他の人のブログを読んでいると適当な記載が目に付く。
結構良い感じの人でも？？？の記載もある。
気になったので、関東圏の地方築古木造の初心者が計算すべきモデルケースを今の知識で纏めてみた。
■空室率
HOME’Sに出ている空室率を適用すれば良いと思う。
近隣競合を調査し、その空室率を当て嵌めても可
ウエイティングリストを持ち、退去日から退去期日前に入居させ、入居率101％の人は気にしなくても良し。
但し、普通の人は、例えば板橋区（地方じゃなかった・・・）ならば機械的に14.3%の空室損を見込むべき。（それが現実だから）
因みに入居率97％を謳う管理会社のアパートの入居率を現地で数えた事があるが、イメージ80%位だった。
まあ、スキルが上がれば5％程度見ておけば良いかもね。
■経費率
イメージ25％かな？
管理費5.5％、修繕15％（大規模含む）、固都税3％、水光熱他1.5％位かな？
解約清算時、壁パンチ跡のテナント負担分工事代金を10万頂き、DIYで500円位で直して、修繕費マイナス5％位の人は気にしなくても良し。
但し、普通の人は25％位は見ておくべきだと思うな。賃料単価が低く丸投げの人は、もうワンノッチ高めに見ておけば良いかもね。
■所得税
イメージ20％かな？
人に依って違うけど、融資期間と減価償却期間を合わせるのがセオリー。
土地を自己資金で賄い、青色控除65万をプラスして完済まで所得税が発生しないと読み切れる人は０円でも良し。
減価償却は魔法の杖とは良く言ったものだと思う。使い続ければ短くなり、最後は前のめりに倒れて魔法が解けて死んでしまう。
■結論
返済前Cashは40．7％だよ。（家賃100％‐空室損14．3％‐経費率25％‐所得税20％）
返済比率50％でも回ると言っている人は、空室率5％で運用し、大規模修繕（多分7％位）と所得税（20％）を繰り延べし、見かけ上のコストを23％（100％‐空室損5％‐経費率18％（25％‐7％））程度で運用しているから、見かけ上手残り77％になるからね。
まあ、嘘じゃないけどね。でも「家賃‐返済額＝手残り」でリタイヤ万歳は無いよな。半分以上埋めればCashが回り、それ以上埋めれば手残りが増えるから安心って、リタイヤへの道を示してないじゃん。
■終わりに
久々に書いてみた。間違っていたら教えて下さい。