20代で高利回り不動産投資に出会い→会社員脱却→大学生になったワイルドな不動産投資家OGAのブログ 『年収300万円台からの逆襲』

始まりは老人介護の現場にいたときのお年寄りの言葉 『あっという間の人生だったな~』
26歳から不動産投資をスタート!!高利回り追求型の不動産投資で3年で会社員脱却を達成!!不動産投資ネタに限らず、ライフスタイルを豊かにしていく情報を発信していきたいと思います^^

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KSさん 20代






会社の状態も安定している、雇用条件も悪くなく福利厚生もしっかりしている。ただ同じ事の繰り返しの毎日に疑問と不安を感じ起業を考え始める。






その為にはまず別の収入源を確保する必要があると考え不動産投資を勉強する中で高収益のシェアハウス事業にたどり着きシェアハウス伝説に参加。






しばらくすると隣町に殿堂入りを果たせそうな物件出現。打ち合わせ後即内見し買い付け。






駅も近く収益性も問題無し。






神奈川県横浜市
最寄り駅から徒歩3分
所有権
7部屋稼働






一気にに20万円のCFをゲット。殿堂入りおめでとうございます。






現在取り組んでいるモンスター物件のリフォームが落ち着き次第「シェアハウス伝説6期生」募集予定。





































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現在不動産業者さんと賃貸募集活動をしている。






僕はこれまで物件購入後に自分でできることは自分で直し、募集活動を自主的に行い、自ら貸主として契約を行い、その後の管理も自分で行う。という縄文スタイルの賃貸経営をしてきたが、今回はエリア的にも縄文スタイルに自信がなかったので地元のプロにお願いをしようと決めていた。






ただ実際にそのプロをどのように探すかをやったことがなかったので、現代スタイル(管理、募集を上手に任せて遠隔地の経営を成り立たせるスタイル)で僕の知らないことを何でも知っており気さくにおしゃべりできる洗練された投資家Iさんにアドバイスを求めた。






するとIさんは「でも結局はお任せすってことだからフィーリングが大切でしょ。話していたら何か感じたり思いついたりするよ あはは」という。確かにそうなだと思い、なんか真面目に考えていたのがばかばかしくなる。







物件で埼玉ポーズを決める「洗練された投資家I」






その後業者周りをするも2件目でフィーリングッドな業者さんに出会うことができ色々話す中で自主募集もやってみようかなと思いついた。






一般的には管理を任せている状態で大家自信が募集活動を行うことはあまり好まれることではないと予想できる。






それは業者さんの収入ポイントが減ることだったり、入居後のトラブルに対しての業者さんの側の心構えの問題だったり、プライドの問題だったりと。まあ相性は良くないのは容易に想像できるが、上手く成り立たせることができたらこれは凄いのではないかと思った。






つまり業者さんの一般の募集に加え大家自信も営業活動をするというダブルラインで攻めて、成約に至った場合はお互いが嬉しくて、いい意味でライバル関係のような形にもっていければ強力な営業力活動になるのではないか。






この大家と管理会社がダブルで攻める方法をネオ賃貸募集と呼びたいと思う。
そして新ジャンル確立に向けてまだ粗い形を整えていきたいと思う。






本日、ネオ賃貸募集でお申し込みいただいた入居希望者の保証審査が通過したと連絡をいただいた。
記念すべき一発目の入居者さんとなりそうだ。これで全空だった物件に新しい風が吹くことになる。ありがとうございます。






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所有している川崎のAPで退去発生。2割程の賃料アップを見込めるお部屋なのでいつもだったら嬉しい退去なのだが、他の物件のリフォームと重なっていることもあり悲しい退去な気分だ。






今回の内容は、内装は外注。(今回はクロス交換、CF交換、土間Pタイル)
幅木、回り縁、窓枠の塗装、コーキング打ち、キッチンカッティングシート、スイッチプレート交換、家電設置をDIYでサクッと終わらせようと思ったが、午後にネット上で好みの物件出現。






速攻で川崎から東京下町代表区域まで北上し太麺と合流し内見。






素晴らしい物件だったので告白(買付)する。






その後、東京接する千葉県に移動し闇取引。






今回の闇取引は大型冷蔵庫と2口ガスコンロ(LPG)だ。






3階エレ無物件、折り返しの多い階段で2人で泣きそうになる。






大型冷蔵庫の運搬はもうやらないと毎回思うが、優良な冷蔵庫が出現したらついつい行ってしまう。
なぜなら大型冷蔵庫のコスパは非常に高いからだ。












その後、太麺の所有する秘密のガレージに行き冷蔵庫をストック。






家電がたくさんあるとついついニヤけてしまう。ハーレム状態の男の心理に似ているかもしれない。






その後帰宅し溜まったメールの返信をし、夕方に告白した物件の売主様へ手紙を書く。






売主様は現在まだお住まいされている方で、案内の際にお会いしお話させていただいた。






こういうパターンのときはできる範囲で現場で売主様とお話をし、印象に残る会話を心がけ、手紙を書くようにしている。






とても忙しい一日だった。






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僕は賃料収入をシェアハウスとアパマンの2種目から得ているが、そろそろairbnbの所得が加わり3本柱となる予定。






この3つの異なる事業体について色々書いてみたいと思う。






最近airbnbの記事を目にする機会が増えてきた。個人プレイの旅館業のairbnbだが賃貸業同様、






エリア
価格設定






を間違わずに管理もある程度ざっくりでも問題なく運営できると思う。今はそのくらい需要がある。






僕はアパマンにも流用できる戸建物件を購入しての運用予定なので比較的自由度は高いが、転貸借の場合は民法の転貸借を押えておく必要がある。また、所有権を持っていてもマンションなどは規約が設定されている場合もあるので確認が必要となる。






ライバルは旅館業。今までホテルに泊まっていた方がbnbに流れ需給のバランスがひっくり返ったらざっくり管理や価格が中途半端な層が苦しむと思う。






一方、アパマンとシェアハウスの戦いはどうか。僕の感覚からして中途半端で苦しんでいる物件が増えてきたように感じる。






シェアのノーマル物件平均賃料5万円のエリアで5万円を取ろうとすることはもう難しい。






ただ忘れてはいけないのは需要も増えているということだ。
昨今、都心部においてシェアハウスがお部屋選びの選択肢として認知されている。皆様の周りにも一人くらいはシェアハウスを選択された方がいらっしゃると思う。そして5年位前はいらっしゃらなかったと思う。これは経済的背景もあると思っていて、現在の日本は「しょうがないからシェアハウスに住んでいる」という層が半分くらいじゃないかなと推測する。






シェアの肝はbnb同様、






エリア
価格設定
管理






に加え現場営業力とコンセプトも加わってくる。






アパマンは全国区。エリアによって需給バランスはあるがある程度人がいるエリアであればある程度の需要はある。融資を受けれる金融機関が多いことがメリットで、レバレッジを効かせやすい。
そして大昔からあまり変わらない賃貸経営システムに乗せるだけで運用ができ、手離れがよいのが特徴。






平均入居(利用)期間は






アパマン➡概ね2~4年
シェアハウス➡概ね6ヶ月~1年
bnb➡概ね1日~7日






こうみるとシェアハウスはちょうどbnbとアパマンの間に位置している。僕はちょっと工夫をしてシェアハウスの入居期間をアパマンレベルに近づけることに成功しているので、戦略次第では延ばせる可能性は大いにある。






管理手間は






bnb>シェアハウス>アパマン






となり、収益性も必然的に同様となる。






管理料は、






アパマン➡概ね3~5%
シェアハウス➡概ね20%~30%
bnb➡概ね30%~50%






税務に関し税理士に尋ねたところ、bnb収入は消費税課税されるとのこと。
アパマン、シェアハウスに関しては消費税非課税。(貸付期間1ヶ月以上)






個人的には、手間は多少あるにしても戦略次第で入居期間をアパマンレベルまで延ばすことにでき、かつ収益性(平均してアパマンの約2倍の利回りを確保できる)の高いシェアハウスが好みだ。
そしてなにより物件がたくさん出てくる。売れ残っている物件が稼げる物件であることもしばしばある。






但しこれは妥協策であって、都心部においてシェアハウスと同様の収益をあげられるアパマンがあれば間違いなくアパマンを選択する。つまりシェアハウス経営が「好き」というわけではない。






需要の強い都心部でなかなか物件が買えない方はシェアハウス経営も視野にいれてみるのもいいと思う。







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現在リフォーム中のアパート。何とか3階部分の募集を開始することができた。

















決済からこれまでお手伝いいただいた皆様のお陰です。この場を借りて御礼申し上げます。






近いうちお手伝いいただいた皆様にお集りいただき御礼を兼ねた飲み会を開催したいと思っていたがとても面白いことを思いついた。






隅田川に程近い直近で決済を迎える物件の屋上からモロに隅田川の花火が見えるとのことなのでこちらで、






「OGAの物件の屋上でお手伝いありがとうBBQwith隅田川花火大会」






を開催します!






日時:7月25日(土) 18:00~21:00
費用:無料
ご参加対象:内容、時間関係なく埼玉の物件リフォームをお手伝い頂いた方






準備の関係でご参加希望の方は6月21日までにメールにて参加希望の旨のお知らせをお願いします^^






皆様と都会の優良物件屋上で粋な宴ができることを楽しみにしております^^










募集締め切りさせていただきました。


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サポート録①
サポート録②
サポート録③
サポート録④
サポート録⑤
サポート録⑥
サポート録⑦
サポート録⑧
サポート録⑨
サポート録⑩
サポート録⑪
サポート録⑫







MZさん 20代【第3期生】






某有名不動産投資家のコンサルティングを受けていたが殆どキャッシュフローの出ない物件の紹介を何度も受け「これはヤバイ」と感じ模索する中でシェアハウス伝説を発見。





ライバルの少ないラインでの物件検索、時代にマッチした戦略、そしてこれまでにない収益性に賛同しシェアハウス伝説に参加。






今までに無いやり方と目線で物件探索活動を開始。一度大物を逃すもその直後に都内にて殿堂入り間違い無しの物件が出現。建物もまだまだ使える状態で即断で購入を決意。






都内
駅徒歩7分
木造
7部屋稼働
所有権
利回り37%





初のDIY。材料、施行方法などのやり取りを何度もさせていただいた。






DIYを通し自分でもやればできるということがあることを知れたことは費用節約意外にも大きな意味があったと思う。






最初は反対していた身の回りの人もそんな姿をみて徐々に協力体制へ。少し時間はかかったが素晴らしいハウスが出来上がった。






おめでとう殿堂入り

































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昨日は初の業者周り。駅前業者へ突撃訪問を敢行。






突撃2社目の店長さんと話をしているとなんとその店長さんは僕のブログの読者だった。






しかも会話の途中でいきなりぼそっと「ブログ読んでますよ」といわれ完全に不意打ちを付かれた形となった。






このことを会話の先に切り出さず、ここぞというタイミングで切り出してきたことにこの店長さんはかなりできるお方だと判断。






管理委託を前提に募集をお願いさせていただくことにした。






おそらくこの記事も見てらっしゃると思うのでこの場を借りて改めてよろしくお願いします。






その後軽トラで買出しにいき現場に戻ると先程の店長さんと営業さんが現場にいらしていた。






さっきまでスーツだった男が現場服に軽トラ姿になっていてとても驚いていた。






掴みはオッケーだ。






肝心の部屋の中をみていただいたところ、この内容と賃料であれば案内を入れれさえすれば自信があるとおっしゃっていただいた。






プロによる力強いお言葉、ありがとうございます。






店長さん、この場借り2度目ですが、連続案内の場合は「あ・と・ま・わ・し」をよろしくお願いします^^






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現在リフォームを進めているアパート。






3階部分が出来上がってきたので募集を開始しようと思っている。






僕はこれまで入居者を自分で見つけてくるというスタイルだったゆえ、一般的なアパマンに募集をお願いするということをしてこなかった。なので初の試みとなる。






大まかなシステムは知っているもののご協力を頂く立場をわきまえなければならないし、ころころと取引先を変更するようなことでもないのでどのような選別がいいのかを洗練された投資家Iさんに相談した。






Iさんに具体的かつ的確なアドバイスを頂いた。その中で印象に残ったことは「人とのフィーリングを大切にすること」ということだ。






いつこの物件を売却するかはわかならいが、少なくともそれまでずっとアパマンとはお付き合いするこになり定期的にコミュニケーションをとることになる。そんな間柄で気の合わないような人とは何をやっても上手くはいかないとのこと。たしかにそうだなと思った。






ということであまり深いことを考えるのはやめて、今日はこれから不動産屋をまわって会話をしてみようと思う。






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これまでにないプロによる現場系イベントでとても勉強になったと参加者の皆様からお声をいただいた大和Jの原状回復塾。






第一弾、第二弾の様子






賃貸の原状回復を10年以上経験、賃貸物件最前線の最新の情報を持つ男、「大和J」が忙しい合間を縫って現場にて実演指導を行ってくれることになった。






大和Jについて






賃貸経営において重要課題である修繕費。この修繕費を圧縮する為DIYの精神を尊重する大家さんが増えてきている。






しかしチャレンジしようにも何を準備して何をしていいのかわからなかったり、実際に着手するも予想とは違い色々疑問がでてきたりするもの。






そんな疑問を最先端で活躍しているプロに聞いてみよう。できるだけ現場にて実践しながらお教えします。






そしてOGAの物件仕入れ、リフォーム内容等を公開いたします。






【OGAの物件で大和Jの現状回復塾】

日程:6月28日(日)
時間:9:00~15:00(昼食付き)
場所:埼玉県北部(湘南新宿ライン沿線)
人数:6名限定
費用:詳細にて

▼内容
パッキン類の交換
コーキング打ち
鍵交換
鍵開け
建具の立付調整
水洗金具交換(キッチン、浴室)
ウォシュレット取り付け
ボールタップ交換
網戸交換
ドアノブ交換
枠塗装
浴室シート施行
その他、ご要望があれば相談の上

※途中皆でホームセンターに行き買出しあり






実際に疑問に思っていることや材料の単価などガンガン質問をしてみてください。
リフォームについてはなんでも適切な答えが返ってきます!






そして物件仕入れについては私OGAにガンガンご質問ください。
知っている限りのことは何でもお話いたします!






詳細ご希望の方はこちらからお問い合わせください。

残り1名の募集となります




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一昨日大きな地震があり日本全国が揺れた。






今まさにリフォームをしているブッケンのエリアが震度5弱を記録。鉄骨だから問題ないと思ったが少し心配になる。






昨日現場に行き目視で確認したが地震の影響は特になし。






代わりにそこに美しいレディーがいた。














昔から一度使ってみたかったKスパンのガルバ。今でしょ!という気持ちで奮発して採用したガルバが施行されていた。






バルコニー部分6ヶ所でかかった費用は施工費コミコミで43万円。






内訳は、

材料代30万円
工賃10万円
足場車レンタル2万円
その他雑費1万円






注文方法は寸法測って写真にダイレクトにその寸法を入れて×6してもらって必要な材料を見積もってもらってちょっとお勉強してもらってカード決済。






施行後の感想としては、バルコニー部分にガルバがアクセント的に入ることによりブッケン全体が映えマイナスな部分をかき消していて、女性の「アイメイク」に匹敵する程の効果があるなと思った。






ちなみにビフォーはこんな感じ。








費用はかかったが運営面、売却面にも大きな効果を発揮してくれるものと思う。






職人さん、いつもありがとうございます。






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