位というよりも、「誰に相談するか」によって不動産の価格が大きく違ってくるケースがあるのが現実なのだ。






この方の話を聞いて、不動産を売却するときは相手に値付けをしてもらうのではなく自分んで値付けをすることが重要だと思った。その為にも不動産の知識、相場感などを知っておく必要があると思った。






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先日契約してきた物件の融資を受けるために近所の信用組合を訪問させていただいた。






予め融資情報に詳しい紺野健太郎氏に借地物件にも融資を出している金融機関を教えていただき、会社の決算書、個人の確定申告書等々を印刷しアポなし突撃訪問。






自分のこと、事業のこと、物件のことを一通りお話させていただき近日中にお返事をいただけることとなった。






昨日、担当者より着信あり。条件等を話したいのでこれから事務所に伺っても良いかとのこと。え?いらっしゃるの?と驚いたが、何も知らない者がいきなり融資の相談に来たので事務所の確認等の意味合いがあったのだと推測する。






基本的には必要な書類が届けば融資は可能とのこと。金利と期間は想定の範囲内。






すごく良い条件というわけではないが、新規金融機関から新規で借り入れをおこすことに意味があると思うので、お世話になりたいと思っている。













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夏休みに突入したのでマイルを使い大好きな福岡に行ってきた。福岡はたまに行きたくなる場所で、年に2〜3回は訪れている。






福岡の良いところはなんといっても空港からダウンタウンが近いところ。空港から外に出た景色が空港の景色ではなく、普通の駅の景色なので違和感を感じる。






宿はairbnbを選択。天神界隈の立地がリッチな場所を抑えていた。が、なんとダブルブッキングが発生し宿泊できないという連絡がホストのトムから入る。






急なことだったのでびっくりしたが、トムはまず「私の人為的なミスです」と真摯に謝罪。そして、






・近所で代わりのホテルを探すこと(お時間と希望があればOGAのほうでも探していただいても構わない)
・今いるところからホテルまでの移動はタクシーを利用してください
・airbnbの宿泊は返金処理をした。代わりのホテルとタクシー代は領収書の写真をおくっていただければ即日返金処理を行う






という内容の提案をいただいた。






その後、トムと連携をとりながら近所のホテルを検索。無事に宿を確保することができた。そして直後に立て替え分の返金処理がなされた。






人間はパーフェクトでないのでミスをしてしまうもの。でも重要なのはそのミスをしてしまった後の言動であり、相手はそこをみている。






今回の場合、最初の段階で「ネットのシステムちょっとおかしくて〜〜」や「事務の者が〜〜」などのような言い訳じみた入りだった場合、たとえ結果が同じだとしても何か違った感情が残ったのではないかと思う。






代替えで用意していただいたホテルで寝る間際、僕はトムに感謝していた。また一つ、福岡でのいい思い出ができた。






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昨日今年5棟目となる物件契約を行ってきた。






不動産投資を始めて初となる満室アパートメントの完全未公開取引だ。






今回の物件も商業地域内の物件だった。3連続で商業地域内の物件なので【なんとかの法則】というものが働いているのかもしれない。






物件を紹介して下さったのは、以前伝説員が購入した物件の取引の際の担当S氏。内見した時に自己紹介とお決まりのオーバーな表現による紹介依頼をかけいた。






つい先日、S氏よりいきなりメールを受信。黄色いJRの駅徒歩1分の物件紹介だった。2年越しの再会を喜び物件も最高だったので即契約。その契約の際に新たに紹介できそうな物件を受けるかもしれないということをチラッといっていていたので、契約翌日からその物件について激しくストーキング。多忙な中動いていただき昨日契約の運びとなった。






Sさん、何回も電話しまくってしまいすみませんでした。そしてお忙しい中動いてくださりありがとうございました。






金融機関の新規開拓には丁度よい価格帯なので、これから融資付に動きたいと思う。






【物件スペック】
東京都S区 M通り沿
駅徒歩2分
新耐震鉄骨造
2K×3戸(満)
利回り24.2%
価格一千万以内
土地権利 賃借権














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