20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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「このお部屋に決めます」大家業や賃貸の営業をしているとこの言葉を聞くととても嬉しく感じると思う。

 

 

 

 

 

 

ただ、この言葉を発したのにキャンセルされる方、連絡がとれなくなる方が一定数いるのはこの仕事をされている方であれば経験があるはずた。

 

 

 

 

 

 

昨今の賃貸市場は賃借人保護の観点から申し込み時の手付金をいただかない流れになっており、その副次的な影響か申し込み後のキャンセルが横行しているらしいが、僕はお互いの約束事としてきちんと説明した上で、預かり金的性格の金銭を受領した上での正式な申し込みとさせていただいている。

 

 

 

 

 

 

営業をする上ではその場で申し込みをいただきたい。申し込みをいただければその後にある内見の予約をキャンセルでき、募集をストップできる。

 

 

 

 

 

 

相手に引かれないようにその場で申し込みをいただく話術はこれまでいろいろと考え実行してきたが、話術ではなく一番効果が高いやり方が僕の中であるのでご紹介する。

 

 

 

 

 

 

それは、振り込み手数料、出金手数料をその場で差し上げることだ。

 

 

 

 

 

 

金銭の授受は現金の場合と振り込みの場合があり、金銭を準備している人はほとんどいない。その場合、近くのコンビニに一緒に行って引き出して現金で受領し領収書をきるか、振り込んでもらうようにしているのだが、そこでお客さん的に引っかかるのが振り込み手数料や出金手数料。そこの引っ掛かりをこちらで取っ払ってあげれば、その場での申し込み率は上がる傾向にあると経験から感じる。

 

 

 

 

 

 

こういうことをやっていると書くと本職の方から批判的な意見が出そうだが、僕みたいな零細企業ってこういった営業努力というか、小手先の技って稼働率を上げていくことって重要だと思うし、「嘘」「大げさ」「紛らわしい」にふれず、その後に管理に自信を持っていれば問題ないと思っている。

 

 

 

 

 

 

この数百円は大きな力を発揮することがあるので、その場で申し込みを頂きたいスタイルの方にはオススメしたい。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウス運営面で僕が意識している重要事項をまとめたいとおもう。

 

 

 

 

 

 

▼清掃を怠らない

シェアハウス管理は「掃除に始まり掃除に終わる」といってもいいくらい清掃は重要。掃除のクオリティーは毎度毎度クリーニング業者さんにように磨き上げるくらいのレベルは必要なく、ポイントを押さえた日常清掃で十分。

大切なのはきちんと週1回清掃を行うこと。それでも日常清掃だと段々と汚れが目立つ箇所が増えてくるので、半年に1度くらいクリーニング業者さんレベルの清掃を入れればよいと思う。

清掃でやってはいけない管理方法は、

 

・当番制

・不定期清掃

 

 

 

 

 

 

▼できないことはできないとはっきり言う

シェアハウス運営をしていると予想もしない要望をされることがある。きちんと自分の中で線引きをして、できないことはできないとはっきり言うことが大切である。

過去に、対応しなければ退去をする的な相手の心理を突いたメールが入ったこともあるが、そのような方には退去していただいてもっとハウスのスタンスを理解をしていただける方に入居していただいた方がよっぽどよい。ストレスを感じながらの運営や生活はお互い嫌なので、できないことははっきりとできないと言い、理解が得られないようであれば退去を促すくらいのスタンスでよいと思う。

ここで注意なのは、管理側が対応すべきことをできないことに都合よく含めてしまうこと。こういうことをすると入居者は離れる。

 

 

 

 

 

 

▼期日の設定

何事にも期日を設定する癖をつけること。

例えば、

 

・賃料の支払いをちょっとまってもらえませんか

・今バタバタしていて落ち着いたら郵送します

 

などのようにいつまでに対応するという明確な期日の設定がないお返事をされる方には、きちんと期日設定をしていただくようにお願いをする癖をつけるべきである。

また、こちらが対応すべき事柄に関してもいつまでに対応するということも示すべきである。

期日を設定すると、カレンダーなどに記載できこちらも忘れないように管理をしやすいし、相手もその日を意識してもらえるようになる。

常識といえば常識なのですが、悪気はなくともそのような返答をされる方もいらっしゃるので、上記対応が望ましい。

そして、延び延びにせず、段階的にアプローチを変えていけばより効率的に仕事ができると思う。

 

 

 

 

 

 

▼平均入居期間を意識する

シェアハウスの大きなメリットは都心部で高利回りを実現できることにある。逆に大きなデメリットは平均入居期間が短いことにある。

シェアハウスの平均入居期間は6ヶ月といわれている。

そもそも期間限定で探されているお客さんの割合が一般賃貸よりも大きく、諸経費が安価で移動が容易なシェアハウスの平均入居期間が短くなるのは当然。

ハウスが近所で時間のある方であればまだしも、管理会社に委託をしていたり遠方を自主管理している場合は、この入れ替わりが頻発するとそこで経費もかかるし心身ともに疲れてしまうので、ここは注力すべきポイントである。

そんな状況の中でも入居期間を延ばす方法としては、

 

・最初に短期利用者を除外すること

・賃料を相場より下げること

・契約面で工夫をすること

・良好な管理体制を維持すること

 

このあたりを意識した運営を行っていけば自ずと平均入居期間が伸びる。この平均入居期間はその運営者の成績が反映されているといっても過言ではない。

 

 

 

 

 

 

かなり簡単にまとめましたが、僕はこのようなことを意識してシェアハウス運営を行っている。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウスの相談を受けている中で、2F2部屋、1F1部屋+DK、50平米前後の3DKをシェアハウスにできないかという相談がよくある。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

都心部でもこの3DKのパターンは比較的安価で売りに出されていることが多い。再建築して販売することは割に合わず流通性が劣る為、現状売りで近所の人が自分で住むために購入したり、戸建賃貸にする投資家が購入したり、airbnbなどに利用されることが多いと思う。

 

 

 

 

 

 

この3DKを3人シェアハウスとして稼働することはできるが、

 

 

 

 

 

 

・家の一部を貸し出す

・家から歩いていける位の距離にある

・シェアハウス運営を生きがいにしたい

 

 

 

 

 

 

など、日常生活の延長線上の自主管理がしやすかったり、収益目的ではなく別の満足を得たいなどの特別な理由がない限りやめておいた方が無難だ。

 

 

 

 

 

 

理由は手間と収益のバランス。

 

 

 

 

 

 

例えば上記3DKの物件を荒川区町町屋徒歩10分、50平米、築40年、水回り、外壁現状使用のリフォーム前物件仮定。戸建賃貸とシェアハウスで収益、手間などを比べた場合、

 

 

 

 

 

 

▼戸建賃貸

リフォーム代 約100万円

賃料約9万円/月

賃貸借契約1回

室内清掃、備品補充なし

庭の管理なし

人間関係トラブルほとんどなし

運営管理費は月の賃料の3~5%

 

 

 

 

 

 

▼シェアハウス

リフォーム代 約200万円(備品含む)

賃料約13.5万円/月 (一部屋4.5万円想定)

賃貸借契約3回

室内清掃週、備品補充1回/週

庭の管理あり

人間関係トラブルたまにあり

運営管理費は約1.5万円/月(自主管理想定)

 

 

 

 

 

 

ざっくりだがこのような感じになる。

 

 

 

 

 

 

シェアハウスとして手間暇費用をかけて約3万円の収益しか差がないことがわかる。バランスを考えて場合、3人稼働しかできない物件は戸建賃貸に分がある。唯一シェアハウスが優れる点としては入居率が分散されることにある。借り入れをしての運用だと手出しをしなくてはいけない局面が戸建賃貸の方が高くなる傾向にある。

 

 

 

 

 

 

ではこの例を5人稼働シェアハウスとして貸し出せる5(D)Kもしくは5(D)Kに相当する4(D)K、75平米に置き換えた場合、

 

 

 

 

 

 

▼戸建賃貸

リフォーム代 約150万円

賃料約12万円/月

賃貸借契約1回

以下同上

 

 

 

 

 

 

▼シェアハウス

リフォーム代 約300万円(備品含む)

賃料約22.5万円/月 (一部屋4.5万円想定)

賃貸借契約5回

以下同上

 

 

 

 

 

 

となり、収益の差は約9万円となる。

 

 

 

 

 

 

この差だと手間暇費用をかけてもシェアハウスとして運営してもいいかなという数字だと思う。

 

 

 

 

 

 

なので僕はシェアハウスのミニマム人数を5人と設定している。

 

 

 

 

 

 

ここで言いたかったのは、戸建賃貸の場合、床面積が増えることに賃料が比例するかといえばそうでもなく、需給の関係で広くなればなるほど平米あたりの賃料は低下していく点。他方、シェアハウスは床面積が増える=稼働人数が増えると仮定した場合、賃料は比例して上がっていく。つまるところ、稼働部屋数が多ければ多いほどシェアハウスのメリットを受けることができるということになる。

 

 

 

 

 

 

もっと突き詰めていくと、一般的な2層戸建は、

 

 

 

 

 

 

▼2F

トイレ1

▼1F

トイレ1

キッチン1

風呂1

洗面所1

洗濯機置き場1

 

 

 

 

 

 

という水回り配置になっていることが一般的だが、この水回りを共有できる限界人数は僕の経験上6人になる。これが7人稼働となった場合、時間的使用スパンの長い「風呂」「洗濯機」を優先的に増設するプランニングをするが、

 

 

 

 

 

 

そうなると、

 

 

 

 

 

 

▼2F

トイレ1

▼1F

トイレ1

キッチン1

風呂2

洗面所1

洗濯機置き場2

 

 

 

 

 

 

となり、この水回りで許容できる限界人数は12人となる。

 

 

 

 

 

 

7人稼働での設備投資と12人稼働での設備投資は言うまでもなく後者の方が合理的といえる。よって、5の倍数、もしくは6の倍数の稼働数が一番合理的な運営ができると考えている。

 

 

 

 

 

 

とはいっても実際にはなかなか理想的な物件は多くないのだが、そんな中でも都心部で高収益をあげるのに十分なスペックを備えている物件は普通に出現している。

 

 

 

 

 

 

最後に簡単にまとめると、

 

 

 

 

 

 

・シェアハウスの稼働数のミニマムは5人がベター

・一般的な戸建ての水回りの数で共有できる限界人数は6人

・5の倍数、もしくは6の倍数の稼働数が一番合理的

・戸建賃貸は延べ床面積の円/平米は比例しないが、シェアハウスは比例する

 

 

 

 

 

 

 

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一昨日夜、友人の太麺がネット上で優良と思われる物件を発見。

 

 

 

 

 

 

この太麺。ネット上の物件探しのプロだ。地道な検索が基本だと思うが、ちょっとしたコツがあるのだと思う。

 

 

 

 

 

 

ちなみに太麺が閲覧しているのはレインズではない。

 

 

 

 

 

 

僕の周りには宅建業者ではないがフレンドレインズで物元に飛び込みやすい環境が整っていて、ネット上の物件っていっても嘘ではないけど結局上手く購入できるのはそこだよねっていう人が結構いる。コネクションを使うことを批判をするわけではないが、ネット上の物件=誰でも平等なフィールドと考えた場合、太麺は正真正銘、洗練された「ネット上の物件」をゲットしてきているエンドの星のような存在だ。

 

 

 

 

 

 

ちなみに私も彼からの洗練されたネット情報を共有していただいて今年何棟か購入に至った。お礼に海外旅行などをプレゼントさせていただいた。

 

 

 

 

 

 

そんな太麺が一昨日の夜、洗練されたネット物件情報をゲットした。しかし、深夜近かったので業者はもちろん電話に出ない。これは即イキ物件だと思い、僕の得意技である写真と情報から物件位置を特定する術を使い位置を特定。現場に向かった。

 

 

 

 

 

 

下町を代表するホットな街の駅から徒歩3~4分。下町の安い物件にお決まりの築古×セットバック×住宅密集地域。そしてゴリゴリのD/H。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そこに「私を買って」と言わんばかりのエロい看板。

 

 

 

 

 

 

外観を確認し、歩幅で間口を確認。これは内部に重大な欠陥がなければ満額でも買いだという意見でまとまった。

 

 

 

 

 

 

翌日業者に連絡してみるとすでに内見なしで買い付けが2~3本入っているという状況だったが、現地確認を1番手で行った太麺を優先的に売主さんに紹介いただけることになったそうで、どう転んでも悔いはないという状況になった。

 

 

 

 

 

 

僕は彼から洗練されたネット情報を共有される度に、このネット上の仕入れルートは無下にできないと痛感する。ネット上という誰しも平等なフィールドで値付けの甘い優良不動産は頻度は少ないだろうが出てくる。それを獲得するためにも日々の地味な検索活動がものをいう世界なのだと改めて感じる。

 

 

 

 

 

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『シェアハウス伝説』9期生の募集を開始します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

『シェアハウス伝説』とは超高利回りを"創る"最速最強のシェアハウス事業サポート。

物件選定からシェアハウス立ち上げ、シェアハウス管理運営までをガッチリサポートするプログラムです。

 

 

 

 

 

 

昨今の物件不足の中でも都心部においてどんどん高利回り物件の稼働が生まれているシェアハウス伝説。そもそも一般的な不動産投資と目線違うので、都心部においても高利回りが実現します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そしてシェアハウス運営において重要な管理。ここのサポート体勢が整ったのでこれまで管理が不安だった方でも手離れの良い形での運営が可能となりました。また自主管理派の方にも7年間積み重ねてきたシェアハウス管理の手法をお伝えいたします。

 

 

 

 

 

 

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シェアハウス伝説は要事前面談形式となっています。

 

 

 

 

 

 

なぜかというと、事前に面談を行わずしてお申し込みを頂くと無駄な出費になってしまうことがあるからです。

 

 

 

 

 

 

まず面談でシェアハウス事業について僕の知っていること、実際に行っていることを全てお話します。

 

 

 

 

 

 

そして、その話を聞いた上で自分でもできると判断された方にお申し込みを頂きたいと思っています。

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

・本気で高利回りを実現したい

・稼げる不動産投資を目指している

・シェアハウスに興味がある

・低年収、低属性からの脱却を目指している

・シェアハウスは管理が不安で一歩目がでなかった

 

 

 

 

 

 

方は一度ご相談いただければと思います。

 

 

 

 

 

 


 

 

 

 

 

 

 

募集人数:5名

※今回も学業とのバランスをとるため5名限定とさせていただきます。

 

 

 

 

 

 

こちらからお問い合わせをいただければ詳細をお送りします。

 

 

 

 

 

 

※募集は終了とさせていただきます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Yさん 第6期生

 

 

 

 

 

 

地方アパマン運営に加え、都心シェアを組み込みバランスを取りたいということからシェアハウス伝説に参加さらたYさん。

 

 

 

 

 

 

都心部で物件を探していたがなかなかいい物件に巡り合わず検索範囲を少し拡大。東京方面にアクセス抜群の埼玉県の主要駅から徒歩5分程のところにある物件をゲットされた。

 

 

 

 

 

 

リフォームもできる範囲でご自身で行い、丁寧にプロセスを進められていた。女性の協力者にも恵まれ、女性向でセンスの良いハウスが完成。

 

 

 

 

 

 

このクオリティーにてオール3万円代で攻めるので、地域の需要を十分獲得できると思われる。

 

 

 

 

 

 

これから年末に向け募集活動がスタートする。

 

 

 

 

 

 

近く、第9期生募集予定。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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新しい現場が始まった。

 

 

 

 

 

 

最近は少しだけ資金と体制に余裕ができてきたのでリフォームはほとんどお願いしている。

 

 

 

 

 

 

ただ、時間のあるときには現場には顔を出すようにしていて、進捗状況を確認したり、職人さんとコミュニケーションをとっている。

 

 

 

 

 

 

現場に行った際、目の前には常に木材などの産廃が発生していて、それを最後にまとめて回収業者に頼んでいるそう。

 

 

 

 

 

 

単価を聞いたら結構高い。知人の不動産業者兼便利屋の社長さんに都内で持ち込みでどのくらいかを聞いて見たところ、価格に大きな差があった。

 

 

 

 

 

 

トラックも持っているし、作業は単純だし、何より現場から近かったので経験の意味で産廃持ち込みやってみようと思い、昨日チャレンジしてみた。

 

 

 

 

 

 

その産廃スキームにはマニフェスト用紙が必要とのこと。時間がなかったので今回はその社長さんから少し分けてもらったが、ここに行けば誰でも購入可能とのこと。

100枚綴りで2500円。郵送対応可能。

一般社団法人 東京都産業廃棄物協会

http://tosankyo.or.jp

 

 

 

 

 

 

現場では木クズ系の産廃が大量に出て大変な状況になっていたので、今回は木クズを処理してみた。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

トラックに木クズを積み込み運搬。処理場にてそのマニフェスト用紙を渡し、下ろす場所を指示される。荷下ろしはDIYだった。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

往復し約1トンの木クズ系産廃を大量に処理した。処分料はキロ12円だったので、約12000円だった。

 

 

 

 

 

 

家に帰るとその社長さんからメールがあり、産廃の一覧表が添付されていた。感謝。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ゴミ処理に関しては前から興味があったので、この現場で出るゴミ全てをこのリストに沿ってまずは自ら廃棄してみたいと思う。

 

 

 

 

 

 

その結果によっては、職人さんに協力いただき、総体的な費用削減につなげることができるかもしれない。

 

 

 

 

 

 

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地主との攻防①

地主との攻防②

 

 

 

 

 

 

「私もOGAさんも打ち合わせの時に聞いているし、契約書にもその内容が記されている」とS氏。

 

 

 

 

 

 

しかし地主サイドは全く折れる気配がない。

 

 

 

 

 

 

僕はその攻防をサイドからみていて、これは聞いていた地代に落ち着かせるのは難しいなと思っていた。

 

 

 

 

 

 

聞いていた地代は11000円/月。地主サイドの地代は15800円。正直、この物件単体の収支からみても全然問題ない範疇。ただ、癖でとっさに4800円×12ヶ月×20年をしてしまって、その金額を見てしまうと「まあまあまあ」とは言えない金額だった。

 

 

 

 

 

 

何度か言った言わないの言い合いが続くなかで、間を割って入る。

 

 

 

 

 

 

「地代11000円ということで銀行の審査をかけ融資を受けた。ここの相違があると僕もS氏もばつが悪い。最悪一括返済しなくてはいけない事にもなりかねない事態です」というと、「あれ、あなた現金でも購入できるっていってたじゃないの」と即答される。悪意と思わざるを得ない的を得た返答でドキッとした。

 

 

 

 

 

 

ここで折れるのがすごく悔しくなってきて反論した。

 

 

 

 

 

 

「その時ははそうだったが、状況が変わり今はそれはできない。銀行との信頼関係も崩したくない。もしかしたら少しくらいの相違なら目を瞑ってくれるかもしれない。坪単価を@○○◯円くらいにしてくれないか」

 

 

 

 

 

 

とブラフを交えながら妥協案を提案。

 

 

 

 

 

 

すると、

 

 

 

 

 

 

それだと私たちが嘘を言ったって事になるじゃないの。

周りに他の借地権者がいる中でそんな融通なんかきかせられません。

私たちはそういうことをしてこなかったから地域の人に信頼を得てきたのです。

とにかくそんなことはできませんから、この話は白紙にもどすしかないんじゃない?

 

 

 

 

 

 

返す言葉もなく沈黙。

 

 

 

 

 

 

今まで先頭に立ってギャンギャンいっていた地主の奥さんが「どうするお父さん?白紙でいいですよね」と困った感じに地主のトップに声をかける。すると、「じゃあこのくらいだったらどうだ」と妥協案を一部飲んだ提案をいただいた。

 

 

 

 

 

 

ここで僕は、「契約期間を鉄骨なので30年に変更していただければその金額で大丈夫です」と、これまたダメ元でぶつけてみたところ、そこに関してはそんなにハードルは高くなかったようですんなり受け入れてくださった。

 

 

 

 

 

 

結果としては、

 

当初認識

地代11000円 契約期間20年

 

変更後

地代14280円 契約期間30年

 

となった。

 

 

 

 

 

 

真実はわからない。ただ、「このままでは銀行融資に影響がある」と抵抗したときに「あれ、あなた現金でも購入できるっていってたじゃないの」と即答されたとき、初めから作られたトラップ中でもがいている自分を客観的に見てしまった。

 

 

 

 

 

 

借地権付き建物の売買の際は、土地の賃貸借契約を決済後におなうことが通常なので、不確定要素を持ちながら土地の賃貸借契約を行う。ここで注意なのが、この土地の賃貸借契約は不動産の取引には当たらず、仲介会社は言ってしまえば関係のない部分だ。S氏は親切なので付き添ってくれたが、付き添わないケースも普通にあると思う。また、今回のように土地の賃貸借契約時に何かあっても基本的には仲介責任を問うことはできないと思う。

 

 

 

 

 

それはつまり、地主サイドがこのことをわかっている場合、新借地権者が泣き寝入りをせざるを得ない環境を故意に作ることができるということを意味している。

 

 

 

 

 

 

相違を補うだけの利回りとキャッシュフローが十分あるので妥協はしたが、今回の出来事で、借地権付き建物を売買する場合はある程度の知識とできる範囲で決済までに不確定要素をつぶす作業が大切だなと痛感した。

 

 

 

 

 

 

蛇足だが、借地権付き建物の取引の場合、当事者が増え手間がかかることが多いと思うので、宅建業法上の手数料上限は上がってもいいのではないかと個人的に思っている。

 

 

 

 

 

 

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地主との攻防①






無事に決済を終え、その足で売主さんと僕とS氏の3人で地主さん宅を訪問。






この地主さん、代々の地主一族で奥さんと息子とその嫁の4人体制で貸地業を営まれている。基本、上から見下すスタンスで笑顔なしの全員への字口。事務所はボロボロで薄汚れた作業着のような格好で仕事をしている。何がこの一家をそうさせているのか?と考えざるを得ない程の光景だ。






そこで予期せぬ出来事に遭遇する。






なんと、当初聞いていた地代と契約書に書かれている地代に大きな差があったのだ。






半口開けてS氏と顔を見合わせる。






聞いていた地代と相違があるのですが・・・、とS氏が口を開くと、ここぞとばかりにバックにいた3人が猛烈援護射撃。






あそこは大通りに面しているからこれくらいが妥当ですよ
私はこの金額をいいましたよ。私が嘘を言ったっていうの?
ほら、ここにメモがあるじゃないの。みてみなさいよ
この地代のほとんどが税金で消えるんですからね






S氏を見るとブチギレ寸前という状況が表情でわかった。






つづく






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一昨日、アパートの決済を終えた。






この物件情報、2年前、町を歩いていたら偶然みつけた優良物件の担当をされていたS氏からの紹介だった。






さらに偶然は重なる。






今回の物件、僕の持ってる所有物件の地主と今回の物件の地主が一緒だったのだ。






媒介契約前ということもあり、まだ地主さんに会ったことがないということだったので、逆に僕がこの地主の情報をS氏に提供。補足として、






「おそらく地主さんの性格上、すでに付き合いのある僕が借地権者になったほうが承諾関係もスムーズにいくと思いますよ」と付け加える。






僕の中ではこの補足こそが物件をゲットできたキーワードになったのではないかと推測する。






キチッとS氏が売主さんサイドの価格面、条件面をまとめてくださり、契約前に土地賃貸借側の条件面を確認の為に地主さんのところに訪問。






S氏も一緒に新規期間や新地代等々の条件面を確認し合い、契約〜決済に至った。






決済後に売主さんと僕とS氏の3人で地主さん宅に訪問。そこに予期せぬ出来事が待っていた。






つづく






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