人口減少解決のカギは家にあり？
－現状と将来についてを「統計」で考えよう。
人が住むのはどこかというと「町」ではありません、「家」なのです。
人口問題を考えると、町全体のことを考えがちですが、各々の住宅こそが市民に密接に関係しているのです。
前回の記事、河内長野市は新築住居の減少によって、転入数が減り続けている構造があると書きました。実際に統計を見ると以下の通りです。（括弧）の数値は、社会増減数の府内順位の推移です（2010→2014年）。
河内長野市の最新年の新築購入数は「990戸」でした。このグラフの中では、かなり少ない部類です。なぜ新築が少ないのかというと、人気がないからというより、もう市内にはほとんど建てる場所がないことが要因にあるように思えます。
他市と比較してみると、新築数の少ない自治体ほど、2010年の転入数（括弧の左値）が少ないという相関がほぼ表れています。
では、新築数が増やすしかないのか？
そのようなことはありません。実際、大阪狭山市はさほど新築数は多くないのに、かなりよい順位を得ています。話は脱線しますが、大阪狭山市がなぜいい成績を収めているのかを考えてみましょう。
〇大阪狭山市は、住民本位の政策が中心
どこかの市みたいに「ゴルフ場をつくろう」「高速道路をつくろう」なんて馬鹿な議員さんはいません。今ないものを作るのではなく、あるものを生かし、住民が必要としているものを真剣に考えていました。狭山市には大きな道路はありませんが、特に社会増減に影響はないようです。
〇大阪狭山市は、身の丈に合わないことはしない
どこかの市みたいに「ハコモノ」政策はあまり行っていません。市役所はボロ、図書館もボロボロですが、市民に不満はありません。むしろ、駅前周辺や生活道路の改修など、より住民の身近なところを重点的にやっているようです。
だんだん、河内長野市の議員さんが腹立たしく感じてきました。優先順位をはき違えた政策を自信満々に言ってみせたり、選挙前に具体性のない理想論で市民をだましたり、散々ですよ。
・・・まとめると、新築数が少なくても、ちゃんと市民の考えに沿った政策をするなどの外的要因で、なんなくカバーできるということですね！
以上脱線しましたが、統計の話に戻して、「空家」について考えたいと思います。
新築がないけど中古はいっぱいある
新築を無理に増やさずとも、中古住宅を活用すれば、河内長野市も活路を見出すことができます。イギリスなど諸外国では、中古住宅を何世代もがリフォームしながら住むのが一般的で、日本もそれを見習うべきとされています。そんな中古が2010年現在に、どれぐらいあるのかというと、以下の通りです。
河内長野市は、他市に比べ人口の割に空家が多くあります。さてその内訳なのですが、別荘・賃貸・売却用については、特に問題はありません。用途のない「その他」の空家は、近年問題になっている「放置された空家」です。
河内長野市の場合、不幸中の幸いなのが、老朽化（破損有）している空家はかなり少ないことです。つまり、人が住めないような空家ではない、優良な物件が多いのです。
今対処すれば、十分活用できる価値ある資産ですが、逆に、これがあと数十年後も空家のままでは、利用価値のないものになってしまうとも言えます。
こういった使える空家を売り出すことで、河内長野市の転入数の増加、人口減少の改善につなげると考えられます。
なんで放置された空家が多いの？
空家は主に、親が亡くなった等で相続されたものの使い道がなく、放置されたものが多いことが報告されています。リフォームしないと入居は難しいものなどは、特にそういう傾向にあります。そういった場合、解体して更地にすればいいと思うかもしれませんが、そうすると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、6倍の課税を受けることになるのです。
よって、手入れもせず放置され、将来的には老朽化した空家が増える構造ができあがっています。河内長野市の場合、そういった危機に瀕するのは十数年後と予想されます。
「その他」の空家を活用しよう！
空家は数年経っただけで老朽化し住めなくなるものです。なるべく早いうちに未然に対処することが重要になります。そのため河内長野市では「空き家バンク」と呼ばれる、市が空家の売却・賃貸の仲介をするサービスあります。これは非常に有効な政策であることは評価しますが、中身はなっていません。
2014年8月現在の物件登録数はたったの4件で、ほとんど機能していません。加えて、ホームページでの紹介も雑で、いちいちPDFを見なければならないという適当さです。不動産のホームページを見習ったらどうでしょうか？見る人の気持ちになってみれば、すぐにわかる話です。なお、いい例としては綾部市の「定住サポート」というサイトは、魅力的だと思いました（検索は少し使いづらかったですが）。
そして、一旦空家になってしまうと、所有者はそれをどうこうする機会を失ってしまいます。市としては、積極的に所有者に働きかけ、市がバックアップすることを説明していく必要があります。うまく循環するように、不動産の流動化を促すことが大切でしょう。すれば、強制撤去のような無駄な税金を投入する必要もなくなるはずです。
住宅を売りやすい買いやすい街へ
更地にすることで課税が6倍になることが、空家の対処を躊躇わせていると述べました。この問題を解決するためには、空家の状態のままにすると1年ごとに住宅の税軽減措置を弱めていったり、解体費を補助したりする制度など考えられる方法はいろいろあると思います。売りやすい・貸しやすい環境にしていくことが必要でしょう。
また、買いやすい環境も大切です。住宅を売却、購入時にリフォームを行う場合にかかる費用を補助するなど、河内長野市の住宅を買いたくなる政策をもっと進めていくべきでしょう。
特に車が必要な郊外ニュータウンに住む高齢者は、運転ができなくなると途端に不便になります。それを見越して50代後半から市街地に移り住むケースも近年多く見られます。
とすれば、家を若い人に貸出して、自身はマンション等にダウンサイジングしたいと思う人も決して少なくないのではないでしょうか。そういう多様な手段を用意し、サポートするぐらいの柔軟さがあってもいいと思います。
まとめ
今重要な選択が迫られている河内長野市ですが、人の気持ちになって考えれば、改善していくことができるはずです。そして、次回は買い手の気持ちになって、町全体を見てみたいと思います。
最後に、河内長野市と箕面市の引越し関連のWebページを見比べました。
ーどっちに住みたいと思いますか？
－現状と将来についてを「統計」で考えよう。
人が住むのはどこかというと「町」ではありません、「家」なのです。
人口問題を考えると、町全体のことを考えがちですが、各々の住宅こそが市民に密接に関係しているのです。
前回の記事、河内長野市は新築住居の減少によって、転入数が減り続けている構造があると書きました。実際に統計を見ると以下の通りです。（括弧）の数値は、社会増減数の府内順位の推移です（2010→2014年）。
河内長野市の最新年の新築購入数は「990戸」でした。このグラフの中では、かなり少ない部類です。なぜ新築が少ないのかというと、人気がないからというより、もう市内にはほとんど建てる場所がないことが要因にあるように思えます。他市と比較してみると、新築数の少ない自治体ほど、2010年の転入数（括弧の左値）が少ないという相関がほぼ表れています。
では、新築数が増やすしかないのか？
そのようなことはありません。実際、大阪狭山市はさほど新築数は多くないのに、かなりよい順位を得ています。話は脱線しますが、大阪狭山市がなぜいい成績を収めているのかを考えてみましょう。
〇大阪狭山市は、住民本位の政策が中心
どこかの市みたいに「ゴルフ場をつくろう」「高速道路をつくろう」なんて馬鹿な議員さんはいません。今ないものを作るのではなく、あるものを生かし、住民が必要としているものを真剣に考えていました。狭山市には大きな道路はありませんが、特に社会増減に影響はないようです。
〇大阪狭山市は、身の丈に合わないことはしない
どこかの市みたいに「ハコモノ」政策はあまり行っていません。市役所はボロ、図書館もボロボロですが、市民に不満はありません。むしろ、駅前周辺や生活道路の改修など、より住民の身近なところを重点的にやっているようです。
だんだん、河内長野市の議員さんが腹立たしく感じてきました。優先順位をはき違えた政策を自信満々に言ってみせたり、選挙前に具体性のない理想論で市民をだましたり、散々ですよ。
・・・まとめると、新築数が少なくても、ちゃんと市民の考えに沿った政策をするなどの外的要因で、なんなくカバーできるということですね！
以上脱線しましたが、統計の話に戻して、「空家」について考えたいと思います。
新築がないけど中古はいっぱいある
新築を無理に増やさずとも、中古住宅を活用すれば、河内長野市も活路を見出すことができます。イギリスなど諸外国では、中古住宅を何世代もがリフォームしながら住むのが一般的で、日本もそれを見習うべきとされています。そんな中古が2010年現在に、どれぐらいあるのかというと、以下の通りです。
河内長野市は、他市に比べ人口の割に空家が多くあります。さてその内訳なのですが、別荘・賃貸・売却用については、特に問題はありません。用途のない「その他」の空家は、近年問題になっている「放置された空家」です。
河内長野市の場合、不幸中の幸いなのが、老朽化（破損有）している空家はかなり少ないことです。つまり、人が住めないような空家ではない、優良な物件が多いのです。
今対処すれば、十分活用できる価値ある資産ですが、逆に、これがあと数十年後も空家のままでは、利用価値のないものになってしまうとも言えます。
こういった使える空家を売り出すことで、河内長野市の転入数の増加、人口減少の改善につなげると考えられます。
なんで放置された空家が多いの？
空家は主に、親が亡くなった等で相続されたものの使い道がなく、放置されたものが多いことが報告されています。リフォームしないと入居は難しいものなどは、特にそういう傾向にあります。そういった場合、解体して更地にすればいいと思うかもしれませんが、そうすると固定資産税の軽減措置が適用されなくなり、6倍の課税を受けることになるのです。
よって、手入れもせず放置され、将来的には老朽化した空家が増える構造ができあがっています。河内長野市の場合、そういった危機に瀕するのは十数年後と予想されます。
「その他」の空家を活用しよう！
空家は数年経っただけで老朽化し住めなくなるものです。なるべく早いうちに未然に対処することが重要になります。そのため河内長野市では「空き家バンク」と呼ばれる、市が空家の売却・賃貸の仲介をするサービスあります。これは非常に有効な政策であることは評価しますが、中身はなっていません。
2014年8月現在の物件登録数はたったの4件で、ほとんど機能していません。加えて、ホームページでの紹介も雑で、いちいちPDFを見なければならないという適当さです。不動産のホームページを見習ったらどうでしょうか？見る人の気持ちになってみれば、すぐにわかる話です。なお、いい例としては綾部市の「定住サポート」というサイトは、魅力的だと思いました（検索は少し使いづらかったですが）。
そして、一旦空家になってしまうと、所有者はそれをどうこうする機会を失ってしまいます。市としては、積極的に所有者に働きかけ、市がバックアップすることを説明していく必要があります。うまく循環するように、不動産の流動化を促すことが大切でしょう。すれば、強制撤去のような無駄な税金を投入する必要もなくなるはずです。
住宅を売りやすい買いやすい街へ
更地にすることで課税が6倍になることが、空家の対処を躊躇わせていると述べました。この問題を解決するためには、空家の状態のままにすると1年ごとに住宅の税軽減措置を弱めていったり、解体費を補助したりする制度など考えられる方法はいろいろあると思います。売りやすい・貸しやすい環境にしていくことが必要でしょう。
また、買いやすい環境も大切です。住宅を売却、購入時にリフォームを行う場合にかかる費用を補助するなど、河内長野市の住宅を買いたくなる政策をもっと進めていくべきでしょう。
特に車が必要な郊外ニュータウンに住む高齢者は、運転ができなくなると途端に不便になります。それを見越して50代後半から市街地に移り住むケースも近年多く見られます。
とすれば、家を若い人に貸出して、自身はマンション等にダウンサイジングしたいと思う人も決して少なくないのではないでしょうか。そういう多様な手段を用意し、サポートするぐらいの柔軟さがあってもいいと思います。
まとめ
今重要な選択が迫られている河内長野市ですが、人の気持ちになって考えれば、改善していくことができるはずです。そして、次回は買い手の気持ちになって、町全体を見てみたいと思います。
最後に、河内長野市と箕面市の引越し関連のWebページを見比べました。
ーどっちに住みたいと思いますか？
