不動産投資は本当に儲かるのか?そしてセミリタイアは本当に可能なのか?自腹を切って試してみて、少し現実が分かってきたブログ

~何も分からない状況から不動産投資を始めて3年が経ちました。今までの軌跡、これからセミリタイアまでの軌跡、不動産投資をして何となく分かって来た事を書いてます~


テーマ:

地方の地主が表面利回り8%で収益不動産を建築する。

土地は自己資金だから、土地代は計算上投資元本に組み入れるべき。
建物・土地割合を8:2としてみると【建物】2億【土地】5,000万になる。
そうすると、地方地主が建てる収益不動産の利回りは6.4%だ。
 
 
15年を過ぎる頃、付帯設備の減価償却が切れて維持が苦しくなり売却をする。
その際の賃料は当初の半分の800万だ。
その収益不動産を東京の人は利回り12%で買っていくと聞いた。
利回り12%で6,700万になり、土地値以上の価値はあるが残債も同額残っており、地方の地主の手元に現金は殆ど残らない。(勿論、先祖伝来の土地も残らない。)
 
 
「富は東京の人に移転した。」と思うが、耐用年数切れ12%でフルローンならば、遠隔のサラリーマンで維持は難しいんだろう。結局資金繰りに窮して手放す事になる。
 
 
地元民はそれを利回り20%で買うと言うから買値は4,000万だ。利回り20%で客付けと修繕をコントロール出来れば、投下資金の回収+収益計上は可能だろう。結局地主の富は地元の不動産マニア(地元民)に移転する。
 
 
その後、地元民は「表面12%の6,700万」でまた東京の人に売りつける。最近の不動産投資の傾向は、東京の富が地方に抜かれていく構造がある。(まあ、大した額じゃないけどね)
 
 
自分はどうかと言うと、月収10万~20万程度の地元民が稼いだ労働力の内、月に3万円だけ上納して貰う。一人につき毎月3万円分の富を地元民から東京に持ってくる。
 
 
上記で東京の人が掠められた分を返して貰っているのだが、ふるさと納税でまた地方に返してしまっている。さらに、地元民から掠め取った富は地方のアパートに再投資しているから、結局東京に富は残らない。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 
 

 

 

 

AD
いいね!した人  |  コメント(2)  |  リブログ(0)

AD

ブログをはじめる

たくさんの芸能人・有名人が
書いているAmebaブログを
無料で簡単にはじめることができます。

公式トップブロガーへ応募

多くの方にご紹介したいブログを
執筆する方を「公式トップブロガー」
として認定しております。

芸能人・有名人ブログを開設

Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
ご希望される著名人の方/事務所様を
随時募集しております。