「当選」しました!?

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不動産投資を開始したのは2002年です。

動機は単純に「ハワイでほわほわ生活」したいから(笑)

そこから夫婦ふたりでぶれもせずここまで来ました。

現在2棟26室ですが、これも来年には売却する予定不動産投資から卒業します。


ここまでに得られた知識、ノウハウや人脈を活用することはほとんどないでしょう。

私たちは大家さんになりたかったから不動産投資したのではありません。

新築を建てたくて、間取り設計したくて、リノべや物件自慢をしたかったわけでもありません。


単純に「ハワイでほわほわ生活」したかっただけです。

マリンブルーの海が眺められて快適な気候とアーバンな生活。

金銭的なストレスを感じないで普通の生活が出来る経済状況。

落ちつけてゆっくりのんびりと安定した精神状況。

それ以外に興味はありませんでした。

貧乏育ちの私たちには、純粋に金銭的な余裕がなかっただけ、それを補いたいだけでした。


そんな単純明快なモチベーションが継続し、チャンスの神様の前髪を掴み、ハワイに長期滞在することが可能になりました。

それも不動産相場のゲームマスターの介入という奇跡?の「当選」を果たしたからです。


「当選」とは、相場からかい離した貨幣量にて売買が成立し、まるで「宝くじに当たった」ような感覚の決済と主観的に定義しています(笑)

簡単にいえば、買った不動産が短期間で数倍になって売れただけ、税制面で優遇措置をとってもらえるという特典付きです。


詳細は別の機会にして簡潔にいえば、ゲームマスターが「公共事業の為、お前が所有する土地を適正な価格で取得したい。上にある邪魔な建物は、補償するから撤去して更地渡しろ」と強権を発せられたので仕方なく土地の売買に至ったのです。

その売買・補償代金は借りていたお金を返済しても、かなりお釣りが来ました(笑)


二度目の「当選」は、一回目の当選の残地の売却です。

もともと建物があって賃貸物件として利回りが高いから購入した物件です。

建物が撤去された後は、田舎の主要道路に面した広い土地でしかありません。

精々、建売業者が住宅用に購入するくらいで買いたたかれる予想をしていました。

しかしながら、これも高めに設定した売買金額を指値なしで売却出来ました。

購入者は隣地の方で「隣地は倍でも買え」という格言もあって購入することにしたと言います。

借入のない状況の土地売買でしたので、ほとんどが課税所得となり譲渡税を支払いますが、かなりお釣りが来ます。


ゲームマスターが介入する予定の物件は全国にあります。

購入する際の付録として検討するのも良いかも知れませんね。









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ゲームマスターの介入!

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ゲームマスターという言葉を聞いて何を連想しますか?

私は愛読書(漫画)のひとつ「HUNTET×HUNTER」(冨樫義博)に出てくる「グリードアイランド編」のキャラクター「レイザー」を思い出します(笑)


「ゲームマスター」とは、一般的に「ゲームの管理者」をいいます。

その役割は、「ゲームの参加者に対し、ゲームのルールを設定し、その進行をサポートし、想定外の問題(バグ)を解決し、用意したシナリオを展開する」ことになります。


相場にはゲームマスター(同元)の役割を担うひとたちがいます。

株式、FX、先物、債権、不動産など相場と呼ばれる取引にはそのルールを進行を管理するゲームマスターが存在し、各プレーヤー(参加者)が利益を奪い合う様を眺め、手数料が課金されゲームマスター自身の収益があがることに集中しています。


不動産相場にもゲームマスターがいます。

※ここからはぼやっとした主観で話を進めさせてもらいます。

参考:http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B2%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%83%9E%E3%82%B9%E3%82%BF%E3%83%BC


日本国におけるゲームマスターは日本政府です。

ゲームマスターである日本政府が、プレーヤーである国民(国内法人)を代表し日本国という舞台を整え国家というシナリオを運営しています。

日本政府は、単純化して説明すれば以下のルール設定を行っています。

1.ゲームの準備:舞台、シナリオの用意(法令の制定)

2.ゲームの進行:状況説明、演出、シナリオ展開、ルール破りへの対応(貨幣と腕力による統制)

3.プレイヤーへの配慮:公平?(法の下の平等:権利保障)


不動産相場における詳細なルールとは、大雑把にいえば以下の通りかと思います。

1.不動産からインカム・キャピタルのゲインを得ること(貨幣を多く勝ち取る)

2.不動産相場は政策・税制に応じて変動する(舞台とシナリオの提供と進行)

3.参加者の権利保障(参加資格がある限り保障)


不動産相場のプレイヤー(参加者)には、買主、売主、不動産仲介会社や銀行、司法書士などジョブがいろいろあります。

そのプレーヤー達の共通の価値観は「多くの貨幣の獲得」と言えます。

それゆえ不動産相場では、不動産という権利にハード&ソフトの付加価値を付けて装飾し、プレーヤー同士で貨幣を奪い合うことになります。

不動産相場には不動産を貨幣に交換する際に「利益確定」と「損切」という決済時の言葉があります。

それ以外にも「強制退場」と「当選※私的に呼んでいます」があると考えます。


このふたつの決済状況には、ゲームマスターが関わってきます。

つまり通常の「利益確定」のため、「損切」のためというプレイヤーの位置による決済ではありません。

どちらもゲームマスターによる強制的な不動産から貨幣への交換が発生するのです。


「強制退場」とは、相場に参加する資格を失うことにより発生することが多いです。

たとえば銀行への返済が滞り、金消契約違反による弁済の強制的な執行による売却などがこの例です。

銀行はジョブのひとつですが「金消契約」は、日本国の法令に従った行為であり、ゲームマスターの力を借りて執行しています。


それでは「当選」とは?これまで2回ほど「当選」したことがあります。

そして常識的には考えられない多額の貨幣と交換し、不動産ゲームはエンディングを迎えました。


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不動産売却の旬とは?

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不動産バブルなのでしょうか?

昨年頃から「アパートを売りに出してほしい」という内容のダイレクトメールが大手不動産仲介会社から届きます。

仲介手数料狙いか、相場に詳しくない大家さんから安く仕入れて転売す利益を狙うビジネスです。

不動産バブルと言われていますから、どれだけの査定が出るのか試しても良いかも知れません(笑)


物件の売却(譲渡)には内部環境、外部環境による「旬がある」と思います。

内部環境としては

・相続対策(節税:相続税)

・法人化(節税:所得分散)

・資産入替(利益最大化:コストパフォーマンスを上げる)

・物件老朽化に伴う維持費対策(経費節減)

・資産の処分(破産、継承者不在)

外部環境としては

・特別控除による譲渡税の優遇(優遇税制)

・復興需要による土地・建物取得費の高騰(不動産相場高騰)

・インフラ整備事業(オリンピック、リニア、老朽化設備の更新:建築費高騰)

・相続税の変更(租税公課)

・その物件を強く欲する購入者がいる(特殊な購入者)


簡単に思いつくものをあげてみました。他にもいろいろあるでしょう。

結論としては不動産売却(譲渡)の旬は上記の環境が「出来るだけ多く揃ったとき」になるかと思います。

より単純に言えば、「利益が最大化するタイミングで売却する」ことだと思います。


自ら外部環境は変えられないので、想定できる状況としては

・外部環境の変化により不動産相場が高騰しているときに

・購入代金以上の売値で売却出来て

・しかも税制面での優遇措置が受けられる


不動産売却の旬ではないときとは上記の逆のパターンです。

自ら率先して「利益を最小化する」ひとはいないと思いますが、想定できる状況は

・バブルが終焉して不動産相場が下落しているときに

・購入代金よりも安い売値で売却して

・しかも譲渡税、消費税などの納税もしなくてはならない


上記の二例を一般的な相場用語でいえば、それぞれ「利益確定」と「損切」といえると思います。

実は、これら「利益確定」や「損切」といった相場のルールを無視した売買が存在します。


たぶん滅多にないことだと思いますが幸運なことに、それを二度も体験しました!







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