廣田信子のブログ

マンションコミュニティ研究会、MSC㈱代表廣田信子より
日々のマンション生活やお仕事に、また人生にちょっとプラスになるストーリーをお届けしています。
一人ひとりが自分らしく活躍しながら、力を合わせることで豊かに暮らす、新しいコミュニティ型社会を目指して・・・

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こんにちは! 廣田信子です。

標準管理規約で第三者管理者(外部管理者)方式が示されましたが、
いつの時代でも、新たな試みは、
新築のマンションで取り入れられやすいものです。

管理開始時から、第三者管理者方式が採用されているマンションが
最近増えてきています。
一般のファミリーマンションにも及んでいます。

標準管理規約改正を見込んで
2年前ぐらいから増えているようです。

マンションを購入した人は、
通常の理事会方式の場合に、
自分たちが管理の主体であるという自覚がないのと同様、

第三者管理者方式がいかなるものか
自覚がないまま、
マンションの区分所有者となります。

で、なんだかおかしい、
なかなか自分たちの要望が届かないというので、

一部の人たちが、通常の理事会方式に戻したいと思っても、
区分所有者でない外部管理者が総会招集の権限を持っていて、

しかも、理事会がないので、
話し合いをする場もありません。

そんな状況で、総会を招集して規約を改正して、
理事会方式に変更するということは、
ほんとうに困難なのです。

理事会が普通に機能していても、
3/4の賛成が必要な規約の改正は簡単ではありません。

外部管理者が、
理事会方式への規約改正を全力で阻止する中で、
区分所有者が3/4の賛成を集めるのは至難の業なのです。

よく考えないでマンションを買ってしまったことを後悔しながら、
第三者管理者方式を続けざるを得ないマンションも出ています。


以前から、投資用マンションでは、
当たり前のように
第三者管理者方式が採用され、
管理会社が管理者になっているケースもありましたが、

これを理事会方式に変えたり、
管理者である管理会社を変更するのが、
いかに困難か…

先日、それをやり遂げた方から、
その苦労話を聞きました。

あまりに、管理者になっている管理会社
(管理委託業務も請け負っている)
のお金の使い方がひどいので、
何とか管理者を辞めさせたいのですが、

一度に理事会方式に持っていくのは難しい状況がありました。

弁護士と相談し、イレギュラーなやり方ですが、
最初から3/4の賛成が必要な規約の改正に持っていくのはあきらめ、

過半数決議で可能な、
管理委託している管理会社を変更するということから、
手をつけました。

投資用マンションなので、
まず、区分所有者を登記簿謄本で調べ、
一人一人に事情を説明し、

新たな管理会社に、管理者を変更するまでは
無償で管理を受けてもらうように交渉し、

何とか総会の普通決議で、
管理会社との管理委託契約の更新を阻止し、

新たな管理会社にマンションに入ってもらい、
その新しい管理会社の力を借りて、
何とか、管理者である管理会社を辞めさせようと考え、

管理者である管理会社の妨害工作に負けないよう、
外部の区分所有者を回って票集めをし、
3/4を確保し、規約の改正に持っていったのです。

当日、本当にあと一票足りないか…とあきらめかけたときに、
ひとりの区分所有者が遅れて駆け込み、
採決に間に合って、
何とか管理者をやめさせることができたという
奇跡のような状況が起こり、

無事、理事会方式に変更し、
管理会社も変えることができたのです。

その間の攻防はたいへんなもので、
費やした時間とストレスを考えると、
並大抵のことではないと痛感し、

第三者管理の危険性を
広く知ってもらいたいと話をしてくれました。

繰り返し話しているように、
任せておけば絶対に安心な人(会社)などないのです。

管理者をビジネスで行い、大きな権力を持つ外部管理者を
理事会がなく区分所有者がバラバラな管理組合で、
どうやってやめさせることができるのか…

私には思い浮かびせん。

そして、外部管理者には、また別の危険があることを
先日の勉強会で知りました。

新たな危険因子については、明日!

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