お読みいただきありがとうございます。
モツです。
毎年の年末年始は地元の愛媛県松山市に帰り親友たちと会います。
今年は娘が生後４週間で出歩くわけにもいかないため、横浜の自宅（賃貸で借りている）で年を越すことにしました。
さて本題です。
私は２０１２年１月までは３部屋保有しており、２０１２年１２月では５部屋保有しております。つまり、２０１２年に２部屋購入しております。
そういう状況の私の２０１２年の成績（ＰＬ）は以下になりました。
収入：６２７万円
費用：６２７万円（各種税金、減価償却、保険などのすべての費用を含めています）
２０１２年は２物件、物件価格が合計４５００万円の物件を購入しており、各種手数料が費用となっているためこの収支になっています。キャッシュフローは約２５０万円のプラスです。
成績（ＰＬ）は、４０００円の黒字となりました。
２０１３年の売上（予定）を増やしつつ、２０１２年は黒字にするという戦略がうまくいっていると思っております。
２０１３年の売上（予定）についても、退去・修繕等・家賃下落のリスクを含んで計算しており、戦略通りに推移するでしょう。
私は現在５部屋しか保有しておらず、確定申告で不動産賃貸事業者としての申告はできない状態です。
確定申告で不動産賃貸事業者となるためには、１０部屋保有もしくは５棟保有というのが一般に知られているようです。
実はこれ、本当は１０点必要ということのようです。
一棟アパート・マンションで合計１０部屋持っていれば１０点です。
区分マンション一部屋は１点で、１０部屋持っていれば１０点です。
戸建１棟は２点です。そのため、５棟だと１０点です。
さて、ここからがポイントです。
青色申告で不動産事業者として申告できる条件は、実は１０点を獲得することです。
その点数は以下のようにつけられます。
２点＝戸建１棟
１点＝アパート・マンション・区分所有の一部屋
０．２点＝駐車場・庭・貸土地の各１区画
私は上記の基準に合わせると、現在７．２点になります。
内訳は以下です。
区分マンション４部屋；４点
戸建１棟：２点
駐車場３区画：０．６点
庭３区画：０．６点
私が２０１３年に区分マンションを３部屋購入すると１０．２点になり不動産賃貸事業者になれます。
しかし、それは所得税法上の不動産賃貸事業者であり、事業税に関わる法律上の事業者にはならないです。
私は、２０１３年は所得税的には不動産賃貸事業者になりつつ、事業税的には不動産賃貸事業者にはならない状態を目指します。
私の投資計画的にそれが順当なスピードですし、こうすることで事業税の支払いが不要になるので、若干ですが節税になります。
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