いい家が欲しい!

ママ不動産鑑定士が綴る仕事、マイホームについて。不動産投資のことも♪


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皆さま、こんばんは!
子育て不動産鑑定士りょうです。

お盆休みの間に、
懸案事項だった本を読み上げました。

「ゼロベース思考」ダイアモンド社出版

アメリカの経済学者とジャーナリストの共著で、
世界的ベストセラー「ヤバい経済学」「超ヤバい経済学」
の続編的な位置づけの本で、
2015年2月に出版されています。

久々におもしろい本に出会ったな~
というのが感想。

この手のベストセラーを読んでも、
古典とよばれるドラッカーやナポレオンヒル等の著書の
焼き直しであることが大半だから。

この本の中で、
おもしろいことが書いてあった。

「専門家の予想の「的中率」はチンパンジー並み」

株式投資の専門家が数年間に立てた6000を超える予測を調べてみた結果、
全体的な的中率は47.4%だった。
ダーツを投げるチンパンジーでも、同じくらいの成績を出せただろう。
しかもべらぼうな投資顧問料に比べたら、
ほんのちょっとのコストで。

と彼らは言っている。

しかも名の知れた識者たちは、
予測が大外れに終わったときでさえ、
「圧倒的に自信過剰」なことが多かった、とか。

これを言われてしまうと、
私たち不動産の将来予測を行っている不動産鑑定士は、
何も言えない。

正直なところ、
まさにそうかも、と思ってしまった(笑)

不動産の取引利回りデータとか、
空室率の推移とか、地価推移を見て、
私たちは不動産の将来動向を予測するけど、
はっきりいって、そんなことは誰にも分らない。

だから的中率はチンパンジー並みかもしれない。

それでも私たちは、今あるデータをならべて、
「圧倒的に自信過剰」に説明する。

それが私たちの仕事だから。

不動産鑑定評価もほかの専門分野も、
予測に対して合っていたかどうかをあまり検証しない。

そうしないと、
怖くてだれも予測しなくなってしまうからかな。

でも専門家の予測ほどあてにならないのも、
本当かもしれない。

例えば東日本大震災のときに、
専門家が予測していた津波の高さは、
50センチだったのに、
実際の津波は3mを超えていた。

その結果、
避難が遅れてたくさんの犠牲者が出た。

命にかかわる予測なのだから、
絶対に間違えてはいけない。

専門家だってわざとじゃない。
全力を尽くした予測だったのだろう。

それでも「専門家」だからと、
一点の疑いもなく信じる時代は終わった。

自分の身は自分で守らなくちゃ。

不動産鑑定評価についてもそう。
できる限りのデータを集めて、
合理的な判断ができる一般的な人が、
そうだろうと思えるような予測を立てる。

だからそれがたとえ外れても、
不動産鑑定士の責任は問われない。

それを信じて不動産投資が失敗しても、
それはクライアントの自己責任だ。

そう考えると、
不動産鑑定評価書も絶対ではない。

クライアントの調査の手間を省いて、
投資判断の材料を提供するための評価書だ。

ただし、
相続税査定のための評価であれば、
今の時点の予測でつけた評価額をもとに、
今現在の税額をはじくから、
実際に将来どうなったかなんて関係ない。

今の評価として正しいかどうか。

と考えると、
やっぱり不動産鑑定評価は、
役所向け対策として、
最も有効な専門家意見なのかもしれない。

今日も最後まで読んでいただき、
ありがとうございます!

感謝です(^^♪
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皆さま、こんにちは!
子育て不動産鑑定士☆りょうです。

本当にご無沙汰してしまいました~。
6月時点でメッセージをいただいてたのに、
お返しできていない方がいらっしゃいました。

あまりに長い間放置していたので、
メッセージを確認することができず、
返信もできず、
本当に申し訳ございませんでした。

今日は不動産鑑定士の独立について。

先日、
独立した不動産鑑定士の友達に会いました。

その彼と話していたのは、
鑑定士の独立問題について。

個人事務所で社長と若手鑑定士二人。
というのはよくあることです。

この若手鑑定士が事務所を継げばいい。

シンプルに考えるとそうなんだけど、
それが意外とうまくいかない。

大きく分けると二つの問題がある。

まず第一に売上の問題。

若手鑑定士が超やり手で、
仕事もできるし営業もできる。

俺が仕事をとってきて仕事もしているのに、
社長が決める給料制とはどういうことだ?
となる。

第二に専門家としての判断の問題。

若手鑑定士が超やり手で、
新しい情報もよく勉強して、
鑑定評価もきちんとやる。

それなのに、
社長は経験と勘という、根拠がない理論で、
古臭いやり方を押しつけてくる。

もちろん、
経験と勘が正しいこともあるけど、
若手鑑定士には、よく調べもしないで、
若手鑑定士の評価に文句を言っているように見えてしまう。

若手鑑定士としては、
社長の顔をたてるのに時間はかかるし、
手間はかかるし、
おしえてあげなくちゃいけないし、
ただでさえ忙しいのに、
となる。

他にも、いろいろあるけど、
要は働くのは若手鑑定士なのに、
お金を一番もらっているのが、
面倒ばかりかける社長というのは、
納得がいかない。

社長が引退するというのはいつなのか。
それまで待たなきゃならない。

でも仕事をしなくて、偉そうにできて、
お金が入ってくる今の状況を簡単に手放すとは思えない。

いっそのこと、後ろから・・・

うそ。うそ。

そこまではないにしても、
結局、若手鑑定士ができる人であればあるほど、
また自分の実力に自信がある人であればあるほど、
事務所を継ぐ計画は実現しない。

大手企業に勤めていても、
個人事務所に勤めていても、
自分が社長で起業しない限り権限はない。
サラリーマンと同じ。

結局そういうことかな、
と思います。

今日も最後まで読んでいただき、
ありがとうございます!
感謝です♪

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皆さま、こんばんは。
子育て不動産鑑定士☆りょうです。


先日、
公開させていただいた記事で、


取引事例カードについて、
意味が分からない!


とご指摘いただいたので、
今日はその説明をさせてください。


不動産鑑定評価は、
複数の手法を使って、
不動産の価値を査定するお仕事なのですが、
その中でも重要なポジションをしめるのが、
取引事例比較法。


近隣にある同じような不動産の取引事例を集めてきて、
それと今回評価する不動産のどちらがいいのか、悪いのか、
を比較して評価する不動産の価格を査定するのです。


例えば、

評価する不動産の隣の家は3200万円です。
お向かいの家は3500万円です。

道路を隔てて100mくらい駅に近い家は、
3800万円です。


となったときに、
さて評価する不動産はいくらでしょう。


おそらく、
普通に考えれば3200万円~3500万円ですよね。

高くても3800万円まで。

事例と全く同じ条件の宅地であれば、ですが。


普通は多少はちがっているところがあります。
面積とか道路付とか、家の方位とか。


鑑定評価ではなくて、
普通の人が不動産の価格相場をみるときにも、
周辺の不動産の折り込みチラシを見たり、
インターネットを見たりして、
同じことをしますよね。


だから、
こんな分かりやすい鑑定評価の依頼なんて、
ほとんどありませんが(笑)


それでも近隣で取引をした情報を書き込んである、
取引事例カードは、
鑑定評価を行うにあたって重要で、
まず確認をするものです。


判例でも、
取引事例比較法をやっていない、
といって罪に問われた事件がありました。


鑑定士はテキトーじゃダメなんです。
根拠あるデータをとってこないとね。


今日も最後まで読んでいただき、
ありがとうございます。

感謝です!

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