20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家のブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^


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僕はシェアハウスのコンサルティングをしているが、一定数の方は物件を購入する前に心が折れフェードアウト気味になってしまう現状がある。僕のアプローチが悪いのかもしれないが、最初の物件検索の時期は地道な活動となる為、どうしても心が折れてしまうのだ。






物件は運やタイミングや縁物などと良くいわれるが、最近はそういうものは業界の決まり文句に聞こえてきた。






理由は物件を買えている方、買い続けられている方は辛い局面でも集中して仕入れ活動に取り組まれており、裏には努力があることがわかったからだ。






シェアハウス伝説も第7期まできて達成者もそれなりの数となってきた。時折アップさせて頂いているサポート録も全体の中の約半分くらいで、多少の優劣はあるが、空室に悩み続けている伝説員は一人も存在しない。空いてもまた決まるという現状が続いている。






8期生の募集を考える中で、果たしてこのまま突き進んでもいいのかという思いが出てきた。新たに募集をして新しい方々と出会っていくということもいいが、フェードアウト気味になっている方の再起のきっかけを作ることが先じゃないかなと。






そのきかっけとなるであろう材料がちょうど今、自身で取り組んでいる物件の中にある。その物件の完成が近づいているのでそこで見学会を開催したいと思っている。完全に路線変更をされた方は仕方ないと思うが、伝説員でまだ申込時の情熱を失っていない方は是非参加していただきたい。





誰でも手の届きそうな価格で、ゆとりのある公道に面する立派な建物だ。ネット上で一般公開された物件なのできっとチャンスを感じてもらえるのではないかと思っている。
また、元伝説員も多少は参考になると思いますので、是非いらしてください。













日時:7月9日(土)
時間:9:00~16時の間のオープンハウス
場所:東京都足立区
費用:無料

※人数制限をする場合があります






ご希望の方はこちらから






ということで8期生の募集は新規ではなくフェードアウト気味になっている現役伝説員の方で、再起志願の中からという異例の募集とします。






条件などは期生により若干変わってますが、参加時の条件でよいので追加費用負担等は一切無しでいきます。






面談は絶対条件です。時代は流れているので今の状況をお伝えしたいからです。コンサルティングは継続してますので面談料は不要です。募集人数に制限をしません。






※「フェードアウト気味になっている現役伝説員」とは、ここでは「僕に3月以上連絡をとられてない方」とします。













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先日リフォームをゆっくり進めている戸建の1F部分の面が乏しい感じに仕上がっていたので少し手を加えてきた。安くやってもらっているのでまあこんなものでしょう。







金属サイディングは余り物の塗料で塗装。









どうも玄関扉がチープな感じだったので羽目板で覆おうと考えた。






ホームセンターで羽目板を購入してきてカットして張っていく。







どうやって張っていくかというと、裏に両面テープ+多用途ボンドのみ。ビスなど使わないので誰でも簡単に施工できる。カットができない人はも採寸しホームセンターでやってもらうとよい。






ノブの箇所もカットする必要はなかった。単純に扉厚が10~12ミリ付加されただけだったので、ノブを挟み込むネジをその分長いものにするだけだった。






照明も笠松に変えると雰囲気が出てきた。ただ、真新しい木ということもあり、少し浮いている感じがしたので焼いてみることに。













その後、ウォルナットのステインを入れたらこんな感じになった。









左官業を辞め地元に帰る山田君が地元に帰るまでの間泊まる所がないというのでこの物件に泊まることになった。変わりに汚い土間を綺麗にしてくれるというので甘えることに。






場所的に「洗い出し仕上げ」という方法で仕上げるのが適しているらしい。乾く前に水を掛けながら表面のモルタルを少しだけ取り除いていく。そうすると砂利が出てきてそれが固まると滑り止めの役割を果たしてくれるとのこと。











山田君の東京最後の作品が僕の物件で嬉しい。ありがとうございます。






最終的にこんな感じになった。







この扉自体はいい感じだと思うが、今度は塗装の色が今一だなと感じるようになってしまった。こういう時にもっと色彩などのセンスがあればな思う。






玄関扉って安物は凄く安いけど少しグレードを上げたら急に値段が跳ね上がる。個人的に好きなウッド系の玄関扉なんて異常なくらい高いことが多い。でもこんな感じで羽目板を買ってきてくっつけて表面を何かしらすれば、安い扉でもそれなりにお洒落に見える。値段も手間もそんなにかからないので是非チャレンジをされてみてはいかがでしょうか。






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太麺 第5期生






週2で看護師を勤めながら、その他の時間で不動産投資を行っている太麺。






1年半前にシェアハウス伝説に参加した。






それから行動行動行動で3棟+1棟(決済前)という素晴らしい結果を出している。






行動を続けているが、なかなか「公道」に面した不動産をゲットできない所がむずがゆいとのこと。都心部で高利回りやってるんだから仕方がないと思う。






自身3棟目となる物件は東京下町の墨田区。墨田区は明治通り以内は空襲以後の区画整理の影響か地価が高く、それ以外は住宅密集地区が残っており、その地域は地価も落ち着いている。セットバック後のボリュームやプラン、実勢が見える人にとっては結構狙い目なのではないかなと思っている。そこの地域を求めてくる人が多い、いわゆる人気エリアではないが、東京、秋葉原、上野からアクセスが良く、普通に賃貸需要は強い。






そんな墨田区のマイナー駅から徒歩3分。住宅密集地域でややセットバックが必要な千万以内の戸建をゲットした。






色々な事情で工期が延び繁忙期を逃してしまったが、6部屋2wで即満。






聞いたことも無いようなマイナー駅でも都心部からの距離、家賃設定、そして今回は駅近というスパイスが効いたのでこのような結果になったのだと思う。






シェアハウス伝説、第8期生、近日募集予定。



























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大学で建築のことを勉強しているので少しだけ図面を見る力が付いた。その結果、こうしたら住んでいる人は快適だろう、こうしたら収益性が上がるだろうという側面で図面を見れるようになった。






先日、所有物件の売り出し当時の販売図面を見るとこれまで見えてこなかったものが見えてきた。収益性と快適性のどちらも向上が見込めるプランだったので取り組むことに。






早速工事の項目、予算を書き出し、職人さんへラインで共有。普通に無理無くできるという回答だったのでお願いをすることにした。






1週間程度既存の入居者さんに迷惑をかけてしまうのでせめてもの配慮として、物件内部にあるキッチン、洗面所などの設備、家具、家電を一新することに。






当時は既存の設備をできるだけ活かし、家具家電は不要品を集めて設置をしていたので、どうしてもチグハグ感がでていたが、これで統一感が出て物件力が上がると思う。






これまでは乏しかった建築の知識、リフォームの人脈、資金が今は少しだけついてきたので、新たな物件購入をねらいつつもこのような設備投資をどんどんしていきたいと思う。



















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自主管理をしているので、月末に家賃の振込がある。






その一つ一つを確認して、表に「済」印をつけていく。






毎月同じ金額の入金なら楽なのだが、シェアハウスの場合は光熱費の変動があり振込額が毎月違うので、別のデータを開いて振込金額に間違いが無いかチェックながら「済」印をつけていくので少々手間がかかる。






それが終わると、事業をお手伝い頂いている方々に送金をする。地代や駐車場代など毎月決まっている金額の場合はネットバンキング上にある自動振込機能を使うので自動的に振込がされる。






毎月金額が変わってくる支払いは相手先にDropboxのアカウントを作成してもらいその中で編集していただく。僕はDropbox内のデータを開き、金額を確認し振り込み処理をする。






請求はクラウドサービスの「misoca」を使用させていただいている。ここで請求書を作成しメールで送信。一件だけ必ず紙ベースで送らなくてはいけない取引先があるのでそこだけが億劫だ。






翌日(月初)AM9:00 賃料の入金状況確認をして、滞納状態に陥っている入居者さんに督促の一斉送信メールを送る。督促といっても文章はとても簡単なもの。






ーーーーーーーーーーー
表題:賃料未納のおしらせ

※○月○日AM9:00 時点で入金が確認できていない方に一斉送信

ご確認をお願いいたします。
尚、行き違いで入金済の方にはお詫び申し上げます。

OGA
ーーーーーーーーーーー






これで通常は当日、もしくは翌日に振込があり終了。通常ではない場合は本人に連絡をしたり保証人さんに連絡したりする。






このような作業を月末月初に行っている。幸いどこにいてもできる作業なので便利だなあと思いながら作業をしている。






でも自分がその作業をしているときに優良物件が出現しているんじゃないかと考えることもある。






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僕は小さい工事を行う場合、材料は施主支給(もしくはホームセンターで購入してもらう)で基本は人工で仕事をお願いしている。






人工でお願いは良い部分もあれば悪い部分もある。今まで職人さんに嫌な思いをさせてしまったり食らったりしたが、それでも明らかに施工費が安いし、お互いがめんどくさい見積書を見たり作る必要もないし、実際はそんなに手間がかからないので人工でお願いできる局面はそうするようにしている。






人工で請け負って頂く中で自分の中で必ず行っていることが3つあるのでご紹介したいと思う。






▼日程は相手に合わせる
相手の都合に合わせる。なので前もって調整することが良いと思う。
ある程度の遅れは大目にみる。






▼日当はその日の内に支払う
単発でお願いをしているし、月末や翌月まで待たせるなんであり得ないと思うので、その日の内に振込をさせていただく。場合によっては施工前に振込をすることもある。
振込毎に手数料が発生するが、そのくらいは誤差の範疇。
ちなみに使っているのは楽天銀行法人口座でインターネットバンキング手数料は0円。振込手数料は50円~250円程。振込先や金額によって違う。振込相手が楽天銀行だったら曜日時間帯関係なく即着金。なのでよく取引をする職人さんには楽天銀行を作って頂いている。






▼ちょっと多く払う
支払う日当よりもちょっと多く振り込むことを心がけている。自分の中の目安は5~10パー。日数が多く、支払い回数が多いようだと現場終了時にまとめてお支払いさせて頂く。これもちょっとくらいなら誤差だし、また同じような工事をお願いするときに気持ちよく請けていただきたいのでそうしている。






本来、業者さん、職人さんは平米単価や材工共のほうが儲かるし仕事がしやすいと思う。お願いする側としては、人工で請けて頂けると安くなるので嬉しい。ただ、それは相手側からしたら「割の悪い仕事」ということは忘れてはならない。そうすると「申し訳ない」という気持ちが生まれるのが自然なので上記のようなちょっとした配慮でバランスをとることがいいのかなと思う。






最初はやってくれたけど、次第に人工では請けてくれなくなった、という声をよく聞くが、上記のようなことをしていたら、もしかしたら状況が変わっていたかもしれない。






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Nさん 30代(5期生)






東京23区、環七以内。重量鉄骨3階建て。






1F部分はすでに賃貸中でローン返済額を上回っている状態での9部屋稼働、という半端のない物件。






バス便?➡駅徒歩12分。
道路付けが悪い?➡6m公道に面し2P可能。
超ボロ?➡まだまだ十分使用可能。
周辺環境悪い?➡普通の住宅街。






と劣る部分も見当たらない。






出口も固いであろうこの物件。安いのには訳があった。






その訳はここには書けないが、賃貸経営上、再建築上には全く問題ない事柄。こういう理由が価格変動の理由になるのだなと勉強になった。






文句無しの殿堂入り。






































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僕は20歳~22歳の間、パチスロで生活していた。






パチスロはギャンブルだが、自分の中では娯楽性は限りなく低く、毎日が大変だったという感覚が残っている。






早朝から並び、良い台を獲得できれば22時までの13時間打ち続ける。






良い台をGETできると、マシーン1回転ごとに利益が増えるという感覚だったので、それを最大限にする為に休憩無しで回し続けるのが普通。その感覚が身に付いてからスロットは娯楽ではなく完全に仕事感覚での取り組みだった。






その時にとっていた戦術は「ノリ打ち」というもの。仲間数人で行うチームプレイみたいなもので、初期投資折半、利益折半、損失折半、苦労折半、というもの。






この戦術のいいところは、






①狙い台をGETできる確立が上がる
(例えば5台に1台良い台が隠されているなら、1人で狙うよりも仲間3人で狙ったほうが獲得できる確立は上がる)

②利益が安定している
(①の確立があがると収益は増える。初期投資折半、利益折半、損失折半なのでミドルリスクミドルリターンで安定感がある)

③交代打ちができ身体的負担が少ない
(手の空いている人がいたら交代できる)






ということ。






この①をさらに高確立で獲得する為にメンバーで決めていた絶対ルールは以下の2つ。






・基本、イベントのみにしか行かない(良い台を設置する裏付けのある日)

・狙いは設定判別のできる機種に限っていた(素早く損切りをする為)






設定判別とは、大当たり確立が変わる6段階のレベルみたいなものを確率論である程度予測することであり、できる台とできない台があった。なので、狙いの台をしっかり定め、その台が本物かどうかを数字で判断し、獲得できなければスパッと止めその日は終了。当たれば13時間打ち続ける、ということを繰り返していた。






このノリ打という戦術の下の2つの絶対ルールで安定した利益を出し続けることができたのだが、こういったことを不動産投資に応用できるのではないかと妄想をしてみた。






①②③の内、ノリ打ちをすることによる一番のメリットは言うまでもなく①であり、不動産でいう仕入れ活動にあたる部分。数少ない優良物件を一人で攻めていくのか、複数人で攻めていくのかと漠然と考えても、複数人に分があると思う。また、現金決済前提であれば一人よりも複数人のほうが予算が増えより条件のよい物件を獲得できるチャンスが広がる。






②③においては購入後の話。リフォーム知識や技能、客付営業力や賃貸経営、売却の知識、情報など、一人よりも複数人のほうが単純に有利ではないだろうか。






自分の手の届く物件であれば一人で買いたいと思うのが自然なので、現実的には、自分一人では手が届かないような物件だったり、購入が一気に重なったりした場合などにこういった戦術も効果を発揮してくれるのではないかなと思う。






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今年のGWは実家のある山口に帰省。






今回は祖母宅ではなく実家にお世話になることに。






東京から帰還した父母が住まうこととなった空き家になっていた実家だが、必要のない物が家の中に沢山あったので処分が必要な状態だった。






家の中の不要な物を軽トラに積み込み市のリサイクルセンターに持込んだ。なんとこちら家庭内で出たゴミや不要な家財などを無料で引き受けてくれるという、東京近郊では考えられないサービスを行っている。













なんと畳も無料!






活躍の場は少なかったが、子供の頃に使っていた勉強机を処分した。重機で一瞬にして壊れていくのをみて少し悲しい気持ちになった。













メンテナンスも十分でなかったミサワホームの築36年の実家だが、所々に傷みが出ていた。






前回の帰省時、祖母の家のシャッター塗装をさせてもらったが、今回は実家の簡単なメンテをした。






浴室のシャワーの水の出が悪かったらしく業者さんに見てもらったところ、水栓を交換したほうがいいということで出された8万円の見積書があった。まだまだ十分新しい水栓だったので壊れる訳が無いと思い、マイナスドライバーで少し水栓を開いたら直った。






僕も少し前までは日曜大工系のことは無知で親と同じくらいのレベルだったが、今の仕事をするようになって少しだけDIYレベルが上がった。僕にとってそんなに難しくもないので大したことをしているという感覚はないが、親から見たら僕はハイパー多能工に見えるのだろう。






なので賃貸経営でDIYレベルが向上した方は是非、実家や親戚宅でその腕を披露してみよう。大したことではなくてもハイパー多能工状態で崇められ気持ちがいい。






都会の高級なお菓子のお土産は胃に入ると消化とともに記憶からなっていくが、日常生活のちょっとした不便をサクッと直してあげるだけで歴史的建造物同様、その物があり続ける限り人の記憶に残るものだ。








表面の塗料がパリパリに剥がれていたが、幸いにも下地は生きていた。





粗めのヤスリをかけ、できるだけ表面の塗料を剥がす
これはこれで結構イケていた




養生しシーラー塗布




ローラーで塗れない所から刷毛で塗装




一発仕上げ!





抜本的な解決ではないが、とりあえず目立たなくした。





どっかに飛んで行った納屋天井の波板を交換。インパクトが無かったので手抜きをしてクリアのコーキングで固定。








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Kさん 30代(5期生)






年収300万円台。属性、自己資金的に地方の手頃なアパートを検討していたが、どうしてもパイを奪い合うというフィールドで戦う自信を持つことができず、なんとか都心部で高収益を得られないかと模索していたKさん。






都心で高利回りを実現することが可能なシェアハウス伝説を発見し即決。






なかなか思うような物件に出会うことができなかったが、優良物件は突然現れた。






賃貸需要日本一といわれる東急東横線の駅から10分圏内に手頃な物件を見事にGETした。






GETできたのはよかったが、資金計画が狂いリフォーム代の捻出がピンチになるも、大和J降臨。普段は忙しいので仕事を請け負ってくれないが、家からのアクセスがいいということと、内容的に一人でコントロールできるということから予算指定で請け負っていただけることになった。






できる限りKさんもGNBに入り気合いで完成。






エリア、賃料価格帯的にパイを奪い合うのではなく、パイ自らが入ろうとしてくる形が出来上がったと思う。


































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