思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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今日から東京出張です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告の注意点!不動産所得が赤字のケース」
です。

不動産所得が赤字のときの注意点をお伝えします。

不動産を取得した初年度は一括で計上できる経費が多いため、不動産所得が赤字になる場合があります。

そしてその赤字は通常は他の所得と相殺されます。

例えば給与所得200万円、事業所得100万円、不動産所得△150万円の場合は、

 200万+100万円-150万円=150万円

これを損益通算といいます。

この150万円から社会保険や人的控除を引いた残りに税金がかかります。

でもこの不動産所得の赤字が損益通算できない場合があるのです!

それは不動産を融資、特にフルローンを受けて購入している場合です。

この融資には当然利息がつき、その利息は必要経費として収入から差し引きます。

しかし、この利息のうち土地の取得のための分は損益通算ができないのです
たとえばさきほどの例で、土地の分の利息が50万円あったとしましょう。

そうすると、

 200万+100万円-(150万円-50万円)=200万円

となり50万円は損益通算できない計算となります。

ここでのポイントは不動産の取得時です!

土地と建物の取得価額を決めるときに、どちらを高くすべきでしょうか?

土地の取得価額が高ければ、それに対する利息の金額も高くなるので、損益通算できない金額も多くなります。

一方、建物の取得価額が大きければ、損益通算できない金額は少なくなります。

やはり、不動産投資の税金は購入前からの戦略、
そして確定申告での処理が重要だということがこの例でも分かりますね。

現在、割引キャンペーン中のひよこパックは、

・青色申告がよくわかる教材
・確定申告のやり方がわかる教材
・簿記を使わない帳簿の作り方がわかる教材
・会計ソフトの使い方がわかる教材
・キャッシュフロー表の作成方法がわかる教材

の5本がパックとなっている教材です。

これを見れば、確定申告の方法や節税のポイントについても
学ぶことができますので、この機会にぜひご覧くださいね。


2月末まで! ⇒ ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_hiyoko.html

 

税金塾の会員になると、さらに割安で購入できますので、ぜひご入会下さいね!

返金保証あり! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/

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【編集後記】 ~東京出張
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今日から1泊2日で東京出張です。

ななころさんこと嘉手納さんの、不動産投資予備校でセミナー講師をさせて頂きます。

そして、今日は始めてAIRBNBを利用して宿泊をします。

これから民泊事業を始めようかと思っているので、
まずはゲストとして体験をすることにしました。

ちょっと楽しみですね。

 

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ギガ大家さんは凄かったです。
つづきは編集後記で!

先週に引き続き、来週も東京出張があります。

今回のお仕事は、神田でセミナー講師。

2時間半ほど、確定申告の注意点などについてお伝えする予定です。

プレゼントもあって、残席3なので、お早めにお申し込みくださいね。

また昨年ぐらいから、僕に加えて東京事務所代表の萱谷も講師をするようになり、
今年は萱谷の講演も増えています。

さらに、大家さん学びの会も全国に支部ができて、
各支部で定例勉強会が開催されています。

現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

お近くの場合や、内容にご興味がある方は、ぜひご参加くださいね!


▼東京 2017年2月25日(土)

基礎から学ぶ不動産投資予備校 主催

「知っているか知らないかで大きく損する!?不動産投資家のための税金講座」

で叶温が講演をします。

残席3 ⇒ https://business.form-mailer.jp/fms/7518fb7260583


▼東京 2017年2月25日(土)

りそな銀行 茗荷谷支店主催

「★新★住宅ローン控除&家計の見直し相談会」

で萱谷有香が講師をします。

詳細PDF ⇒ http://tax.kanae-office.com/upimage/20160225.pdf


▼札幌 2017年2月25日(土)

大家さん学びの会(R)札幌主催 定例勉強会

「大家さんにとっての司法書士活用方法!!」
講師:司法書士 松尾孝紀氏

「欠陥住宅に関する法的諸問題の解決策!!」
講師:弁護士 粟生猛氏

定員40名 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=6


▼福岡 2017年3月4日(土)

大家さん学びの会(R)福岡主催 定例勉強会

「賃貸のニーズトレンド~2016年版~」

講師:SUUMO

 ⇒ http://ooya-manabi-fukuoka.com/study/st170114/


▼東京 2017年3月8日(水)~全6回

レアルコンサルティング株式会社 主催

「プロから学ぶ本当にお金を残す不動産投資」

で萱谷有香が講師をします。

 ⇒ http://realconsulting.jp/cf1000_k01/


▼東京 2017年3月18日(土)

大家さん学びの会(R)主催 定例勉強会

「知らないと損をする? 大家が知るべき正しい火災保険・賠償責任保険の知識」

講師:株式会社プロエージェント 第一営業部 太田惠巳氏

 ⇒ http://ooya-manabi.com/seminar/20170318/


▼東京 2017年3月18日(土)

叶税理士法人/叶会計事務所主催

REITISS(リーティス)を使った「不動産投資コンサルタント1日養成講座」

満席 ⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170318.html


▼大阪 2017年4月8日(土)

大家さん学びの会(R)関西主催 第39回 定例勉強会

株式会社ルート・イノベーション 定利卓也 氏

 空室対策の発想転換 入居が決まらない物件に効果抜群!
「コスト0円で満室にする方法」
~時代を捉えたこれからの入居付け~

を開催します。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2kxsp0i


▼札幌 2017年4月15日(土)

大家さん学びの会 札幌 主催

「税引後、出口戦略まで含めて、本当に儲かる収益物件の買い方をマスターする!」

で叶温が講演します。

 ⇒ http://ooya-manabi-sapporo.com/seminar.php?id=

 


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【編集後記】 ~ギガ大家
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先日、税金塾の収録で大阪のギガ大家、木下たかゆきさんと対談をしました。

木下さんの生い立ちから、不動産投資を拡大していく経緯について
お聞きしたのですが、やっぱり凄かったですね。

何が凄いかというと、普通の人ができないことを、サラッとやってしまえるところです。

まあ、いわゆる“天才”ですね。

「不動産投資なんて誰でもできますよ。」
「余裕ですよ。」

というワードを何回聞いたことか。

この対談の内容は6月号の税金塾で配信しますので、
会員さんは楽しみにしててくださいね。

 

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今日は確定申告の相談会に行ってきます。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「消費税還付のパターン別活用方法」
です。

物件を購入する時、あるいは建築する時、建物には消費税が掛かります。
税抜6千万円の建物だと、480万円が消費税です。

この消費税480万円は、何もしなければ戻ってこないのですが、
消費税還付の申告をうまくすると、全額が戻ってくるのです!

こんなにお金が戻ってくれば、自己資金も少なくなりますし、不動産取得税も楽々払えます。

でも、これを成功させるためには相当な準備が必要です。

そして、この消費税還付の活用方法にはいくつかあります。

1、中古物件を購入する時に新規法人で消費税還付を受ける

2、新築を建てる時に新規法人で消費税還付を受ける

3、個人で持っている物件を法人へ移す際に新規法人で消費税還付を受ける

4、1と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける

5、2と3を組み合わせて、同時に複数棟の消費税還付を受ける

特に3は、個人の所得税率が高い方には非常に有効で、
法人への移転コストを消費税還付でカバーでき、
その後は、法人所有で節税を図っていくことができます。

消費税還付については、下記のページで詳細がわかり、
現在、うちの税理士が面談やスカイプ、または電話による相談も受け付けています。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~確定申告相談会
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今日は、灘の納税協会で、確定申告の相談会で相談員をします。

税理士になると、毎年この時期になると周ってくるのですが、
実は、地域によっては、税理士が多くて相談員をしなくてもいいところあります。

僕が所属している灘支部は、税理士が少ないためか、毎年周ってきますね。

丸一日仕事ですが、頑張ってきます。

 

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楽待のコラムがアップされました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「売却益が発生しやすい原因とは?」
です。

不動産投資は必ず出口戦略を考えておかなくてはなりません。

出口を考える時にもちろん税金が発生することは無視できませんよね。

では、出口=譲渡(売却)と仮定して考えていきましょう。

個人の場合、譲渡所得(売却益)に対して税金がかかってきます。

まず、譲渡所得の算出ですが、

売却時の収入-(取得費+売却時の費用)

となります。

売却時の収入はもちろん、売却価額です。

ただし、関西の一部地域では「預り保証金の持回り制」という慣習があります。

この場合、保証金の金額もこの売却時の収入にプラスしなくてはなりません。

さて、次に取得費ですが、これは土地と建物の価額。

取得時の金額から減価償却費を引いた金額になります。

そして売却時の費用とは、仲介手数料、司法書士費用、売買契約書の印紙税などです。

では、売却損の出やすい人とはどんな人なのでしょうか。

土地の金額が大きい人です。

土地は減価償却をしないので、建物価額が低く、土地の割合が大きい場合は、
「取得費」が大きくなりがちです。

なので売却損が出やすくなります。

続いて、売却益が出やすい人とはどんな人なのでしょうか。

これは、先程と逆で建物価格が大きい人です。

もっと言えば、設備などを認識して、保有時の減価償却費が多額に発生している人です。

こういった人は、「取得費」がかなり低くなっているので、
売却益が多額に発生する可能性があります。

ということで、結果的には「減価償却費」がかなり影響するということなんですね。

ちなみにうちの事務所では、信頼できる仲介業者さんと提携して、
お持ちの物件を売却する際の仲介手数料を、20%割引させて頂くサービスをしています。

日本国内なら地域問わず全国対応です。

1億円の物件だと、正規の手数料が約300万円ですので、その20%だと、60万円にもなります。

もし、売却を検討している物件があれば、次のフォームにアクセスして、必要事項をご入力下さい。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_51/index.do

依頼を頂きましたら、物件情報などの依頼内容を提携している不動産仲介業者さんにご紹介させて頂き、
後日、その業者さんから連絡が来るという流れになります。

この割引サービスを活用して、少しでも多くお金を残してくださいね。


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【編集後記】 ~楽待
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先日、楽待のサイトに、僕が毎月執筆しているコラムが掲載されました。

今回のテーマは、
『いよいよ確定申告!! 物件を売却した時に覚えておきたい「節税テク」とは?』。

現在、真っ最中の確定申告について解説してますので、ぜひご覧ください。

 ⇒ https://www.rakumachi.jp/news/archives/183615

 

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今日はあのギガ大家さんと対談です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「医療費が少なくてもあきらめない?」
です。

普通のサラリーマンなら、年末調整で確定申告は完結していますが、
医療費が多く掛かった場合などは、申告すると、税金が還付されます。

その一つの基準が10万円。

でも、医療費が10万円に満たない場合もありますよね。

そんなときは、配偶者やその他、生計一の方に所得があって、
その所得がそれほど多くない場合は、その方に医療費控除を適用すると、
10万円に満たなくても、税金が還付される場合があります。

なぜなら、医療費控除のもう一つの基準に
総所得金額×5%というものがあるからです。

例えば、奥さんがパートをしているなどで、年収120万円の場合、
給与所得控除65万円を引くと、総所得金額は55万円になります。

55万円の5%は27,500円ですから、この金額以上に医療費が掛かっているなら、
奥さんの確定申告で医療費控除を適用できることになります。

医療費は、生計を一にしている人の全員の合計額を、誰にでも適用できます。

また独身の場合でも、不動産を購入した初年度で、経費が多く発生して
所得が酸くなっているケースでも、この基準は使えますね。

税金塾Vol.50では、物件購入後、初めての確定申告について
映像でわかりやすく解説しています。

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【編集後記】 ~木下さん
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今日は午後から、大阪のギガ大家として著名な木下たかゆきさんと、
税金塾の対談音声収録をします。

木下さんとは、5年前に大家さん学びの会 関西の勉強会の講師をして頂いたことがあります。

あの時から、さらに不動産投資を拡大しているので、
その仕組化の方法をお聞きする予定です。

どんなお話が聞けるか楽しみです。

 

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今日は授業参観に行きます。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告で法人化を検討する?」
です。

先週から、確定申告が始まってますね。

確定申告で税額が確定すると、色々と問題点が出てきますよね。

例えば、

・減価償却費が少なくなって、税金が多くなっている

・借入金の利息が少なくなって、税金が多くなっている

・不動産の投資規模が大きくなってきて、税金が多くなっている

などなど。

税金が多くなってきている人が検討したいのが法人化。

法人化すると、個人よりも節税の幅が広がるので、節税対策もやりやすくなります。

ただ、法人化による節税対策は、税理士との相談が不可欠です。

節税というのは、ウルトラC的なものはほとんどなく、仕組で成り立つものです。

その仕組みをどううまく作れるかがポイントになります。

法人化による節税の仕組みをうまく作りたい人は、
ぜひ不動産投資に詳しい、うちの税理士に相談してみてくださいね。


神戸事務所の無料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html


また、東京事務所は1万円(税抜)/1時間の相談料となりますが、
こちらの相談方法は東京事務所に来社でも結構ですし、電話、スカイプでもOKです!

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。

有料相談 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


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【編集後記】 ~授業参観
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今日は息子の小学校の授業参観があります。

子供が小さい時って、長い人生で考えると僅かなので、
小学校の行事には、ほとんど参加しています。

そして行くたびに、子供の成長している姿を見ることができます。

子供の成長を見ることができるのは、親の喜びですね。

 

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REITISS(リーティス)は、僕が2年を掛けて開発した
インターネットでできる、物件シミュレーションソフトです。

僕自身、物件を検討する時に使っています。

どんな使い方をしているかというと、
まず、かなりリスクを見込んだ条件でシミュレーションします。

空室率は20%、金利は4%とかいう感じです。

この条件で、キャッシュフローが回るのかどうかをチェックします。

次に、とても甘い条件でシミュレーションします。

そして、マックスでどれぐらいのお金が残るのかをチェックして、一人でワクワクします。

まさに、自分でアメとムチ状態です。

2通りのチェックをすれば、どれぐらいの条件であれば、
自分は許容できるのかもチェックできますし、
儲かった時の喜びも想像できますよ。

REITISS(リーティス)は、今ならお申込み頂いた日の翌営業日より、
3月末まで無料で使い放題ですので、ぜひ本日中にお申込み下さいね。

今日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html

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大家さん学びの会に広島支部と大分支部ができるようです。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないケースとは?
です。

平成29年の確定申告は3月15日までです。

今年、不動産を購入された方は、

・登録免許税
・不動産取得税

の支払いが経費にできますので、還付申告になる可能性が高いですね。

申告をした後に間違いに気づいても、3月15日までなら何回出しても、
最後に提出した申告書が有効になります。

でも慣れない方にとっては大変な作業ですので、一発で決めてくださいね。

でも確定申告をしてしまった後では取り返しのつかないことになる場合もあります。

その一つは減価償却費です。

土地と建物の割合などは、一度決めてしまうと、
その後はずーーっとその金額が適用されます。

この減価償却は奥が深いので、確定申告をする前に勉強することをお勧めします。

本当に処理一つで税額が変わりますので、気をつけてくださいね!

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【編集後記】 ~大家さん学びの会
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毎週木曜日の朝に実施している、大家さん学びの会の早朝ミーティング。

各支部のリーダーがスカイプにログインして、ミーティングをします。

そして、先日のミーティングでは、広島支部と大分支部ができるという話でした。

現在の支部は、関東、関西、岩手、札幌、福岡の5つ。

これにもう2つが追加されそうです。

大家さん学びの会もどんどん広がっていきそうですね。

 

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4月に大きなキャンペーンを実施します!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「新築の消費税還付はいつ振り込まれる?」
です。

新築物件を建てるときに、消費税還付が成功すると、建築費に含まれる消費税が還付されます。

では、新築物件の消費税はいつ還付されるのでしょう?

中古であれば、決済の後、その月にすぐに決算期を迎え、
決算月の2か月後までに申告をし、その2か月後ぐらいまでに還付されるので、
決済からはおよそ3か月から5か月後ぐらいになります。

でも、新築の場合は、建物の請負契約から準備をし、
建物の引渡を受け、その月にすぐに決算期を迎え、
決算月の2か月後までに申告をし、その2か月後ぐらいまでに還付されるので、
中古に比べると、かなり長い期間が掛かります。

したがって長い時には、取り掛かってから1年ぐらいなるときもあります。

中古、新築、どちらにしても、かなり事前の準備が必要なので、覚えておいてくださいね。

消費税還付については、下記のページで詳細がわかり、
現在、うちの税理士が面談やスカイプ、または電話による相談も受け付けています。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

それがなぜか知りたい方は、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~キャンペーン
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2017年4月に、僕が独立してちょうど10周年になります。

いわゆる「創業10周年」ですね。

さらに、僕が運営している通信教育「不動産投資でお金を残す税金塾」も、
2017年4月で第100回を迎えます。

そこで、どちらもキリがいいので、4月に税金塾の大きなキャンペーンを実施する予定です。

今、色々と練っているところですので、楽しみにしててくださいね。

 

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今日から確定申告スタートですね。
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現在、決まっている講演、セミナー、勉強会は次の通りとなっています。

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▼東京 2017年2月25日(土)

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で萱谷有香が講師をします。

詳細PDF ⇒ http://tax.kanae-office.com/upimage/20160225.pdf


▼札幌 2017年2月25日(土)

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残席1⇒ http://tax.kanae-office.com/seminar20170318.html


▼大阪 2017年4月8日(土)

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▼札幌 2017年4月15日(土)

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【編集後記】 ~確定申告スタート
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今日2月16日から、平成28年の確定申告がスタートします。

税理士事務所にとっては、1年で1番の繁忙期になります。

うちの事務所では、今年からみなし残業を月に20時間つけているのですが、
どれぐらい消化されるんでしょう。

月に20時間ということは、平均すると1日1時間程度の残業です。

今のところ、みなし残業内で納まっているので、この調子でいけるといいのですが。

 

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