20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家OGAのブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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先日高校の同窓会がありそこで大和Jと15年ぶりに再会。






その時に原状回復専門の仕事をしていることを知り、恥ずかしながら同じような真似事ことをしているということで僕のお粗末ブログのURLを紹介させてただいた。






それから僕のブログを愛読してくれており更新がないと残念な気持ちになるようで、その残念な気分はジャンプの発売日にお気に入りの漫画の掲載がお休みのときの気持ちと似ていると表現。






ブログを書いていて良かったと思った。






さて、この大和Jは大手不動産管理会社の原状回復を専門にしているハイパー多能工だ。






先週末、直近で購入した物件に足を運んでいただき色々と「神業」を伝授していただく。






玄関キーの無い部屋があったのだが、大和Jは鍵屋が持っている特殊な工具を使わずに即開け。これには開いた口がふさがらなかった。


















次に玄関の立てつけを直していく。















本来は蝶番おこしという特殊な工具を使うのだが持ってこなかったらしくインパクトと誰もが知る○○を使い即9部屋終了。













工具が無い状況で何かを代用して直していく「応用力」はプロと素人の差だと痛切に感じた。






その後もコツと裏技とノウハウのオンパレード。






ホームセンターによるメーカーの違い、何はどこのホームセンターが安くて丈夫、旧型と新型の違いと汎用性等々。






10年以上原状回復を専門にやってきた経験は想像をはるかに超えていた。






その中で僕に取って一番ためになった事は網戸の張り替えと調整。






これまで何度かやった事があるが上手く出来ないことが多かった。






しかし大和Jに非常に簡単なあるコツを教えていただき張ってみたところ垂直でピーンと張ることができた。













そしてレールに戻して開け閉めをし隙間をチェックし歪みを戸車調整と足一本を使いあるところに引っ掻けククッとやるとビチッと収まった。






アドレナリンが出た。






これは僕を含め周りにいるDIY大家さんに指導をしていただきたいと思い大和Jにお願いをしたら快く引き受けていただけた。






近く内容盛りだくさんの【大和Jの現状回復塾】を開催予定。






これで毎回の原状回復の費用を浮かせることがきると思う。






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昨日12棟目の物件決済の日だった。






前回の決済が昨年の4月だったので約1年ぶり。






その間5回の告白(買い付け)したが僕の方を振り向いてくれる彼女(物件)はできなかった。






しかし今回は業者さんが気を利かせてくれ思う存分告白できるフィールドを用意してくださり、ストレート想いを伝たところ彼女はその想いを受け止めてくれた。






関係者様各位、ありがとうございます。






新しい彼女を簡単に紹介する。






埼玉県北部
2DK(振り分け)
9世帯4P
H3年鉄骨
利回り18%前後






これまでは性格(利回り)重視だったが今回はフェイス(タイル張り)に惚れた。













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シェアハウスのリビング①
シェアハウスのリビング②






それはTHEシェアリビングの「客付けに有利」はノーリビングにおいては「客付けに不利」とはならない、という点。






ここの点においては実績が多数あって、3畳~6畳程度のDKでも十分お客さんは入居するのだ。






これは、






・あくまで低価格路線(コスパ重視)の戦略であること
・比較的都心部寄りであること(つまり人うじゃエリア)






であることが条件だ。






逆を言えば低価格路線ではなく相場賃料を取ろうとしている物件で都心部から離れている物件では、ノーリビングにおいては「客付けに不利」となる。






ということでここにもちょっとした「歪み」がある。






リビングは広くないと客付けが出来ないのではないか?という質問に対してはある一定の条件下の下であれば「広いリビングは必要性はない」という答えになる。






ゆえに同じ戦略で攻める場合、利回りの取りやすい現代風ではない間取りでも十分戦えるということだ。






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シェアハウスのリビング①








【THEシェアリビング】

▼メリット
・コミュニケーションスペースができ、関わりが好きな方には喜ばれる。
・客付けに有利。

▼デメリット
・大きなエアコン、大きなソファー、大きなテレビ等を準備しなくてはいけないので初期投資が増える。
・くつろぎの場所があると全体の光熱費が増す。
・リビングが広いと時代にマッチしていることから物件価格が高い傾向にあり利回りが下がる。
・広いので掃除に時間がかかり経費がかかる。
・「ヌシ」が占有する可能性を秘めている。









【ノーリビング】

▼メリット
・THEシェアリビングのデメリットの逆
(大きなエアコン、大きなソファー、大きなテレビ等を準備しなくてもよいので初期投資が減る)

▼デメリット
・THEシェアリビングのメリットの逆
(コミュニケーションスペースがないので、関わりが好きな方に残念に思われる)






という風に逆の関係になるのだが、






ここで一項目だけ逆にならない点がある。






つづく






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以前にシェアハウスのゴミ箱不要論を書かせていただいた。






シェアハウスにゴミ箱を置かなくなってから約1年。全く問題なく運営ができている。






本日から何日かに分けて「シェアハウスのリビング」について書かせていただきたい。






シェアハウスは広ーいリビングにドカンとソファー、その目の前には大きな液晶テレビがあるというイメージを持たれている方が多いと思う。(以下、THEシェアリビングという)












僕の場合、THEシェアリビング物件は1つしか所有しておらずその他は3畳~6畳程度のK~DKだ。(以下、ノーリビングという)












THEシェアリビング物件は狙った訳ではなくたまたまそうだったから。同価格、同立地でTHEシェアリビングではなくノーリビング物件だったとしても何も躊躇わずに購入していたと思う。






ここで僕が感じるTHEシェアリビングとノーリビングのメリットでメリットを書き出す。
(ここでいうTHEシェアリビングとノーリビングの違いはくつろぎの場所、つまりリビングスペース有無を比べるものとする。)






つづく






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僕は「礼金」と「更新料」というものは過去の遺物だと思っている。






新規物件を購入した際に更新料を取っていた既存のお客さんの更新料も現代風にアレンジし無料にしている。






「礼金」と「更新料」というものに必要性を感じない。






不動産賃貸業において必要な収益は「賃料」のみだ。






なので仮に人気駅前の黙ってもお客さんが入る物件を所有しているとすれば、礼金や更新料を取るのではなくその分賃料を上げるという選択をすると思う。






ただ、事業主としての本音を話すとこの過去の遺物である商習慣が続いて欲しいと思っている。






なぜならお部屋を借りる人は礼金や更新料といった初期費用、ランニングコストがかかると思い込んでいる状態を維持できるから。







この状態が続いていれば本来は頂くものを頂かないという超簡単な企業努力で超活躍できるのだ。






なので管理会社にも紙一枚印刷するだけで賃料1ヶ月分を請求するぼったくり更新料を取り続けてもらいたい。






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最近入居者さんから小修繕の依頼が連続して3件発生。






①ドアノブが壊れた
②キッチンの排水がつまった
③部屋の電気がつかなくなった






全て電話での調整で事が済んだ。






①清掃を依頼している業者に現状をヒアリング。交換必要と判断し、ドアノブの写真をネット上で探した鍵交換業者に一斉送信をして一番安い所に依頼。10000円






②キッチン交換したばかりだったので交換していただいた業者さんに見に行っていただく。簡単な理由で即解決。






③シェアハウスの住人から「部屋の電気がつかなくなった」と連絡あり。まず電球交換をお願いするがチェック済みとのこと。近所の電気屋さんに出張してもらい対応してもらうと電球切れだった。
出張料と電球交換代で10000円だったが、これは管理上の責任は無いと思い入居者さんに支払ってもらうようにお願いをした。






退去もそうだが、こういった細かな修繕などの依頼もなぜか重なる。






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『シェアハウス伝説』5期生の募集を開始します。






『シェアハウス伝説』とは超高利回りを"創る"最速最強のシェアハウス事業。
サラリーマンでも自主管理ができるよう、物件選定からシェアハウス立ち上げ、シェアハウス管理運営までをガッチリサポートするプログラムです。






今回からシェアハウス運営の管理会社をご紹介することが可能となりました。
OGAの物件管理手法をそのまま用いておりますので高集客力、長期入居、安定稼働が特徴です。
しっかりと実績をつくっていきたいことから、管理受託は200室限定とのことです。(詳細につきましては面談にてお知らせいたします)






サポート録①
サポート録②
サポート録③
サポート録④
サポート録⑤
サポート録⑥
サポート録⑦
サポート録⑧
サポート録⑨
サポート録⑩






シェアハウス伝説は要事前面談形式となっています。






なぜかというと、事前に面談を行わずしてお申し込みを頂くとお金が無駄になってしまうことがあるからです。






まず面談でシェアハウス事業について僕の知っていること、実際に行っていることを全てお話します。






そして、その話を聞いた上で自分でもできると判断された方にお申し込みを頂きたいと思っています。






・本気で高利回りを実現したい
・稼げる不動産投資を目指している
・シェアハウスに興味がある
・低年収、低属性からの脱却を目指している
・管理が不安で一歩目がでなかった






方は一度ご相談いただければと思います。













募集人数:5名
※ライフスタイルの関係から今回も5名限定とさせていただきます。






こちらからお問い合わせをいただければ詳細をお送りします。



※お申し込みを一旦終了とさせていただきます。
お問い合わせを頂いた方の面談終了後、お申し込みが定員に達しない場合のみ再度募集をさせていただきたいと思います。







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サポート録⑨







Oさん 30代【第3期生】






残債のない自宅をシェアハウスとして運用されていたOさん。






利害のぶるかる賃借人との共同生活。管理運営もなかなかうまく行かなかった模様。






シェアハウス伝説の収益性と合理的な管理運営方法に興味を持ち伝説参加。






僕がたまたま町を歩いていると「売り物件」のノボリを発見。






ちょうどOさんの希望エリアだったのでOさんに現地から電話を発信し内見➡買い付け➡購入と一気に事が進んだ。






「ネット上」ではなく「路上」で物件情報をゲットした。






都内23区内(東京駅から8キロ)
駅徒歩2分
鉄骨
所有権
表面利回り16.4%






文句無しの殿堂入り。






セット完了。後はキャッシュのフローを待つだけだ。









































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そのくらいシェアハウス経営において掃除は重要だ。






落書きの多いエリアは治安が悪くなるのと一緒で、汚い物件は入居者さんの使い方が悪くなり結果入居率や物件属性に影響をしてくるものと思われる。






僕の場合、入居者さんに掃除を「仕事として」お願いするパターンと「外注」するパターンがあるがここで失敗事例を。






ある物件で入居者さんに掃除を「仕事として」お願いしていた。
掃除と完了報告をワンセットにしているのだが、きちんと毎回報告をいただいていた。






安心して物件に訪問しなくて遠隔管理を上手くしている自分に酔いしれていたが、実際は掃除はあまり行われておらず物件は最悪な状態になっていた。






僕は猛省しその入居者さんに清掃のお断りをいれ外注に変更。定期的に抜き打ちで見回ることにした。






この清掃外注×定期的な見回りが今のところ一番安定しているので、外注×定期的な見回りに変更していきたいと思っている。






10人以下のハウスの具体的な頻度や費用は、






清掃➡週一
外注費用➡10000円~15000円/週一回
見回り➡概ね月一程度






となっている。






ちなみに入居者さんにお願いをする費用は






6000円~10000円






位に設定している。






あとシェアハウスでよくある「当番制」という管理方法はしないようにしている。






当番制は例えるならばうるさい部長がいない職場環境なので、相当な管理能力がないと難しい管理方法だ。





当番制で上手く管理が出来ていると思っていても実際は入居者同士の間に不公平感を感じさせてしままっていることもあるので、そういうトラブルポイントは最初から避けた方がいいと思っている。






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