カカ夫&トリュ婦の子育てしながら不動産投資 『総資産よ、大きくな~れ!』

2008年より不動産投資をスタート!
区分×1戸、一棟アパート・マンション×4棟 を運営中。
自主管理をメインとして、夫婦+子供3人の家族5人で日々奮闘中!


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こんばんは!カカ夫です。

 

最近、賃貸運営でいろいろと

あるせいか、管理について

よく考えます。

 

賃貸運営は

委託管理がいいのか?

自主管理がいいのか?

 

これはネットで

調べれば、いくらでも

模範回答が出てきます。

 

そんな模範回答も参考に

しつつ、自分なりの回答。

 

結論から言うと、

私は今のところ自主管理

推進派です。

 

というのも、不動産投資を

始めた初期の頃は委託管理

もしていました。

 

でもいろいろ経験していく

につれて、自主管理に移行

してきて今に至ります。

 

何故か?

 

答え↓

「入居募集のイライラ」

です(笑

 

委託管理だと、その管理会社が

どれだけ集客力があるか

に入居率が大きく左右されます。

 

が、、集客力がなく

半年間も平気で空いてしまう。

 

そんなに空いてしまって

いるのに危機感がナイ。

 

集客力があったとしても

「家賃下げないと決まらない」

「部屋をグレードアップしないと決まらない」

 

等々、いろいろお金をかけて

「決まる部屋」に仕立てていく

流れがあったり。

 

・部屋が決まらずイライラする

・部屋にお金掛けすぎてイライラする

 

みたいなストレスがありました。

 

管理会社に任せて

委託管理費払ってても

あんまりいいコトないな~。

 

ワタシの場合、自分で

やったほうが力を発揮

できるんでないの?

 

という結論に至ったワケです。

 

で、自主管理に切り替えて

自分でローコストで部屋を

キレイに仕上げたり、

 

一般で複数の仲介会社に

営業したり。

 

そんな感じでやってきたら

退去があっても比較的

早期に決まる様になり。

 

満室状態を

維持できる様になりました。

 

入居中のトラブルなんかは、

工事業者のネットワークが

あれば対処できますし、

 

今のところは自主管理

でやってこれています。

 

ただ、今後の物件所有

次第では、委託管理も考えて

いかないとなぁ。。

 

規模が大きくなれば、自主管理

方式は手間が掛かりすぎる。

 

規模や場所にもよりますが、

兼業の場合は時間の問題

の制約もある。

 

というコトで、ワタシの追求力

に賛同してもらえる管理会社探し

が今後の課題ですね(^^)

 

 

 

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こんばんは!カカ夫です。

 

今月末に退去する部屋

に、早くも申込みあり。

 

1歳児+夫婦での

入居希望なので安パイ

ではあります。

 

が、仕事が悩ましい。。

 

しかも旦那が現在

体を壊しているとかで

休業中。

 

その間は貯えから

家賃を払うとのコト。

 

う~ん、ちょっと微妙だな~。

 

最近は、危なそうな人は

入口でお断りするか、

 

相当な保証条件

をつけて入居してもらって

いるんですが。

 

今回の入居申込みは

どうしようかなぁと。。

 

入居審査ってやってみると

なかなか奥深いんですが、

 

コレって私達の場合に当てはめる

と、融資審査で同じように

見られているんでしょうね。

 

・実績の無い人

・確定申告が思わしくない人

・BSが崩れている人

 

貸したいけどリスキーで

貸せない。

 

入居審査も、今回のパターン

だと、

 

・仕事が不透明な人

・年収が思わしくない人

・貯えを崩していく人

 

住んでもらいたいけど、

リスキーで貸せない。

 

という感じに

なってしまいます(^^;)

 

というコトで、今回は勇気を

もってお断りする事にします。

 

GWに期待!

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こんばんは!カカ夫です。

 

先日、ちょっとした

取り立て交渉を実施。

 

金額としては微々たる

レベルなので、コチラにとって

は小さなモノではありますが。

 

せっかくの機会なので、

自身の経験アップのために

ゲーム感覚で実施(笑

 

まず交渉ストーリーを

シナリオに落とす。

 

このシナリオには相手が

どう出てきたらゲームオーバー

になるか?

 

というところまで網羅。

 

相手がその答えを

見い出せない限り、どこまで

も追い込み可能という。

 

というコトで、このゲーム

をどこまでやるかは

ワタシ次第だったりします。

 

ちなみにゲーム相手は、

至って普通に暮らして

いる老婦人。

 

さて、ゲーム開始。

 

まず、シナリオに沿って

相手に淡々と伝える。

 

すると老婦人、意外と

強気な返答をしてくる。

 

そうきたかー。

では次のステップ。

 

法律的な部分を小出しに

しながらジリジリと追い込む。

 

すると老婦人、

いとも簡単に怯む(笑

 

お~コレはいい反応だ。

少しは罪悪感を感じる

タイプか?

 

という感触だったので、

逃げ口を塞いでいく。

 

すると追い詰められた老婦人、

弱々しく観念の言葉を吐く。

 

「ワタシ、夫の遺族年金で

ギリギリで生活しているんです、

どうか許して下さい・・」

 

打診している額は数万円。

 

遺族年金暮らしでも

分割払いでもすれば

払えない額ではないハズ。

 

そして老婦人からは

ゲームオーバーになる

決定的な言葉は出てこない。

 

なので更にゲームを進める

事は可能なのだが・・

 

ここで我に返る私。

 

この老婦人、恐らく

私の母親と同世代の方

だろう。

 

この様な社会的弱者から、

わずか数万円を徴収する

のもどうなのだろう。

 

それに根本を辿ると、

実はこの老婦人は何も悪い

ことはしていない。

 

強いて汚点を言えば、日本の

法律を知らないが故に、私に

追い込まれているだけだったり

するワケで。

 

いろいろな要素を考えると、

これ以上追い込むのは

酷な話だ。

 

・・分かったよ、老婦人。

 

つつましく生活している

老婦人をいじめるのは

ここまでにしておこう。

 

私の経験値アップ&

ゲーム代というコトで、

許してあげましょう。

 

私も鬼の魂

ではなかった様です(笑

 

 

しかし

 

「世間知らずで金が無い老人」

 

というのは、ある意味最強

かもしれません(^^;)

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こんばんは!カカ夫です。

 

先日退去した部屋。

 

今まで退去立ち合いは

元付業者でやってくれて

いました。

 

が、いつの間にか

有料化に(^^;)

 

しかも退去立ち合い料、

3万円って。。

 

それってクリーニング代込み?

と思わず聞いちゃったくらいの

高額な設定ムキーッ

 

というコトで、なじみのリフォーム屋

が退去立ち合い業務もやって

いたので、そちらに依頼。

 

賃貸借契約書に

基づいて、過失部分を

借主へ請求したところ。

 

「ガイドラインでは負担割合

があるのに全額負担はおかしい」

とのクレーム。

 

過失なのに負担割合って。

 

借主よ、なんてコトを言い出すんだよ。

 

賃貸借契約書に

「過失部分は借主負担」

って書いてあるでしょ。

 

このへんを淡々と伝えたものの、

 

ガイドラインでは~

ガイドラインだと~

 

と、ガイドラインが正しんだ!

との一点張り。

 

う~ん、仮にガイドラインに従った

としても、1~2万円くらいしか

安くならんよ。

 

とも言ってみましたが、

彼にとってはその1~2万円

が重大な様で。

 

まぁ、ファイナンシャルリテラシー

が低い若者だったので、1~2万円

に必死になるのは仕方がナイ事だ。

 

ガイドラインの主張はちょっと

受けれないが、負担額を安くして

あげますよ。それで良い?

 

とアプローチしたところ、

どうやら納得した模様。

 

要するに、ガイドラインを

理由に安くしてもらいたかった

模様(^^;)

 

国交省がヘタにガイドライン

なんか作るもんだから。

 

それを盾に言いがかりを

つけてくる賃借人が、ある一定

割合で出ちゃいますよね。

 

困ったモンです(^^;)

 

というコトで、早くリフォーム

して次の賃借人を探そう。

 

今度はヘンなイチャモンを

つけてこない賃借人で

あります様に(笑

 

 

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こんばんは!カカ夫です。

 

半月前に発生したトラブル、

なんとか山を越えました。

 

とりあえず、あとは復旧対応に

力を注ぐのみ。

 

それにしても、

また大家道の階段を一歩

上がってしまったというか。

 

深い階層に足を

踏み入れてしまった(^^;)

 

まぁ、これからも

不動産賃貸業はずっと

続けていく予定なので。

 

この経験は、きっと私達

に与えられた試練だった

のでしょう。

 

不幸中の幸いながら、

良い関係者に巡り合えている

ので、今のところ極めて順調。

 

気を抜かず、復旧完了

まで着実に対応していこうと

思います。

 

さて話は変わって

空き部屋の対応。

 

ただいまひと部屋を募集中

ですが、繁忙期を終えて反響も

落ち着きつつ・・・

 

と思いきや、

意外と反響あります(笑

 

先週は内見×2、そして

今週末も内見が入っている

との情報あり。

 

GWに向けて引越しされる人

で動いている様ですね。

 

対応する事が細かくあって、

空き部屋の対応に100%注力

出来ていないですが、

 

GWまでに

なんとか決まります様に!

 

とりあえず、神頼み&念入れ

しておきます(^^;)

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