思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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税理士の先生や、FPの先生、あるいは不動産コンサルの先生方に質問です。

顧問先や相談に来られた方から、こんな相談を持ちかけられたことはありませんか?

「先生、この中古物件を買おうと思っているんですが、どう思いますか?」

「先生、持っている土地にマンションを建築しようと思っているんですが、どう思いますか?」

「先生、今持っている物件を売却しようと思っているんですが、いくらで売却したら損しないですか?」


でも、こんな相談を持ちかけられても、正直、こう思いませんか?

「一般的な不動産の税金のことならわかるけど、
不動産投資となるとどのように言ったらいいかわからないなぁ」と。

賢い先生方なら、相続対策として不動産活用が有効なことは百も承知だと思います。

しかし、相続対策でマンションやアパートを建てても、
その後その物件からお金が残らない状態で大変な思いをする地主さん、大家さんもいます。

また、最近は普通のサラリーマンでも不動産投資をする人が増えています

そのような方々は、投資的観点から先生のアドバイスを受けたいと思っています。

そこで、的を射たアドバイスができれば、物件を購入した際には、
あなたのお客さんとなる可能性はとても高くなるでしょう。


不動産投資専門の叶税理士法人にも、
これまで多くの不動産投資家、大家さんが相談に来られました。

そのほとんどが物件の診断をしてほしいというご相談です。

叶税理士法人では開業以来、9年以上も様々な方々の相談を受けてきた結果、
物件の売買を考えている相談者が何を求め、どのように回答すれば、
相談者の目的が叶うアドバイスができるのか、ノウハウが構築されました。

しかし、まだまだ自身の目的に叶わない物件を購入して、
不動産投資で失敗してしまう相談者も多くいらっしゃいます。

そこで、不動産投資専門の叶税理士法人の知識の共有をし、弊社のコンサルティングノウハウを、
税理士、FP、不動産コンサルタントの皆様にお伝えすることで、
より多くの相談者が納得のいく不動産投資ができるようになることを目的に、
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を開催致します!

ただ、9年間で積み上げた弊社のノウハウをたった一日ですべてお伝えすることは非常に困難です。

そこで、弊社のノウハウを詰め込み、物件購入から売却までトータルで診断できる、
不動産投資シミュレーションソフト「REITISS(リーティス)」を活用してセミナーを実施します。

REITISSの登録はこちら ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

弊社が開発したREITISS(リーティス)を活用すれば、
相談者に対して誰でも簡単に、より精度の高いアドバイスができるようになります。

事実、弊社に相談に来られた方に、REITISS(リーティス)を活用して物件診断をすると、
その診断内容の説得力からすべての人が非常に満足して事務所を後にします。

REITISS(リーティス)から出力された資料は、
銀行へ物件購入の融資を依頼する際にも、非常に好評を得ています。

このREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成セミナー」を受講すれば、
次の日には先生の事務所の付加価値は向上し、事務所の業務拡大に貢献することでしょう。

ぜひ、不動産投資コンサルタント1日養成セミナーにご参加いただき、
一人でも多くの不動産投資家、大家さんを成功へと導きましょう!

もちろん、一般の方でも、REITISSを使いこなしたいという方は、ぜひご参加ください!

残席1 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170527.html


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芸人とBBQをしました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「ギガ大家になるためには仕組化が必須?」
です。

今年の2月某日、あるギガ大家さんと対談をしました。

このギガ大家さんは、5年ぐらい前から知っていて、
僕が運営する大家さん学びの会 関西でも、
一度、セミナー講師をしてもらったことがありあす。

5年前はまだ数棟の物件しか持っていなかったのですが、
今では、総投資額40億円以上になっています。

そのギガ大家さんとは・・・、



ジャイアンの愛称で知られている木下たかゆきさんです。

対談では、どのようにして5年でギガ大家さんになったのかを、
根掘り葉掘りお聞きしました。

お聴きした結果、そのポイントは「仕組化」です。

物件取得時の仕組化、物件運営時の仕組化、そして物件売却時の仕組化。

すべてが、機能的に仕組化されているので、
短い期間でギガ大家さんになることができたんですね。

現在、「税金塾Vol.100達成記念キャンペーン」で
【入会金0円】で入会できる税金塾の来月号(Vol.100)では、
ギガ大家、木下たかゆきさんとの対談音声を配信予定です。

さらに今回のキャンペーンでは、浦田健さんとの対談音声を収録した、

最新号(平成29年5月号)Vol.100

「不動産投資業界のカリスマ 浦田健氏に聞く!
 これから不動産投資で成功するための考え方!!」
【ダウンロード版】

も無料で手に入りますので、ぜひこの機会にご入会下さい!

あと5日! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/


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【編集後記】 ~芸人
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現在、うちのそろばん教室でバイトをしてくれている、芸人志望の吉本くん。

先週は水曜日のダウンタウンという番組で「暗算王」として、
オードリー春日と共演しました。

そして、先日自社ビルの屋上BBQに彼も参加したのですが、
芸人と言う割には、あまり面白くなかったですね。(失笑)

まあ、一発屋ででも当たってくれればいいのですが。(笑)

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運動より食物のようですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「法人を設立するタイミング等が明確化出来ました」
です。

うちの神戸事務所では現在
「税理士小田和典の無料相談1,000本ノック!」
を実施中ですが、この1年で相談件数が100件を超えました。

そして、相談者の方には、任意でアンケートを頂いています。

これまでには、次のような感想がありました。

「疑問に対してていねいに答えて頂き大変助かりました。
 またもやもやしていた点が明確になりました。
 法人を設立するタイミング等に関しても迷っていましたが明確化出来ました。
 質問に対して真しに回答頂けるので信頼感を感じます。
 物件購入のタイミングでまた相談させて頂きたいと思います。」


「消費税還付について、不明な点を明確に教えて頂き、
 今後の流れがスッキリ解決できました。
 その他のちょっと気になる様な質問にも的確にこたえて
 頂き、非常に助かりました。
 ありがとうございました。」


「非常にすっきりしました。
 今までもやもや悩んでいたものが、解決して有難うございます。
 神戸へ足を運んだかいが有りました。」


「消費税還付の仕組みを利害できました。
 どのように法人を立ち上げていけば良いかのイメージが沸きました
 実際に法人化する際に、また相談させて頂ければと思います。」


この他にも、相談を受けた後の嬉しい感想が多々寄せられています。

法人化、消費税還付、物件シミュレーションなど、
今なら税理士に無料で相談できますので、ぜひご活用くださいね。


神戸事務所の無料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html

また、東京事務所は1万円(税抜)/1時間で相談を承っています。

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。

東京事務所の有料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~ダイエット
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今年からダイエットのために、マラソンとテニスを始めてます。

でも、4ヵ月経った現在、1月の体重とまったく変わってません。(汗)

増えてないだけマシなのかもしれませんが、
僕の場合、運動よりも食べ物がポイントのようです。

でも、美味しい食べ物と、美味しいお酒を飲むために生きてると思ってるので、
なかなか悩ましいところです。

さて、これからどうしようかな?

 

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今日は神戸事務所で自社ビル屋上BBQをします!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「法人化する時の建物の譲渡の注意点とは?」
です。

法人成りとは、会社を作って、個人事業を法人に移すことですが、
この時の税務上の処理って結構ややこしいんです。

法人成りするときには普通は、個人が所有していた資産や負債を引き継ぐのですが、
この時の税金は、引き継いだ資産の種類に応じて違うのです。

まず、引き継いだ資産のうち建物や土地、車や什器については「譲渡所得」になります。

でも、卸売業や小売業なんかにある商品は、「事業所得」になるんです。

賃貸不動産の場合は、通常、「商品」はないので、ほぼすべてが「譲渡所得」になりますね。

そして注意しないといけないのは、その引継いだ金額が「適正な価額」かどうかです。

その金額がもし時価の2分の1に満たないときは、
時価によって譲渡があったものとして計算されてしまいます。

まあ、この「時価」というのも難しい問題ですが、
こういう場合は、不動産鑑定士さんにお願いしたりして、
この「時価」を算定しますので、あまりに低い金額を勝手につけて
法人成りしないようにしてくださいね。

税金塾Vol.13では、

「大家さん・地主さん必見!
 美人不動産鑑定士さゆき先生の鑑定評価書を活用して税金を安くする方法」

というタイトルで、物件を法人に移す時などの鑑定の方法について
映像でわかりやすく説明しています。

現在、割引キャンペーン中の法人化パックでは、

・法人化した時の社会保険がわかる教材
・法人化した後の税務手続きがわかる教材
・法人化の際に鑑定評価を使った節税方法がわかる教材
・法人設立後の税務手続きがわかる教材
・法人化のタイミングとメリット・デメリットがわかる教材

の5本がパックとなっています。

4月末まで割引キャンペーンを実施中ですので、
この機会にぜひご覧ください!

 ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_hojin.html

「税金塾Vol.100達成記念キャンペーン」で
【入会金0円】で入会できる税金塾会員になると、
「不動産投資家の法人化パック」がさらに割安で購入できます!

さらに今回のキャンペーンでは、浦田健さんとの対談音声を収録した、

最新号(平成29年5月号)Vol.100

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も無料で手に入りますので、ぜひこの機会にご入会下さい!

4月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/


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【編集後記】 ~自社ビル屋上BBQ
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今日は神戸事務所がある自社ビルの屋上で、
スタッフたちとBBQ大会を開催します。

毎年、春と夏に開催していて、お肉とお酒を買い込んで、皆で楽しんでます。

屋上からの景色は、神戸の夜景と山が見えて結構綺麗なんですよ。

 

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みなさん こんにちは!
不動産投資専門税理士の叶です。

今日は、本日からスタートした、入会金0円で4万円相当の特典が手に入る、

「不動産投資でお金を残す税金塾Vol.100達成記念 新規入会キャンペーン」

のお知らせです。

4末まで ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/


毎月、音声や映像で不動産投資に役立つ教材をお届けする
通信教育が「不動産投資でお金を残す税金塾」です。

税金塾は、もう9年以上も運営している不動産投資家、大家さん向けの通信教育で、
毎月教材を出してきた結果、今月で【100本】を達成しました!

税金塾では、僕が不動産投資専門税理士として持っている税金の知識。

僕の士業としてのネットワークを活かした専門家の知識。

あるいは、不動産投資家としての僕自身が「この人の話を聞きたいな」と思った、
著名大家さんの投資手法などを映像や音声で収録しています。

そして、今日から4月末まで【Vol.100 達成記念キャンペーン】として、
【入会金0円】で、いつもよりも豪華な特典がついてくる入会キャンペーンを実施しています。

キャンペーンでは、入会金無料に加えて、4つの特典をお付けしています。

・入会金10,800円 ⇒ 無料

・特典1 税金塾Vol.69「7年で4,000万円超のお金を残した!RC1棟物件投資の全貌!」【音声ダウンロード版 128分】

・特典2 「税金塾」動画基本編 講師:不動産専門税理士 萱谷 有香

・特典3 不動産投資家のための確定申告マニュアル(PDF48ページ)

・特典4 不動産投資家から叶へ!質問攻め音声セミナー(100分)


さらに今月は、上記に加えて、浦田健さんとの対談音声を収録した、
最新号(平成29年5月号)Vol.100

「不動産投資業界のカリスマ 浦田健氏に聞く!
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も無料で手に入れることができます!


しかも、教材に満足できなければ返金される返金保証付き!

まったくリスクはありませんので、今すぐご入会下さい!

4月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/

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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。

僕自身、物件を検討する時に使っています。

どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。

空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。

この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。

次に、とても甘い条件でシミュレーションします。

そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。

まさに、自分でアメとムチ状態です。

2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。

REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
5月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。

今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

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BBQにいい季節ですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「不動産賃貸業はいいビジネスモデル?」
です。

僕は現在、次の10の仕事を並行しています。

1、税理士業
2、税金塾(通信教育)
3、REITISS(システム販売)
4、大家さん学びの会 関西(勉強会)
5、講演、セミナー講師
6、執筆業
7、紹介業
8、広告業(メルマガ広告)
9、そろばん教室
10、不動産賃貸業

それぞれ、ビジネスモデルとしては違いがあるのですが、
中でも不動産賃貸業は、いいビジネスモデルだと思っています。

不動産賃貸業は、税理士業やそろばん教室と違って、人を雇わなくていいですし、
毎月、リピートするビジネスモデルです。

また、セミナー講師や執筆と違って、自分が病気や怪我をしても、
収入が途絶えることがないですしね。

だからこそ、サラリーマンでも兼業でやっていけるビジネスです。

ただ一つ、調査をして、買い付けを入れても購入できないケースなど、
掛けた時間と努力が実らないことがあるのが弱点です。

でも、この部分を仕組化できると、ビジネスモデルとしては最強だと思いますね。


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【編集後記】 ~BBQ
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神戸は少しずつ暖かくなってきています。

暖かくなると、BBQをしたくなりますね。

実は昨日、友人たちを呼んで、自社ビルの屋上でBBQをしました。

雨が心配でしたが、運よく晴れ、皆で美味しいお肉とお酒を頂きました。

来週はスタッフたちとBBQ!

皆で楽しみたいと思います。

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スタッフがテレビ出演しました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「簡易課税では消費税還付はできない?」
です。

消費税の申告方式は2つあります。

1つは本則課税で、もう1つは簡易課税です。

本則課税は、基本的に預かった消費税から、支払った消費税を引いて、申告納付します。

400円のものを仕入れて32円の消費税を支払い、
それを1,000円で売ったら80円の消費税をお客さんから預ります。

すると80円から32円を差し引いた48円を納めます。

預かった消費税80円-支払った消費税32円=納める消費税48円

この申告方式だと、支払いすぎた消費税は還ってきますよね。

でも簡易課税だと、絶対に消費税還付はできません。

なぜなら、簡易課税は預かった消費税に対して、
みなし仕入れ率を掛けた分を引いて申告するからです。

このみなし仕入れ率は、業種によって決まっていて、不動産賃貸業は40%です。

さっきの例だと、預かった80円に40%を掛けた32円を引くので、
48円の消費税を納めることになります。

預かった消費税80円-(80円×みなし仕入れ率40%)=納める消費税48円

この計算式だと、絶対に消費税還付されないことがわかりますね。

消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~テレビ出演
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一昨日、19日(水)に放送された「水曜日のダウンタウン」。

企画の一つで、うちのそろばん教室(神戸あんざんアカデミー)で、
フラッシュ暗算日本一にもなった、アルバイトで芸人の吉本くんが出演しました。

企画は「毒霧 あらゆる競技で有効説」。

オードリー春日との計算対決で、競技が始まった瞬間に毒霧を吹きかけられてました。(笑)

それでも、暗算では当然、勝ってましたけどね。

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「孤独のグルメ」は身体に悪いですね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「法人化のタイミングは人によって変わる?」
です。

法人化のタイミングは、本当に人によって違いますので、
法人化した方がいいかどうかは、一概には言えません。

そして、ただ単に法人化したからと言って、節税ができるわけでもありません。

しかし、一つ言えることは兼業と専業では、節税の考え方が違ってくるということです。

例えばサラリーマン大家さんのような兼業の場合は、お給料に不動産所得が上乗せされます。

仮に年収1,000万円で、課税所得が500万円の人の場合は、所得税の税率は20%です。

これに不動産所得が上乗せされると、所得税だけで20%以上の税率が掛かることになります。

住民税を合わせると30%以上です。

でも専業の場合は、不動産所得だけで課税所得500万円の場合、所得税・住民税を合わせた実効税率は21.5%になります。

なぜ兼業と専業でこのような違いが出るかというと、所得税は、累進課税だからです。

500万円の課税所得がある場合の所得税の計算は、

0円から195万円までは税率5%

195万円から330万円までは10%

330万円から695万円までは20%

ですので、

195万円×5%+(330万円─195万円)×10%+(500万円─330万円)×20%=57.25万円

という計算になります。

このように考えると、不動産投資をする場合、
年収が高いくて税率の高い人ほど、法人化した方が節税できることなります。

税金塾Vol.93では、

「節税の幅がぐんと広がる!
 不動産投資家のための法人化のメリット・デメリットとタイミング」

というタイトルで法人化のタイミングについて
映像でわかりやすく説明しています。

現在、割引キャンペーン中の法人化パックでは、

・法人化した時の社会保険がわかる教材
・法人化した後の税務手続きがわかる教材
・法人化の際に鑑定評価を使った節税方法がわかる教材
・法人設立後の税務手続きがわかる教材
・法人化のタイミングとメリット・デメリットがわかる教材

の5本がパックとなっています。

4月末まで割引キャンペーンを実施中ですので、
この機会にぜひご覧ください!

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【編集後記】 ~孤独のグルメ
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この4月からスタートしたドラマ「孤独のグルメ」シーズン6。

シーズン6まで来るぐらいの人気ドラマですが、見るとヤバいですね。

内容は、松重豊扮する井之頭五郎が、ただただ仕事中に飲食店に入って、料理を食べるだけ。

でも、食べているのを見ていると、無性にお腹がすいてきます。

しかも、このドラマ深夜にやっているので、オンタイムで見ると、
夜食を食べたくなってしまいます。

痩せたい僕にとっては、身体に毒なドラマです。^^;

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本日22時、うちのスタッフが水曜日のダウンタウンに出演します!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「物件キャッシュフロー・シミュレーションのサービスを再開しました!」
です。

今月から、ここ数年実施してなかった、
物件キャッシュフロー・シミュレーションのサービスを再開しています。

不動産投資のキャッシュ・フローは、購入時点でほぼ確定してしまいます。

だから、物件を購入する前にしっかりとシミュレーションをすることが、とても大切です。

シミュレーションせずに購入した結果、目標とするキャッシュ・フローを得られていない。

または、キャッシュ・フローがマイナスになっている不動産投資家をたくさん見てきました。

不動産は金額が大きくなる投資ですので、最初の失敗が命取りになることもありますからね。

この「物件キャッシュ・フローシミュレーション」は、
不動産投資専門の税理士法人のノウハウを詰め込んだシミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使用して、

あなたが購入を検討している物件の、所有している期間の税引き後キャッシュ・フローから、
将来、売却した時の税引き後キャッシュ・フローまで、物件が生み出すキャッシュ・フローを
シミュレーションシートとして、1物件につき3回まで提供させて頂きます。

その3回は、初回提出時のシミュレーションの内容から、
金利や物件価格等の変更があった場合に、
条件を変更しての再シミュレーションを、
あと2回させて頂くということです。

再シミュレーション2回の期限は、
初回のシミュレーションシートを提供させて頂いてから1ヵ月以内

ただし、税務等の質問に回答するサービスは含まれておりませんのでご了承くださいね。

価格は、1物件あたり1万円(税抜)になります。

是非、このサービスを活用して頂き、物件のキャッシュ・フローを見極めてくださいね!

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/buttken_info.html


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【編集後記】 ~水曜日のダウンタウン
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本日、4/19(水)22時より始まるテレビ番組「水曜日のダウンタウン」に、
うちのスタッフが出演します。

出演するスタッフは、そろばん教室のアルバイトで、芸人でもある吉本君。

芸名はクレージー吉本で、フラッシュ暗算で日本一になったことがあります。

番組では、そのフラッシュ暗算の能力を活かした内容で出るそうです。

ぜひ、チェックしてみてくださいね。

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