待ちに待てった「退去連絡」

皆さんこんにちは😊

2023年ももう既に1／6が終わり、いよいよ年度末が近づいて参りました👍

今日は嬉しい嬉しい「退去連絡が来た」というお話をしたいと思います🤔

本来なら不動産投資家にとって「退去連絡」は嫌なもの😨

家賃が入って来なくなりますし、リフォームにお金が掛かりますし、新しい入居者が決まるまでバタバタと忙しくなりますからね😅

で、なのになんでその退去連絡を待ってたかというと、その物件を高値で売れる様になったからです💡

物件は数年前に600万円で購入した中央区にあるファミリー向け区分マンションで、入居者付きのオーナーチェンジ物件でした🏢

当時でも実需(買ってそこに住みたい人)向けの市場では750万円位で売れる物件だったので、600万円で仕込んでおけば、入居者が入っている間は家賃収入が毎月入るし、すぐに出て行ったとしても即転売してキャピタルゲイン(売却益)が手に入るしで、どちらに転んでもOKの優良物件だったのです😁

だから退去連絡が来た時には「よっしゃ‼️待ってましたぁ‼️あざまーす‼️」って感じになった訳です😅

幸いな事に、ここ数年間の新潟市内のマンション相場は上昇基調でしたから、今なら850〜1100万円位で売れるかもしれません🤑(希望)

因みに金持ち父さんのキャッシュフローゲームで「3Br/2Ba(ベッドルーム3部屋/バスルーム2部屋)」の不動産物件がキャピタルゲインを得やすい設計になっているのは、この「不動産アービトラージ戦略(賃貸市場で仕入れて実需市場で売却する)」が使いやすい種類の不動産だからです😊

安値で購入しておいた物件をチャンスが来たら高値で売却、キャピタルゲインを次の物件購入の頭金に回して資産規模を大きくしていく…この辺の動きはキャッシュフローゲームそのまんま、って感じですね😁

今日はこれから次の物件の現地視察です💡

良い物件だとイイのですが、さてさてどんな物件か楽しみです😊

それではまた👍

PRは大事

皆さんこんにちは😊

只今保有している国内現物不動産を絶賛組み換え中でございます✨

具体的には新築で建てたアパートを売却して、中古の築古高利回りのアパートを購入しています🤔

新築アパートを築浅の内(10年以内)に売却する理由としては、

①築10年以降は家賃下落率が高く、新築当時の元利均等返済だと返済比率が上がってしまう

②築10年を過ぎると建物や設備の修繕が始まりキャッシュフローを圧迫する

③下落前の家賃で割り戻せるため売却価格を高く取れる

④買い主さんもそこそこの償却年数が確保出来る

⑤買い主さんに融資が付きやすい

などの理由があります😌

私は不動産業者ではないので、物件の売却時には不動産屋さんに売却をお願いすることになるのですが、不動産を高値で売却する為に心掛けている事があります💡

それは「PR文を自分で書く」という事です✏️

不動産屋さんは物件を所有している大家さんとは違い、その物件のアピールポイントなんて分かりません😓

酷ければ「PR文なし」とかザラにありますし、黙ってお任せするとこんな感じになってしまうことも⬇️

(※私の物件とは無関係です)

現在空室とか募集賃料なんてマイソク(物件概要)を見れば分かる話、まあ立地について書かれているだけまだマシですかね🤔

また「物件じゃなくて自社のPRをしちゃってる」こんなのも多いです⬇️

(※繰り返しますが、私の物件とは無関係です)

不動産屋さんにとっては誰のどの物件でも売れれば手数料が入りますから、自社をPRしたくなる気持ちは分かるのですが、でも「これって絶対コピペだろ⁉️」って思いますよね😅

本日売却が決まった2棟目のアパートであれば

「全部屋角部屋だから木造でも静かな学習環境」

「全部屋ロフト付きだからベッド購入の必要なし」

「ロフト下には作り付けの学習スペースがあるから机や本棚の購入も不要」

「大学と最寄駅のちょうど中間地点でどちらに行くにも便利な人気の立地」

「学生さんに嬉しいアパートと大学との間にコンビニあり」

という感じで、次のオーナーになる買い主さんに物件の魅力を伝えてあげることが重要ですね💡

実際に今年売却した2棟とも、不動産屋さんにPR文をお任せしていた時よりも、自分で書いたPR文に代えてもらった後の方が明らかに問い合わせ件数が増えました😊

やはり「売り主は自分なんだ」という事をしっかりと認識して、自分の物件の良さは自らの手でしっかりとアピールしなければいけませんね👍

ヨシ、また次の物件狙って頑張るぞ‼️😆

「融資の打診」のお返事

皆さんこんにちは😃

融資の打診をしていたDH銀行とT銀行から早速返事が来ました💡

DH銀行さんはNGでしたがT銀行さんからは仮内諾(OK)を頂く事が出来ました‼️😆㊗️

法定耐用年数超えの築古木造アパートなので、担保評価と融資期間がネックでしたが、頭金３割まで入れれば融資期間１０年でも返済比率(家賃収入に占める銀行返済の割合)は５割以下で回ります🤔

もう少し詳細な資料を提出して金利などの詳細条件を詰めていきますが、融資が降りるとなれば後は買うだけ‼️

頑張るぞー😤

融資を打診

皆さんこんにちは😊

今日は不動産投資の融資を打診に市内の地方銀行回りに行ってきました。

「回り」と言っても「DH銀行」と「T銀行」の２行だけではありますが、両行とも

「とりあえず検討して連絡します」

と検討して貰える事にはなりました。

検討して貰えるだけありがたいですね😅

良い結果が出ます様に🙏

融資断られる

こんばんは😊

先日不動産購入のために金融機関に打診した1億4000万円フルローンの融資の申し込みの返事が来ました‼️

結論から言えば融資はNG😵

「物件的な魅力はあるが御社の流動資産が少ないのがネックで…」と教えて頂きました😓

要するに「現金が少ない」という事だったので、「どれ位の手持ちがあれば良かったですかね？」と聞いたら「1億円以上あれば間違いなくOKでした」との事😢

話を聞く限り、1億円持ってる人(法人)が4000万円出すなら1億円は貸す、ってニュアンスでしたかね😌

まあ「物件的な魅力はある」との事なので、めげずに次の金融機関さんを当たるとしましょう👍

お金の授業

皆さんこんばんは😊

子ども達にお金の知恵を伝えるためには、まず大人達の協力が必要だったりしますよね😅

だから今、公立中学校の先生と一緒に大人向けのお金の授業を作っています👍

この授業を受けた大人達が「お金の知恵って大事だね、子ども達にも伝えないとね」とか「ああ、投資ってそういう事か、なんでもっと早く始めなかったんだろう」って思ってもらえたら成功です😊

子ども達に伝えたい事はもっと本質的で抽象的なモノですが、大人はそれでは興味を持ってくれない😳

大人達にはもう少し具体的で実利のある話をしながら、その裏にある本質的な事柄に気付いてもらえるかが重要なんですが、これがなかなか難しい🤔

「少しずつ改良を重ねて行って、いつか皆さんにもお披露目出来たらイイなぁ」と願いながら、今日もパワポと睨めっこしております😌

宜しくお願い致します🙇🏻‍♂️

最強の投資家

皆さんこんにちは😃

キャッシュフロー・ゲームで投資について皆さんと一緒に勉強していると、稀に「最強の投資家」が出現することがあります💡

大体のケースで若い女の子だったり、逆におばちゃんだったり、女性が多い気がします😁

彼女達は全く意識することなく「分からな〜い」「これってどういう意味ですかね〜」「こういう時どうしたらいいの〜⁉️」って周りのプレイヤーを自分のチームのブレインとして引き込んで、あれよあれよと言う間にラットレースを抜けて行きます👍

もちろん「周りのプレイヤーが優秀だから」って事は言えるんですけど、

自分の無知をさらけ出せる

というのは、プライドの高い男性諸氏にはなかなか難しい事なのかもしれません🤔

もしくは「他人に聞いてはいけない」というありもしない見えないルールで自らを縛りつけているかの様です🙄

もっとも私の様なおっさんが「分からな〜い❤️」などと言ったところで、気持ちが悪くなるだけで、誰も助けちゃくれないんですけどね😅

そういう最強の投資家さん達に出会う度に「OPT(Other Peoples Time)」と「OPM(Other Peoples Money)」を有効活用することが投資というゲームを勝ち抜く秘訣だと思い知らされるのです😓

【結論】

知識や経験なんかよりも、時に周りに助けて貰える素直さの方が最強だったりする

明日も頑張ろう‼️✊

あけました

皆さんこんにちは‼️

2022年になりましたね、久しぶりの更新ですが、今年も宜しくお願いします🙇🏻‍♂️

昨年は中々忙しい年でしたが、投資の成績はまずまずだった様に思います😊

長期的視点で取り組む投資信託のポートフォリオも堅調でしたし、不動産投資は相変わらずの安定感(1年間空室ゼロ)、米国株式でも1年間で資産を32.1%増やすことが出来ました🙏

今年は不動産の組み換えを検討しており、思い出深き1棟目のアパートは新年早々に売却が完了しました🙆🏻‍♂️

キャッシュフローゲームのマーケットカードにあるように、「売る場合、ローンを全額支払い、この不動産からのキャッシュフローを失う」というヤツです🥲

これからしばらくは次の不動産探しに忙しくなりそうです😅

それではまた‼️

オプショントレード入門

皆さんこんばんは😊

今日は「キャッシュフローゲーム」の上級版「キャッシュフロー202」にも出て来る「オプション取引」について学ぶ講座に参加して来ました👍

「オプション取引」と聞くと「なにそれ？」「難しそう」「怖い」様々なイメージがあると思います🙄

しかし今日私がオプション取引の入り口として勉強した

｢カバードコール」

と呼ばれる手法は、

「株式投資に保険を掛けつつ」

「市場よりも割安な値段で株を買う(お釣りがもらえる)」

と言うなんとも素晴らしい手法でした(しかも株価の下落リスクは現物株式と全く変わらず)🙆🏻‍♂️

アメリカの株式市場でしっかりと配当を取りながら、オプション取引で保険を掛けつつキャピタルゲインを狙う、そんな事が実現出来るのが「オプション取引」の魅力ですね🥰

「オプション取引」をしっかり学んで、今後の資産構築の武器として身に付けて行きたいです😌

いずれ私の先生を新潟に呼んで、皆さんにご紹介したいと思っています👍(本当に凄い先生なので😅)

その際は是非ご参加くださいね🙇🏻‍♂️

それではまた‼️😁

デュープレックスをお勧めしない訳

皆さんこんにちは😃

突然ですが「デュープレックス」って聞いた事ありますか⁉️

上下もしくは左右に分かれた賃貸併用型2世帯集合住宅のことで、片方を自分達で使いながらもう片方を賃貸住宅として人に貸す事で様々なメリットを得ようというのがこのデュープレックスの特徴です🤔

考え方によっては「自宅をタダで手に入れる」とも言えますが、個人的にはあまりお勧め出来る方法ではありません🙄

「出口戦略に難有り(売却する時に売り辛い)」というのがその理由です😔

もちろん事前にしっかりプランを練ってから購入するのであれば問題ありませんが、「住宅ローンが使えるから、空室になっても自分達で払えるから大丈夫」と返済について甘く考えていたり、想定売却価格と残債(借金)の関係まできちんと考えていなかったり、と「半分自宅」という中途半端な物件が、中途半端な不動産投資家を生み出してしまう様な気がするのです😢

例え1室でも賃貸物件を所有するオーナーであれば、もう立派な不動産賃貸業者です、そこに甘えは許されません🤔

「物件を持つ」事よりも、まずは「勉強して立派な不動産投資家になる」という事を優先してもらいたいと思う今日この頃です😅

それではまた‼️😊