20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家OGAのブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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よく築古物件を見るときにどんなことを見ているか?






という質問をいただくのでまとめてみたいと思う。






僕は家の専門家ではないのであくまで簡易的なチェックとして参考にしていただきたい。






▼外壁、基礎クラック
これは定番中の定番だ。
クラックから水が入り中の木が腐ってしまうと大変だ。






▼傾き
全ての部屋にいって傾きをチェックする。
この傾きは水平器ではなく体感で十分だ。
築30年以上経過しているのに傾きを感じられないのは実績としてみている。






▼サッシの歪み
窓という窓をできるだけ開け閉めする。ちゃんと開閉できるか、閉めたときに上下に間が空かないかを見るようにしている。

また室内のドア、引き戸もできるだけ開け閉めをする。窓枠を基準にその先の目線にある水平な部分を重ね合わせると枠の歪みがわかる。枠が歪んでいるのに扉がきっちり閉まるばあいは蝶番を見る。
蝶番取り付け部の木が削られていたり付加されたりしていると歪みによる開閉が困難になったと考えた方がいい。

ちなみに築30年以上経過しているのに歪みがほとんどない場合はその時点でいくら外観が古くても僕の中で◎だ。






▼雨漏り跡の確認
あまもりしていたら染みになっていることが多いので天井を全てみる。






▼床のぶよぶよ
できるだけ隅まで歩き回り床がぶよぶよしていないかを確認する。ぶよぶよはほとんど直せるのでぶよぶよするからといって購入するかどうかの判断には影響しない。






▼床下チェック
懐中電灯を使い床下を出来る範囲で見る。かび臭さや湿気も確認んする。






▼周辺確認
周りを家に囲まれていてもできるだけ一周するようにし、上記のようなチェックをしている。また土地の形状や地勢を確認。自分が水になった気持ちになり天から降ってきて建物にあたったらどのような経路で地面に落ちるか、土地の上から流れてくるパターンならどこに留まるか。などをイメージしながら見ている。






∇まとめ
僕の買うか買わないかを判断するくらいシビアに見る順は

①傾き
②サッシの歪み
③周辺状況

の順だ。

あと、上記のようなことを「これはどうなんですか?」と仲介業者に質問をしても意味がない。なぜなら仲介業者は建築のことは管轄外だからだ。なので一番良いのは建築の専門家に同行してもらうことがいい。

ただ現実としてほとんどの建築業者は自分の利益とは相反する言動をとる場合が多いので自分の利益をわかってくれる業者選定が必要だ。

それを踏まえた上で判断することはリスクを引き受けるということ。このリスクを引き受けることがキャッシュフロー獲得に繋がっている。






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~OGAと行く首都圏利回り30%以上の物件見学の旅~第2弾を開催した。






このツアーではただ単に利回り自慢をしたり高利回りを推奨したりするものではなく、一般的な不動産投資を比べてみて手間と収益のバランスを感じ取ってもらうことが目的だった。






また、高利回り系の不動産投資の必然的リスクを現場にてお知らせすることにより、高利回り系不動産投資をしていきたい方や実際に所有されている方のこれからの判断材料にしていただきたいということが狙いだった。






9:30@横浜集合






この横浜の地で伝説の物件を4棟回った。






横浜は地形的に高利回りが出現しやすく、かつ賃貸需要と賃料とのバランスが良いエリアだ。






利回り128% ~おまえはもう勝っている~ のオトコオンナの物件もまさに横浜の恩恵を受けている物件。






他人の敷地を静かに通過し奥にあるボロ屋敷を外部見学。






若干引き気味の皆様の後ろにランドマークタワーが大きく見えた。






お決まりの磯村屋にて焼きそば&おでんランチ後に松戸まで一気に北上。






利回り35%のアパートを視察。






その物件は地下帝国が存在するのだが、そこに皆で潜入し購入経緯、価格を暴露した。






その後、父親が購入した物件➡新宿徒歩圏の物件という流れ。






満室確定しているが入居前のお部屋が一部屋だけあったのでそこに侵入。






皆様、外観とのギャップに少々驚かれている。ここに住む入居者も最初は「ここか~」と思いながらも中を見ると「あら綺麗」となり、「この賃料ならお得かも~」を経て「外観妥協」に繋がり入居となっているのかもしれない。






最後は恒例じゃんけん大会。






カッティングシート15M巻き(時価6000円)を獲得すべく洗練された不動産投資家が車内で白熱の戦い。













伝説員のMさんが勝者。近く物件を購入するので是非これでキッチンなどを蘇らせていただきたい。






皆さんと楽しい時間が共有できたこと、嬉しく思います。ありがとうございました!






第3弾は4月後半開催予定。





















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僕は物件に設置する家電は闇取引で無料ゲットしている。






それを魔法の液体で磨き上げて新品同様にし設置する。






「中古家電は壊れませんか?」という質問をよく受けるが答えは「たまに壊れる」だ。
過去に洗濯機2回、冷蔵庫1回の緊急出動があった。






昨日は大物を2台ゲットした。













これを秘密の保管場所にストックしておいて緊急時に使用する。






間違っても売却などしない。






物件に設置することに意味がある。キャッシュフローを支えてくれる用途に使用することに意味がある。






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靴箱を置くことが出来ない程の玄関スペースに靴置場を造作した。






ここに造作すればちょうど鉄骨の出っ張りを活かすことができる。






規正の板をカット。そしてステインを入れる。






ここで刷毛をわすれたことに気づき、近くにあった激落ち君をつかってみたところ、とてもムラなく早く塗ることができることができた。













ぼくの中で今年一発目の大発見だ。






10分程度で5枚完了。













次は取り付け。






最初に最上部を決めて水平を取りながら大体の高さで決めていく。













そして完成。
















これで18足分を確保できた。






板と金具のセットがIKEAで800円なので材料代は4000円程。






作業時間と費用と見た目を考えた場合、まあまあよい造作だと思う。






ただ、靴の汚れが奥のクロスにあたって見栄えが悪くなることが予想されるので、目立つようであれば汚れの目立たない布かなにかを貼ろうと思っている。






靴からの香りはご愛嬌ということで。






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昨日久々に連帯保証人に連絡をした。
理由は滞納。






僕は一日滞納したら本人に督促、それでも連絡がない場合はすぐに連帯保証人に連絡をするとうことを徹底しているのだが、今回お正月にだらけてしまってすっかり滞納していることを見落としていた。






反省。






連帯保証人のお父様はご在宅されていなかったがお母様が対応してくださった。






連絡をさせてもらった理由を一からきちんと説明して、お母様から促してくださいと「請求」ではなく「協力依頼」をした。通常は請求するが今回は僕にも落ち度があったので「協力依頼」とした。






その際にいつもいうお決まりの台詞がある。






「物騒な事件も多いので娘様の安否がきになります。僕は何度か連絡をしたのですがとれないのでお母様からも早急に連絡をお願いします」






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何かのミッションが発生したとき、遂行の為に頑張ろうと思ったり拒絶反応が起き最初から妥協したりすることがあるが、不動産投資の初期段階である仕入れと仕上げに関しては妥協をしないことを強くオススメする。






仕入れ、仕上げの段階において「指値を言いにくい」「なんて言っていいのかわからない」「業者が怖い」などの理由で拒絶反応が出て妥協ししまう方は不動産投資をしないほうがいい。






あと妥協しないことと言い叩くことを混同してはならない。






ズカズカ言えればよいということではない。大切なのな妥当な金額を決めて(読んで)そこに落とし込むにはどうしたらよいかということを考えることだ。






そこだけしっかり妥協せず行い、後は肩の力を抜いてある程度妥協しても良いのではないかと思う。






ちなみに僕は税務について拒絶反応がおきてしまう。






税務系のミッションが発生すぐに妥協してしまう。






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人気ブログランキングへ闇取り引きの帝王






以前のサポート録に登場した太麺が闇取引の帝王となった。
(闇取引について)






彼は忙しい仕事の合間を縫って夜な夜な闇取引を行っている。






昨日、彼の秘密の倉庫を見学させていただいた。






そこには信じられない程の数の家電、家具、備品がストックされていた。






地道にコツコツと集めたのだろう。脱帽ものだ。






これほどまでに良い品を効率的に集めるにはちょっとした工夫があるとか。






近く太麺に「闇取引勉強会」を開いてもらう予定だ。






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前回のブログでは入居申込からのキャンセルについて記した。






今回は入居キャンセルよりも多いキャンセルを書きたいと思う。






それは「内見のキャンセル」だ。






知り合いからの紹介やこちらから営業をかけた方はほとんどいないのだが、インターネット上からのお問い合わせしてきた方に関しては当日待ち合わせの場所に行っても来ないということが間々ある。






対策として氏名と連絡先をきいたいるのだがおかまいなし。






平気で着信拒否を敢行する。






不動産会社なら「まずは事務所へご来社ください」にして、もしいらっしゃらない場合でもダメージは少ない。






しかし我々自主管理大家は時間を割いて現地に行く訳で、そのダメージは大きい。






相手の氏名と連絡先を聞くだけではキャンセル予防にならないことがわかったので違う策を考えることにした。






それは「前日確認」






前日に「明日よろしくおねがいします」というメールを送って返信があれば行く、なければ行かない、という単純で原始的な方法だ。






ただ、文言に相手の心理をくすぐる(と思われる)一言を加えることにより返信せざるを得ない気持ちにさせるような工夫をしている。






実は昔この「前日確認」をやっていたのだが忙しさにかまけてしまい怠っていた。






しかしここのところまた内見キャンセルが増えてきたので再開することにした。






それでもダメなら税金同様しかたない。






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ここ最近単身アパートの入居申込者から連チャンで2件のキャンセルを食らう。






現在の日本の賃貸はキャンセル天国である。






例えば第一希望に先約が入り第二希望を選択(申込)した後に第一希望にキャンセルが出たら簡単にキャンセルをして第一希望に変える。






先約の方のキャンセル理由も同じ理由かもしれない。






このようにキャンセル天国になっている理由として、






①街に沢山物件がある
②法律の影響






という2つの理由が考えられる。






①は単純に街には沢山の物件があり、入居者は選り好みできる環境にあるということだ。






②は宅建業法。申込時に申込金、手付金、内金、予約金などの名目でを受領してもそれらは預り金的性格とみなされ、申込を撤回した場合はいかなる理由であっても返金しなくてはいけない。また、東京都においてはそもそもそれらのお金を賃貸の申込時に受領しないよう指導を行っている。






こういった状況下において仲介サイドはできるだけ早く貸主に意思確認をし出来るだけ早く契約に持ち込もうとすることが関の山だ。






なので管理会社を選定する場合はこの申込から契約までのフローを確認するという作業もしておいた方が無難だろう。






例えば申込から次のステップである入居日(賃料発生日)確定までにどのくらいの猶予をもたせているかや、猶予が過ぎると自動的にキャンセルにさせているかなど、地味だがこの辺りは僕は重要視している。






ちなみに僕は貸主借主直接契約なので宅建業法は関係ないため当事者同士の約束事にて申込金を預かっているが、それでも年間一定数のキャンセルが発生する。






とても悲しいことだ。






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僕の単身物件の基本的な入居者付けスタイルである、






きちんとノーマルリフォームして
諸経費なく
更新料なく
賃料安く
家電が付いている






という戦略だが、これが通用するのはもってあと後5年位だと思っている。






アクセントクロス
シーリングライト
お洒落でコスパのよい家具やアイテム






にて比較的高めの賃料を獲得してるという戦略も厳しくなると思われる。






なぜならこれから都心部でももっともっと空室が出てきて上記のような誰でも考えられる一番楽な空室対策をしてくると考えられるからだ。






人口の増える都心部で空室?と思われるかもしれないが、間違いなく都心部でもこれから空室は増える。






それはシェアハウスという存在が大きいだろう。






「サービス」や「お洒落」というニードだけでなく違ったニードをあまりお金をかげずに形にし上手く発信できる者がこれからの賃貸経営をこれまで通り安定した形で行えると考えている。






そして「サービス」や「お洒落」というニードだけでなく違ったニードのヒントはシェアハウス経営にあり、シェアハウスを制する者は賃貸経営を制すると思っている。






この「サービス」や「お洒落」というニードだけでなく違ったニードをお金をかけずに形にすることはこれからの課題だ。






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