【相続・遺言・終活】枚方の行政書士 向井ひろし のブログ

大阪で相続・遺言・終活をメインに活動、相続手続は法務、税務、不動産の知識や経験が必要、不動産業界出身の行政書士、宅建業免許、建設業許可、産廃業許可などの各種許認可、法人設立、創業融資支援


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相続が起こると、一般的にはやはり相続税のことが気になるものです。

ただ、遺産相続は、相続税がかからないほどの財産であったとしても、遺産分けには面倒な手続きやモメゴトがつきものです。

そして、その面倒な手続きを負わされもめごとに巻き込まれるのは、故人様自身ではなく、遺されたご家族やご遺族である相続人です。

相続人やその家族を巻き込んでの思わぬ騒動になるケースは非常に多いです。

話し合いだけでは解決できず、家庭裁判所へ調停や審判を求めた申立件数も年々増加中であり、そのうち7割以上は遺産が5,000万円以下のケースです。
遺産が少ない家庭ほどもめやすいのです。

また、今では「老老相続」という言葉もあるくらい相続人の年齢も高齢化しています。相続が起こるのは80代以上の親が亡くなるときで、その子供が50代以上というケースも非常に多くなっています。

収入の増加や年金を期待しにくい50代や60代にとって、「相続でももらえる財産は少しでも多くほしい」と考えるのは当然でしょう。

また老老介護から老老相続になった場合、遺された方は遺産がなければ生活をやっていけない・・・なんてこともあるのです。

遺産相続は亡くなられた故人様からすれば、残されたご家族やご遺族のためのものと言えますが、遺された相続人とくに50代60代以上の方は自分自身のこととして考えるべきだと思います。

相続対策は早ければ早いほど対策を立てやすくなります。何ら対策を立てずに相続が発生してしまった場合に、苦労するのは相続人ご自身です。

遺産相続のことなら
行政書士向井総合法務事務所へご連絡ください。




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先日、大阪府枚方市のとある社会福祉法人の評議員に任命されました。

当事務所においても社会福祉法人の設立業務をさせていただいておりますし、
高齢者介護事業障がい福祉事業は当事務所の専門分野といえる業務です。

評議員の場合は、理事や監事に比べれば責任もそれほど重いものではありませんが、私を信頼してくれて評議員としての任務を任されましたので、この社会福祉法人のためにできるだけのことはやっていこうと思います。

社会福祉法人を含めた法人設立業務、高齢者介護事業、障がい福祉事業の指定申請のことなら
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皆様、ご無沙汰しておりますm(_ _)m

あまりにも仕事が忙しすぎてブログの更新をできずにいてました。

忙しいことはありがたいことなんですが、なんせ今は一人で事務所を運営しているため、「私個人の能力=事務所の能力」になってしまっており、経営者としてはあまり褒められた動き方とは言えませんね・・・ヽ(;▽;)ノ

近況報告としては、大型の遺産相続案件をこなしながら、建設業を中心とした許認可系の仕事を並行して進めているという状況です。

ブログに訪れてくださっている皆様!!

ほんとうに、ありがとうございます\(^o^)/

頑張ります!!



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葬儀費用について本音で語れる葬儀のプロはなかなかいないです。

私と連携している葬儀のプロ、メモリアルハートの川口さんはスバスバ行きますよ( ・∀・)

http://ameblo.jp/hiro-shukatsu/entry-11882343237.html




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財務分析の指標として使われる「ROA」というものを御存知でしょうか?

Return On Assets の頭文字を取ったもので「ROA」と書きます。

専門的には「総資本利益率」って言われますが、この考え方を相続のケースで使う場合があります。

例えば、幾つかの不動産を相続して、納税資金を確保するために、そのうちのどれかを売却する必要がある場合です。

その際に一つの目安として「ROA」を検討します。

簡単な事例を紹介します。

①自宅
・土地:50,000,000円
・建物:30,000,000円
合計:80,000,000円
・固定資産税:200,000円

とすると、ROAは

-200,000円/80,000,000円×100=-0.25

「-0.25%」になります。

②収益不動産
・土地:70,000,000円
・建物:100,000,000円
合計:170,000,000円
・家賃収入:+3,600,000円
・固定資産税:-400,000円
・管理費:-600,000円

とすると、ROAは

+3,600,000円-400,000円-600,000円=2,600,000円
2,600,000円/170,000,000円×100=1.52

「1.52%」となります。


要するに、その不動産からどれだけの「利益」があがっているのかを数値化するのです。

①自宅②収益不動産を比較した場合、利益率を視点とした優劣はどちらが優秀でしょうか?

①自宅は、-0.25%
②収益不動産は、1.52%

②の収益不動産の方が利益率が高いですね。

とすれば、どの不動産を売却すればいいのか迷った場合には、ROAを計算して数値化し、利益率が高くて成績の良い不動産を残して、利益率が低くて成績の悪い不動産から売却していく・・・という方法です。

ただ、現実的には「自宅」には思い入れがありどうしても残しておきたい方も多いでしょうし、必ずROAどおりに売却しなければいけないというものではありません。その自宅への思い入れが足枷になってしまうことも多いのですが・・・(^_^;)

1つの目安として「ROA(総資本利益率)」は便利な指標といえるでしょう。


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先日の26日に大田区から特区民泊に関する規則とガイドラインが公表されました。

国家戦略特別区域での外国人滞在施設経営事業についてのはじめての許可審査基準なのでかなり注目されました。

大田区では説明会も開催されたようですが、100名予定のところへ200名程の参加があったようです。

私自身は説明会には参加していないのですが、ある程度の情報も入ってきていますので、それらをもとに大田区での特区民泊許可の審査基準のポイントをまとめてみたいと思います。

【滞在日数】
☑ 7日以上(6泊7日)であること。

【居室】
☑ 一居室の床面積は、壁芯で25平方メートル以上であること。
☑ 適当な換気、採光、証明、防湿、排水、暖房及び冷房の設備を有すること
☑ 寝具、テーブル、椅子、収納家具、調理のために必要な器具又は設備及び清掃のために必要な器具を有すること
☑ 清潔な居室を提供すること

【ゴミ】
☑ 居室の廃棄物の排出は、事業者(委託者)が行う。
→家庭用ゴミではなく事業系ゴミとして処理しなければなりません。処理業者へ委託しなければなりません。

【消防】
☑ 消防法令で義務付けられている設備等が設置されていること。

【賃貸借契約】
☑ 賃貸借契約及びこれに付随する約款に、7日以内の解約できない旨の条項
→外国語表記とその日本語訳

【滞在者名簿】
☑滞在者名簿を備え、3年以上保存すること。
☑対面(
テレビ電話等の映像)による本人確認

【近隣住民への周知】
☑ マンションの他の住民への周知
☑ 半径10メートル以内の施設の使用者への周知
→書面による周知が必要。

上記以外にも、職員による立入権や変更の届出などについても記載されいています。

ほんとうにざっくりとしたまとめですが、役所側も詳細は実際の申請手続きをこなしていく過程で煮詰めていくのではないか?という印象です。役所側も手探りで進めているような感じです。

私が一番気になったのは「近隣住民への周知」「対面による本人確認」です。

近隣住民への周知は、施設がマンションの場合、他の住民全員に周知しなければなりません。住民の同意までは必要ないようですが、どのようにして周知したかの報告書類を提出しなければなりませんし、その周知内容には苦情の窓口も記載する必要があります。

小規模なマンションであればたいしたことないでしょうけど、大規模なマンションで民泊を行う場合は大変な作業になるでしょうし、そもそも現実問題として民泊を許すようなマンション管理規約は少ないのではないでしょうか?

対面による本人確認は、インターネット民泊仲介サービスである airbnb との絡みで気になりました。airbnbは、空家を気軽に貸せてお金を稼げるという部分にも魅力があります。つまり、ホストはゲストと一度も会うこともなく民泊を運営できてしまっていたのです。

テレビ電話等での映像による本人確認も可能なようですが、個人の大家さんであればやはり対面によることになるでしょう。とすれば、サラリーマンやOLが自分の空家を民泊として運営したいと考えた場合、代行業者などに本人確認を依頼しなければならなくなり、コスト面でかなり負担になるように思います。

法人が大規模に民泊を運営するなら問題ないと思うのですが、個人のサラリーマン大家さんが個人で運営するのはかなりハードルの高いものとなっているように思います。

いずれにせよ、大田区の特区民泊は1月29日から走り出します。大阪府も大田区に続く予定ですが、大田区での事例がモデルケースとなり、それをもとに政府や地方での民泊議論も固まっていくのではないかと思います。

現状は課題も多い民泊ですが、適切に運用していただいて大家さん(ホスト)も利用者さん(ゲスト)も、そしてその周辺の住民の方や地方の人を幸せにするような民泊制度になってほしいと思います。

向井総合法務事務所では国家戦略特区における民泊許可(外国人滞在施設経営事業における許可)の申請を受け付けております。ご質問、ご相談はお気軽にご連絡くださいませ。

向井総合法務事務所

電話:072‐807‐7530



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民泊(外国人滞在施設経営事業)を理解するためには、Airbnb(エアビーアンドビー)の理解なくしては先に進めません。

Airbnb(エアビーアンドビー)とは、インターネット民泊仲介サービスと言われる民泊仲介のサイト名であると同時に、アメリカのサンフランシスコに本社を置く企業のことをいいます。


https://www.airbnb.jp/

Airbnbでは、部屋を提供する側を「ホスト」、部屋を利用する側を「ゲスト」と呼び、ホストが「リスティング」という情報(物件情報のような感じ)をairbnbに載せることで、そのリスティング情報からゲストが利用したい物件を選ぶというものです。

不動産業界の方なら airbnb は、不動産業者間で見ることのできる「レインズ」の簡易宿所バージョンといった感じでしょうか?

ちなみに、airbnb のビジネスモデルではホスト側、ゲスト側の両方から手数料をとっています。そこで、airbnb は宅建業の免許が必要なのではないかとの疑問もありますが、国土交通省の見解としては「宅建業には該当しない」としているようです。

Airbnb は、2014年5月に日本法人を立ち上げていますが、2016年1月の現在まででも爆発的な成長を遂げているのです(登録物件数:…2015年4月時点:約8,000件、2015年12月時点:約21,000件)。

このように自分の部屋に「宿泊」をさせて宿泊料を取るためには、本来は旅館業法の許可が必要になるのではないかとの疑問もあったと思うのですが、airbnb で民泊が急速に拡がるにつれて、ようやくその認識が世間一般に広がるようになりました。

そして、民泊を運営するためには旅館業法上の「簡易宿所営業」の許可が必要になるのではないか?という議論が出てきたのです。

またインバウンド(訪日外国人旅行)が拡大するなかで、不動産投資業界における「空家対策」の一助になるのではないかと期待する声もあります。

そこで、政府としてもインバウンド需要や空家対策の一環として、「国家戦略特別区域法」の第13条で旅館業法の特例として、旅館業法の規定の適用除外をうたっているのです。

ただ、その旅館業法の適用除外が全国で認められるわけではなく、「特別区域」(以下「特区」という)に認定されたエリアの中で認められるものであり、具体的な運用のためには各自治体が独自に条例・規則を定める必要があるのです。

現時点で特区に指定されていのは以下の地域です。
①東京都、神奈川県、千葉県成田市
②大阪府、兵庫県、京都府
③新潟県新潟市
④兵庫県養父市
⑤福岡県福岡市
⑥沖縄県

特区については、これから指定範囲も拡大されていく予定になっています。

そして、この特区に指定されたエリアの中で一番真っ先に動いたのが東京都大田区です。そして、私が住む大阪府でも、いわゆる民泊条例が可決されています。

ただし、大阪府内でも保健所設置市や現時点では実施しない地域もあり、民泊許可を得ようと考える大家さんは注意する必要があります。

東京都大田区や大阪府で民泊許可申請が先行しますが、他のエリアでも大田区や大阪府の様子を見て拡大していくのではないかと思われる。

私自身はこの民泊ビジネスは不動産投資家や大家さんのためのビジネスとして最適なのではないかと思っています。例えば、相続税対策や不動産投資の一環として自分の土地の上に建物を建てたけど、空室が多くて困っているような大家さんにとって民泊ビジネスは検討すべきビジネスだと思います。

Airbnb は世界中で利用されていて爆発的に拡大しています。日本でも2014年7月から2015年6月までの1年間にaibnb を使って日本に宿泊したゲストは約52万5000人に達したそうです。

それを考えると、日本でも空家の有効活用として副業的にホストを始めた後に、airbnb での民泊を本格的なビジネスとして取り組む人も増えるのではないでしょうか?

行政書士向井総合法務事務所では、そんな民泊ビジネスに興味を持たれた大家さんをサポートしています。民泊についてのご相談は当事務所へご連絡くださいませ。

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小規模事業者持続化補助金という制度があります。

補助金というものは必ず毎年続くとうものではなく、その年度の予算によって規模なども変わってきますが、平成28年度も小規模事業者持続化補助金は公募される予定です。

補助金は募集期間が約1ヶ月程度と短く、その間に採択されるための説得力ある事業計画を作成しなければなりません。

小規模事業者持続化補助金の概要は以下のとおりです。(昨年のものを参照。本年も同じような内容だと思われます)。

経営計画に基づいて実施する販路開拓等の取り組みに対し、原則50万円を上限に補助金(補助率2/3)が出ます。

☑計画の作成や販路開拓の実施の際、商工会議所の指導・助言を受けられます。

☑小規模事業者が対象になります。

昨年も実施された補助金なので、今年も狙ってる経営者の方から、すでにご相談が入っている状況です。

チラシやパンフレットの作成、WEBサイトの作成などにも使える、非常に使い勝手の良い補助金です。

向井総合法務事務所でもこの「小規模事業者持続化補助金」の申請サポートを行っております。採択後も報告などの事務手続きがありますが、その点もサポートさせていただいております。

ご興味を持たれた方は一度、行政書士向井総合法務事務所へご連絡くださいませ。

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大阪府枚方市朝日丘町11-5 グレースレジデンス朝日ヶ丘303
電話:072‐807‐7530

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私も執筆している「相続から家族と資産を守る61のポイント」が第6刷となりました!!
「相続専門」のプロだけが知っている相続から家族と資産を守る61のポイント/合同フォレスト
¥1,512
Amazon.co.jp


昨年の5月に発売されて半年の間で第6刷までいくのはかなりのハイペースなのではないでしょうか?

正直言って、私自身びっくりしておりますΣ(=°ω°=;ノ)ノ

先日、不動産相続の件で相談していただいた方も「地元の図書館で借りようと思ったら10人以上も予約が入ってました・・・」とおっしゃっていました。

また、共著者の1人で相続コンサルタント仲間でもある東京多摩の
田岡浩一郎さんがテレビ取材を受けております


http://urx.mobi/qx8O


やはり「相続」という問題はいつかは自分の身に振りかかってくるものでしょうから関心が高まっているのでしょう。最近は税金だけの問題ではなく、「もめたくない」という切実なご相談も増えているように思います。

当事務所では、相続における「経済面」だけではなく、相続する側される側の「感情面」も大切にしております。相続・遺言のことなら
向井総合法務事務所へお気軽にご相談くださいね。







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「民泊」について、政府内で議論が白熱しているようです。

民泊解禁、政府内に溝 旅館業法適用か否か 
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS12H7K_S6A110C1EE8000/

<民泊>旅館業法で許可制に…面積要件は緩和へ 政府提案
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160112-00000074-mai-pol


空家となった不動産を「民泊」として有効活用したい場合、基本的に旅館業法の許可を受けなければなりません。

ただ、政府が定めた国家戦略特別区域においては、訪日外国人向けに宿泊施設を提供するにあたって旅館業法は適用されないとされています。

しかし、昨年の11月に「民泊を許可制にして全国で解禁する」という動きが出てきて、現在は許可制にするにしても要件をどのようにするのか、緩和して許可しやすくするのか・・・などが議論されているようです。

また、民泊をおこないたい場合は旅行業法だけでなく、施設の規模や食事の提供などにより消防法や食品衛生法などの規制を受けます。

民泊は空家の有効利用という点ではメリットが大きいと思うのですが、近隣住民とのトラブルなども問題とされていて、今後どうなるかまだ流動的です。



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