４．初不動産投資！住む場所を決める・探す
（２）賃貸経営者の視点（エリア選定）
②将来性
大雑把に土地の単価を指標としてもつことを説明しました。
「指標」をもつこと、これは大切なことです。
土地を探していると不動産会社からいろいろな土地を紹介されます。
よく私にも営業電話がかかってきては、「掘り出し物」「未公開」「任意売却」など、凄く得な物件のように伝えてきます。
しかしながら、大抵は「指標」を下回るものばかりです。
「自身の「指標」を持つことで、営業トークに無駄な時間を費やさないですみます（笑）
エリア選定で大切なこと、それは「将来性」ですね。
簡単にいえば、その土地で長く賃貸経営できるかどうかです。
または、難しいですが最後に売却するにしても、購入価格を下回らないことが理想です。
賃貸経営の場合は、入居者がいることです。
賃貸併用住宅の場合、家賃単価の高い単身者向けの賃貸住宅として収益性を上げますから、社会人、学生が主たる対象となります。
その対象が、賃貸経営中に絶えず入居してくれるかどうかということですね。
たとえば、学校があり、学生のニーズが多いとか、都内へ通勤する社会人が多いとか、何かしらの単身賃貸ニーズが絶えずあるエリアが安心ですね。
よくあることが、学校が移転したとか、工場が閉鎖されるなど、特殊な事情により賃貸ニーズが変化してしまうことです。
それを想定してエリアを決めることですが、都心ほど賃貸ニーズは高いですし、そこから離れれば、特殊な状況を除いてそれは低くなると考えられます。
その特殊な状況、つまり工場があるとか学校があるとか、何かひとつに賃貸ニーズが依存していると、それが無くなったときにリカバリーが難しくなります。
「将来性」は長期経営安定経営のポイントですから、社会人でも学生でも、入居者を確保できるエリアを選択することが重要です。
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