株式会社鎌倉鑑定ブログ

相続対策・不動産鑑定・不動産調査ならおまかせください。
社内の不動産鑑定士・税理士・土地家屋調査士・行政書士・宅地建物取引士がご相談に乗らせていただきます。


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御無沙汰しました。

ロードサイド店の評価を終えて一息ついていると、
別件で借地権者の方から御相談。
二度の合意更新の後、法定更新され現在に至っている。

現地調査に出向くと、何しろ駅近好立地で、将来性も相当高そう。
ただ店舗併用で建てられた木造二階建はかなりくたびれている。

木造のまま改築するか、
条件変更でしっかりした建物に建て替えるか。
承諾料を払うくらいなら、底地を買い取る手も。
どのみち交渉事になるので、評価することに。


作業を進めていくと、過去の更新料が
えらく高額であることが判ってきた。
商売がうまくいっていたのだろうか。

借地権は個別の契約内容に基づいて発生しているので、
評価の難易度も高いことを改めて実感した次第。



話変わって、当社が入居するCFN鎌倉ビル1Fに
イタリアンの店「センプリチェ」が3日オープンした。

シェフはパスタのスペシャリスト、オレステ・パニョッタ氏
(ナポリ生まれ,S49来日)。本店は八景島,海の上。
美味しいですよ。  [林]


◆セミナーのお知らせ◆
  相続対策,鑑定評価,調査の各担当者が、新たな取り組み
 について有益なお話をさせて頂きます。
  11月26日(土) 15:30~17:30 [無料]
  C.Fネッツ鎌倉ビル4F セミナールーム
  申込:0120(177)213



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皆様こんばんは、鎌倉鑑定 川上です!



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今年も残すところ2ヶ月を切り、いよいよ冬めいてきましたが、体調を崩されていないでしょうか。



さて、鎌倉鑑定の年内最後のセミナー2つをご紹介させていただきます。



まず1つ目は、「鎌倉鑑定って何やってるの?」を11月26日(土)に開催します。


内容ですが、来年度以降提供させていただこうと考えているサービスについて、小林、林、川上の各人がご紹介させていただくものとなります。


私川上は以前にマンション管理会社で働いていた経験を生かして、マンション管理における問題点とその解決方法についてお話させていただく予定となっています。


マンション管理における管理費等の費用削減方法や、管理費等の横領や長期未収といったトラブルへの対応等について説明させていただきたいと考えています。


区分マンションをお持ちの方にはぜひ知っていただきたい内容になるかと思いますので、ぜひお越しください!


詳細はこちらをご確認ください。


2つ目は、「重要事項説明書が作成されるまで」を12月4日(日)5日(月)に開催します。


こちらは本年3回目の開催で、1日目は机上で基本的な知識を習得していただき、2日目に実際に法務局や市役所等を回っていただき、その内容を重要事項説明書に落とし込むまで行っていきます。


今回は、横浜市の物件調査に出かける予定となっています。


物件調査を生で体験していただく貴重な機会となりますので、ぜひご参加ください。


詳細はこちらをご確認ください。


皆様のご参加をお待ちしております!




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「家の場所、分かんないんだけど、教えてもらえますか〜?」

 

昔からお世話になっているリフォーム業者のTさんから携帯に電話です。

 

前の前の家の洗面台を設置してもらったくらいだから、10年くらいのお付き合いになります。

 

一週間前。

 

でぶの佐藤くん。

 

「小林さんの関内のワンルーム、申し込み頂きましたよ。でも、備え付けの冷蔵庫は要らないって。」

 

サイコロ型ではなく、2ドアのちゃんとした冷蔵庫なので、捨てるのは勿体ない、、

 

前から「三浦の廃墟に冷蔵庫が欲しい」と言われていたので、そちらで使うことにしました。

 

廃墟には廃墟らしく壊れた冷蔵庫が打ち捨てられています。

 

関内から使える冷蔵庫を三浦に持って行って、三浦の壊れた冷蔵庫を処分しなければなりません。

 

面倒な割に時間がかかり、それほど費用を請求することはできない内容です。

 

これを業者さんにお願いするのもちょっと気が引けます。

 

自分でやろう、と思っていたりしたのですが、、、

 

入居日が近づいてきたので、そうも言ってられなくなりました。

 

結局のところ、

 

「正直なところ、やりたくない、、、」

 

というTさんに無理にお願いしました。

 

直接頼みずらいので、でぶの佐藤くん経由で。

 

今回の件で、初めてTさんと話すことになりました。

 

「Tさん、目の前の家、それですよ!」

 

「え〜〜〜〜まじですか。これ、どうしようっていうんですか!」

 

 

正直なところ、格安冷蔵庫を買うのと、どっちが安くつくかっていう感じだったりするのですが。

 

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この三連休、ずっと千葉の海浜幕張で暮らしておりました。

そう、東京ゲームショウ。VR体験してきたのです。

という訳ではなく、2泊3日で土地家屋調査士の新人研修に行ってきました。

調査士登録して10年くらい。

時間だけは経っているので新人とは言えません。

これまでも、毎年、新人研修の案内をもらっていましたが、毎年、「今年はちょっと、、」

それでずっと通すつもりでした。

でも、今年は研修未修了者に対しての圧力が例年になく強かったこともあり、受講してきました。

やっぱり、同じような人が多く、半分くらいは新人ではありません。

年齢層は高く、ほぼ全員男性(163人中、160人)ということもあり、「新人研修」という名前にはほど遠いフレッシュ感の無さ。

講習内容は、、、、いろいろ。

ただ、

「苦しいからと言って、ダンピングして仕事をしちゃだめだ」

とは、いろんな講師の方が強調されていました。

一日、一人あたりいくら、それに事務所経費を足して、といった方法を説明してくれるベテランの調査士さん。

分からないでも無いけど、調査士側の事情をお客さんに押し付けている感じで、どうも腑に落ちません。

別の調査士さん

「やるべきことをきちんとやらないで値段を落とすのは言語道断だけど、仕事の品質を落とさずに値段を落とすのはありだと思います。」

なるほど〜

確かに、そうすれば無理してダンピングすることも無いだろうし、低品質の仕事を世に出すことも無くなります。

個人的には、測量、境界確定をすることによる経済的メリットをしっかり説明することも必要だと思っています。




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9月7日,8日、三崎一泊研修に行ってきました。

小生昨年10月のアセットマネジメント(AM)第3回から受講を開始し、
今回のAM第2回で1年に及ぶ不動産コンサルタント養成講座を
終えることが出来ました。


AMのほか、
空室対策・物件再生,滞納・訴訟,管理・運営等のプロパティMや
土地活用・建築提案、税・保険・マーケティング、相続コンサルなど
幅広く学べる長期講座です。

4月開講なのですが、グループ各社に入社した者は、
翌月から受講することになっています。

当然、AM第3回はAM第1回,第2回を受講し、
理解していることを前提に話が進められます。
小生初日のフィールド・ワーク(物件の下見調査)はよかった
のですが、2日目の投資立案の作成では苦労したのを思い出します。

毎回同じ班になった方々には御迷惑をお掛けしましたが、
今回、ロング講座を無事卒業出来、感謝、感謝です。


三崎通いからは解放されますが、
遊ヶ崎リゾートの豪華な料理と
朝礼とはひと味違う倉橋代表のお話しが聞けなくなるのが
残念です。
             ・・・それではまた [林]



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皆様こんにちは!鎌倉鑑定の川上です。


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8月28日(日)29日(月)の2日間にわたり、重要事項説明書の基礎や
物件調査についてセミナーを開催させていただきました。
(不覚にも、セミナーの様子の写真を撮ってもらうのを忘れていて、
文字だけですが。。。)


実際に各役所での調査や現地を巡る本セミナーも2回目、今回も定員
近くまでご参加いただくことができました。


まだまだ改善点はあると思っていますが、メインである物件調査に
多く時間を割ることで充実した内容になってきたのかなと思っています。


3回目も開催する予定となっていますので、ぜひぜひご興味のある
方はチェックしてみてください。決定後、本ブログ等でご案内
いたします。


また、弊社のセミナーとしては、今月10日(土)に鎌倉芸術館にて、
「固定資産税評価の見直しと相続対策」セミナーを開催予定です。


本セミナーは三部構成となっていて、弊社の小林と林による不動産を
活用した相続対策の基本的な内容に加え、外部講師の方をお招きし、
建物の固定資産税の見直しまでお話しさせていただきます。


2日間にわたるセミナーを開催したばかりの私は今回お休みです。。


詳しくはこちらをご覧ください。


開催日が迫っておりますので、お早めにお申し込みください!




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今回、建物の固定資産税評価見直しの専門家の方と提携させていただくことになりました。

建物の固定資産税の評価は、各自治体の担当者が一軒一軒、現場で確認して算出します。

何度か立ち会ったこともありますが、これが、結構細かい。

単純に床面積×いくら、という訳ではなく、壁の面積、材質などもいちいち計算にいれなくてはなりません。

なので、間違っていることも多いようです、、、

一度建物の固定資産税を見なおせば、過去5年分の払い過ぎ固定資産税が戻ってくるのに加えて、今後の固定資産税の支払額を減らすことができます。

更に、固定資産税評価は、相続税評価にも使われているので、相続税も安くなることになります。

(もちろん、本来よりも低い方向で間違っている場合は、黙っときます。)

今回提携させていただく方は、この業務を専門に実績を上げられている方です。

成功報酬ですので、お気軽にご相談ください。

急遽、こちらの先生にセミナーを行って頂けることになりました。

9月10日に大船で開催されるこちらのセミナーの第二部でお話しいただきます。

まだ空席がございますので、是非お申込ください。









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2ヶ月ほど前、「信託実務3級」という試験に合格しました。

試験会場で気付いたのですが、ほぼ銀行員の方の研修のための試験だったみたいです。

なので、投資信託などの内容が多く、実務にはあまり関係ありませんでした、、、

ただ一点、「特定贈与信託」という制度が気になりました。

誤解を恐れずに簡単に言うと、障害のある方に最高6000万円までの財産を贈与税無しで渡すことのできる制度です。

例えば、障害のある息子さんを持つ資産家の方が、まとまったお金を信託銀行に信託し、信託銀行に息子さんに生活費として定期的にお金を交付してもらう、ということができるようになります。

本来ならば、息子さんが受益権を取得したものとして、贈与税がかかってしまうのですが、この制度を使うと贈与税がかからなくなるのです。

「6000万円も無税で移転できるなんてすごいな〜」

丁度、そのような場合に合致する状況のお客様が居たので、具体的な手続きについて信託銀行のHPで調べようとしたのですが、出てきません。

銀行出身の山根さんに

「特定贈与信託という制度についての銀行のパンフレットって無いでしょうか?」

とお願いしておきました。

昨日、信託銀行の担当の方をご紹介いただき、いろいろ教えていただきました。

・信託銀行でも取扱はほとんど無いということ。

・信託銀行としての責務として扱っているという形のもので、慈善事業に近いものであること。

・この制度を使うにあたってほとんど費用はかからないこと。

・普通預金程度の金利はつくこと。

・申し込んで、銀行の手続きが完了するまで1ヶ月くらいかかること。

今後、必要な場合にお願いする窓口ができたので、よかったです!








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台風後の暑い日。

雨漏があるかどうかを確認するには絶好の機会です。

天井が外れているので、とても見やすいです。

雨漏りは無さそう。

よかった。

さて、今日のテーマは「キッチンの壁ぶち壊し」

現状は、風呂場を通らないとトイレに行けません。

とても使いにくいので、キッチンから直接トイレに行けるようにすることにしました。

まずは、ベニヤ板に新兵器の万能電動工具で穴を開けて手を掛けて引っ張ると、簡単に外れました。

出現した間柱は木槌で破壊。

案外簡単に壁を撤去することができました。












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8月15日、三崎・城ヶ島夏祭りで
CFネッツグループ担当イベントのお手伝いをしてきました。

11:30「蔵」集合の指示。1時間程余裕をみて家を出たのだが、
路線バスが三崎口の駅を出発したとたん渋滞で、ほとんど徐行運転。

当方次第に気持ちが焦りはじめたが、天神町を過ぎた辺りで
やっとスムーズに動き出し、11:20頃到着・・「フーッ」。


普段はマグロ漁船が停泊する「花暮岸壁」だが、
この日は特設リングが設けられ
三浦プロレスのお披露目興行。

私共は会場内キッチンカーの隣に張った仮設テントで店番。
開場までは時間があったので、体験乗船で時折港を出入する
日本最大級のヨット「翔鴎号」の雄姿を見送りながら、
開店の準備を進めた。

開場時間が迫る中、プロレスのスタッフが記念Tシャツを大量に
運び込んできて、売上管理用のタグを外袋につけて欲しいと言う。
「今からですか」と口から出そうになったが、グッとこらえ
手分けして黙々とセロテープで貼り付け。

いよいよ開場、スタッフが受付の方へ行ってしまったので、
しばしTシャツの売り子に。数分して1枚目が売れ、
その後も順調に売れていった。 記念グッズ強し!


プロレス後は海上花火を間近に見れて最高でした。

よその祭りに参加するのは、
道場時代祇園祭に曳き子として加わって以来2度目。
貴重な体験をさせて頂きました。
                     では又・・・[林]         






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