思考は現実化する!

不動産投資専門税理士 叶温(かなえ ゆたか)のプライベートブログ

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仮想通貨が急落しましたね。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「個人の確定申告は税理士に依頼したほうが得する?」
です。

個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると
“青色申告特別控除”は10万円です。

そして同じ内容を複式簿記で記帳すると“青色申告特別控除”は65万円です。

その差、55万円!。

この55万円と税理士報酬を比較してみてください!

弊社で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、年間税込29万円です。

税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。

年間報酬 29万円 - 青色申告の差額 55万円 = ▲26万円

このように計算すると、29万円のお金を出して、
55万円の控除を受けることができるんですね。

最高税率の人で税金まで考えた金額を考えると、逆に17万円も得します。

年間報酬29万円×税率55%=約16万円の節税になるので、実質約13万円の負担

青色申告特別控除の差額 55万円×税率55%=約30万円の節税

青色申告特別控除増加による節税額30万円‐税理士報酬の負担13万円=得した金額17万円


そして、税理士(たとえば弊社)と契約する5大メリットは次のとおりです。

1、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる!

2、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる!

3、記帳を専門家に任せることができる!

4、もちろんのことながら所得税や消費税の確定申告をしてもらうことができる!

5、不動産投資に関するいろいろな情報を収集できる!

税理士と顧問契約するメリットを感じた方は、ぜひご相談ください!


現在、東京事務所は、税理士 萱谷有香の有料相談を実施しています。

内容としては、例えば次のような相談をすることができます。

・確定申告のご相談

・法人を使った消費税還付のご相談

・法人化について
 法人化のタイミングについての相談
 法人化による節税効果についての相談

・不動産の買い替え、売却についての相談

・物件シミュレーションソフトREITISS(リーティス)を使った物件のキャッシュフロー診断

・相続対策について
 簡易的な相続財産の評価
 自社株式の簡易的な評価
 遺言書の作成についての相談
 遺産分割協議書の作成についての相談
 相続後の手続き全般についての相談
 生命保険についての相談
 事業承継の問題についての相談

・顧問契約について

などなど、その他様々なご相談を、1万円(税抜)/1時間の相談料で承ります。

相談方法は東京事務所に来社でも結構ですし、電話、スカイプでもOKです!

不動産投資に詳しい税理士に相談してみたい方は、ぜひお申し込みくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/interview.html


神戸事務所は「税理士 小田和典の無料相談1,000本ノック!」を実施中なので、
神戸事務所に来ていただければ、無料でご相談をすることができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/oda.html


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【編集後記】 ~仮想通貨
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最近、急騰して話題になっている仮想通貨。

有名なのはビットコインとかイーサリアム、リップルですね。

僕の周りでも、急騰の恩恵にあずかった人を、数名聞いてます。

ただ、昨日のニュースを見ていると、中国や韓国の規制強化で、
今度は急落したそうです。

 ⇒ https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180117-00000013-reut-bus_all

昨年12月半ばからの下落は40%にもなるようで、かなり不安定感がありますね。

 

 

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今日は、東京で定員15名、3/3(土)から萱谷が講師を務める、
全6回の不動産投資講座のお知らせです。

平成28年11月に東京事務所を開設してから1年3ケ月!

東京事務所の代表の萱谷は、お陰様で様々な所で講師をさせてもらっています。

そして今回は、レアルコンサルティング株式会社さん主催の不動産投資講座で、
3月から講師をさせてもらうこととなりました!

定員15名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/cf1000_k01/


全6回の内容は次の通り!

・手残り1000万円を達成して「脱サラするためのマインドセット」

・「買った瞬間に利益が確定する」物件の買い方

・将来の手残りを正確に算出する「投資シミュレーション手法」

・個人と法人のどちらで物件を購入するべきか「法人活用の極意」

・数百万円単位でお金を取り戻す「消費税還付」

・不動産投資の成否を分ける「減価償却費の使い方」

萱谷は不動産専門の税理士で、またここ数年で、
複数棟を購入した不動産投資家でもあります。

現役の不動産投資家だから、本当にお金を残すためには、
税金まで含めてどうすればよいかの本質を知っています。

不動産投資で確実にお金を残して、
夢を実現させたい方は、ぜひご参加くださいね!

定員15名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/cf1000_k01/

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民泊の売上アップ対策を考えます。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「出口まで考慮することの大切さを学びました。」
です。

昨年8月に出版した、僕の4冊目

「もう失敗しない!間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」

ですが、新たなアマゾンレビューがありました!

 ⇒ http://amzn.to/2DIErNz

「賃貸業を始めるにあたり、利回りばかりに目が行きますが、
 将来を見越しそれをちゃんと数値でプランし、
 最終的に事業として成功といえるかどうか?
 は売却して初めて決まるという事がとても分かりやすく学べました。」

 ⇒ そうなんですよね。しっかり理解していただいたようでよかったです。


「色々な事例ごとにシュミレーションされており、
 何を改善すれば良いのかが一目で解るので非常に為になる内容でした。」

 ⇒ はい、それがこの本のミソです!


「実際に不動産投資を行っている税理士が書かれた本だけあって、
 とてもわかりやすいです。収支シミュレーションの重要性が理解できます。」

 ⇒ 僕自身、物件購入時にREITISSは必要不可欠で活用しています。


それぞれ、★5つや★4つを付けてくれています。

このようなレビューや、高い評価を頂くのは、著者としては、とても嬉しいですね。


4冊目の読者限定特別プレゼントは、常時申込みできます。

プレゼントは、【定価5万円相当】のREITISS(リーティス)を活用した
「不動産投資コンサルタント1日養成講座」スタッフ向け研修動画。

この教材は、【5時間半】のボリュームで、これを見れば、
より書籍の内容が深く理解でき、さらに不動産投資の成功に近づくと思います。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/present2017.html


そして、Amazonレビューして頂いた方には、さらに特典を用意しています。

その特典は、税金塾Vol.96 不動産専門税理士 萱谷有香の

「不動産投資の成功は減価償却費の使い方で決まる!」

のセミナー動画です。

この動画では、次のような内容を学ぶことできます。

・不動産賃貸業における節税対策とは?

・減価償却とは?

・減価償却費の制度

・不動産投資における減価償却費の使い方とは?など

レビューの数も27件となりましたが、まだまだ受け付けてますので、
良い意見でも、悪い意見でも、どしどし書いてみてくださいね。


 ⇒ http://tax.kanae-office.com/present2017.html


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【編集後記】 ~民泊
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昨年12月からスタートした民泊ですが、
今日は、代行業者さんと、売上のアップ対策を検討します。

スタートして2ヵ月、12月はそこそこ宿泊がありましたが、1月は少なくなっています。

アエビーだけでなく、他の宿泊サイトへの登録や、
告知方法も検討したほうがよさそうです。

軌道に乗せるには、1年ぐらいかかりそうですね。

 

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今日は初会議です。
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「リニューアルで利回り20%以上を狙う投資法とは?」
です。

12戸中、11室が空室で、修繕費は軽く1,000万円以上。

16戸中、11室が空室で、修繕費は軽く800万円以上。

もしこんな物件があったら、普通ならなかなか手が出ないと思います。

誰も見向きもしないボロボロでガラガラの物件ですからね。

でも、誰も見向きもしないボロ物件を
見事に再生して、不動産投資を成功させている人がいます。

それが、青森の著名不動産投資家で、
不動産再生ディレクターでもある中村一晴さんです。

中村さんが実践する投資法は、

・地方投資
・5000万円以下の小、中規模物件
・経営状態が悪い物件
・購入後手間がかかる物件
・居住用物件
・融資がつく物件

を競争のない物件、市場で購入し、
リニューアルして利回り20%以上を狙うというものです。

そんな中村一晴さんの投資法を紹介したDVDが、

税金塾Vol.31

「地方ボロガラ物件を安く買い利回り20%を実現する!
 リニューアル投資の秘訣」

です。

このDVDでは、次のようなことが学べます。

・市場より安く買い、高利回り物件を実現する方法
・競争せずに購入するための買い方、探し方
・リニューアル投資のメリット、デメリット
・地方投資成功に必要な考え方

この教材を含め、成功している大家さん5人のノウハウがパックになった
「不動産投資家のための投資家パック」を、1月末まで割引販売中です!

投資家パックには、次のような教材が入っています。

・融資マニア 石渡浩さんの物件を増やし続けるための税金対策と融資対策
・利回り100%超のRC物件を購入した人の話
・青森の中村一晴さんの地方ボロガラ物件 リニューアル投資術
・資産総額20億の岡山のメガ大家さん、星島正樹さんの不動産運営法
・普通のサラリーマンが2億円超のフルローンを引き出せた話

成功している大家さんのノウハウを、一気に学ぶことができるパックですので、
ぜひこの機会に学んで下さいね。

1月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/set_toshika.html

今月、税金塾会員になると、来月号としてDVD、もしくは映像で配信予定の、

税金塾2月号 Vol.110

不動産投資専門税理士 叶 温の
「不動産投資家のための税制改正セミナー2018」

を、2月下旬に観ることができますので、
これからの税制に応じた不動産投資戦略を考えたい方は、
ぜひこの機会にご入会下さい!

1月末まで! ⇒ http://www.zeikinjyuku.com/


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【編集後記】 ~初会議

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今日は、2018年最初の会議があります。

まず、幹部3名で幹部会議をした後、スタッフ全員集まって会議をします。

東京と神戸で距離が離れてるので、スカイプの画面共有機能を活用しています。

本当に便利な世の中になったものですね。

今年最初の会議、気を引き締めて取り組みたいと思います。

 

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今日は、2/16(金)に東京で開催される、レアルコンサルティング株式会社さん主催で、
うちの東京事務所代表の萱谷有香が講師のセミナー、

「不動産投資を始める前にすべきこと」消費税還付編

のお知らせです。

先着20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/


あなたは『消費税還付』という言葉を聞いたことがありますか?

例えば、1億円(税抜)の不動産を買うと800万円(8%)の消費税を払うことになりますが
ある条件を満たして必要な手続きを行うと、この支払った800万円が戻ってくるんです。

これを消費税還付と呼んでいるのですが、私のお客様でもこれまで多くの方が
数百万円単位の消費税還付に成功しました。

中には1000万円以上の還付を受けた方もいて
皆様とても喜んでくださっています。

しかし…

この『消費税還付』というテクニックはいわゆる税金逃れだとみなされ
平成22年4月、平成28年4月と2度に渡って消費税法が改正されました。

この改正によってこれまでの手法が使えなくなり
還付を受けるのは難しくなったと言われています。

でも諦めるのはまだ早いです!

消費税法が改正された今でも、知識をつけてしっかりと準備することができれば
数百万円単位の自己資金を取り戻すことができます!

私自身、平成28年2月に初めて物件を購入したのですが
その不動産に対する消費税が還付申告で約300万円還付されました!

ただ、成功させるためには周到な準備が必要なため、

『準備を始めるタイミング』

が重要です。

新築物件であれば、

「建築の請負契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前

中古物件であれば

「物件の売買契約」をする前 & 銀行に融資依頼をする前

から対策を考えておかないといけないんです。

「えっ、そんなに前から準備するんですか?」
「一体どんなことをしておけばよいのですか?」

はい、そこでこの度、この改正後の消費税還付の手法をお伝えするセミナーを開催することにしました。

このセミナーに参加して、動き出しのタイミングや
還付を受けるためのステップを把握しておけば
あなたも私のように数百万円単位で還付を受けることができます。

ぜひ、このセミナーで“消費税還付”の正しい知識をつけ、
数百万円単位の資金を取り戻しましょう!

それではセミナー会場でお待ちしております。

先着20名 ⇒ http://www.realconsulting.jp/seminar/kanpu/

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今日から新人が入ります!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「不動産所有会社M&Aで売却時の手残りを多くする!?」
です。

法人で物件を所有している場合、物件を売却する手段としては、
大きく分けて2つあります。

まず1つは、不動産をそのまま売却する方法。

そして、もう1つは、不動産を所有している法人ごと売却する方法です。

前者の場合は、売却益に対して法人税がかかり、
またその法人を清算するケースでは、さらに税金が掛かります。

でも後者の場合は、法人の株式の譲渡益に掛かる税金だけで済みます。

しかも、その税率は20%と、とっても低率です。

したがって、法人の清算まで考えて、手残りを多くしたいなら、
法人ごと売却するほうがいいんですね。

不動産所有会社M&Aにのメリットや流れは、サイトに詳しく掲載しています。

物件を法人ごと売却、購入したいと思った方は、ぜひご相談くださいね!


ご相談はこちらから ⇒ http://www.fudosan-ma.com/


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【編集後記】 ~新人

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今日から神戸事務所に新人が1人、入社します。

税理士を目指している30代前半の男性で、実務経験も3年ほどあります。

ちょうど繁忙期に入るので、バリバリ頑張ってもらいたいですね。

 

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クリスマスは家で料理をしました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
来年2月17日(土)に梅田で開催予定の、大家さん学びの会(R)関西、
定例勉強会のお知らせです。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd


今回のタイトルは、

「手間なしでキャッシュフローを増やす!物件の空きスペース有効活用法!」

です!

大家自身が手間をかけずに、リスクもなく、
物件の空きスペースを有効活用して、収益を増やす方法を、
株式会社ビットスキーム・ジャパン 代表取締役 橋本一幸氏からご紹介します。

僕も実際に活用してますが、本当に手間なくお金が入ってきます!

収益が増えて、キャッシュフローもアップする方法ですので、
ぜひ参加して検討してみてくださいね。

定員30名 ⇒ http://bit.ly/2ARVIWd

現在、大家さん学びの会 全支部では、ウィンターキャンペーンで、
2018年1月8日(月)まで、入会金30%オフで入会できますので、
ぜひ、この機会にご入会下さいね!

1/8(月)まで! ⇒ http://ooya-manabi-kansai.com

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【編集後記】 ~クリスマス
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昨日はクリスマスでしたね。

僕はイブの日に家族に料理を作りました。

作ったのは定番のカルボナーラと、チキンとじゃがいものグラタン!

なかなか美味しかったですよ。

画像 ⇒ http://bit.ly/2pndv2A

 

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air pods、便利です!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「年間600万円残すのに必要な規模とは?」
です。

不動産投資をする理由は人ぞれぞれですが、
不動産投資をすることで、目標とするキャッシュフローがあると思います。

例えば、月に50万円とか100万円とか。

月を年に換算にすると600万円とか1,000万円になりますね。

では、不動産投資で年間600万円を手残りとして残すためには、
どれぐらいの投資規模にしなければいけないのでしょうか?

自己資金があまりなく、フルローンやオーバーローンで
物件を購入しようと思っている人のケースでは、
物件価格の2%以上のキャッシュフローを稼ぎ出すのが一つの基準になります。

例えば、1億円の物件を購入すれば、年間で200万円です。

逆に言うと、さっきの年間600万円のキャッシュフローを得たいと思えば、
それを2%で割り戻した3億円以上の投資規模に
しないといけないということなります。

この2%というキャッシュフローは、
もちろん、その物件の購入条件によっても変わりますが、
一つの基準として覚えておくといいと思います。

うちが開発し特許を取得したREITISS(リーティス)は、フルローンで
キャッシュフローが物件価格の2%を超えると、いい点数が出ます。

REITISS(リーティス)は現在、無料で利用できるキャンペーンを実施中です!

お申込み頂いた日の翌営業日より、平成30月2月末まで、無料で使い放題です。

先着300名のキャンペーンですので、お早めにお申込み下さいね

 

1月21日まで! ⇒ http://tax.kanae-office.com/reitiss.html
 


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【編集後記】 ~air pods
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先日iPhone Xに機種変更したのですが、Xはイヤホンの差込口が、
電源の差込口と一緒になってます。

なので、充電しながら音楽を聴くことができません。

そこで購入したのが、air pods。

コードもなく、iPhoneとのペアリングも超楽です。

今後、重宝しそうです。

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えべっさんでおみくじを引きました!
つづきは編集後記で!

それでは、今日は、
「消費税還付は管理が必要?」
です。

消費税還付が成功すると、新築物件でも中古物件でも、
建物価格に含まれている消費税が戻ってきます。

ただ、平成28年4月の改正で難しくなったことは事実です。

難しくなった原因の一つは、成功したかどうかが3年後までわからないことです。

居住用の物件で消費税還付をしようとすると、
かならず引っ掛かるのが「調整計算」という仕組み。

この仕組みは、あることを、消費税還付した年と3年間の通算を比較して、
乖離が大きい場合に、再計算するんです。

とうことは、3年間の通算をするためには、3年経過後じゃないとわかりませんよね。

したがって、消費税還付を成功させるためには、3年間、管理が必要になるんですね。

消費税還付については、次のレポートをお読み頂ければ理解できますし、
消費税還付の基本的な仕組みがわかるので、相談もスムーズにできると思います。

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


消費税還付については、現在、神戸事務所は無料で相談ができます。

 ⇒ http://tax.kanae-office.com/kanpu.html

相談をするタイミングは、

・売買契約、請負契約する前
・融資依頼をする前、
・新規法人を設立する前

ですよ!

 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_21/showInput.do


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【編集後記】 ~おみくじ
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1月11日は、JR兵庫駅の柳原えびすの残り福に行ってきました。

毎年、おみくじを引いてますが、今年の結果は「中吉」。

事業は「冷静に進めば順調です」とのコメント。

一つ一つ、丁寧に進めていくのがよさそうですね。

 

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今日は、ガス代が安くなり、さらに最新設備が付いてくるお話です。

大家さんにとって、入居者満足はとっても重要ですよね。

長く住んでもらえばもらうほど、リフォーム費用も広告料もいりませんからね。

そして、入居者が住んでいる限りコストとして、
毎月掛かってくるものが水道光熱費。

だから、水道光熱費が安くなれば、
入居者満足も当然高くなり長期入居に繋がります。

水道光熱費の一つがガス代。

叶税理士法人では、「一般社団法人プロパンガス料金消費者協会」様と提携し、
所有物件のガス料金がどれぐらい安くできるかの
「無料見積サービス」を実施しています!

当協会でプロパンガス会社を変更したことで、
入居者ガス料金が30%も安くなった事例や、
都市ガスからプロパンガスへ変更して
メンテナンス費の大幅削減に成功した事例もあるそうですよ。

さらに、大家さんにとって朗報!

プロパンガス会社を変更する際、次のような設備の中から組み合わせで
無償貸与サービスを受けることが可能だそうです!

<無償貸与設備の例>
・給湯器
・エアコン
・コンロ
・TV付モニターフォン
・ウォシュレット
・防犯カメラ
・入居者無料インターネット

大家としてメンテナンス費削減ができるのはうれしいですね。

当協会では大家さんのメリットと入居者さんの
ガス料金とのバランスを考慮したご提案が特長です。

今回のサービスの対象は、次の方々です。

・集合住宅所有オーナー
・戸建てにお住いの方(自宅可)
・管理会社様

無料見積りをご希望の方は、以下の
「プロパンガス会社変更・ガス料金見積依頼申込フォーム」
にご入力いただきますと、
一般社団法人プロパンガス料金消費者協会から連絡が来て、
見積りする流れとなります。

皆さんにとっては、リスクゼロですので、
まずは見積依頼されることをオススメします!

無料 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_78/index.do

ただし現在、次の県に所在する物件は、サービス対象外ですのでご了承下さい。

中国地方:鳥取県、島根県、広島県、山口県
四国地方:徳島県
九州地方:佐賀県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県

無料 ⇒ https://f.msgs.jp/webapp/form/16349_vey_78/index.do


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