Ｑ:質問
購入を検討している不動産について、現在は住宅地域ですが、土壌汚染の可能性が不安なので、まずは、費用負担を小さくするため、専門調査会社に依頼せずに個人で...過去の土地利用を調べたいのですが、どのように調査したら良いのかを教えてください。
A:回答
（１）土壌汚染調査にはまずは所轄の役所に出向いて対象不動産が「要措置区域」や「形質変更時要届出区域」に該当しているかどうかを聴聞します。これに該当しない場合にはそれで直ちに土壌汚染がないということにはなりません。未調査で汚染の有無が明らかでないだけですので調査を行う必要があります。その方法として、まずは地歴を調べてみるということが有益です。
（２）調査の方法としては登記簿、住宅地図、航空写真等により、土地の利用履歴を調べて土壌汚染をもたらすような施設があったかどうかをチェックします。
１）登記記録（登記簿）
法務局で対象不動産の土地・建物の登記記録・登記簿を請求し、主として建物の用途、所有者等を調べます。少なくとも３０～５０年程度までさかのぼって調査する必要があります。
この場合、建物用途が「工場」、「倉庫」、「作業場」等であれば要注意です。また、土地の所有者が「○○化学」、「××金属加工」等であればその土地上に汚染懸念施設があった可能性があります。
土地が分筆・合筆されたり、建物が建て替えられたりして従前の登記簿がない場合には「閉鎖登記簿」を請求します。「閉鎖登記簿」は土地については５０年間、建物については３０年間保存されています。
２）住宅地図
図書館等で過去の住宅地図を閲覧して対象不動産の利用履歴を調べることが出来ます。この場合、利用用途が変遷している可能性があるので、１０年ごとくらいの間隔でさかのぼって調査していきます。ただし、住宅地図はもっとも古いものでも昭和４０年代のものですからそれ以前の調査は出来ません。
ポイントとなるのは昭和５２年以前の住宅地図です。その理由は昭和５２年に『廃棄物の処理および清掃に関する法律（廃掃法）』により廃棄物の敷地内処理が禁止されましたので、それ以後の新設工場は比較的問題ありませんが、昭和５２年以前に工場であった場合には敷地内に汚染物質が埋め立てられている可能性があるからです。
３）航空写真
図書館で閲覧するか地図会社から購入して調査します。住宅地図がなかった時期の対象不動産に何らかの施設がなかったかどうかを調べることが出来ます。戦前のものは余り残っていませんが、終戦後の米軍が撮影したものや測量のためのものが残っています。ただし、解像度が高くないので施設があったとしても余り詳細のところ
は読み取れません。
４）旧版地図
国土地理院の５万分の１、２万５千分の１の地図の旧版のものです。場所によっては明治時代までさかのぼって調査することが出来ます。縮尺が大きいので余り詳細なことはわかりませんが、周辺のおおよその土地利用の推移くらいは判定することが出来ます。
これらの調査は時間をかければ基本的に自分で行なうこともできますが、お急ぎの場合や時間がかけれない場合は、このような調査を専門に行う会社があります。次回は専門会社の活用についてご紹介します。
☆東京・千葉・埼玉・神奈川を中心とした全国エリアの不動産評価をお任せください！！
入村不動産鑑定HP ：http://nyu-rea.com/
よろしければこちらもお願いします。
fecebook ：http://www.facebook.com/newsan
(個人)
http://www.facebook.com/F.Howmuch (facebookページ:不動産価値How much?)
mixiページ ： http://
twitter ：http://twitter.com/newsan315
「地歴調査にご活用ください！」バナーのクリック（一票の投票）もお願いします。
